3 motivi per non comprare casa all’asta tramite agenzia

comprare casa asta agenzia
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

L’ acquisto all’asta interessa ogni giorno sempre più persone attratte dalla convenienza e dalla sicurezza dell’affare proposto.

Moltissimi ci chiedono, costantemente, se sia opportuno comprare all’asta tramite agenzia o consulente nelle aste.

La nostra risposta è tendenzialmente no.

Secondo chi scrive non conviene comprare casa all’asta tramite agenzia.

La legge consente ai privati cittadini di partecipare in piena autonomia e senza intermediari alle aste giudiziarie.

Se proprio dovesse rendersi necessaria l’intermediazione di qualcuno, questa non potrebbe che essere di un avvocato esperto di diritto dell’esecuzione forzata (quella branca del diritto che si occupa, tra le altre cose, dei pignoramenti immobiliari) per le ragioni che ti spiegherò a breve.

Ecco i 3 motivi (+1) per cui non conviene comprare casa all’asta tramite agenzia

1. L’ agenzia non può verificare l’assenza di rischi dell’asta immobiliare

Le aste immobiliari vengono alla luce all’esito di un particolare iter: il pignoramento immobiliare.

(In via intenzionale non vengono trattate nel presente blog le aste derivanti da procedure concorsuali o para- concorsuali e da procedimenti civili: divisioni giudiziali, vendite competitive di altro genere etc)

Il pignoramento immobiliare, ai sensi dell’art. 555 c.p.c., si realizza con la notifica di un atto chiamato, propriamente, atto di pignoramento immobiliare e si perfeziona con la sua successiva trascrizione.

Trattasi di un procedimento regolato dagli articoli 555 e seguenti del Codice di procedura civile che si suddivide in altri sub-procedimenti (fase iniziale, udienza ex art. 569 c.p.c., ordinanza di vendita, delega delle attività, riparto e distribuzione).

L’ intero procedimento di messa in vendita di un bene all’asta è regolato dalla Legge e dall’ ordinanza di vendita del giudice dell’esecuzione che rappresenta la legge “speciale” del singolo esperimento che regolamenta.

Ora se queste sono le “basi” risulta arduo comprendere come un agenzia possa garantire gli utenti circa l’assenza di rischi di un’asta giudiziaria.

Asta giudiziaria che, sin dall’inizio, è regolata dalla legge e regolamentata, al dettaglio, da un provvedimento giurisdizionale.

Il primo motivo per cui ritengo sconveniente l’assistenza di un agenzia per la partecipazione all’asta è dunque:

  • l’assenza di competenze specifiche necessarie per individuare e verificare la presenza di rischi dell’asta.

Comprare all’asta tramite agenzia può dunque rivelarsi, in alcuni casi, pericoloso tenuto conto che un professionista estraneo alle dinamiche giuridiche potrebbe non valutare correttamente i rischi di un’ asta.

Si pensi ad alcune vicende che – oggettivamente – impensieriscono anche gli addetti a lavori: la presenza di un sequestro penale, la possibile esistenza di un diritto di abitazione del coniuge superstite, l’opponibilità o meno di un contratto di locazione, la presenza di una o più domande giudiziali.

Certamente, almeno per i principianti, l’occhio esperto dell’ Agente può essere un valido supporto almeno per scorgere i pericoli più grossolani delle aste.

Ciò malgrado considerata la sempre più alta attenzione verso il fenomeno delle vendite competitive, più alta attenzione che si è tradotta in un numero crescente di “debitori attenti” (pronti ad eccepire le più invisibili irregolarità) e concorrenti cinici (prontissimi a eccepire, al pari, le minime facezie) riteniamo doverosa l’ investitura di un avvocato che possa “minimizzare” il rischio di brutte sorprese o essere quantomeno pronto per farvi fronte.

2. Percentuale sull’acquisto all’asta dell’agenzia immobiliare

Spesso ci è capitato di venire a conoscenza di vere e proprie provvigioni in misura percentuale sull’acquisto all’asta.

Percentuali, alcune volte, esose (il 6-7 percento) oltre che ingiustificate.

Non discutiamo circa il doveroso compenso che va sempre riconosciuto in qualsiasi tipologia di mandato, normalmente oneroso, quanto piuttosto di stabilire – aprioristicamente – questo compenso in maniera così esagerata.

Generalmente riteniamo che vi siano – oggettivamente – aste immobiliari che, per la propria conformazione, abbiano bisogno di una certa assistenza (ad esempio per la liberazione dell’immobile, per la gestione di eventuali opposizioni, per l’anticipazione della consegna delle chiavi) e per cui è giustificato un certo compenso.

Altre, invece, per le quali l’attività è semplicemente di “monitoraggio” e non può giustificare costi esorbitanti per altro a fronte di prestazioni extra – forensi. Anche per questo motivo riteniamo non conveniente comprare casa all’asta tramite agenzia.

