In questo articolo parliamo di cosa significa davvero comprare casa all’asta occupata e quali siano i rischi, i tempi e cosa bisogna fare per evitare errori e problemi.
Molti immobili vengono venduti a prezzi particolarmente vantaggiosi proprio perché occupati. Tuttavia, ciò che preoccupa maggiormente gli acquirenti è la fase di liberazione: quanto tempo occorre? Chi deve intervenire? Cosa succede se l’occupante non lascia l’immobile?
Come avvocati specializzati in aste immobiliari ogni giorni aiutiamo persone a liberare gli immobili occupati all’asta e la nostra esperienza ci ha concesso di individuare un metodo per ridurre i tempi e i rischi di una casa occupata all’asta.
In particolare vedremo come comportarsi quando:
- la casa all’asta è occupata dall’esecutato
- la casa all’asta è occupata da anziani
- la casa all’asta è occupata da minorenni
- la casa all’asta è occupata senza titolo
- la casa all’asta è occupata da persone con titolo opponibile
e soprattutto come la legge disciplina la liberazione di una casa comprata all’asta.
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✉️ Iscriviti Ora⭐ All’ultimo paragrafo troverai anche uno spunto interessante per recuperare i soldi in caso di illegittima occupazione dell’immobile all’asta 😉 Se vuoi leggere di un caso reale in cui abbiamo aiutato una nostra assistita in una liberazione complessa leggi: “Casa all’asta occupata: come liberarla (tempi e caso reale)“
Casa all’asta occupata dall’esecutato: Cosa fare?
E’ sembrato utile in questo breve approfondimento procedere secondo un determinato ordine. Prenderemo prima in considerazione la casa all’asta occupata dall’esecutato che è l’ipotesi più frequente che troverete. Se non sai chi è ti anticipo che è colui che ha perso la casa all’asta (per info puoi leggere “debitore esecutato chi è?”)
In questo caso la legge è chiara: l’articolo 560 c.p.c. dispone che l’esecutato ha 2 mesi di tempo, dopo il decreto di trasferimento, per lasciare l’immobile, se non lo fa, è possibile procedere con il custode giudiziario alla liberazione forzosa. Di conseguenza l‘ aggiudicatario dovrà attendere il decreto di trasferimento emesso dal Giudice dell’Esecuzione il quale contiene l’ordine di liberazione dell’immobile occupato dall’esecutato. Successivamente sei nei successivi 2 mesi il debitore esecutato non abbandona spontaneamente l’immobile è possibile procedere alla liberazione.
Quello che devi sapere sulla liberazione della casa all’asta occupata dall’esecutato è che la stessa avviene direttamente dentro la procedura e tramite il Custode Giudiziario ossia colui che ti ha accompagnato verosimilmente a visitare l’immobile all’asta. La liberazione dovrebbe avvenire senza costi aggiuntivi e in un tempo che va dai 3 mesi ai 6 mesi.
Tuttavia per ottenere il diritto alla liberazione senza costi e senza formalità da parte del Custode la legge ti chiede di depositare una particolare istanza al giudice dell’esecuzione, chiamata “istanza dell’aggiudicatario per la liberazione ex art. 560 c.p.c.“
Questa istanza serve a far comprendere al giudice che la tua volontà è quella che la liberazione avvenga tramite il Tribunale nella maniera più rapida possibile e difatti senza istanza, è ben possibile che o il debitore o lo stesso custode si rifiutino di procedere.
Possiamo dunque cosi sintetizzare:
- La liberazione della casa all’asta occupata dall’esecutato avviene dopo 60 giorni dal trasferimento
- Per avvenire c’è bisogno di un’istanza dell’aggiudicatario che dovrà depositarla prima del trasferimento
- Se l’aggiudicatario non sbaglia nulla e il custode non è lento, dovrebbe avvenire, se non ci sono ostacoli, in 3-6 mesi
Per approfondimenti sulla procedura ti consiglio anche la lettura dell’articolo “Come liberare una casa comprata all’asta?“
Stai Super-Attento a non perdere i benefici previsti dalla legge!
