Hai intenzione di acquistare una casa all’asta occupata e ti chiedi se conviene?
Hai letto che la casa all’asta è occupata da anziani e vuoi sapere se ti devi preoccupare?
Oppure hai saputo che la casa all’asta è occupata da minorenni?
Come avvocati specializzati in diritto delle aste, cercheremo di spiegarvi come funziona in maniera “tecnica” ma con esempi semplici e chiari.
In questo articolo cerchiamo di FARE CHIAREZZA, una volta per tutte, su cosa significa comprare all’asta una casa occupata.
La questione è molto importante, infatti l’acquisto di una casa all’asta occupata preoccupa sempre più offerenti che sono ingolositi dell’ottimo prezzo a cui vengono vendute queste case.
Vediamo ora cosa significa comprare una casa all’asta occupata e in quali situazioni potresti trovarti.
Qui un breve elenco delle situazioni in cui potresti trovarti:
A. la casa all’asta è occupata dall’esecutato
B. la casa all’asta è occupata da anziani
C. la casa all’asta è occupata da minorenni
D. la casa all’asta è occupata senza titolo
E. la casa all’asta è occupata da persone con titolo opponibile
Bisogna effettuare una precisazione concernente la terminologia che abbiamo adottato, perché utilizzando il termine “occupazione” dell’immobile non bisogna confondersi con le sole ipotesi in cui l’immobile sia abitato con modalità abusive.
Infatti, una casa acquistata mediante asta giudiziaria può essere occupata anche in maniera del tutto legittima, ad esempio da chi ci viveva mediante un regolare contratto di locazione (è l’ipotesi che abbiamo visto sotto la lettera E).
Per un excursus sui titoli opponibili all’aggiudicatario puoi leggere il nostro approfondimento sulla locazione opponibile, sull’assegnazione della casa coniugale e sulla presenza del diritto del coniuge superstite.
Adesso cerchiamo di distinguere tra tutte le circostanze che possono verificarsi.
⭐ All’ultimo paragrafo troverai anche uno spunto interessante per recuperare i soldi in caso di illegittima occupazione dell’immobile all’asta 😉
Casa all’asta occupata: cosa fare?
E’ sembrato utile in questo breve approfondimento procedere secondo un determinato ordine.
Prenderemo prima in considerazione la casa occupata dal conduttore in virtù di un contratto di locazione.
Successivamente la questione relativa alla casa occupata dall’esecutato.
Solo dopo l’ipotesi della casa all’asta occupata da anziani e quella della casa all’asta occupata da minorenni.
Ricordiamo a tutti i nostri lettori che, sempre più spesso, al di là delle previsioni normative, la liberazione diventa difficile e complessa
solo a causa di custodi giudiziari diciamo “pigri” o “troppo indaffarati”.
Difatti, come vedremo, la legge non autorizza in alcun modo i debitori esecutati a restare in casa successivamente al decreto di trasferimento.
Casa all’asta occupata da un inquilino
In questo caso l’immobile è occupato da un soggetto che legittimamente vi risiede in forza di un regolare contratto di locazione.
Il soggetto che si è aggiudicato l’immobile dovrà tenere conto del contratto di locazione e non potrà mandare via l’inquilino in affitto, quando la locazione è stata stipulata prima del pignoramento (salvo che per prezzo “vile” ex art. 2923 c.c. o inadempimento di obblighi contrattuali, o rituale disdetta).
Il nuovo proprietario, quindi, dovrà attendere la scadenza del contratto oppure cercare di accordarsi con il locatore per trovare un accordo che gli permetta di poter prendere possesso dell’immobile in un arco temporale assai ristretto.
Se il contratto di locazione dovesse essere sottoscritto successivamente al pignoramento, il nuovo aggiudicatario potrebbe opporsi ad esso: si dice che il contratto è inopponibile ex art.2923 c.c.
Infatti il contratto stipulato dal debitore esecutato avente ad oggetto un bene pignorato non ha alcuna efficacia nei confronti dei terzi, in quanto mediante l’atto che dà avvio all’esecuzione forzata il debitore perde la disponibilità giuridica dell’immobile.
Questa ipotesi rappresenta un’occupazione abusiva del bene, siccome il titolo abitativo non ha una valenza ai fini giuridici e si potrà anche ricorrere all’uso della forza pubblica per potere ottenere una liberazione coattiva dell’immobile acquistato all’asta.
