Comprare Casa All’asta Rischi: Come Evitarli!

Valutare i rischi di comprare una casa all’asta è una cosa seria e purtroppo sottovalutata.

I maggiori rischi riguardano, ad esempio:

• Lo sfratto dell’immobile dall’inquilino o occupante che lo occupa;
• La consegna delle chiavi da parte del custode;
• La lettura dei mille cavilli della perizia;
• L’errata preparazione di un’asta e la perdita della cauzione;
• La gestione dei mobili ancora presenti in casa;

In questo articolo proveremo ad elencare, in maniera concreta, i maggiori rischi di comprare una casa all’asta. 

Voglio, però, rassicurarti.

Acquistare all’asta senza rischi è possibile, non semplice.

Ciò significa che è possibile acquistare all’asta evitando tutti i rischi (nei limiti della “fortuna umana”) ma non potrai farlo né da solo, né potrai farlo con un agente immobiliare che di certo non mastica diritto dell’esecuzione forzata.

Ciò detto, i maggiori rischi che puoi correre nell’acquistare una casa all’asta possono essere di varia natura:

• comprare un immobile diverso da quello descritto nella vendita (per una sbagliata, errata o “antica” rappresentazione della perizia estimativa) con tutto quello che ne consegue abusi edilizi non rilevati, spese condominiali non preventivate e diritti di terzi non menzionati.

• restare deluso nel caso in cui la tua offerta telematica non “venga ricevuta” perché presentata in ritardo o presentata male;

• perdere mesi nel tentativo di liberare l’immobile dalle persone che lo abitano perché il Custode Giudiziario, che dovrebbe curare la liberazione, ti rimbalza come una pallina di ping pong.

Questi, in buona sostanza, sono i rischi di comprare all’asta ma non sono rischi dell’asta!

Sono i rischi ai quali ti esponi quando decidi di fare tutto da solo o di affidarti al primo che capita.

Del resto, se tra 1.000 funghi di una foresta scegli proprio quello velenoso, sono sicuro che il giorno dopo non parleresti male della foresta.

Non la definiresti “pericolosa”.

Più che altro ragioneresti sulla tua “poca cautela”.

È quasi la stessa cosa.

Vediamo, dunque, insieme i principali “rischi” dell’asta e, soprattutto, come DEVI evitarli. 

Comprare casa all’ asta rischi

Come ti ho anticipato possiamo suddividere i rischi dell’acquisto all’asta in varie sottocategorie.

Per ogni “categoria” di rischio ti spiegherò cosa puoi concretamente fare per disinnescare e diminuire il pericolo. Sono consigli che puoi iniziare ad utilizzare già da subito per evitare di restare incagliato in situazioni spiacevoli.

1) Comprare casa all’asta i rischi: Il rischio di comprare una casa all’asta diversa da quella immaginata

Il rischio più grosso di acquistare un immobile all’asta è comprare una casa diversa da quella immaginata.

Noi immaginiamo l’immobile all’asta come quello descritto dalla perizia estimativa, documento redatto dal pignoramento, che ci spiega vita, morte e miracoli della casa posta all’asta (o dovrebbe?).

Purtroppo, non è così.

La perizia può essere sbagliata.

La perizia può essere interpretata male (cosa che succede spessissimo).

La perizia, infine, potrebbe essere stata redatta nel 1987 e la vendita avvenire nel 2022 (ancora accade..) e quindi descrivere un immobile totalmente diverso.

2 ) Comprare casa all’asta i rischi: sbagliare la lettura della Perizia Estimativa

La perizia estimativa dà valori e dati oggettivi; ci restituisce un quadro dell’immobile indicandone la metratura, lo stato di manutenzione, chi ci abita, se ci sono diritti di terzi, se ci sono inquilini, se qualcuno ha diritti di ogni sorta sull’immobile in vendita.

L’articolo 173 bis disposizioni di attuale al Codice di procedura civile ci dice che il perito deve prendere posizioni in merito a tutto ciò che riguarda l’immobile: dai “materiali di costruzione”, alla presenza dei titoli abilitativi edilizi alla presenza di trascrizioni, iscrizioni, domande giudiziali, fino allo stato di occupazione dell’immobile.