Ora voglio avvisarti che molti aggiudicatari commettono un errore fatale: non depositano alcuna istanza per la liberazione a cura del custode. Qualora tu dovessi mancare a tale inadempimento, la procedura potrebbe tranquillamente fregarsene della liberazione dell’immobile. Perderesti la possibilità di servirti della strada “più semplice” e saresti di conseguenza obbligato a percorrere la strada ordinaria (che è un normale sfratto!).
Di conseguenza, come avvocato affezionato agli interessi degli aggiudicatari, non posso che chiederti di stare realmente attento a questo meccanismo ed evitare, dunque, che la tua liberazione si trasformi in un incubo legale!
Come liberare una casa all’asta occupata senza titolo?
Altre volte potreste vedere che la casa occupata all’asta non è occupata dall’esecutato ma da qualcun altro senza titolo. Quando una casa all’asta risulta occupata senza titolo, significa che la persona che vi abita non ha un contratto valido o un diritto opponibile all’aggiudicatario.
Si tratta, ad esempio, di casi in cui:
- l’immobile è occupato da terzi privi di contratto registrato (esempio: parenti del debitore);
- il contratto di locazione è scaduto o non è opponibile alla procedura (esempio: c’era un inquilino che non ha pagato o il cui contratto è scaduto)
In queste situazioni l’aggiudicatario, una volta emesso il decreto di trasferimento, ha diritto a ottenere la liberazione dell’immobile senza nemmeno rispettare il termine di 60 giorni che abbiamo visto nel paragrafo precedente, a tutela del solo esecutato. La procedura, tuttavia, non è automatica: occorre verificare la documentazione presente nella perizia, controllare eventuali provvedimenti del giudice dell’esecuzione e, se necessario, attivare la procedura di liberazione tramite il custode giudiziario. È importante distinguere tra occupazione senza titolo e occupazione con titolo opponibile, perché nel primo caso la liberazione è generalmente più rapida, mentre nel secondo possono sorgere problematiche più complesse.
Per un’analisi approfondita della procedura e dei passaggi operativi, puoi leggere la guida dedicata alla liberazione dell’immobile occupato senza titolo.
Casa all’asta occupata da un inquilino cosa fare?
In questo caso l’immobile è occupato da un soggetto che legittimamente vi risiede in forza di un regolare contratto di locazione.
Il soggetto che si è aggiudicato l’immobile dovrà tenere conto del contratto di locazione e non potrà mandare via l’inquilino in affitto, quando la locazione è stata stipulata prima del pignoramento (salvo che per prezzo “vile” ex art. 2923 c.c. o inadempimento di obblighi contrattuali, o rituale disdetta).
Il nuovo proprietario, quindi, dovrà attendere la scadenza del contratto oppure cercare di accordarsi con il locatore per trovare un accordo che gli permetta di poter prendere possesso dell’immobile in un arco temporale assai ristretto.
Se il contratto di locazione dovesse essere sottoscritto successivamente al pignoramento, il nuovo aggiudicatario potrebbe opporsi ad esso: si dice che il contratto è inopponibile ex art.2923 c.c.
Infatti il contratto stipulato dal debitore esecutato avente ad oggetto un bene pignorato non ha alcuna efficacia nei confronti dei terzi, in quanto mediante l’atto che dà avvio all’esecuzione forzata il debitore perde la disponibilità giuridica dell’immobile.
Questa ipotesi rappresenta un’occupazione abusiva del bene, siccome il titolo abitativo non ha una valenza ai fini giuridici e si potrà anche ricorrere all’uso della forza pubblica per potere ottenere una liberazione coattiva dell’immobile acquistato all’asta.
Riassumendo possiamo dunque dire che:
- Prima ipotesi, la casa all’asta è occupata da un inquilino ma il contratto non è opponibile (NO PROBLEM, PUOI DORMIRE SOGNI TRANQUILLI)
- Seconda ipotesi, la casa all’asta è occupata da un inquilino con contratto opponibile (QUI DICIAMO CHE O TI ATTIENI AL CONTRATTO oppure trovi un cavillo per farlo divenire inefficace).
