Oggi comprendiamo chi è e cosa fa un consulente delle aste immobiliari e perché (secondo la nostra umile opinione) non serve a nulla o quasi.
Un consulente per le aste immobiliari è un professionista che aiuta le persone ad acquistare alle aste immobiliari. In genere si tratta di un agente immobiliare o un mediatore che ha raccolto una certa esperienza nel campo delle aste. Da questo punto di vista il consulente è una persona che esercita l’attività di counseling nel mondo delle aste giudiziarie.
Tuttavia, devo avvisarti, da avvocato che si occupa di diritto dell’esecuzione forzata, che oggi più che mai il settore delle aste immobiliari è affollato di: consulenti delle aste, agenzie immobiliari, promotori improvvisati e chi più ne ha più ne metta. Tutte figure che, per quanto ci riguardano, non avendo COMPETENZE TECNICHE non possono in alcun modo tutelare l’offerente o l’aggiudicatario. Per fare un esempio immaginiamo di rivolgerci ad un fruttivendolo affinché ci consigli la dieta giusta. Certamente il caro fruttivendolo saprà consigliarci qualche frutto particolare, ma fare una dieta (per chi come me ne ha fatte tante) è cosa ben diversa.
Ecco perché a meno che tu non voglia passare la vita a mangiare broccoli e spinaci 🥦🥬, ti rivolgi a qualcuno che abbia le competenze per redigere una dieta.
La questione è identica.
Quindi a meno che tu non voglia spendere un botto di soldi per persone “improvvisate”, non posso che consigliarti mio caro lettore di trovare un buon avvocato che possa seguirti non solo per l’offerta ma anche per tutte quelle cose più o meno spiacevoli che potrebbero succedere dopo l’aggiudicazione.
Vediamo nel dettaglio perché debba essere un avvocato ad occuparsi della aste immobiliari.
Consulente aste immobiliari: cosa fa?
Secondo la nostra esperienza i consulenti nelle aste immobiliari principalmente si occupano di:
- Cercare e trovare immobili all’asta
- Redigere l’offerta di acquisto
- Aiutare gli aggiudicatari a realizzare l’acquisto
Da questo punto di vista il lavoro del consulente in aste immobiliari può diventare fondamentale soprattutto per le persone inesperte per comprare un immobile all’asta o a saldo e stralcio immobiliare. Il consulente nelle aste potrà infatti far comprendere soprattutto a chi non mastica di aste principi fondamentali delle stesse come la differenza tra l’offerta minima e il prezzo base, la procedura per acquistare all’asta, i rischi delle aste immobiliari.
Affidarsi ad un consulente aste immobiliari è una buona idea?
Teoricamente non c’è alcun problema a delegare la partecipazione all’asta ad una figura terza.
Tuttavia, come cultori della materia, riteniamo che gli utenti dovrebbero affidare la partecipazione ad un’asta e le successive attività ad un avvocato iscritto all’albo e specializzato nel settore. Nell’articolo “3 motivi per non comprare tramite agenzia all’asta” troverai delle informazioni utili al riguardo.
In buona sostanza la questione è questa.
Rivolgersi ad un avvocato per le aste immobiliari è, secondo noi, la migliore idea in quanto più di tutte garantisce il cliente da vizi nascosti e problemi inaspettati. In merito ai vizi nascosti, l’attività di verifica della documentazione richiede spessissimo delle competenze totalmente e squisitamente giuridiche.
Facciamo un esempio:
- L’immobile risulta gravato da un diritto di abitazione
- La casa all’asta è sequestrata dall’autorità penale
- C’è un problema sull’accettazione tacita dell’eredità
Insomma ci sono centinaia e centinaia di casi in cui un consulente nelle aste immobiliari avrebbe grande difficoltà nell’inquadrare e risolvere i problemi giuridici che si porranno e individuare i rischi dell’asta.
Per nostra personale esperienza questi errori possono diventare fatali per un aggiudicatario.
Si pensi al caso in cui non sia stata valutata in maniera corretta l’opponibilità di un contratto e il povero aggiudicatario si trovi a esser tenuto a rispettare una locazione trentennale!
Perché non rivolgersi ad un consulente aste immobiliari?
Premesso quanto precede la vera ragione fondamentale per cui credo non bisognerebbe rivolgersi ad un consulente nelle aste immobiliari sta nel rischio di problemi o criticità inaspettate.
Faccio una piccola digressione.
Nel mondo delle esecuzioni immobiliari possono verificarsi degli eventi, eventi anche sfavorevoli all’aggiudicatario.
Così ad esempio il debitore potrebbe proporre opposizione all’asta giudiziaria chiedendo la revoca dell’aggiudicazione e se pensi che l’aggiudicatario ha sempre ragione ti anticipo che ti sbagli di grosso perché i vizi della vendita si ripercuotono direttamente sulla sua posizione giuridica (l’articolo 2929 c.c. non tutela l’aggiudicatario dai vizi della vendita, ad esempio).
