Condono edilizio aste giudiziarie: il termine dei 120 giorni

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Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Nell’ambito delle aste giudiziarie si è diffusa la credenza concernente l’esistenza di un presunto regime di condono edilizio.

In realtà ciò non corrisponde a realtà: gli acquisti che vengono effettuati all’asta non hanno ricevuto alcuna disciplina di favore da parte del legislatore relativa alle violazioni della normativa edilizia.

Quello che viene concesso, invece, all’aggiudicatario di un immobile all’asta è la (semplice) riapertura dei termini per il condono.

L’art. 41 comma quinto del Testo Unico dell’Edilizia prevede che “L’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria” (trattasi del decreto di trasferimento).

Pertanto, nei circa 6 mesi successivi al decreto di trasferimento l’aggiudicatario potrà, se sussistono i presupposti di legge, presentare domanda di permesso in sanatoria.

Abuso edilizio: cos’è?

L’abuso edilizio si sostanzia in un intervento effettuato in assenza delle autorizzazioni richieste dalla legge come il Permesso di costruire oppure la Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

Esempio: Costruire una casa di 200 metri quadri quando il permesso di costruire indica un limite massimo di 100 metri quadri.

Nel momento in cui viene accertato l’illecito viene ingiunto al responsabile dell’abuso o al proprietario di demolire o rimuovere la costruzione difforme rispetto a quanto prescritto dalla legge.

In sostanza bisognerà procedere al ripristino dello stato dei luoghi entro un termine di 90 giorni dall’ingiunzione, pena l’acquisizione di diritto dell’area di sedime (porzione di suolo su cui è stata realizzata l’opera) da parte del Comune.

Dall’abuso edilizio, come si può ben intuire, ci sono dei rischi significativi:

  1. Perdita della proprietà del terreno
  2. Realizzazione di un reato contravvenzionale punito con arresto ed ammenda

Come rimediare ad un abuso edilizio?

Per evitare le pesanti sanzioni previste per tale illecito, la soluzione più idonea sembra essere quella di richiedere un permesso in sanatoria nelle ipotesi in cui ci sono stati interventi edilizi realizzati senza il permesso di costruire o con permesso difforme oppure in mancanza di SCIA o con SCIA difforme.

In ambedue le ipotesi, bisognerà attendere il termine di 90 giorni dall’ingiunzione di demolizione o di ripristino dello stato dei luoghi, oppure il termine stabilito dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio comunale.

Ricordiamo che non è sempre possibile sanare un abuso edilizio, in quanto alcuni interventi non possono essere sistemati, pensiamo a quelli che violano il Piano Regolatore generale di un comune nel momento in cui è stato costruito lo stabile o quando è richiesto il permesso di sanatoria.

Il permesso di sanatoria può essere richiesto presso il Comune da:

  1. Proprietario dell’immobile
  2. Inquilino in presenza di un contratto di locazione
  3. Soggetto che ha intenzione di acquistare l’immobile (Ex. Promissario compratore che ha firmato un contratto preliminare di vendita).
  4. Responsabile dell’abuso

Nb. Non è vigente la regola del silenzio assenso: decorsi i 60 giorni senza che l’addetto al rilascio del permesso si sia pronunciato, la richiesta si intende rifiutata. L’accettazione invece permette l’estinzione del reato di abuso edilizio.

Ovviamente il procedimento di sanatoria ha dei costi da sostenere come il pagamento del doppio del contributo di costruzione al fine di evitare l’inizio di un eventuale procedimento penale per le violazioni edilizie commesse e la parcella del professionista a cui viene affidata la pratica.

La sanatoria permette di sanare un abuso edilizio, facendo venire meno la sanzione amministrativa; il lavoro costruito in violazione di quanto prescritto dalla legge è salvo dopo il versamento dell’ammenda oppure a seguito della decorrenza dei termini di prescrizione (4 anni da quando è stata costruita l’opera o 5 anni se è sopraggiunto un motivo di interruzione del procedimento).

La sanatoria presenta un legame con il condono?

Riuscire ad ottenere una sanatoria su un abuso edilizio non vuol dire condonare un’opera illecita. Infatti il condono è uno strumento eccezionale statale che permette di regolarizzare la posizione dei cittadini non in regola con la legislazione urbanistica.

