Casa all’asta occupata: Perché Conviene + Cosa Fare

casa all'asta occupata
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Hai intenzione di acquistare una casa all’asta occupata e ti chiedi se conviene?

Hai letto che la casa all’asta è occupata da anziani e vuoi sapere se ti devi preoccupare?

Oppure temi che la casa all’asta si occupata da minorenni?

In questo articolo cerchiamo di FARE CHIAREZZA, una volta per tutte, su cosa significa comprare all’asta una casa occupata.

La questione è molto importante, infatti l’acquisto di una casa all’asta occupata preoccupa sempre più offerenti che sono ingolositi dell’ottimo prezzo a cui vengono vendute queste case.

Vediamo ora cosa significa comprare una casa all’asta occupata e in quali situazioni potresti trovarti.

Qui un breve elenco delle situazioni in cui potresti trovarti

A. la casa all’asta è occupata dall’esecutato

B. la casa all’asta è occupata da anziani

C. la casa all’asta è occupata da minorenni

D. la casa all’asta è occupata senza titolo

E. la casa all’asta è occupata da persone con titolo opponibile

Bisogna effettuare una precisazione concernente la terminologia che abbiamo adottato, perché utilizzando il termine “occupazione” dell’immobile non bisogna confondersi con le sole ipotesi in cui l’immobile sia abitato con modalità abusive.

Infatti, una casa acquistata mediante asta giudiziaria può essere occupata anche in maniera del tutto legittima, ad esempio da chi ci viveva mediante un regolare contratto di locazione (è l’ipotesi che abbiamo visto sotto la lettera E).

Per un excursus sui titoli opponibili all’aggiudicatario puoi leggere il nostro approfondimento sulla locazione opponibile, sull’assegnazione della casa coniugale e sulla presenza del diritto del coniuge superstite.

Adesso cerchiamo di distinguere tra tutte le circostanze che possono verificarsi.

Casa all’asta occupata: cosa fare?

E’ sembrato utile in questo breve approfondimento procedere secondo un determinato ordine.

Prenderemo prima in considerazione la casa occupata dal conduttore in virtù di un contratto di locazione.

Successivamente la questione relativa alla casa occupata dall’esecutato.

Solo dopo l’ipotesi della casa all’asta occupata da anziani e quella della casa all’asta occupata da minorenni

casa all'asta occupata da anziani

Casa all’asta occupata da un inquilino

In questo caso l’immobile è occupato da un soggetto che legittimamente vi risiede in forza di un regolare contratto di locazione.

Il soggetto che si è aggiudicato l’immobile dovrà tenere conto del contratto di locazione e non potrà mandare via l’inquilino in affitto, quando la locazione è stata stipulata prima del pignoramento (salvo che per prezzo “vile” ex art. 2923 c.c. o inadempimento di obblighi contrattuali, o rituale disdetta).

Il nuovo proprietario, quindi, dovrà attendere la scadenza del contratto oppure cercare di accordarsi con il locatore per trovare un accordo che gli permetta di poter prendere possesso dell’immobile in un arco temporale assai ristretto.

Se il contratto di locazione dovesse essere sottoscritto successivamente al pignoramento, il nuovo aggiudicatario potrebbe opporsi ad esso: si dice che il contratto è inopponibile ex art.2923 c.c.

Infatti il contratto stipulato dal debitore esecutato avente ad oggetto un bene pignorato non ha alcuna efficacia nei confronti dei terzi, in quanto mediante l’atto che dà avvio all’esecuzione forzata il debitore perde la disponibilità giuridica dell’immobile.

Questa ipotesi rappresenta un’occupazione abusiva del bene, siccome il titolo abitativo non ha una valenza ai fini giuridici e si potrà anche ricorrere all’uso della forza pubblica per potere ottenere una liberazione coattiva dell’immobile acquistato all’asta.

Comprare casa all’asta occupata dall’esecutato: cosa fare?

Vediamo ora che succede quando la casa all’asta è occupata dall’esecutato.

In questa circostanza, il nuovo aggiudicatario dovrà attendere il decreto di trasferimento emesso dal Giudice dell’Esecuzione il quale contiene l’ordine di rilascio dell’immobile occupato dall’esecutato.

