Come acquistare in pre-asta (e perché dovresti farlo con un esperto)

pre asta immobiliare
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Da anni si parla dell’acquisto in pre-asta ossia dell’acquisto dell’immobile all’asta effettuato prima che l’immobile venga venduto tramite la procedura ordinaria prevista dalla legge.

Ti anticipo che, in alcuni casi, acquistare in pre-asta è assolutamente ed estremamente conveniente.

Questo perché, come vedrai, con tale acquisto si ottiene il maggior vantaggio dell’acquisto all’asta (un prezzo molto basso) e si elimina il maggior (potenziale) svantaggio dell’acquisto all’asta (la concorrenza e i rilanci).

Ti anticipo anche che questa operazione richiede un alto grado di competenza tecnica in assenza della quale potrebbe trasformarsi in un vero e proprio “incubo legale”.

Se sei interessato a saperne di più sull’acquisto in pre-asta tramite questo articolo potrai comprendere, con degli esempi, di cosa si parla quando si fa riferimento a questa particolare tipologia di compravendita e i rischi dell’acquisto a saldo e stralcio.

Pre-asta: cosa significa?

Con pre asta si intende l’acquisto di un immobile pignorato, per l’acquirente, mentre per il venditore la vendita dell’immobile pignorato.

La casa pignorata, infatti, può essere venduta e acquistata.

*Fatto ovviamente salvo il diritto del creditore – se dissenziente – di proseguire il pignoramento verso il nuovo acquirente

Poniamo il caso che Tizio, acquirente, voglia acquistare l’immobile di Caio, debitore esecutato, all’asta fissata per il 10 giugno 2023.

L’immobile viene offerto all’asta a 120.000,00 con offerta minima fissata a circa 100.000,00.

Tizio, piuttosto che aspettare l’asta, si mette in contatto con Caio e riesce a trovare un accordo con la banca che sta pignorando la casa.

L’accordo è questo:

Tizio pagherà alla Banca una somma di denaro per “salvare” la casa di Caio dal pignoramento.

Caio, in cambio, venderà la sua casa a Tizio, ritenendosi soddisfatto, quanto al prezzo, dal fatto che l’acquirente abbia “eliminato” il suo debito con la Banca.

Il creditore accetta e Tizio acquista l’immobile senza passare dall’asta.

Questo è, in maniera molto molto semplice, l’acquisto in PRE-ASTA.

Se ti interessa l’argomento pre-asta ti consiglio assolutamente la lettura della Guida all’acquisto in pre-asta dove approfondiamo la convenienza di questo particolare affare immobiliare, il modo in cui viene, generalmente, concluso, e un elenco di consigli per non commettere errori!

Qual è il vantaggio per Tizio (terzo acquirente)?

  • Evita il rischio di doversi confrontare con altri potenziali acquirenti;
  • Spende (tendenzialmente) di meno essendo l’unico offerente e non dovendo subire i rilanci altrui;
  • Acquista un immobile con il consenso del proprietario, evitando di doverlo “liberare” con un’ azione di sfratto;

Qual è il vantaggio per Caio (venditore/debitore) ?

Caio sarà liberato per il residuo del prezzo in quanto questi accordi vengono generalmente conclusi “a saldo e stralcio”. Pertanto, il debitore esecutato, Caio, successivamente alla vendita a Tizio, non avrà più nulla da dare per quel credito!

Sarà, più generalmente, liberato per il residuo.

Poniamo il caso che il debito di Caio fosse pari a € 200.000,00.

Se l’immobile viene venduto all’asta a 100.000 euro, Caio continua ad essere esposto, verso la banca, per l’ulteriore somma non incassata all’esito della vendita forzata (gli altri 100.000 euro!).

Ciò significa che, successivamente al pignoramento immobiliare, dopo aver perduto la casa, Caio continua ad avere debiti (con tutto ciò che ne consegue: pignoramenti dello stipendio, del conto corrente etc).

E’ allora ragionevole, in questo caso, che il medesimo debitore esecutato (Caio, per noi) abbia un certo interesse a vendere in pre-asta.

Questo perché l’accordo, tra Tizio e la Banca, verrebbe concluso a saldo e stralcio con la previsione dell’esdebitazione per l’ulteriore cifra non versata.

La banca “si accontenta” del pagamento di Tizio e rinuncia al debito residuo di Caio!

Tizio compra casa “fregando” (legalmente) gli altri potenziali acquirenti.

Caio si ritrova con un debito in meno.

L’acquisto pre-asta, insomma, sembra “a tutti gli effetti” un accordo vincente per tutte le parti.

Tutti guadagnano qualcosa, nessuno perde niente.

Proprio tale caratteristica ha prodotto un proliferarsi di sedicenti immobiliaristi che promettono ottimi guadagni e 0 sorprese, a fronte di una buona provvigione. Sono nati centinaia di siti a questo scopo.

L’acquisto pre-asta, in buona sostanza, è diventata la nuova frontiera dell’affare immobiliare e per questo ne sentirai parlare (solo) bene.

Ebbene, mi dispiace dirtelo eppure c’è un ma.

I rischi dell’acquisto pre-asta: i rischi per l’ acquisto della casa a saldo e stralcio

Gli affari immobiliari non sono mai semplici.

Ogni compravendita può nascondere un insidia, un problema, un rischio.

Di certo, in considerazione della complessità della compravendita immobiliare, non mi sentirei mai così tranquillo da rinunciare all’assistenza di un avvocato SOPRATTUTTO per un acquisto PRE-ASTA e questo, lo dico, per moltissime ragioni!

Innanzitutto, all’asta può finirci anche un immobile completamente abusivo con relativo ordine di abbattimento.

