Aste giudiziarie e provvigioni agenzia immobiliare

Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Tra i tanti motivi che mi spingono a consigliare caldamente di acquistare casa all’asta uno dei più importanti, ed anche uno dei meno sconosciuti, riguarda proprio la provvigione dell’agenzia immobiliare.

Faccio una premessa: ci sono milioni di agenti immobiliari che fanno un lavoro IMPORTANTISSIMO, persone di fiducia che riescono a rendere servizi straordinari ed eccellenti.

Questo articolo non è rivolto a loro e non ha, assolutamente, come fine quello di danneggiare un’ onorevolissima professione come quella dell’agente immobiliare.

E’ giusto per farti comprendere che tra i vantaggi dell’acquisto all’asta vi è anche la mancanza di costi dell’agenzia immobiliare.

A meno che tu, di tua iniziativa, non ti rivolga alla stessa.

Quando compri una casa nel libero mercato, rivolgendoti ad un ‘ agenzia immobiliare, la prima cosa che dovrai fare è presentare una proposta irrevocabile d’acquisto.

Provvigione agenzia immobiliare: Quando scatta?

Ecco, nel momento in cui la proposta d’acquisto viene accettata dal venditore, scatta la provvigione dell’agenzia immobiliare.

Ciò indipendentemente dal fatto che al contratto concluso non segua il trasferimento dell’immobile.

In buona sostanza, anche se l’immobile crolla, viene distrutto da una tempesta o viene venduto ad un’ altra persona, nel momento in cui la proposta irrevocabile viene accettata dal venditore, maturerà il diritto alla provvigione dell’agenzia immobiliare (spesso stabilità in una percentuale dal 5 al 6% dell’accordo concluso).

Spesso è capitato, e ancora oggi capita, che l’acquirente si trovi a pagare salate provvigioni per proposte irrevocabili d’acquisto presentate, accettate, a cui non è mai seguito il trasferimento dell’immobile, vuoi per cause diverse, vuoi per inadempienza del venditore che ha cambiato idea.

La cosa davvero curiosa è che per maturare il diritto alla provvigione, nella libera vendita, non c’è bisogno di un contratto tra te e l’agente immobiliare.

E’ la legge, all’art. 1755 c.c., che fa nascere il diritto alla provvigione del mediatore indipendentemente dall’incarico conferito.

Per il solo fatto di “far conoscere” acquirente e venditore l’agente immobiliare, iscritto all’apposito registro, percepisce il compenso.

Perché all’asta questo non può capitare?

Tutto questo all’asta non può accadere.

O meglio, accadrà nella misura in cui affiderai un incarico diretto all’agenzia immobiliare.

Senza incarico, nulla sarà dovuto all’agente immobiliare. In particolare, il fatto che il venditore sia rappresentato da una procedura esecutiva immobiliare, incardinata presso un Tribunale italiano, fa si che il meccanismo della nascita “automatica” del compenso dell’agente non operi.

Sembra poco, ma non lo è.

Spessissimo, a causa di alcuni agenti immobiliari poco “chiari”, gli acquirenti, interessati a comprare una casa da un altro privato, si trovano a pagare provvigioni non trasparenti e, per altro, senza esserne stati informati e senza nemmeno aver firmato un contratto.

Nelle aste giudiziarie tale meccanismo, riguardo la provvigione dell’agenzia immobiliare, non opera ed, infatti, la Suprema Corte di Cassazione in una recente pronuncia ha spiegato che:

l’adozione dello strumento dell’asta pubblica, preceduta dalla prescritta pubblicità e diretta alla ricerca del migliore offerente, interrompe necessariamente il nesso causale tra l’eventuale opera prestata dal mediatore in precedenza e l’aggiudicazione del bene: l’asta pubblica, in effetti, si risolve in una offerta al pubblico, ha come obiettivo la ricerca del contraente che offra il prezzo migliore e determina una gara tra i partecipanti il cui esito non è controllabile dalle parti sollecitate dal mediatore e individua l’aggiudicatario secondo la logica di un meccanismo automatico, del tutto svincolato dalle trattative precedenti (Cass. n. 2483 del 1972; Cass. n. 27330 del 2005; Cass. n. 28767 del 2017, in motiv.).

Ora, poiché il diritto del mediatore alla provvigione sorge solo nel caso in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto di derivazione causale, pur se non esclusiva, con l’attività intermediatrice svolta dal mediatore, risulta, allora, evidente come l’interruzione del nesso eziologico tra l’acquisto operato dalla società convenuta all’esito di una procedura di gara pubblica e l’eventuale opera svolta dal ricorrente, induce inevitabilmente ad escludere il diritto alla provvigione azionato da quest’ultimo” (Corte di Cassazione Sez. Seconda civile Sentenza N. 21711/2019 del 26.08.2019)

Conclusione

Pur non volendo screditare il lavoro – dalle antichissime radici storiche e certamente dignitoso – di moltissimi agenti immobiliari, vi è da dire che, la nascita del compenso del mediatore sia certamente un fattore da valutare per l’economicità di un affare immobiliare.

Sapere “di dover pagare qualcuno” è comunque un qualcosa da tenere a mente ai fini del budget di una qualsiasi operazione economica.

Concludendo, a meno che tu non abbia firmato un contratto di mandato con un agente, il suo diritto al compenso per la mediazione non potrà venire ad esistenza in caso di acquisto all’asta.

Ciò in conseguenza del fatto che l’incontro tra domanda e offerta, la cosiddetta “conclusione dell’affare”, non avviene per sua esclusiva opera, quanto piuttosto all’esito di una procedura di gara pubblica “non controllabile dalle parti”.

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