Una vera grande raccolta di informazioni analitiche.

Come ogni documento analitico va letto (possibilmente bene).

Per fare un esempio, immaginiamo di leggere le analisi del sangue di un comune laboratorio.

Queste ci indicano la presenza di colesterolo nel sangue ma non ci spiegano a cosa è dovuto e cosa fare per diminuirne il valore.

La perizia, magari, ci dice che vi è un contratto di locazione anteriore al pignoramento ma “che lo stesso risulta vile quanto al prezzo” e quindi che l’aggiudicatario non “dovrebbe” preoccuparsene.

Non ci spiega perché.

Né ci dice ulteriori elementi per una valutazione da parte nostra.

Oppure la perizia osserva “dai dati forniti dall’amministrazione comunale si può ritenere che l’immobile sia conforme al titolo abilitativo edilizio, di cui non si ha copia”.

Vi stanno dicendo, tradotto: scommetto che l’immobile non sia abusivo, ma non ne sono certo!

Il 70 % delle persone che si lamentano di un acquisto all’asta ha letto male la perizia.

Ha soppesato in maniera superficiale un elemento.

Ha trascurato di richiedere un aggiornamento, ha pensato di “potersi fidare”. 

Il primo rischio è dunque la errata, sbagliata, superficiale lettura della perizia estimativa.

Prima di pensare ” che sarà mai, nel caso, male che vada faccio causa all’architetto” sappi che:

• La legge non ti tutela dall’interpretazione errata di una perizia
• L’eventuale giudizio di responsabilità verso l’esperto estimatore non è una passeggiata estiva.

3) I rischi dell’asta: una perizia estimativa sbagliata/errata

Alcune volte, invece, è proprio la perizia ad essere sbagliata.

Al di là di una più o meno attenta lettura, ci sono – oggettivamente – dei casi in cui l’Esperto Estimatore valuta male una determinata situazione o un determinato elemento.

In un caso sottoposto recentemente alla nostra attenzione, ad esempio, una perizia considerava “fiscalizzabile” un abuso edilizio in realtà “insanabile”.

Ciò significa che chiunque avesse comprato quell’immobile avrebbe acquistato patate per oro.

In questi casi, ritengo sia giusto e doveroso attenzionare della questione il Giudice dell’Esecuzione.

Non è in dubbio, del resto, che il potenziale offerente possa evidenziare queste questioni al Giudice.

Nel nostro caso, il Magistrato preso atto dell’errore (evidente) dell’Esperto ha revocato l’asta e disposto – immediatamente – una integrazione della perizia.

Risultato? Prezzo dibassato di oltre un 40 percento.

4) Il rischio di comprare una casa all’asta per come era (piuttosto che come è) la Perizia non aggiornata

Gli immobili non sono come il Vino.

Non migliorano invecchiando, anzi.

Durante gli anni e i decenni (anni e decenni in cui il proprietario che sta perdendo la casa non farà certo ristrutturazione in grande stile) possono sviluppare problemi di ogni sorta (stabilità dell’ edificio, muffa, infiltrazioni, frontalini pericolanti etc).

Il fatto che la perizia sia datata fa sì che la medesima descriva l’immobile in uno stato non più attuale ma risalente nel tempo.

Un po’ come comprare una macchina usata di 10 anni affidandosi alle sole fotografie e alle sole descrizioni fatte quando fu immatricolata.

Una perizia molto vecchia è un gran pericolo perché nel tempo potrebbero essere successe delle cose importanti di cui non vi è menzione né nota, cose dovute, ad esempio, ad eventi atmosferici o danni di terzi:

• crollo di parte, o piccola parte dell’edificio
• presenza di muffa e infiltrazioni
• rovina dei balconi e dei sotto balconi
• vandalizzazione di parte dell’edificio

A ciò si aggiungano le cose che possono essere successe nel “mondo giuridico“.

• sequestro penale dell’immobile pignorato
• domande giudiziali di rivendica di tutta o parte della proprietà (esempio: domanda di usucapione)

Personalmente ho visto più casi in cui una parte dell’immobile era stata oggetto di sequestro penale e nella perizia non ve ne era nessuna traccia

Questo perché il sequestro era stato disposto successivamente alla redazione della perizia.