Riassumendo possiamo dunque dire che:
A. Prima ipotesi, la casa all’asta è occupata da un inquilino ma il contratto non è opponibile (NO PROBLEM, PUOI DORMIRE SOGNI TRANQUILLI)
B. Seconda ipotesi, la casa all’asta è occupata da un inquilino con contratto opponibile (QUI DICIAMO CHE O TI ATTIENI AL CONTRATTO oppure trovi un cavillo per farlo divenire inefficace).
Ad ogni modo ti invito a leggere questi articoli:
- “Locazione e asta: opponibilità e proroga”
- “Da quando l’aggiudicatario incassa l’affitto?“
- “Contratto di comodato e acquisto all’asta: cosa succede?“
Attenzione, alcune volte potresti trovare, in perizia, un contratto di locazione ultranovennale.. (è una classica manovra di alcuni debitori per “incasinare la vendita”, ne parliamo qui: “locazione ultranovennale e aste: come funziona?“)
Comprare casa all’asta occupata dall’esecutato: cosa fare?
Vediamo ora che succede quando la casa all’asta è occupata dall’esecutato.
Se non sai chi è ti anticipo che è colui che ha perso la casa all’asta (per info puoi leggere “debitore esecutato chi è?”)
In questo caso diciamo che ci sono “diverse” interpretazioni su quanto tempo potrebbe volerci.
Interpretazione 1: il debitore deve andare via 2 mesi dopo il trasferimento
Secondo una prima interpretazione il nuovo aggiudicatario dovrà attendere il decreto di trasferimento emesso dal Giudice dell’Esecuzione il quale contiene l’ordine di rilascio dell’immobile occupato dall’esecutato.
Difatti 560 del codice di rito infatti disporrebbe che quando la casa all’asta è occupata dal esecutato, la liberazione non può avvenire prima di 60 giorni dal decreto di trasferimento (ne parliamo nell’articolo sulla consegna delle chiavi e decreto di trasferimento).
Interpretazione 2: il debitore deve andare via immediatamente dopo il trasferimento
Noi di Astafox.com, a tutela degli aggiudicatari, crediamo invece ad una diversa interpretazione dell’articolo 560 c.p.c. secondo cui i 60 giorni non decorrono dal decreto di trasferimento ma dall’istanza depositata dall’aggiudicatario.
Di conseguenza, secondo questa nostra interpretazione, l’immobile potrebbe essere liberato anche una settimana dopo il decreto di trasferimento.
Ne parliamo nell’articolo in cui troverai anche un comodo fac simile di lettera di liberazione della casa all’asta.
Stai Super-Attento a non perdere i benefici previsti dalla legge!
Ora voglio avvisarti che molti aggiudicatari commettono un errore fatale: non depositano alcuna istanza per la liberazione a cura del custode.
Detto banalmente, la legge per far si che il pignoramento liberi per te gratuitamente la casa ti chiede uno sforzo.
Questo sforzo è il deposito di un’istanza che deve avvenire entro al massimo il pagamento del saldo prezzo.
Qualora tu dovessi mancare a tale inadempimento, la procedura potrebbe tranquillamente fregarsene della liberazione dell’immobile.
Perderesti la possibilità di servirti della strada “più semplice” e saresti di conseguenza obbligato a percorrere la strada ordinaria (che è un normale sfratto!).
Di conseguenza, come avvocato affezionato agli interessi degli aggiudicatari, non posso che chiederti di stare realmente attento a questo meccanismo ed evitare, dunque, che la tua liberazione si trasformi in un incubo legale!
Casa all’asta occupata da anziani: cosa fare?
Nel caso di casa all’asta occupata da anziani il discorso è tendenzialmente lo stesso.
La procedura esecutiva si sviluppa normalmente ma il giudice potrà richiedere l’adozione di cautele richieste in relazione alla presenza di soggetti fragili come possono essere gli anziani.
Anche in questo caso, se l’immobile all’asta occupato da anziani non viene liberato spontaneamente il custode (liberazione ex art. 560 c.p.c.) o l’ufficiale giudiziario (esecuzione rilascio tramite ordinaria azione per esecuzione di obblighi di rilascio) potranno ricorrere alla forza pubblica per una liberazione coattiva della casa all’asta occupata da anziani.
Il vero problema infatti nella casa all’asta occupata da anziani risiede nel fatto che i medesimi, in occasione degli accessi, possano accusare uno o più malori e situazioni patologiche pregresse tanto da chiedere l’intervento di personale sanitario.
