L’acquisto in pre-asta è una particolare tipologia di acquisto all’asta.
Con l’acquisto in pre-asta, infatti, l’acquirente non acquista l’immobile tramite aggiudicazione, ma, tramite una vendita privata, che avviene prima dell’asta.
In questo articolo proveremo a dirti tutto sull’acquisto in pre-asta (anche detto acquisto a saldo e stralcio).
Una panoramica sull’offerta, sulla modalità di esecuzione, sui vantaggi e sui rischi ti consentirà di comprendere se, questa particolare tipologia di acquisto, potrà fare al caso tuo.
Per sapere come avviene nel concreto un’operazione di saldo e stralcio immobiliare leggi “Acquisto a saldo e stralcio: Come avviene (nel concreto)? e esempio di proposta di saldo e stralcio
L’acquisto in pre-asta (anche detto ” acquisto a saldo e stralcio”)
Il saldo e stralcio è quella procedura tramite il quale il debitore propone al suo creditore una somma a titolo transattivo per chiudere la posizione debitoria.
In buona sostanza si tratta di un’offerta, proveniente dal debitore, e diretta al creditore, con cui il debitore chiede di “stralciare” il debito per il pagamento di una cifra inferiore.
Questa offerta transattiva, chiamata saldo e stralcio, potrebbe avvenire ad opera di un terzo.
In questo caso il terzo propone un saldo e stralcio al creditore in cambio della proprietà dell’immobile del debitore: questa operazione prende il nome di acquisto in pre-asta.
In sostanza, con l’acquisto in pre-asta, grazie ad un accordo tra debitore, creditore e terzo, l’immobile, oggetto di esecuzione, viene venduto con una compravendita immobiliare tra privati prima dell’asta.
Alcuni esempi ti aiuteranno a comprendere il meccanismo di cui ti sto parlando.
L’acquisto a saldo e stralcio immobiliare: esempio
Poniamo il caso che Tizio, acquirente, voglia acquistare l’immobile di Caio, debitore esecutato che ha la casa pignorata all’asta fissata per il 10 giugno 2023.
L’immobile viene offerto all’asta a 120.000,00 con offerta minima fissata a circa 100.000,00.
Tizio, piuttosto che aspettare l’asta, si mette in contatto con Caio e riesce a trovare un accordo con la banca che sta pignorando la casa per comprare l’immobile fuori asta pagando all’istituto di credito pignorante quanto dovuto (la cifra di €120.000).
Il creditore accetta e Tizio acquista l’immobile senza passare dall’asta.
Questo è, in maniera molto semplice, l’acquisto PRE-ASTA
Esempio di saldo e stralcio
Giovanni vuole acquistare l’immobile pignorato di Giuseppe all’asta del 31 dicembre 2022.
L’immobile è all’asta ad € 200.000,00 con offerta minima a € 150.000,00.
Giovanni conosce Giuseppe e decide di offrire alla Banca 155.000,00 euro (un po’ più dell’offerta minima).
La Banca accetta e invia lettera di accettazione della proposta transattiva.
Giovanni, con il suo avvocato, deposita istanza di fissazione udienza straordinaria per la vendita contestuale.
Alla vendita contestuale tutti partecipano, incluso il Notaio che trasferisce l’immobile a Giovanni da Giuseppe, ed il Giudice estingue la procedura esecutiva immobiliare.
Quale vantaggio per l’acquirente nel saldo e stralcio immobiliare?
L’acquirente in pre-asta gode, per questa particolare modalità di acquisto, di alcuni vantaggi.
- Evita il rischio di doversi confrontare con altri potenziali acquirenti.
Il primo vantaggio dell’acquirente è l’assenza di competizione.
Nell’acquisto all’asta, noi sappiamo che, presentate più offerte, tutti gli offerenti sono tenuti a gareggiare all’offerta più alta ai sensi dell’art. 573 c.p.c.
E’ dunque altamente possibile, soprattutto per immobili molto convenienti, che la gara disposta faccia si che, a colpi di rilanci, si arrivi ad un prezzo molto più alto dell’originaria offerta minima.
Con l’acquisto in pre-asta, l’acquirente non gareggia.
Acquista al prezzo pattuito ed evita, pertanto, il rischio di eventuali rilanci.
- Spende (tendenzialmente) di meno essendo l’unico offerente e non dovendo subire i rilanci altrui.
- Non dovrà preoccuparsi della liberazione dell’immobile.
Essendo questi accordi di tipo consensuale, con l’acquisto in pre-asta, l’acquirente non dovrà preoccuparsi, nella generalità dei casi, della liberazione dell’immobile.