Queste cose non vanno assolutamente ignorate.

Il sequestro, ad esempio, se disposto ai sensi del Codice Antimafia può addirittura prevalere sull’aggiudicazione e travolgere il decreto di trasferimento.

Lo stesso dicasi per la domanda di usucapione da parte di terzi.

Cose di questo genere succedono spesso ed è dunque importante aggiornare le informazioni contenute nella perizia.

Una perizia troppo datata può diventare un problema serio anche per quantificare le spese condominiali non pagate.

Sappi che, in genere, sei tenuto a pagare le quote ordinarie condominiali relative solamente agli ultimi due anni (o meglio alle ultime due gestioni d’esercizio) ex art. 63 bis disp. Att. C.p.c.

Pertanto se acquisti una casa all’asta nel 2022 comprenderai che sapere a quanto ammontavano le spese ordinarie annuali nel 2009 può essere piuttosto inutile… e direi anche piuttosto pericoloso.

Magari il Condominio si è trasformato in un agglomerato super lussuoso con piscina, portiere e due giardinieri.

I 40€ al mese riportati nella perizia del 2009 sono diventati 180€ mensili!

Al di là dell’ esempio, volutamente esagerato, comprenderai che una perizia troppo datata non ti aiuta (nemmeno) a pianificare i costi concreti che dovrai sopportare una volta diventato proprietario dell’immobile.

Altro problema che ad esempio potrebbe essere stato indicato nella perizia è l’assenza della trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità o del debitore o di un suo venditore (o il venditore del venditore). Questo spesso si rivela un “falso problema” perché, teoricamente, tale vizio viene sanato tra la redazione della perizia di stima e la successiva vendita. Per approfondire puoi leggere l’articolo sull’accettazione tacita dell’eredità delle case all’asta.

5) Comprare casa all’asta i rischi Come leggere la perizia estimativa e come fare se ti accorgi che è sbagliata o troppo datata

I pericoli che ti ho descritto in questi primi tre punti possono essere facilmente risolti grazie ad uno screening approfondito dell’immobile.

Quindi per evitare di leggere, in maniera sbagliata, i risultati della perizia ti consiglio di leggere la perizia con un avvocato esperto in diritto immobiliare e possibilmente con un tecnico abilitato. Del resto non credo che tu legga i dati del laboratorio delle analisi del sangue da solo.

Quanto al problema delle perizie sbagliate, o ad elementi incerti nelle stesse, se ritieni che una perizia sia sbagliata o hai il sentore che lo sia approfondisci.

Se all’esito del tuo approfondimento, eseguito con un tecnico, ti accorgi che la perizia è viziata (ma sei comunque molto interessato ad acquistare quell’immobile) fai un’istanza al giudice dell’esecuzione.

Per le perizie troppo datate, invece, i consigli sono due.

• Visita, sempre, l’immobile pignorato se la perizia ha più di 2 anni.
• Esegui, di tasca tua, delle ispezioni ipotecarie dell’immobile (costano circa 16/30 euro) e cerca di aggiornare le informazioni contenute nei limiti delle tue possibilità. Per trovare i dati catastali di un immobile all’asta puoi leggere “Dati catastali asta: dove trovarli?” ciò è molto utile sia per risalire al proprietario di un immobile all’asta sia per aggiornare le ispezioni ipotecaria.
• Per le spese condominiali ordinarie arretrate, una telefonata (informale) all’amministratore del condominio potrebbe aiutarti a capire il “danno” a quanto ammonta.

Non ridurti a pagare di più di quanto dovresti!

6) Comprare casa all’asta i rischi: la perdita di tempo nel caso in cui la tua offerta di acquisto venga ritenuta inammissibile invalida o inefficace.

Devi sapere che le offerte di acquisto all’asta devono rispettare una serie di condizioni, ad esempio:

• occorre dichiarare di aver preso visione della perizia
• indicare in maniera analitica il lotto per cui si vuole offrire
• offrire un prezzo che non sia più basso dell‘offerta minima
• e mille altre cose

Alcune volte vengono chiesti documenti integrativi da allegare come nel caso del certificato camerale per le società.