Il cittadino che intende ravvedersi si autodenuncia presso l’ufficio tecnico del Comune, effettua il pagamento della sanzione amministrativa e nelle ipotesi in cui vi sia stata una condotta rilevante ai fini del diritto penale, affinché si possa estinguere il reato contravvenzionale paga una somma a titolo di oblazione.

In occasione del condono del 1985, la giurisprudenza della Cassazione ha sottolineato che il condono edilizio regolarizza soltanto le opere edilizie rispetto all’ordinamento amministrativo, penale e fiscale perché non riguarda i rapporti tra privati

Ex. Nel caso in cui l’opera non rispetti le norme sulle distanze, il danneggiato può ottenere il ripristino o il risarcimento del danno à Il condono è un “favore dello Stato” che non impone al privato danneggiato di comportarsi allo stesso modo nei confronti di chi ha commesso un illecito, lasciandolo impunito.

Il privato cittadino che vuole beneficiare del condono deve rispettare le condizioni dettate dalla legge: l’onere della prova ricade su di lui, il quale deve dimostrare che l’opera è stata ultimata in data utile per accedere al beneficio del condono fornendo anche documenti attestanti al veridicità della circostanza relativa al completamento del manufatto.

Inoltre il condono è una domanda a cui necessariamente consegue una istruttoria volta a stabilire se esistono i presupposti per il rilascio o se bisognerà procedere ad un diniego.

Il rigetto della domanda di condono è spesso conseguenza di alcuni vincoli come: Inedificabilità, Beni culturali, monumentali, architettonici, storici oppure paesaggistici ed ambientali.

Il condono edilizio e le Aste Giudiziarie: cosa succede dopo l’aggiudicazione?

E’ doveroso sottolineare che non c’è alcun diritto al condono edilizio per chi si aggiudica un immobile mediante una procedimento di esecuzione forzata.

Facciamo l’esempio di un soggetto che si è aggiudicato un immobile a seguito di un’asta giudiziaria, egli ha preso atto dalla perizia che l’immobile presenta un abuso edilizio e quindi ha necessità di sanare questo situazione di illegittimità.

A questo punto andiamo ad osservare cosa prevede la legge:

L.n.47/1985

ARTICOLO 40 ult. comma stabilisce che: “Nella ipotesi in cui l’immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge

Gli abusi edilizi devono essere anteriori rispetto alla data stabilita per ciascuno dei tre condoni edilizi (L.n.47/85, L.n.724/94, L.n.326/03).

In tal senso è importante per colui che è interessato a partecipare all’asta verificare se l’immobile (e i relativi abusi) possono essere ricompresi nelle previsioni di sanabilità.

La domanda di condono può essere presentata entro 120 giorni dal decreto di trasferimento emesso dal Tribunale (si fa riferimento alla pubblicazione del decreto che avviene con il deposito che il giudice effettua in cancelleria), quando il trasferimento deriva da procedure esecutive.

Condono edilizio aste giudiziarie: Da quando decorre il termine di 120 giorni?

Il termine per l’aggiudicatario inizia a decorrere dal giorno in cui si riceva la notifica del decreto di trasferimento.

A tal proposito si è più volte pronunciata l’autorità giudiziaria amministrativa presso la quale si sono rivolti alcuni aggiudicatari (Ricordiamo le pronunce del TAR Basilicata e Lazio che hanno stabilito che il termine decorre dalla data di comunicazione del decreto all’aggiudicatario, quindi è esplicitamente richiesta l’effettiva conoscenza del provvedimento giurisdizionale).

*Riferimenti Giurisprudenziali: Sentenza TAR BASILICATA n.604/2011 e Sentenza TAR LAZIO n.1366/2014

Bisogna aggiungere che per accedere al condono edilizio, in questi casi è necessario che le ragioni del credito siano anteriori all’entrata in vigore delle rispettive leggi sul condono edilizio.

Condono edilizio aste giudiziarie: Ma cosa sono le ragioni del credito?

Esse rappresentano il presupposto che ha legittimato l’avvio della procedura esecutiva (esempio: Inadempimento del debitore nei confronti del creditore oppure il pignoramento).

