Locazione e aste giudiziarie: opponibilità e proroga.

locazione
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Talvolta l’immobile pignorato è occupato, piuttosto che dal debitore esecutato, da un inquilino in virtù di un contratto di locazione ad uso abitativo o ad uso commerciale/diverso negli altri casi.

E’ bene dunque comprendere le sorti del contratto di locazione in caso di pignoramento immobiliare.

Ciò risulta di rilevante utilità anche per comprendere se il successivo proprietario (cd.” aggiudicatario”) possa liberare l’immobile o sia tenuto al rispetto della locazione.

Non è la prima volta che discutiamo di diritti di “terzi” che possono minacciare un sereno acquisto all’asta.

Così, ad esempio, quando il terzo è l’autorità penale nel caso di confisca dell’immobile pignorato (per saperne di più leggi “Acquisto all’asta e confisca penale“), così quando il terzo è il coniuge con l’assegnazione della casa coniugale (per saperne di più leggi “Acquisto all’asta e assegnazione casa coniugale“), così quando terzo è il coniuge superstite con diritto di abitazione (a tal proposito leggi ” Acquisto all’asta e diritto di abitazione del coniuge superstite“).

L’opponibilità del contratto di locazione rispetto alla procedura esecutiva immobiliare

Il contratto di locazione tra debitore esecutato ed inquilino può essere opponibile o non opponibile alla procedura esecutiva immobiliare.

Per intenderci, con “opponibile” o “non opponibile” si vuole indicare la possibilità, per il contratto in oggetto, di “sopravvivere” al pignoramento immobiliare.

Nel caso in cui il contratto di locazione risulti opponibile, l’eventuale successivo proprietario sarà tenuto a rispettarlo e ad attendere i tempi dal medesimo previsti.

Al contrario, qualora il contratto non risulti opponibile, l’aggiudicatario potrà, anche servendosi del Custode Giudiziario, ottenere la liberazione dell’immobile.

Quando è opponibile un contratto di locazione?

Per comprendere quando il contratto di locazione prevale sulle esigenze dell’aggiudicatario occorre rifarsi all’art. 2923 c.c. secondo cui:

I. Le locazioni consentite da chi ha subito l’espropriazione sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di beni mobili, l’acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede.

II. Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all’acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione.

III. In ogni caso l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.

IV. Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.

V. Se nel contratto di locazione è convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione, l’acquirente può intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni dell’articolo 1603.

La norma, suindicata, esordisce disponendo che le locazioni sono opponibili se hanno “data certa anteriore al pignoramento”. Pertanto, se il contratto di locazione è registrato prima della notifica dell’atto di pignoramento immobiliare, questi è opponibile alla procedura.

Di grande rilevanza, ai nostri fini, appare il comma terzo dell’art. 2923 c.c. che introduce la nozione di “prezzo vile“.

Con questa disposizione, il Legislatore ha evidentemente inteso privare d’efficacia quei contratti di locazione creati artificiosamente al solo fine di frustrare la procedura esecutiva immobiliare. (cfr. Tribunale Verona Ordinanza del 13 Maggio 2021 secondo cui “La pattuizione di un canone incongruo comporta, infatti, di per sé la valutazione che le parti abbiano concluso un contratto pregiudizievole nella consapevolezza di arrecare un danno ai creditori del locatore: non occorre la statuizione del giudice di cognizione né la dimostrazione di quale fosse in concreto lo stato soggettivo dei contraenti)

In questo senso, sebbene “opponibile” perché avente data certa anteriore, il contratto non è, comunque, opponibile se il canone convenuto risulta inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni (o sublocazioni).

Si pensi, ad esempio, ad un contratto di fitto, registrato prima della notifica dell’atto di pignoramento immobiliare, che preveda un canone di 100 euro per un immobile al centro di Roma di 100mq.

Per sintetizzare, un contratto di locazione è opponibile alla procedura esecutiva:

  • se registrato prima della notifica dell’atto di pignoramento immobiliare;
  • se la detenzione (occupazione) è anteriore all’atto di pignoramento immobiliare;

Pure se opponibile può essere ritenuto non opponibile quando:

  • il valore del canone è inferiore di un terzo al prezzo giusto;
  • il contratto prevedeva espressamente la risoluzione in caso di alienazione;

La proroga del contratto di locazione opponibile al pignoramento

Questione di ampio respiro e grande interesse è la proroga del contratto di locazione opponibile alla procedura esecutiva immobiliare e, per tale via, all’aggiudicatario.

In questo senso, è importante comprendere se il contratto di locazione si proroghi in quanto, l’aggiudicatario, dovrà poter valutare la convenienza dell’affare anche considerando il tempo necessario per la “liberazione” dell’immobile.