I numerosi cavilli per l’invio dell’offerta telematica che rappresenta ormai la regola fanno sì che se sbagli anche una minima cosa la tua offerta possa essere o non ricevuta dal server oppure dichiarata successivamente inammissibile o invalida.

PS: riteniamo assolutamente illegittima l’esclusione “automatica” dell’offerta telematica da parte del server ricevente (spesso causata da cavilli tecnici, inidonei, secondo chi scrive, a rendere invalida l’offerta [doppia sottoscrizione, alterazione file, doppia firma etc]. A tale proposito puoi leggere il nostro approfondimento in cui spieghiamo il perché l’esclusione anticipata ad opera del sistema debba essere ritenuta illegittima)

Per minimizzare questo rischio ti consiglio di leggere in maniera molto attenta l’ordinanza di vendita e l’avviso di vendita e, se è la prima volta che procedi ad una redazione dell’offerta di acquisto, di farti assistere da un esperto.

Se l’offerta d’acquisto viene ritenuta invalida, malgrado il rispetto di tutte le condizioni (accade, come se accade!) l’offerente indebitamente escluso può opporsi, in termini assai ristretti, all’asta giudiziaria.

E’ questo il caso (di studio) di una persona che ha versato cauzione con vaglia circolare postale e che, per tale motivo, è stata indebitamente esclusa dalla partecipazione all’asta.

In merito puoi leggere l’articolo “Vaglia postale per cauzione: il Tribunale da ragione all’offerente escluso” in cui raccontiamo la vicenda, accaduta ad una nostra assistita, che si è vista esclusa da un’ asta immobiliare per aver partecipato versando cauzione con vaglia postale circolare. Il Tribunale di Parma, all’esito del ricorso proposto da Astafox.com, ha annullato l’asta e revocato l’aggiudicazione nel frattempo intervenuta, ordinando la celebrazione di una vendita e ritenendo la precedente viziata dalla mancata partecipazione dell’offerente – ingiustamente – esclusa.

7) Comprare casa all’asta i rischi: perdere i soldi della cauzione

All’asta non si partecipa per gioco.

Se partecipi a un’asta e diventi aggiudicatario dell’immobile devi pagare la restante parte del prezzo in termini precisi previsti dalla legge.

Pertanto, se dovessi avere la fortuna di aggiudicarti l’immobile nei successivi in genere 120 giorni dovrai pagare la residua parte del prezzo.

Questo perché con l’offerta di acquisto avrai generalmente depositato solo una parte del prezzo, con il deposito della cauzione, l’equivalente a circa il 10%.

PS: La cauzione per l’acquisto all’asta è, minimo, del 10 percento. Il Giudice dell’Esecuzione potrebbe anche chiedere un deposito a titolo di cauzione pari al 20, al 30 o anche al 50 percento [verifica questo aspetto, attentamente, sull’avviso di vendita e sull’ordinanza di vendita].

Se non versi quanto dovuto nei termini il giudice disporrà l’incameramento della cauzione (detto semplicemente non ti verrà restituita la cauzione…).

Ma questa non è la cosa peggiore!

Potresti essere anche condannato a pagare la differenza tra la tua aggiudicazione e quella successiva se inferiore! (un vero disastro!)

Questo non è un vero e proprio rischio dell’asta come del resto non ritengo esistano veri rischi dell’asta ma solo il rischio di un’asta non preparata bene.

Il 90% delle persone che perde la cauzione all’asta per non aver pagato il saldo prezzo, è composto da persone che

•  Non hanno valutato bene la concessione del mutuo prima dell’asta.
•  Non sono andati in Banca prima di partecipare all’asta
•  Non hanno verificato la presenza di abusi edilizi prima di partecipare all’asta.
• Solo dopo l’aggiudicazione hanno fatto ricerche serie sull’immobile.

Se ti presenti alla tua banca solo dopo esserti aggiudicato l’immobile è chiaro che ti esponi al rischio che la banca rifiuti la richiesta di mutuo.