Parimenti potrebbe nascere un problema sulla continuità delle trascrizioni, sulla liberazione del bene, sulla presenza di diritti di terzi (diritto di abitazione, uso, confisca/sequestro, locazione) oppure l’aggiudicazione potrebbe essere opposta da un altro offerente (ipotesi che nella prassi accade abbastanza spesso) ci potrebbe essere necessità di una consulenza legale alle aste immobiliari, che può essere resa solo da un avvocato.
Di questi problemi devi sapere due cose:
- A. Non è assolutamente vero che si risolvono sempre a favore degli aggiudicatari (non sono pochi i casi di revoca dell’aggiudicazione)
- B. Vanno affrontati in pochissimo tempo.
Se dovessero opporre la tua aggiudicazione dovrai preparare una difesa in 20/30 giorni,
Se dovessi essere dichiarato erroneamente decaduto dall’aggiudicazione dovrai presentare opposizione in 20 giorni
Qualora dovessi reagire in un altrui reclamo o opposizione avrai 30/40 giorni di tempo
Insomma i tempi sono strettissimi e sono incompatibili con cercare e trovare un avvocato specializzato che abbia il tempo per dedicarvisi pienamente.
Questa è la principale ragione per cui riteniamo che non sia il caso di affidarsi completamente ed unicamente ad un consulente nelle aste immobiliari.
Acquisto a saldo e stralcio con consulente aste immobiliari?
Stesso discorso per gli acquisti a saldo e stralcio per cui ti invito a leggere l’articolo “Come acquistare in pre-asta (e perché dovresti farlo con un esperto)“.
I rischi dell’acquisto della casa a saldo e stralcio sono considerevoli e meritano di essere verificati da occhi esperti, tecnici e che abbiano competenze giuridiche.
Questo perché per realizzare un’operazione di acquisto in pre-asta è necessario non solo verificare la documentazione nel fascicolo telematico dell’esecuzione immobiliare – attività di esclusiva competenza degli avvocati – ma è altresì fondamentale verificare il rispetto, da parte del creditore procedere, degli impegni assunti (il deposito della rinuncia agli atti).
Questo anche nelle operazioni più banali!
Da un punto di vista esclusivamente economico, un avvocato esperto saprà inoltre formulare un’offerta a saldo e stralcio efficace magari valorizzando i vizi del pignoramento immobiliare la cui conoscenza è conoscenza tecnica di diritto e giurisprudenza.
Avv. Daniele Giordano
Se vuoi partecipare ad un’asta immobiliare e delegare il tutto ad un avvocato esperto della materia puoi rivolgerti ad uno dei nostri professionisti.
Per approfondire ti invito a leggere la sezione del sito “Dicono di noi” e “Servizi offerti“.
Se vuoi saperne di più sulla nostra attività ti invito a leggere alcuni articoli con i nostri migliori risultati a tutela degli aggiudicatari e degli offerenti:
- Tribunale di Brindisi fa entrare in casa l’aggiudicatario prima del decreto di trasferimento
- Cauzione insufficiente: il Tribunale di Bergamo da ragione ad Astafox.com e conferma la nostra aggiudicazione
- Asta annullata 7 giorni prima: Come eseguire un saldo e stralcio flash!
- Difesa aggiudicazione: Nola conferma l’aggiudicazione di Astafox.com avverso l’opposizione del debitore
- Liberazione Super Veloce: liberato immobile in 30 giorni!
- Il nostro manuale “ I Segreti delle Aste Immobiliari” con oltre 500 copie vendute nei primi 3 mesi
Nonché le numerose recensioni presenti sia su Google + che su Facebook.
Astafox è composta da un team di avvocati esperti nel diritto del pignoramento immobiliare che sapranno aiutarti ad acquistare dalla A alla Z il tuo prossimo immobile all’asta.
Abbiamo aiutato oltre 200 persone ad acquistare all’asta, in piena serenità, senza muovere un dito!
La legge ti permette di acquistare all’asta tramite il tuo avvocato di fiducia, delegando a questi sia la presentazione dell’offerta che la partecipazione all’eventuale gara tra gli offerenti. Per saperne di più relativamente alla procura speciale (da rilasciare all’avvocato) per queste attività, i relativi costi e un modello leggi “Procura speciale asta: come si fa, costi, e modello“
Per una buona operazione di acquisto in pre-asta è fondamentale avere le giuste informazioni: nell’articolo Saldo e stralcio: come scoprire quanti creditori ci sono ti spiego come verificare quanti creditori sono intervenuti nell’esecuzione immobiliare: è molto importante! Del resto, più creditori ci sono più accordi dovrai concludere.
Qualora ti trovassi, per mille non augurate ragioni, a ridosso di un’ asta ti consiglio la lettura dell’articolo “Si può rinviare l’asta già fissata?” dove affronteremo i rimedi per far sì che l’asta già fissata venga rinviata ad una successiva data.
Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente“. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria” .Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Se hai intenzione di comprendere come funziona il mutuo per l’acquisto all’asta potrebbe interessarti “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta”. Come acquistare all’asta online? E’ semplice ne parliamo qui.
E’ possibile fare un saldo e stralcio in presenza di abusi edilizi? Scopriamolo nella lettura dell’articolo “Saldo e stralcio: possibile con abusi edilizi?!