Facendo un esempio.

Tizio, interessato ad acquistare Casa per abitarci, potrebbe ben sopportare di attendere 4 mesi (la scadenza contrattuale) per abitare l’immobile acquistato all’asta. Al contrario, però, ove tale contratto di locazione venga prorogato (per ulteriori 4 anni) il suo interesse per l’acquisto svanirebbe!

Or bene, la Cassazione a Sezioni Unite ha chiarito che la pendenza della procedura esecutiva immobiliare non esclude la proroga del contratto di locazione quanto alla prima scadenza contrattuale.

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, disciplinata dalla legge sull’equo canone, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza contrattuale, per il mancato esercizio da parte del locatore della facoltà di diniego della rinnovazione stessa (artt. 28
e 29 della l. 27.7.1978, n. 392), costituisce un effetto automatico che scaturisce direttamente dalla legge, e non da una manifestazione di volontà negoziale. Ne consegue che, in caso di pignoramento dell’immobile e di successivo fallimento del locatore, tale rinnovazione non necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, prevista dal secondo comma dell’art. 560 cod. proc. civ. (CASS. CIV., sez. un., 16.5.2013, n. 11830)

Pertanto, secondo le Sezioni Unite, la prima scadenza si rinnova automaticamente, e ciò indipendentemente dall’autorizzazione del giudice dell’esecuzione essendo un effetto automatico che scaturisce direttamente dalla legge.

La liberazione dell’immobile con contratto opponibile alla procedura esecutiva immobiliare

Se la procedura esecutiva immobiliare ritiene il contratto di locazione opponibile, l’aggiudicatario è tenuto a osservare detta previsione o può comunque procedere alla liberazione?

Questa questione è stata posta ad Astafox.com con una recente consulenza pro veritate.

Invero, ritengo che le osservazioni dell’esperto estimatore, come del Giudice dell’Esecuzione, non precludano all’aggiudicatario di fare valutazioni diverse.

In primis perché il giudice dell’esecuzione non è (mai) giudice accertatore di una questione di fatto o di diritto.

Non è un giudice che, per la sua natura, può definire – in maniera inequivocabile – la sorte di un diritto, avendo egli limitati poteri gestori e di indirizzo ex art. 484 c.p.c. limitatamente alla prosecuzione della procedura esecutiva immobiliare.

La valutazione del Giudice dell’Esecuzione sull’opponibilità di una locazione non preclude, pertanto, secondo chi scrive, all’aggiudicatario di fare una valutazione diversa.

Del resto in dottrina si discute in merito all’estensione dell’articolo 2923 c.c.

Secondo alcuni tale norma è rivolta all’acquirente (id est l’aggiudicatario) e pertanto solo costui potrebbe, a buon diritto, eccepire la viltà del canone (III. In ogni caso l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.)

Visto che tale eccezione compete all’aggiudicatario non si vede perché costui debba essere “legato” ad una valutazione, magari inaccorta, dell’ausiliare del Giudice dell’Esecuzione (l’esperto estimatore) o il Giudice stesso.

Premesso che è parere di chi scrive che gli offerenti abbiano diritto di prendere visione degli allegati alla perizia (di cui certamente farà parte il contratto di locazione), ritengo che, letto il contratto, l’offerente potrebbe valutare vantaggioso l’acquisto ritenendo inopponibile la locazione – arrivando dunque ad una diversa valutazione da quella operata dall’Esperto estimatore nella perizia.

Qualora l’aggiudicatario (dissidente) volesse proseguire per la liberazione dell’immobile locato (contrariamente a quanto ritenuto dalla procedura per cui tale contratto va “rispettato”) potrebbe azionare il decreto di trasferimento quale titolo esecutivo ex art. 605 e ss. c.p.c. per l’esecuzione degli obblighi di consegna o rilascio.

Sarà allora l’inquilino a doversi opporre (ex art. 617 e 615 c.p.c.) all’eventuale precetto per il rilascio o al preavviso di rilascio (ex art. 608 c.p.c.) eccependo l’esistenza del contratto di locazione, per giunta anteriore al pignoramento.

In quella sede, l’aggiudicatario potrà, a sua volta, eccepire la viltà del canone di locazione.

Il giudice dell’esecuzione (mobiliare) potrà, secondo il suo prudente apprezzamento, dare ragione all’uno o all’altro senza essere vincolato alla valutazione del giudice dell’esecuzione (immobiliare).

Insomma, malgrado la questione sia certamente spinosa, non escluderei, a priori, che l’aggiudicatario (dissidente) possa riuscire a liberare l’immobile in questa successiva fase.

Avv. Daniele Giordano

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