In alcuni casi, potrebbe essere imposto all’aggiudicatario di contattare un servizio privato di autoambulanze affinché aiutino in caso di problemi.
Casa all’asta occupata da minorenni: cosa fare?
Il discorso fatto poc’anzi per gli anziani è spendibile anche per l’ipotesi in cui all’interno dell’immobile vi sia la presenza di bambini o minorenni.
infatti, nemmeno per la casa all’asta occupata da minorenni, il legislatore ha ritenuto opportuno intervenire per tutelarli con specifiche garanzie da applicare nelle more di una procedura di esecuzione forzata.
L’unica ipotesi in cui, in presenza di una casa all’asta occupata da un minorenne, la procedura di liberazione potrebbe rallentare è costituita dalla speciale circostanza in cui l’assegnazione della casa familiare è avvenuta a seguito di un procedimento giudiziale per la separazione dei coniugi.
Infatti in questa particolare situazione, si potrebbe addirittura dover attendere il compimento della maggiore età del soggetto minorenne che occupa la casa all’asta.
Preme sottolineare come questa sia davvero una ipotesi rara, nella maggior parte dei casi l’aggiudicatario riesce ad impossessarsi materialmente dell’immobile occupato dal minorenne in termini relativamente brevi.
Ad ogni modo, nel caso in cui vi sia una casa all’asta occupata da minorenni riteniamo comunque opportuno l’ausilio dei servizi sociali, che, in ogni caso, potranno curare gli interessi del minore.
Ciò nonostante evidenziamo, ancora una volta, che non vi è alcun reale problema a liberare la casa all’asta occupata da minorenni.
Quale rimedio contro una casa occupata all’asta?
Come abbiamo visto non vi è alcun problema “legale” salvo quanto si è detto sulla locazione e su alcuni titoli particolari a liberare la casa occupata all’asta.
Quindi sia che la casa all’asta sia occupata da minorenni sia che la casa sia occupata da anziani, non c’è legge che tuteli queste situazioni.
Questo cosa significa?
Significa che nella pratica le liberazioni si rallentano e vengono rallentate da opposizioni dilatorie dei debitori e degli occupanti che mirano a guadagnare tempo.
Del resto, chi è che non proverebbe a guadagnare 3, 6 o 9 mesi ed evitare quindi di pagare un affitto?
Ora dinnanzi a queste strategie sofisticate dei debitori, l’aggiudicatario è di solito indifeso, rimesso alla pura volontà del custode giudiziario che di solito ha troppe procedure e cose da fare per occuparsi della liberazione della casa occupata all’asta.
Questa situazione intollerabile porta ad una “perdita di tempo” spesso nemmeno retribuita nel senso che, anche in questo caso, l’aggiudicatario è privo di un risarcimento del danno “automatico“.
Tuttavia prima di concludere questo articolo voglio spiegarvi come recuperare i soldi in caso occupazione di una casa all’asta, tramite un trucco che abbiamo “escogitato” anche per farvi capire CONCRETAMENTE quanto una corretta difesa possa fare la differenza.
Come recuperare i soldi in caso di illegittima occupazione della casa all’asta?
Eccoci qui con un primo dato interessante condiviso da molti Giudici: quasi il 99% degli aggiudicatari non si attiva per il risarcimento del danno da illegittima occupazione del debitore.
In sostanza, moltissimi aggiudicatari non si interessano in alcun modo a prendersi i soldi per quei mesi in cui la casa è stata occupata e questo anche quando si parla di immobili da milioni di euro, la cui indennità mensile risulterebbe di 1.000,2000 euro al mese.
A questo si aggiungono le difficoltà tecniche, legate ad un intervento di questo tipo.
Eppure, con grande soddisfazione, devo ammettere che noi di Astafox.com, in più di un occasione, siamo riusciti non solo a recuperare parte dei soldi dovuti dal debitore all’aggiudicatario, ma anche a farlo in tempo piuttosto breve, tramite una richiesta al Giudice dell’Esecuzione dell’accantonamento delle somme spettanti al debitore.
In sostanza, dovete sapere che alcune volte i pignoramenti vengono introdotti per somme inferiori al valore dell’immobile venduto all’asta.
Ad esempio, se il Condominio Alfa pignora la casa di Tizio per 5.000 euro e la casa viene venduta a 150.000 euro, come capirete la parte residua (anche detto residuo della vendita all’asta) pari a 145.000 verrà riconsegnato al debitore.