Ecco perché è IMPORTANTISSIMO almeno un mese prima dell’asta recarsi in Banca e chiedere una pre-delibera del mutuo.

La Banca ti chiederà copia dell’avviso di vendita, dell’ordinanza di vendita e della perizia estimativa-

Dopo aver verificato che i tuoi redditi siano idonei per il prestito, verificherà che l’immobile (almeno stando alla perizia estimativa) non presenti abusi edilizi che rendono difficile l’ottenimento del credito.

8) Rischi aste immobiliari: Il rischio di comprare una casa all’asta e metterci anni per liberare immobile occupato dalle persone che lo abitano

Uno dei rischi di comprare all’asta è la liberazione dell’immobile occupato.

Questo è quello che riconosco essere uno dei pochissimi, veri, reali rischi dell’acquisto all’asta.

Questo non significa che devi rassegnarti, anzi.

La liberazione è una cosa che va attentamente pianificata e studiata.

Voglio dirti due cose:

• Lo sfratto dell’immobile acquistato all’asta è una cosa di cui si dovrebbe occupare il Custode Giudiziario.
• La liberazione dell’immobile acquistato all’asta è una cosa che dovrebbe avvenire gratuitamente, a spese della procedura esecutiva immobiliare.

Questo lo dice l’art. 560 del nostro codice di procedura civile ed è ribadito dalle numerose linee guida dei Tribunali territoriali.

Ho detto che se ne dovrebbe occupare il Custode Giudiziario e che “dovrebbe” avvenire gratuitamente per una ragione.

In primo luogo, la legge, e, precisamente, il sesto comma dell’art. 560 (come, del resto, numerosissimi protocollo dei Tribunali Competenti) dispone che l’aggiudicatario, al massimo entro il termine per il versamento del saldo (al più tardi al momento in cui “paghi la restante parte”) faccia esplicita richiesta al Giudice di:

Ordinare al Custode Giudiziario la liberazione dell’immobile a spese e cura della procedura esecutiva immobiliare

Senza questa richiesta, il Custode Giudiziario può – legittimamente – rifiutarsi di procedere.

L’ assenza della richiesta, è mia personale opinione, incidendo sulla legittimità del Custode Giudiziario, incide anche sulla sua convinzione.

La sua convinzione e la sua tenacia sono gli ingredienti che vi consentiranno di liberare l’immobile nel minor tempo possibile.

Se malgrado le richieste, le istanze, i solleciti, i ricorsi il Vostro Custode appare pigro e dedito ad altro, vi consiglio di passare oltre.

Il Decreto di trasferimento è infatti titolo tramite cui procedere all’esecuzione per il rilascio ordinaria, ai sensi dell’art. 605 c.p.c. e seguenti (notifica titolo e precetto per il rilascio, preavviso di rilascio ex art. 608 e accesso/i).

In questo caso, sarà l’ufficiale giudiziario ad eseguire lo sfratto.

Ciò detto, la liberazione dell’immobile è una cosa che può – tecnicamente – richiedere tempo.

Sarebbe impossibile, in questa breve sintesi, racchiudere tutto quello che, nella prassi, potrebbe accadere.

E’ solo giusto che tu sappia, come approfondiremo al prossimo punto, che quest’attività può fare una grande differenza per la riuscita del tuo affare immobiliare e va dunque trattata con la giusta importanza.

Per una panoramica sulla liberazione dell’immobile occupato all’asta puoi leggere l’articolo “Casa all’asta occupata: cosa fare?” in cui approfondiamo – concretamente – cosa fare in caso di immobile occupato dal debitore, da bambini, da persone anziane.

9) rischi di comprare casa all’asta: presenza dell’arredamento e dei mobili

Uno dei rischi (minori per così dire) è prendere le chiavi di casa con ancora l’arredamento del precedente occupante.

Nulla di apparentemente pericolosissimo.

Eppure molte volte la presenza di mobili [ intesi: arredamento, cucina, tavoli, sedie, letti etc] può inibire l’utilizzo dell’immobile acquistato all’asta.

Questo soprattutto quando si crea incertezza su:

Chi deve rimuovere e asportare questi beni?