3. La necessità di assumere un avvocato in caso di problemi

Detto sinceramente ritengo sconveniente comprare casa all’asta tramite agenzia in quanto – qualsiasi cosa accada – dovrai sempre assumere un avvocato specializzato in diritto dell’esecuzione forzata ossia:

Qualora dovessero esservi uno o più dubbi sulla perizia estimativa

  • Se la liberazione dovesse divenire particolarmente complessa (il custode inizia a perdere tempo oppure nascono uno o più problemi relativi al rilascio)
  • Se dovessero essere presentate opposizioni da parte del debitore o da parte di terzi (ad, esempio, sulla regolarità delle operazioni di vendita – vizi che, potenzialmente, possono condurre alla revoca dell’aggiudicazione)
  • Semmai il Tribunale dovesse temporeggiare oltre il dovuto per l’emissione del decreto di trasferimento

Insomma, qualsiasi cosa dovesse andare storta dovrai: assumere un avvocato esperto considerato che il Consulente delle Aste non può comparire in giudizio a tua difesa.

Molte volte ci troviamo a dover rispondere a richieste di aiuto da parte di aggiudicatari che, pur avendo versato ingenti somme all’agenzia immobiliare, si trovano a dover pagare anche importanti parcelle.

Ecco la principale ragione per cui ritengo assolutamente preferibile l’assunzione di un avvocato per l’acquisto e l’assistenza alle aste.

E’ vero che potresti, in qualsiasi momento, assumere un avvocato se le cose dovessero complicarsi.

Ma credimi i tempi “strettissimi” in cui vanno opposte determinate decisioni, oppure vanno difese determinate posizioni, non sono compatibili con il tempo per:

  • Cercare un avvocato specializzato
  • Esporgli quanto accaduto
  • Far sì che sia pronto a difenderti secondo la tua urgenza

Se, ad esempio, dovessi essere escluso dalla partecipazione all’asta tale esclusione andrebbe opposta entro soli 20 giorni.

Allo stesso modo qualora dovessero dichiararti decaduto dall’aggiudicazione, avrai solo 20 giorni dal provvedimento del Giudice dell’Esecuzione per proporre opposizione a tale provvedimento.

Potrei fare altri mille esempi ma la sostanza è sempre la stessa: meglio avere un avvocato già pronto a difenderti in caso di bisogno!

4. L’agenzia non può presentare offerte per i clienti

L’articolo 571 del codice di procedura civile dispone ognuno “è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale anche a norma dell’articolo 579, ultimo comma”.

Nel nostro ordinamento, pertanto, le persone possono fare offerte all’asta o personalmente o a mezzo del proprio avvocato.

Questa conclusione è stata sempre confermata anche dalla Suprema Corte di Cassazione ed è pertanto oggi una verità quasi indiscussa (si fa riferimento alla sentenza del 5 maggio 2016, n. 8951)

Ne consegue che, a differenza dell’agenzia immobiliare, il tuo avvocato potrà concretamente sostituirti in occasione di una vendita giudiziaria in maniera totalmente lecita in quanto la legge glie lo consente.

Comprare casa all’asta tramite agenzia: case all’asta a chi rivolgersi

Qualora dovessi averne effettivamente bisogno, ti consiglio di acquistare all’asta o di farti assistere da un avvocato esperto nelle aste giudiziarie per comprare casa all’asta senza rivolgerti ad un’ agenzia.

Un buon avvocato saprà verificare, insieme a te, la perizia estimativa comprendendone gli aspetti giuridici e le eventuali implicazioni.

Potrà verificare la presenza di rischi nell’asta e aiutarti a compiere i giusti passi.

Non voglio sembrare – né essere – autoreferenziale o autocelebrativo.

Ci sono centinaia di colleghi avvocati in Italia disposti ad aiutarti nell’acquisto alle aste giudiziarie e non è detto che tu debba scegliere il nostro studio legale.

Le agenzia immobiliari, ci teniamo a ribadirlo, rivestono un ruolo fondamentale nel nostro paese, rappresentando il motore di un’ economia primaria: quello degli scambi immobiliari e pertanto a loro va il nostro più ampio rispetto. I motivi per cui non consigliamo di acquistare casa all’asta tramite agenzia sono per lo più, come avrai potuto leggere, tecnici e nulla hanno a che fare con questa nobilissima figura professionale!

Avv. Daniele Giordano

Se vuoi conoscere – in maniera approfondita – i rischi di acquistare all’asta e i metodi tramite cui evitarli, sin da subito, ti invito a leggere il nostro articolo in cui elenchiamo i principali pericoli dell’acquisto all’asta e ti spieghiamo perché, con una buona preparazione, non c’è nulla di cui preoccuparsi.

Abbiamo cercato di spiegare, in maniera chiara, come avviene la gara tra gli offerenti nell’articolo “Gara tra gli offerenti: come avviene la competizione nelle aste giudiziarie” in cui troverai esempi pratici per farti un’ idea su un aspetto fondamentale delle aste immobiliari.

Vuoi leggere una mini guida per principianti? abbiamo cercato di sintetizzare nell’articolo Comprare casa all’asta: guida per principianti con esempi pratici le risposte alle più frequenti domande sulle aste giudiziarie.

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