Se le ragioni del credito dovessero essere successive all’entrata in vigore di tutte e tre le leggi sul condono edilizio (Marzo 1985 per L.n. 47/1985,Gennaio 1995 per la legge n. 724/1994, Novembre 2003 per la legge n. 326/2003) non c’è alcuna possibilità per il privato cittadino di poter presentare la domanda di sanatoria edilizia straordinaria nei termini indicati poc’anzi (120 giorni).

Esempio: La L.n.326/2003 ammetteva la possibilità di presentare le domande fino al 2004,  se le ragioni del credito sono sorte successivamente allora non si ha diritto di presentare la domanda per il condono edilizio straordinario.

ARTICOLO 32 co.1/2/3 stabilisce che: “Fatte salve le fattispecie previste dall’articolo 33, il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria per opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo, è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso.

Qualora tale parere non venga formulato dalle suddette amministrazioni entro centottanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di parere, il richiedente può impugnare il silenzio-rifiuto.

Il rilascio del titolo abilitativo edilizio estingue anche il reato per la violazione del vincolo. Il parere non è richiesto quando si tratti di violazioni riguardanti l’altezza, i distacchi, la cubatura o la superficie coperta che non eccedano il 2 per cento delle misure prescritte.

Sono suscettibili di sanatoria, alle condizioni sottoindicate, le opere insistenti su aree vincolate dopo la loro esecuzione e che risultino:

a) in difformità dalla legge 2 febbraio 1974, n. 64 e successive modificazioni e dal d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, quando possano essere collaudate secondo il disposto del quarto comma dell’articolo 35;


b) in contrasto con le norme urbanistiche che prevedono la destinazione ad edifici pubblici od a spazi pubblici, purché non in contrasto con le previsioni delle varianti di recupero di cui al capo III;


c) in contrasto con le norme del decreto ministeriale 1° aprile 1968, n. 1404 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 96 del 13 aprile 1968, e con agli articoli 16, 17 e 18 della legge 13 giugno 1991, n. 190 e successive modificazioni, sempre che le opere stesse non costituiscano minaccia alla sicurezza del traffico.

Qualora non si verifichino le condizioni di cui alle precedenti lettere, si applicano le disposizioni dell’articolo 33

La concessione del condono per gli immobili all’asta o soggetti a procedure di esecuzione forzata soggetti ai vincoli paesaggistici, ambientali, stradali, inedificabilità è subordinata al parere favorevole/nulla osta dell’autorità competente.

Condono edilizio aste giudiziarie: Chi deve verificare la presenza di abusi e la loro eventuale sanabilità?

Il perito nominato per effettuare la stima degli immobili, nominato dal giudice dell’esecuzione, deve espletare una serie di funzioni:

  • Individuare i beni pignorati
  • Identificazione catastale degli immobili e verifica della correttezza dei dati catastali rispetto al contenuto dell’atto di pignoramento.
  • Verificare i beni sotto il punto di vista urbanistico, segnalando eventuali abusi edilizi con la violazione della normativa in materia urbanistico edilizia.
  • In presenza di questi ultimi dovrà indicare se le opere sono sanabili, se è in corso una proceduta di sanatoria edilizia, se per ottenere la concessione edilizia è necessario il parere preventivo di altri uffici tecnici ed i relativi costi).

Nb. E’ lo stesso perito che dopo aver riscontrato eventuali abusi edilizi, verifica se questi siano sanabili in virtù del combinato disposto degli ARTICOLI 46 co.5 D.P.R. n.380/2001 e ARTICOLO 40 co.6 L.n.47/1985..

Condono edilizio aste giudiziarie: Quando ci troviamo in presenza di un abuso sanabile?

La richiesta di sanatoria potrà essere avanzata dall’aggiudicatario quando:

  • Immobili sono stati costruiti senza licenza edilizia ma l’opera è conforme agli strumenti urbanistici in vigore al tempo della commissione dell’abuso e della presentazione della domanda.
  • Immobili costruiti in difformità della licenza edilizia.
  • Le ragioni del credito sono anteriori all’entrata in vigore dell’ultima legge sul condono edilizio.
  • Quando c’è una difformità di lieve entità
  • Quando la demolizione può irrimediabilmente compromettere la staticità/agibilità della parte regolarmente costruita.
  • Quando sono state avanzate richieste di condono conformi alle disposizioni vigenti ma rispetto alle quali l’amministrazione non si è pronunciata, nonostante vi fosse stato il versamento dell’oblazione.
  • Se c’è stato l’annullamento dell’autorizzazione e la concessione della sanatoria potrà esserci soltanto con il parere favorevole dell’Amministrazione.

