Acquisto all’asta e certificato di agibilità

agibilità
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Oggi ci occupiamo di una questione che potrebbe venire in rilievo nelle aste giudiziarie: il certificato di agibilità dell’immobile.

Pensiamo ad un soggetto che è divenuto effettivamente proprietario di un immobile, che si è aggiudicato mediante la partecipazione ad un’asta giudiziaria, a seguito dell’adozione del Decreto di Trasferimento. 

L’aggiudicatario si accorge che manca il certificato di agibilità dopo aver preso visione della perizia redatta dal consulente tecnico d’ufficio.

Che cos’è il certificato di agibilità?

Tale documento  afferma che  l’immobile è dotato di tutte le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità fissate dalla normativa vigente.

L’Articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia stabilisce che: “La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata”.

La norma sottolinea il ruolo che tale certificato riveste, inoltre essa è finalizzata a tutelare la salute pubblica e pubblica incolumità.

In sostanza i fabbricati devono possedere condizioni minime di sicurezza che li rendano idonei ad ospitare attività umane.

Nel 1934, con il Regio Decreto n. 1265, l’agibilità è divenuta obbligatoria con il Sindaco che autorizzava e rendeva abitabili le costruzioni eseguite in conformità al progetto approvato.

L’agibilità secondo la normativa del 1934 era una semplice autorizzazione sanitaria e non edilizia. Successivamente nel 1967 con la legge Ponte si è definitivamente introdotta la dichiarazione di abitabilità/agibilità. 

Nel 2001, con il Testo Unico sull’Edilizia 380/2001, è  stata abolita l’abitabilità con il certificato che non viene più rilasciato dal Comune ma è sostituito dall’autocertificazione che prende il nome di Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).

Ad oggi si parla di un documento che ha acquisito un’alta valenza edilizia ed urbanistica che è indispensabile per poter fruire dell’immobile.

Esso assicura  salubrità e vivibilità dell’immobile, il quale è anche conforme dal punto di vista urbanistico essendo assenti eventuali abusi edilizi.

Chi provvede al rilascio del certificato di agibilità?

Essendo un’autocertificazione, questa viene rilasciata da un professionista abilitato, architetto, geometra o ingegnere che si assume la responsabilità di dichiarare la sussistenza dei requisiti richiesti dalla normativa vigente.

Nb. L’attestazione rilasciata dal professionista va depositata in Comune.

Quali sono le conseguenze della sua assenza? 

L’immobile non potrebbe essere utilizzato nel caso in cui venisse costruito ex novo o comunque venissero realizzati interventi che andrebbero ad incidere sulle condizioni di agibilità, sicurezza ed igiene. 

Ad esempio nelle compravendite ordinarie chi vende un immobile senza il certificato di agibilità invalida la vendita.

Quando è necessario munirsi del certificato di agibilità? 

Il certificato di agibilità è obbligatorio quando: 

  1. C’è la costruzione di un nuovo immobile
  2. Ci sono ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali
  3. Per tutti gli interventi idonei ad incidere sulla sicurezza, affidabilità, salubrità ed igiene dell’immobile.

Per gli edifici di nuova costruzione il proprietario deve essere dotato del certificato di agibilità, pena la non fruibilità dell’immobile. 

Mentre quando siamo in presenza di immobili ormai vecchi, possono esserci maggiori difficoltà e pertanto sarà necessario consultare gli archivi pubblici. 

Quali sono i costi per ottenere il certificato di agibilità? 

Il costo certificato di abitabilità varia in base al professionisti cui ci si rivolge:

  •  150 euro per i diritti di segreteria che possono variare a seconda del comune
  • Due marche da bollo di 16 euro ciascuna
  • Tra 150 e 1500 euro circa per l’onorario del tecnico che si occuperà della stesura della SCA
  • 400 a 4000 euro circa per il collaudo statico
  • Tra 80 e 300 euro circa per la verifica degli impianti

Certificato di agibilità ed aggiudicazione dell’immobile all’asta: cosa fare se manca? 

In questo caso partiamo da una premessa utilizzando il testo normativo che ci è fornito dalle Disposizioni Attuative del Codice di procedura civile per poter comprendere che tra i compiti del perito stimatore rientra “la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa”.

Dunque, il perito ha il dovere di verificare la presenza del certificato di agibilità dell’immobile e se questo non è stato rilasciato ha il compito di analizzare l’esistenza dei requisiti utili per il rilascio.

Bisogna sottolineare che non è un grosso ostacolo la presenza o meno del certificato, il vero problema nasce dall’eventuale assenza dei requisiti utili per ottenere l’agibilità. 

Infatti, rispetto ad un immobile carente della documentazione ma che presenta tutti i presupposti per il suo rilascio, non bisogna far altro che porre in essere un’attività di regolarizzazione formale mentre nel caso opposto bisognerebbe eseguire interventi strutturali utili a rendere l’immobile agibile. 

In conclusione, un immobile che non presenta un certificato di agibilità può essere venduto all’asta, questa rappresenta una novità rispetto a quanto solitamente avviene sul mercato tradizionale dove è assolutamente vietata la compravendita di immobili o locali commerciali privi di agibilità.

Diventa indispensabile per l’eventuale aggiudicatario consultare la perizia al cui interno, secondo quanto stabilito dalla legge, il perito deve fornire tutte le informazioni necessarie per poter comprendere lo stato di agibilità dell’immobile. 

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