L’articolo 560 del codice di rito infatti dispone che quando la casa all’asta è occupata dal esecutato, la liberazione non può avvenire prima di 60 giorni dal decreto di trasferimento (ne parliamo nell’articolo sulla consegna delle chiavi e decreto di trasferimento).

All’interno del decreto di trasferimento viene inserito l’ordine con la quale si ingiunge al debitore (o a chiunque altro abiti l’immobile) di liberare immediatamente l’immobile.

Si ricorda che il decreto di trasferimento è titolo esecutivo che legittima il nuovo proprietario ad ottenere la liberazione immediata dell’immobile occupato abusivamente.

Scaduti i 60 giorni decorrenti dal decreto di trasferimento la liberazione dell’immobile all’asta, abitato dal debitore, può avvenire secondo due modalità:

La modalità ‘semplice‘ (de formalizzata) e quella ordinaria.

La modalità semplice fa sì che l’aggiudicatario che abbia presentato idonea richiesta ai sensi dell’art. 560 CPC possa servirsi della liberazione gratuita a cura del custode della casa all’asta occupata dal debitore (per saperne di più si legga “come risparmiare i tempi e i costi di uno sfratto” e “come depositare l’istanza dell’aggiudicatario“).

In alternativa, l’aggiudicatario può seguire la strada “ordinaria” per l’esecuzione degli obblighi di consegna o rilascio tramite l’ufficiale giudiziario a mezzo notifica:

  • Del titolo esecutivo (Ordinanza di aggiudicazione/Decreto di trasferimento);
  • Dell’Atto di precetto;
  • Preavviso di rilascio dove è indicato il giorno e l’ora entro cui bisognerà liberare l’immobile;

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Casa all’asta occupata da anziani: cosa fare?

Nel caso di casa all’asta occupata da anziani il discorso è tendenzialmente lo stesso.

La procedura esecutiva si sviluppa normalmente ma il giudice potrà richiedere l’adozione di cautele richieste in relazione alla presenza di soggetti fragili come possono essere gli anziani.

Anche in questo caso, se l’immobile all’asta occupato da anziani non viene liberato spontaneamente il custode (liberazione ex art. 560 c.p.c.) o l’ufficiale giudiziario (esecuzione rilascio tramite ordinaria azione per esecuzione di obblighi di rilascio) potranno ricorrere alla forza pubblica per una liberazione coattiva della casa all’asta occupata da anziani.

Il vero problema infatti nella casa all’asta occupata da anziani risiede nel fatto che i medesimi, in occasione degli accessi, possano accusare uno o più malori e situazioni patologiche pregresse tanto da chiedere l’intervento di personale sanitario.

In alcuni casi, potrebbe essere imposto all’aggiudicatario di contattare un servizio privato di autoambulanze affinché aiutino in caso di problemi.

Casa all’asta occupata da minorenni: cosa fare?

Il discorso fatto poc’anzi per gli anziani è spendibile anche per l’ipotesi in cui all’interno dell’immobile vi sia la presenza di bambini.

infatti, nemmeno per la casa all’asta occupata da minorenni, il legislatore ha ritenuto opportuno intervenire per tutelarli con specifiche garanzie da applicare nelle more di una procedura di esecuzione forzata.

L’unica ipotesi in cui, in presenza di una casa all’asta occupata da un minorenne, la procedura di liberazione potrebbe rallentare è costituita dalla speciale circostanza in cui l’assegnazione della casa familiare è avvenuta a seguito di un procedimento giudiziale per la separazione dei coniugi.

Infatti in questa particolare situazione, si potrebbe addirittura dover attendere il compimento della maggiore età del soggetto minorenne che occupa la casa all’asta.

Preme sottolineare come questa sia davvero una ipotesi rara, nella maggior parte dei casi l’aggiudicatario riesce ad impossessarsi materialmente dell’immobile occupato dal minorenne in termini relativamente brevi.

Ad ogni modo, nel caso in cui vi sia una casa all’asta occupata da minorenni riteniamo comunque opportuno l’ausilio dei servizi sociali, che, in ogni caso, potranno curare gli interessi del minore.

Quale rimedio contro una casa occupata all’asta?