Condono edilizio aste giudiziarie: Se dalla perizia non c’è traccia dell’abuso edilizio, cosa succede?

In questi casi di mancata segnalazione dell’abuso si potrebbe verificare una vendita rispetto alla quale non opererebbe l’esclusione della garanzia per i vizi di cui all’articolo 2922 co.2 c.c. trattandosi di “aliud pro alio“.

L’aggiudicatario potrà agire ex art. 1489 c.c. per chiedere la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’art.1480 c.c. siccome il compratore ha diritto di godere in maniera piena e libera del bene.

Cosa succede rispetto agli immobili che presentano abusi non sanabili?

L’aggiudicatario è obbligato a ripristinare lo stato dei luoghi ed il costo necessario per provvedere a tale attività è sottratto dal prezzo di stima.

Esempio: Pensiamo di trovarci innanzi ad un immobile eseguito prevalentemente nel rispetto delle norme urbanistico-edilizie, che presenta degli abusi non sanabili e che non è possibile demolire senza alterare la stabilità del fabbricato.

In tali circostanze ci si riferisce all’ARTICOLO 34 co.2 D.P.R. n.380/2001 fissa una sanzione pari al doppio del costo di produzione dell’abuso con riguardo agli immobili destinati ad usi residenziali, mentre per altri adibiti ad altri usi è irrogata una sanzione pari al doppio del valore venale fissato dall’Agenzia del Territorio.

Mutuo per immobili con abusi edilizi: quali risvolti per l’aggiudicatario?

La presenza di abusi edilizi su immobili oggetto di procedure esecutive non costituisce di per sé un motivo di rifiuto da parte dell’istituto di credito.

Infatti, nella maggior parte dei casi si tratta di irregolarità sanabili con il versamento di una sanzione amministrativa mentre in altre ipotesi è necessario il ripristino dei luoghi.

L’aggiudicatario per richiedere il mutuo dovrà aggiungere alla documentazione anche la perizia del tribunale nella quale sono menzionati gli abusi edilizi.

Sarà il perito della Banca a valutare se e quando questi abusi incidano sulla concessione del credito.

Riassumendo:

  • Sanatoria = provvedimento amministrativo relativo ad opere che devono essere conformi alle norme vigenti al momento in cui è stato commesso l’abuso e quelle in cui la sanatoria viene richiesta (Doppia conformità urbanistica).

Essa può essere sempre presentata a differenza del condono che si può richiedere soltanto in certi periodi e soltanto qualora la norma aprisse i termini.

  • Condono = consente di derogare alle norme vigenti al momento della costruzione e di “convalidare” l’opera condonata.

La Consulta con sentenza n.232/2017 ha definito la sanatoria come lo strumento che permette una sanatoria tanto formale quando sostanziale dell’abuso, a prescindere dalla conformità delle opere alla disciplina urbanistica ed edilizia.

Alla fine appare chiara la necessità per un soggetto che intende partecipare ad un’asta giudiziaria di dover prendere un’attenta visione della perizia redatta dal CTU al fine di evitare di restare sorpreso dalla presenza di eventuali abusi edilizi che per la loro sanatoria o condono necessitano di procedimenti rigidi e complessi.

Inoltre in alcune regioni la commisurazione delle oblazioni è stata innalzata rispetto a quando previsto dal Testo Unico dell’edilizia ed, in aggiunta, si potrebbe incorrere nel rischio di essersi aggiudicato un immobile che presenta un abuso insanabile con la procedura di fiscalizzazione (pagamento della sanzione pecuniaria).

L’acquisto di un immobile all’asta che presenta una situazione del genere e che è stato il frutto di una non attenta e puntuale visione della documentazione, diventerebbe un vero e proprio “suicidio economico” che non consentirebbe al soggetto di poter fare l’affare prospettatosi quando ha deciso di prendere parte alla procedura esecutiva.

Dott. Andrea Parascandolo

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