Ad ogni modo ti invito a leggere questo articolo:
Attenzione, alcune volte potresti trovare, in perizia, un contratto di locazione ultranovennale.. (è una classica manovra di alcuni debitori per “incasinare la vendita”, ne parliamo qui: “locazione ultranovennale e aste: come funziona?“)
Casa all’asta occupata da anziani: cosa fare?
Nel caso di casa all’asta occupata da anziani il discorso è tendenzialmente lo stesso.
La procedura esecutiva si sviluppa normalmente ma il giudice potrà richiedere l’adozione di cautele richieste in relazione alla presenza di soggetti fragili come possono essere gli anziani.
Anche in questo caso, se l’immobile all’asta occupato da anziani non viene liberato spontaneamente il custode (liberazione ex art. 560 c.p.c.) o l’ufficiale giudiziario (esecuzione rilascio tramite ordinaria azione per esecuzione di obblighi di rilascio) potranno ricorrere alla forza pubblica per una liberazione coattiva della casa all’asta occupata da anziani.
Il vero problema infatti nella casa all’asta occupata da anziani risiede nel fatto che i medesimi, in occasione degli accessi, possano accusare uno o più malori e situazioni patologiche pregresse tanto da chiedere l’intervento di personale sanitario.
In alcuni casi, potrebbe essere imposto all’aggiudicatario di contattare un servizio privato di autoambulanze affinché aiutino in caso di problemi.
Casa all’asta occupata da minorenni: cosa fare?
Il discorso fatto poc’anzi per gli anziani è spendibile anche per l’ipotesi in cui all’interno dell’immobile vi sia la presenza di bambini o minorenni.
infatti, nemmeno per la casa all’asta occupata da minorenni, il legislatore ha ritenuto opportuno intervenire per tutelarli con specifiche garanzie da applicare nelle more di una procedura di esecuzione forzata. L’unica ipotesi in cui, in presenza di una casa all’asta occupata da un minorenne, la procedura di liberazione potrebbe rallentare è costituita dalla speciale circostanza in cui l’assegnazione della casa familiare è avvenuta a seguito di un procedimento giudiziale per la separazione dei coniugi.
Infatti in questa particolare situazione, si potrebbe addirittura dover attendere il compimento della maggiore età del soggetto minorenne che occupa la casa all’asta. Preme sottolineare come questa sia davvero una ipotesi rara, nella maggior parte dei casi l’aggiudicatario riesce ad impossessarsi materialmente dell’immobile occupato dal minorenne in termini relativamente brevi.
Ad ogni modo, nel caso in cui vi sia una casa all’asta occupata da minorenni riteniamo comunque opportuno l’ausilio dei servizi sociali, che, in ogni caso, potranno curare gli interessi del minore. Ciò nonostante evidenziamo, ancora una volta, che non vi è alcun reale problema a liberare la casa all’asta occupata da minorenni.
Quanto tempo ci vuole per liberare l’immobile all’asta?
La domanda che viene posta più spesso è: quanto tempo occorre davvero per liberare una casa all’asta occupata?
La risposta, purtroppo, non è univoca.
In linea generale, se l’immobile è occupato senza titolo e il giudice ha già disposto la liberazione, i tempi possono variare da pochi mesi fino a sei mesi circa. Tuttavia, nella pratica, diversi ostacoli possono rallentare in modo significativo la procedura facendola durare anche anni.
Tra i fattori che incidono maggiormente vi sono:
- la necessità di notifiche formali all’occupante;
- eventuali richieste di rinvio o opposizioni difensive;
- difficoltà organizzative del custode giudiziario;
- tempi di coordinamento con la forza pubblica.
Non di rado accade che la procedura resti ferma per mesi senza che l’aggiudicatario abbia chiaro quale sia lo stato effettivo della liberazione.
Un caso concreto che abbiamo seguito riguardava un cliente che, dopo l’aggiudicazione, attendeva da 1 anno la liberazione dell’immobile senza alcun aggiornamento concreto. La procedura risultava formalmente avviata, ma non vi erano stati sviluppi operativi. È stato necessario depositare più istanze al giudice dell’esecuzione, sollecitare formalmente il custode e richiedere l’intervento della forza pubblica per calendarizzare l’accesso. Solo dopo questi passaggi la liberazione ha ripreso il suo corso.