Chi deve pagare per il trasloco?

Ti dico subito che il medesimo art. 560 c.p.c. che abbiamo visto prima disciplina (anche) la liberazione dell’immobile dalle cose che lo occupano.

Anche in questo caso è il Custode Giudiziario a dover “intimare” all’occupante di portare via tutto in tempi molto stretti.

Se il debitore (o l’occupante), scaduto il tempo, non ha portato via le sue cose, queste si presumono “abbandonate” e il Custode dovrà disporne la distruzione e lo smaltimento.

10) Come evitare il rischio di metterci troppo tempo per la liberazione dell’immobile occupato/ come evitare di diventare ostaggio dell’ arrendamento altrui

Sulla liberazione non mi sento di dirti troppe cose.

La liberazione va “vissuta” tenendo polso della situazione e comprensione dell’altrui “dramma”.

Al di là degli aspetti tecnici (che vanno certamente considerati) è importante non essere “eccessivamente e inutilmente aggressivi” ma nemmeno passivi e disinteressati.

Sollecitare il Custode Giudiziario, avendo ben presente i propri diritti, valutare il suo “esonero” in favore dell’Ufficiale Giudiziario (che, a differenza del Custode, “sfratta per mestiere”) sono tutte attività che valuterei attentamente.

Per nostra esperienza una liberazione dovrebbe durare al massimo, salvo eccezioni, circa 6 mesi.

Il consiglio che mi sento di darti per velocizzare la liberazione è:

• Deposita l’istanza per la liberazione a cura e spese della procedura esecutiva immobiliare ex art. 560 c.p.c.
• Valuta la “motivazione” del tuo Custode Giudiziario
• Valuta la possibilità di esonerarlo in favore dell’Ufficiale Giudiziario
• Sollecita la fissazione di ripetuti accessi e l’anticipazione di quelli già fissati
• Contesta – tempestivamente – ogni tentativo di sabotare il rilascio da parte del debitore esecutato o del terzo occupante (presentazione di istanze meramente dilatorie, richieste di breve rinvio non giustificate).

11) I rischi di comprare all’asta tramite un’ agenzia o un agente incompetente

Da quando le aste sono diventate un business sono nate diverse figure professionali quale il consulente delle aste, il consulente del debito, l’agente immobiliare esperto nelle aste.

Queste figure, per quanto animate da buona volontà, non hanno le competenze tecniche per comprendere il fenomeno giuridico delle aste e per seguirvi in tutti gli adempimenti che si dovessero rendere necessari.

Ma al di là di questo i rischi di comprare case all’asta e di farsi guidare da un consulente delle aste è che

qualora ci fosse un’ opportunità da cogliere

qualora qualcosa dovesse andare storto

qualora dovessi spostarti minimamente dal semplice compitino (offerta – aggiudicazione – trasferimento)

dovrai sempre nominare un avvocato.

La situazione tipo, in cui mi ritrovo spesso, è questa

Avvocato La prego voglio liberare l’immobile occupato ma il custode si rifiuta… sia clemente perché già ho speso €6000 per l’agenzia immobiliare!

Avvocato si sono opposti al decreto di trasferimento l’agenzia immobiliare dopo aver intascato le provvigioni mi ha detto che non può occuparsene che devo chiamare un avvocato

Ti conviene davvero nominare e pagare qualcuno che per assenza di titoli e competenze non potrebbe aiutarti nel momento del bisogno?

Sinceramente non lo ritengo prudente e conveniente-

Durante il (magico) viaggio verso la proprietà del tuo nuovo immobile all’asta ti troverai a prendere decisioni serie.

Decisioni che richiedono un approfondimento giuridico.

Accettare o non accettare le chiavi dell’ immobile ancora occupato dall’arredamento del precedente proprietario?

Posso chiedere di anticipare il decreto di trasferimento?

Cosa devo fare se dopo mesi e mesi il professionista delegato e il custode nemmeno mi rispondono al telefono?

E mille altre questioni.

Non voglio essere autoreferenziale o auto celebrativo.