Ora dovete sapere che c’è una possibilità per l’aggiudicatario, dettata dall’art. 499 c.p.c. e 510 c.p.c., di chiedere al giudice dell’esecuzione di bloccare una parte di queste somme e consegnarle all’aggiudicatario in tempi piuttosto rapidi (si parla di mesi considerando che una causa per il riconoscimento dell’indennità è, in questi casi, abbastanza provata).
Ecco perché consigliamo ai nostri clienti di affidarsi ad un avvocato esperto in aste immobiliari e non a pseudo agenzie immobiliari per le aste che, oltre a prendersi soldi, rischierebbero di essere inconcludenti nel momento del bisogno.
Perché conviene acquistare una casa all’asta occupata?
Acquistare una casa all’asta occupata è sicuramente più conveniente in quanto lo stato di occupazione spaventerà molti offerenti (ingiustificatamente ritengo).
Infatti analizzandola dal punto di vista giuridico nessun problema o impedimento sussiste, essendo l’aggiudicatario pienamente in diritto di prendere possesso della casa che si è legittimamente aggiudicato.
Ecco perché comprare una casa occupata conviene (e non poco).
In ogni caso e dunque sia che:
casa all’asta sia occupata da minorenni,
sia che l’immobile all’asta sia occupato da anziani o dall’esecutato
è fondamentale prestare cautela.
Abbiamo spiegato a più riprese che uno sfratto di una casa all’asta non è un comune sfratto e le resistenze potrebbero essere molteplici.
Può succedere che il debitore o l’occupante presentino una o più opposizioni per rallentare (e non di poco) la liberazione.
Oppure addirittura il Custode potrebbe volere l’assistenza di un medico per proseguire.
Ecco, in tutte queste circostanze, non ritengo sia prudente proseguire da soli (non ne varrebbe la pena per il tempo che rischi di perdere).
E’ bene in questa sede pertanto ribadire che, per evitare che il debitore faccia danni o porti via piu di quello che deve, come ad esempio antenne, termosifoni, porte, nonché per velocizzare la liberazione della casa all’asta è altamente opportuno nominare un avvocato esperto in diritto delle aste nonché sottoscrivere una polizza assicurativa per le aste.
Avvocato Daniele Giordano
Se vuoi saperne di più sulla nostra attività ti invito a leggere alcuni articoli con i nostri migliori risultati a tutela degli aggiudicatari e degli offerenti:
- Il nostro manuale “ I Segreti delle Aste Immobiliari” con oltre 500 copie vendute nei primi 3 mesi
Nonché le numerose recensioni presenti sia su Google + che su Facebook.
Se ti interessa l’argomento acquisto all’asta e affitto oppure hai letto che l’immobile che vuoi acquistare all’asta è affittato ti invito a leggere l’articolo “Casa all’asta con contratto di affitto: cosa fare?” e l’approfondimento giuridico “Locazione e aste giudiziarie: opponibilità e proroga”
Per saperne di più sulla possibilità per l’aggiudicatario di entrare prima in possesso dell’immobile leggi l’approfondimento sulla richiesta di nomina dell’aggiudicatario custode.
Per saperne di più sull’avviso di vendita leggi l’articolo “Avviso di vendita cosa è e dove trovarlo”
Vuoi sapere cosa il debitore può portare via dalla casa all’asta dopo l’aggiudicazione? Leggi il nostro contenuto “Cosa può portare via il debitore dalla casa all’asta?”
Sgombero della casa all’asta chi paga la sostituzione delle serrature? Ne parliamo nell’articolo “Chi paga il fabbro per la casa all’asta?”
Come avviene la consegna dell’immobile all’aggiudicatario?
Avviene successivamente al decreto di trasferimento della proprietà dell’immobile.
Posso chiedere al custode di anticipare la visita dell’immobile all’asta? Ne parliamo in questo articolo!
Se hai intenzione di acquistare all’asta per poi rivendere l’immobile a terzi, guadagnando la differenza, potresti leggere questo articolo in cui approfondiamo gli aspetti a cui fare attenzione per questo tipo di operazioni.
Per saperne di più su Astafox puoi consultare le pagine Chi siamo e Cosa Facciamo.
Se, invece, desideri essere contattato telefonicamente per fare i tuoi primi passi nel mondo delle aste giudiziarie, capire più a fondo il loro funzionamento contattaci!