Questo tipo di situazioni dimostra che, sebbene la legge preveda strumenti chiari per la tutela dell’aggiudicatario, l’assistenza di un avvocato può risultare centrale quando la procedura subisce rallentamenti o inerzie operative. Intervenire tempestivamente con gli atti corretti può fare la differenza tra una liberazione che si conclude in tempi ragionevoli e una che si trascina per molti mesi.
Chi paga il fabbro per le serrature e lo smaltimento dei beni mobili?
Quando si procede alla liberazione di una casa all’asta occupata, una delle questioni più delicate riguarda le spese operative: apertura forzata dell’immobile, sostituzione delle serrature, sgombero e smaltimento dei beni mobili. Dal punto di vista giuridico, se la liberazione è disposta nell’ambito della procedura esecutiva, le spese necessarie – fabbro compreso – rientrano tra i costi della procedura e vengono gestite tramite il custode giudiziario: quindi l’aggiudicatario non dovrebbe sborsare un centesimo.
Nella prassi, tuttavia, può accadere che il custode – per accelerare i tempi o evitare ulteriori passaggi formali – suggerisca all’aggiudicatario di occuparsi personalmente del fabbro o dello smaltimento dei beni mobili.
Questa soluzione può sembrare più rapida, ma non è giuridicamente corretta.
La stessa logica vale per lo smaltimento dei mobili: prima di procedere occorre verificare se i beni siano effettivamente abbandonati, se vi sia stato un formale invito al ritiro e se il giudice abbia autorizzato la rimozione. Una gestione affrettata può generare responsabilità o richieste risarcitorie.
Per questo motivo è sempre opportuno ricordare che è la procedura a doversi fare carico sia delle spese del fabbro sia delle spese per lo smaltimento dei mobili ancora presenti nella casa all’asta.
Ne parliamo anche nell’articolo: “Chi paga il fabbro per la casa all’asta?” e “Sgombero dei beni mobili all’asta: Come non farsi fregare?“
Quale rimedio contro una casa occupata all’asta?
Come abbiamo visto non vi è alcun problema “legale” salvo quanto si è detto sulla locazione e su alcuni titoli particolari (assegnazione casa coniugale o diritti di abitazione) a liberare la casa occupata all’asta. Quindi sia che la casa all’asta sia occupata da minorenni sia che la casa sia occupata da anziani, non c’è legge che tuteli queste situazioni.
Questo cosa significa?
Significa che nella pratica le liberazioni si rallentano e vengono rallentate da opposizioni dilatorie dei debitori e degli occupanti che mirano a guadagnare tempo.
Del resto, chi è che non proverebbe a guadagnare 3, 6 o 9 mesi ed evitare quindi di pagare un affitto?
Ora dinnanzi a queste strategie sofisticate dei debitori, l’aggiudicatario è di solito indifeso, rimesso alla pura volontà del custode giudiziario che di solito ha troppe procedure e cose da fare per occuparsi della liberazione della casa occupata all’asta. Questa situazione intollerabile porta ad una “perdita di tempo” spesso nemmeno retribuita nel senso che, anche in questo caso, l’aggiudicatario è privo di un risarcimento del danno “automatico“.
Infatti quando la liberazione si protrae per troppo tempo:
- l’aggiudicatario perde soldi in quanto è costretto a pagare il mutuo senza avere l’immobile
- aumenta il rischio che il debitore porti via più cose di quelle che può
Tuttavia prima di concludere questo articolo voglio spiegarvi come recuperare i soldi in caso occupazione di una casa all’asta, tramite un trucco che abbiamo “escogitato” anche per farvi capire CONCRETAMENTE quanto una corretta difesa possa fare la differenza.
Come recuperare i soldi in caso di illegittima occupazione della casa all’asta?
Eccoci qui con un primo dato interessante condiviso da molti Giudici: quasi il 99% degli aggiudicatari non si attiva per il risarcimento del danno da illegittima occupazione del debitore.
In sostanza, moltissimi aggiudicatari non si interessano in alcun modo a prendersi i soldi per quei mesi in cui la casa è stata occupata e questo anche quando si parla di immobili da milioni di euro, la cui indennità mensile risulterebbe di 1.000,2000 euro al mese.