Ci sono colleghi, avvocati, esperti in diritto dell’esecuzione forzata, che sapranno aiutarti ad acquistare all’asta senza brutte sorprese e senza che ti debba preoccupare di correre da loro nel momento del bisogno (con un urgenza che, purtroppo, spesso fa si che i compensi siano da capogiro).

Per approfondire le ragioni per cui riteniamo inopportuna l’assistenza di un’ agenzia per l’acquisto all’asta puoi leggere l’articolo “3 motivi per non affidarsi ad un’ agenzia per l’acquisto all’asta“.

12) Rischi (da valutare) in caso di rivendita del bene

Se hai intenzione di acquistare all’asta per poi rivendere l’immobile allora devi fare attenzione ad alcune cose che adesso ti dirò.

Prima di tutto fai attenzione ad acquistare la piena proprietà di un immobile.

Alcune volte potresti invece trovare il termine proprietà “superficiaria” che è una cosa diversa e comporta moltissimi limiti alla rivendita. Per saperne di più clicca qui!

Questi, seppur non sono rischi dell’asta, possono complicare la rivendita (almeno immediata) dell’immobile acquistato in occasione della vendita forzata.

Problemi di natura urbanistica

• La legge consente di vendere all’asta anche immobili totalmente o parzialmente abusivi.
• La legge non consente di vendere – nelle vendite ordinarie (che avvengono davanti al Notaio)- immobili totalmente o parzialmente abusivi.

Bada bene a tale aspetto se vuoi ri-vendere l’immobile acquistato all’asta per non correre il rischio di comprare qualcosa dalla “difficile” rivendita.

Problemi di natura catastale

La mancanza delle planimetrie catastali e la difformità catastale potrebbe r

appresentare un problema per la futura rivendita.

Anche in questo caso, il nostro ordinamento esige, per la (sola) libera vendita, la corrispondenza tra le planimetrie presenti al catasto e lo stato dei luoghi.

Come acquistare all’asta in sicurezza?

Acquistare all’asta in sicurezza è assolutamente possibile, non facile.

Come hai visto i principali rischi non dipendono dall’asta giudiziaria ma:

• Da una scarsa preparazione dell’asta giudiziaria
• Da una sbagliata/cattiva lettura della perizia
• Da una errata valutazione delle possibilità di avere un mutuo
• Da una pessima gestione della liberazione

Quindi, di per sé, non è mai l’asta ad essere pericolosa o rischiosa.

Anzi, l’acquisto all’asta, di per sé, è quello che ti garantisce di più da una normale vendita.

Su questo nessun dubbio, assolutamente.

Certo non puoi pretendere di guadagnare con le aste senza:

• Sapere niente della normativa che le regola
• Essere assistito da qualcuno che ti guidi

Spero, con questa mini- guida, di averti fatto capire quali sono i rischi dell’acquisto all’asta e come dovresti evitarli.

In questo blog troverai tantissimi contenuti che potranno aiutarti a comprendere tutti i temi brevemente trattati nel presente articolo.

Se hai dubbi, domande o desideri approfondire uno o più argomenti trattati,  contattaci.

Avv. Daniele Giordano

Se vuoi invece approfondire la possibilità per l’aggiudicatario di chiedere il risarcimento dei danni per la casa acquistata all’asta siano essi derivanti dalla diversità dell’immobile acquistato rispetto a quello posto in vendita siano essi derivanti da danni successivi da parte dell’occupante leggi il nostro approfondimento giuridico “Risarcimento danni casa all’asta: cosa fare?”

Per approfondire il tema dell’investimento immobiliare leggi anche “Guadagnare con le aste immobiliari è ancora possibile?“

Se sei interessato a comprare un capannone all’asta leggi il nostro articolo sui “capannoni all’asta” dove scoprirai molte informazioni utili per l’acquisto!

Se vuoi sapere se i cittadini stranieri, comunitari ed extra comunitari, possono partecipare alle aste immobiliari puoi leggere l’articolo “Cittadini stranieri e aste giudiziarie: come funziona?” in cui spieghiamo per quali cittadini non occorre alcuna verifica particolare (ad esempio quelli comunitari) e per quali invece la situazione esige qualche verifica in più.