Tale immobile sebbene subastabile (vendibile all’asta) non può essere venduto tramite la procedura ordinaria (notaio etc..).

Potresti, in poche parole, acquistare un immobile e non poterne mai avere la proprietà!

In secondo luogo, generalmente, gli acquisti PRE-ASTA vengono svolti o tramite vendita contestuale (che garantisce, a mio modo di vedere, tutte le parti) oppure in questa maniera:

-Tizio (acquirente) versa la somma alla banca, estinguendo il debito di Caio;

-Caio (venditore) dovrebbe trasferire la proprietà dell’immobile a Tizio;

Dovrebbe significa dovrebbe.

Nessuno obbliga Caio a trasferire, successivamente al saldo e stralcio operato da Tizio in suo favore, l’immobile a costui.

Ecco perché il buon senso imporrebbe almeno di sottoscrivere, prima dell’affare, un contratto preliminare di compravendita, sempre suscettibile di tutela in forma specifica ex art. 2932 c.c., ed eventualmente trascriverlo per evitare brutte sorprese.

Non in ultimo, a complicare le cose ci potrebbe essere l’intervento di un creditore “anomalo” e scomodo l’Agenzia delle Entrate.

Non valorizzare questo intervento potrebbe divenire fatale per l’operazione di acquisto in pre-asta.

In conclusione, l’acquisto pre-asta è un affare dalle grandissime potenzialità e dagli straordinari vantaggi.

Tuttavia esso nasconde una compravendita problematica, a tratti difficile, e che richiede SEMPRE una certa assistenza tecnica qualificata. Ecco perché ti consiglio di procedere a questo tipo di operazione sempre con la necessaria assistenza di un difensore.

Un buon avvocato, specializzato in diritto immobiliare, saprà consigliarti la strada giusta per comprare in pre-asta con grandissimi vantaggi senza sorprese.

Per ottenere un prezzo stracciato, hai bisogno di un (buon) avvocato

Confesso che la rima era ricercata 😁

Ad ogni buon conto, per ottenere un prezzo stracciato con un acquisto a saldo e stralcio in pre asta hai bisogno di un buon avvocato.

Lasciati spiegare il perchè.

La maggior parte delle offerte a saldo e stralcio vengono accettate a patto che siano non inferiori all’offerta minima.

Sotto l’offerta minima è veramente difficile che il creditore accetti l’offerta transattiva, provenga essa dal debitore che da un terzo.

Ciò significa che se un immobile è in vendita a 1.000.000 di euro con offerta minima fissata a 750.000,00 euro, è quasi impossibile che venga accettata un’ offerta a saldo e stralcio di 600.000 euro.

Quasi impossibile perché con un buon avvocato un’ offerta del genere potrebbe essere accettata.

Non per “particolare simpatia” o incredibile destrezza, quanto piuttosto perché un avvocato specializzato potrà rintracciare i cavilli del pignoramento e “minacciare” il creditore di farli valere in caso di mancata accettazione dell’offerta.

Esempio (realmente accaduto):

Il creditore ha dimenticato di depositare la nota di trascrizione del pignoramento che, secondo la giurisprudenza di quel dato tribunale, andava depositata al massimo entro l’udienza ex art. 569 c.p.c

Altro esempio (realmente accaduto)

Il creditore ha dimenticato di avvisare ex art. 599 uno dei comproprietari e nessuno se ne è accorto.

Gli esempi potrebbero essere moltissimi.

Ti basti sapere che

un creditore che ha sbagliato,

un creditore che sa (grazie al tuo avvocato) che quello sbaglio potrà fargli perdere quanto meno un botto di tempo, farà di tutto per accontentarti.

Per la fortuna di quei pochi che hanno ben chiaro questo meccanismo, i creditori sbagliano (e pure tanto).

Pertanto non sottovalutare questo aspetto.

Sia per l’opportunità di strappare un prezzo migliore, sia per “dormire sogni tranquilli”, non delegare mai questa operazione a chi non ha gli strumenti per portarla al termine con successo.

Avv. Daniele Giordano

Se ti interessa l’argomento pre-asta ti consiglio assolutamente la lettura della Guida all’acquisto in pre-asta dove approfondiamo la convenienza di questo particolare affare immobiliare, il modo in cui viene, generalmente, concluso, e un elenco di consigli per non commettere errori!

Ho scoperto alcuni “trucchi” per agevolare le operazioni di Saldo&Stralcio ne parliamo qui “La nuova rinegoziazione dei mutui prima casa e il Saldo&Stralcio”

Per approfondire leggi anche “Saldo e stralcio: come avviene la rinuncia al pignoramento immobiliare?

Per una buona operazione di acquisto in pre-asta è fondamentale avere le giuste informazioni: nell’articolo Saldo e stralcio: come scoprire quanti creditori ci sono ti spiego come verificare quanti creditori sono intervenuti nell’esecuzione immobiliare: è molto importante! Del resto, più creditori ci sono più accordi dovrai concludere.

Qualora ti trovassi, per mille non augurate ragioni, a ridosso di un’ asta ti consiglio la lettura dell’articolo “Si può rinviare l’asta già fissata?” dove affronteremo i rimedi per far sì che l’asta già fissata venga rinviata ad una successiva data.

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria .Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Se hai intenzione di comprendere come funziona il mutuo per l’acquisto all’asta potrebbe interessarti “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta”. Come acquistare all’asta online? E’ semplice ne parliamo qui.

Cosa succede al debitor residuo quando acquisti all’asta? Chi la paga? Ne parliamo nell’articolo “Acquisto all’asta e debito residuo che succede?”

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