A questo si aggiungono le difficoltà tecniche, legate ad un intervento di questo tipo.
Eppure, con grande soddisfazione, devo ammettere che noi di Astafox.com, in più di un occasione, siamo riusciti non solo a recuperare parte dei soldi dovuti dal debitore all’aggiudicatario, ma anche a farlo in tempo piuttosto breve, tramite una richiesta al Giudice dell’Esecuzione dell’accantonamento delle somme spettanti al debitore.
In sostanza, dovete sapere che alcune volte i pignoramenti vengono introdotti per somme inferiori al valore dell’immobile venduto all’asta.
Ad esempio, se il Condominio Alfa pignora la casa di Tizio per 5.000 euro e la casa viene venduta a 150.000 euro, come capirete la parte residua (anche detto residuo della vendita all’asta) pari a 145.000 verrà riconsegnato al debitore.
Ora dovete sapere che c’è una possibilità per l’aggiudicatario, dettata dall’art. 499 c.p.c. e 510 c.p.c., di chiedere al giudice dell’esecuzione di bloccare una parte di queste somme e consegnarle all’aggiudicatario in tempi piuttosto rapidi (si parla di mesi considerando che una causa per il riconoscimento dell’indennità è, in questi casi, abbastanza provata).
Ecco perché consigliamo ai nostri clienti di affidarsi ad un avvocato esperto in aste immobiliari e non a pseudo agenzie immobiliari per le aste che, oltre a prendersi soldi, rischierebbero di essere inconcludenti nel momento del bisogno.
Comprare casa all’asta occupata: come evitare di restare intrappolati
Acquistare una casa all’asta occupata è sicuramente più conveniente in quanto lo stato di occupazione spaventerà molti offerenti (ingiustificatamente ritengo). Infatti analizzandola dal punto di vista giuridico , come abbiamo visto, nessun problema o impedimento sussiste, essendo l’aggiudicatario pienamente in diritto di prendere possesso della casa che si è legittimamente aggiudicato.
Ecco perché comprare una casa occupata conviene (e non poco). In ogni caso e dunque sia che:
- la casa all’asta sia occupata da minorenni,
- sia che l’immobile all’asta sia occupato da anziani o dall’esecutato
è fondamentale prestare cautela.
Abbiamo spiegato a più riprese che uno sfratto di una casa all’asta non è un comune sfratto e le resistenze potrebbero essere molteplici. Può succedere che il debitore o l’occupante presentino una o più opposizioni per rallentare (e non di poco) la liberazione. Oppure addirittura il Custode potrebbe volere l’assistenza di un medico per proseguire.
Ecco, in tutte queste circostanze, non ritengo sia prudente proseguire da soli in quanto si rischierebbe di perdere tempo (molto tempo) senza mai arrivare alla consegna dell’immobile all’aggiudicatario. Quello che purtroppo però gli aggiudicatari pensano di solito è “Posso fare tutto da solo – non sarà cosi difficile – il custode ha detto che servono solo altri 3 mesi“. Tuttavia quello che ignorano è che spesso quei 3 mesi, diventano 6, 9 e poi 12 fino ad arrivare ad un incredibile lesione dei diritti dello stesso.
Per questa ragione e premesso che, come me, esistono tanti avvocati che possono aiutarti, ti consiglio caldamente di non intraprendere questo percorso in piena autonomia, facendoti convincere da custodi il cui desiderio è solo quello di dedicarsi a te con il minimo impegno possibile, presi verosimilmente da altri mille pratiche e poco inclini in queste attività così ostiche. Perché sia per il tempo che si perde (che è sempre denaro) sia per lo svilimento “psicologico” che queste situazioni recano, non ne vale assolutamente la pena.
Avvocato Daniele Giordano
Se vuoi saperne di più sulla nostra attività ti invito a leggere alcuni articoli con i nostri migliori risultati a tutela degli aggiudicatari e degli offerenti:
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Nonché le numerose recensioni presenti sia su Google + che su Facebook. Se vuoi saperne di più sulla liberazione della casa all’asta leggi anche “Quanto costa liberare una casa all’asta?“