Ci sono 3 strade che l’aggiudicatario può decidere di perseguire:

Dialogo con l’occupante in vista del raggiungimento di un accordo;

Liberazione dell’immobile mediante l’attività svolta dal custode = nuovo aggiudicatario quando acquista un immobile occupato può richiedere al custode di eseguire uno sloggio senza formalità ex. 560 cpc – la richiesta è condizione per la liberazione a cura del custode (ne parliamo tantissimo qui).

Agire in forza del decreto di trasferimento con l’ufficiale giudiziario che provvederà ad eseguire la liberazione dell’immobile ex. 605 ss cpc. tramite il normale procedimento per l’esecuzione degli obblighi di consegna e rilascio.

Perché conviene acquistare una casa all’asta occupata? 

Acquistare una casa all’asta occupata è sicuramente più conveniente in quanto lo stato di occupazione spaventerà molti offerenti (ingiustificatamente ritengo).

Infatti analizzandola dal punto di vista giuridico nessun problema o impedimento sussiste, essendo l’aggiudicatario pienamente in diritto di prendere possesso della casa che si è legittimamente aggiudicato. 

Ecco perché comprare una casa occupata conviene (e non poco).

In ogni caso e dunque sia che:

casa all’asta sia occupata da minorenni,

sia che l’immobile all’asta sia occupato da anziani o dall’esecutato

è fondamentale prestare cautela.

Abbiamo spiegato a più riprese che uno sfratto di una casa all’asta non è un comune sfratto e le resistenze potrebbero essere molteplici.

Può succedere che il debitore o l’occupante presentino una o più opposizioni per rallentare (e non di poco) la liberazione.

Oppure addirittura il Custode potrebbe volere l’assistenza di un medico per proseguire.

Ecco, in tutte queste circostanze, non ritengo sia prudente proseguire da soli (non ne varrebbe la pena per il tempo che rischi di perdere).

E’ bene in questa sede pertanto ribadire che, per evitare che il debitore faccia danni o porti via piu di quello che deve, come ad esempio antenne, termosifoni, porte, nonché per velocizzare la liberazione della casa all’asta è altamente opportuno nominare un avvocato esperto in diritto delle aste nonché sottoscrivere una polizza assicurativa per le aste.

Dott. Andrea Parascandolo

Se ti interessa l’argomento acquisto all’asta e affitto oppure hai letto che l’immobile che vuoi acquistare all’asta è affittato ti invito a leggere l’articolo “Casa all’asta con contratto di affitto: cosa fare?” e l’approfondimento giuridico “Locazione e aste giudiziarie: opponibilità e proroga”

Per saperne di più sulla possibilità per l’aggiudicatario di entrare prima in possesso dell’immobile leggi l’approfondimento sulla richiesta di nomina dell’aggiudicatario custode.

Per saperne di più sull’avviso di vendita leggi l’articolo “Avviso di vendita cosa è e dove trovarlo”

Vuoi sapere cosa il debitore può portare via dalla casa all’asta dopo l’aggiudicazione? Leggi il nostro contenuto “Cosa può portare via il debitore dalla casa all’asta?”

Sgombero della casa all’asta chi paga la sostituzione delle serrature? Ne parliamo nell’articolo “Chi paga il fabbro per la casa all’asta?”

Se vuoi saperne di più sugli immobili occupati potresti leggere questo articolo in cui spieghiamo come gestire queste situazione. Se invece vuoi conoscere la modalità più semplice per ottenere la liberazione “deformalizzata” dell’immobile leggi qui.

Come avviene la consegna dell’immobile all’aggiudicatario?

Avviene successivamente al decreto di trasferimento della proprietà dell’immobile.

Posso chiedere al custode di anticipare la visita dell’immobile all’asta? Ne parliamo in questo articolo!

Hai intenzione di liberare l’immobile acquistato all’asta? Posso consigliarti un metodo con il quale risparmierai tempo, energie e soldi.

Se hai intenzione di acquistare all’asta per poi rivendere l’immobile a terzi, guadagnando la differenza, potresti leggere questo articolo in cui approfondiamo gli aspetti a cui fare attenzione per questo tipo di operazioni.

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per saperne di più sul come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria. Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci!

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