La vendita, infatti, avviene anche ad opera del debitore esecutato che, avendo un diretto vantaggio da questa operazione, sarà più disponibile a liberare l’immobile successivamente alla vendita.
Quale vantaggio per il debitore nel saldo e stralcio immobiliare?
E’ importante, per il debitore esecutato (che ha la casa all’asta), comprendere i vantaggi di questa operazione.
Del resto, il debitore potrebbe chiedersi
“Cosa ci guadagno da un’ operazione a saldo e stralcio?”
“Perché dovrei vendere il mio immobile fuori asta?”
“Cosa rischio da questa operazione?”
- Primo vantaggio: eliminazione del debito residuo e invio della liberatoria dopo saldo e stralcio
Il primo e più evidente vantaggio, per il debitore, di una vendita a saldo e stralcio è l’eliminazione del debito residuo.
Al termine del saldo e stralcio immobiliare, il debitore riceverà idonea quietanza liberatoria per il residuo.
Mi spiego.
Quando l’immobile viene venduto all’asta il debito residuo dalla vendita continua a gravare sul debitore esecutato.
Invece, in caso di acquisto pre-asta, il terzo acquirente troverà un accordo, generalmente, per l’eliminazione di questo debito residuo.
Facciamo un esempio:
Marco ha la casa all’asta.
La casa di Marco va all’asta al prezzo base di € 100.000 con offerta minima fissata a € 75.000,00.
La vendita della casa all’asta, che mettiamo avverrebbe a 75.000,00, non riuscirebbe a coprire l’intero debito di Marco con la Banca che ha promosso il pignoramento immobiliare, pari ad € 500.000,00.
Ciò significa che successivamente alla vendita della casa all’asta, Marco continuerebbe ad essere esposto verso la Banca per € 425.000,00!
Per questo debito, che definiamo “residuo”, la banca potrebbe avviare nuovi pignoramenti immobiliari, pignoramenti dello stipendio, pignoramenti dei conti correnti, pignoramenti di auto, moto etc..etc..
Marco ha “perso casa” ma non ha risolto un granché: si troverebbe costantemente in balia di nuove azioni esecutive della Banca.
Tanto chiarito con l’esempio, possiamo adesso comprendere meglio il primo vantaggio che Marco riceverebbe dalla vendita in pre-asta.
Se, infatti, un terzo acquirente, che chiameremo Carlo, dovesse acquistare in pre-asta l’immobile di Marco lo farebbe tramite un’offerta transattiva alla Banca che prevederà, certamente, una somma “leggermente” più alta dell’offerta minima (ad esempio 78.000,00) a fronte dell’eliminazione del debito residuo.
Marco, ovviamente, perderà sempre casa sua, ma almeno avrà guadagnato la “liberazione” dal debito residuo.
- Secondo vantaggio: Cancellazione crif dopo saldo e stralcio
Il secondo vantaggio, indubbiamente positivo, è la futura cancellazione dei dati del debitore esecutato dalla banca centrale dei rischi presso la Banca d’Italia e la cancellazione dalle banche dati private (CRIF s.p.a., Experian, CFC etc..etc..).
E’ bene sapere che la cancellazione non avviene immediatamente ma solo dopo un po’ di tempo e, spesso, occorre sollecitare gli uffici preposti perché procedano alla rettifica dei dati.
- Terzo vantaggio: il guadagno economico
In talune situazioni, l’accordo in pre-asta può prevedere il pagamento in favore del debitore esecutato di un ulteriore somma per l’acquisto dell’immobile. Al ricorrere di talune condizioni, il terzo acquirente potrebbe pagare parte del prezzo al creditore, per l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare, e parte del prezzo al debitore, a titolo di ulteriore pagamento per il trasferimento dell’immobile.
Non sempre è possibile far conseguire al debitore un extra- guadagno. Anche se non sono rare le operazioni che si sono concluse con un’ ottima buona uscita.
Quando è possibile acquistare in pre-asta?
L’acquisto in pre-asta non è sempre possibile.
Possono esserci degli ostacoli che non consentono di acquistare un immobile pignorato in pre-asta.
Benché impossibile spiegare, in poche righe, tutte le possibili problematiche ti basti sapere che essendo l’acquisto in pre-asta un acquisto che si realizza con un atto di compravendita immobiliare, per tramite di un notaio, sconta tutte le difficoltà che si potrebbero incontrare con una normale vendita.
Problemi di natura urbanistica e catastale
a) Gli immobili abusivi possono essere venduti all’asta ma non in pre-asta.
L’acquisto all’asta può avere ad oggetto anche immobili totalmente abusivi o dove siano presenti abusi edilizi.
Infatti, a differenza di quanto accade per le vendite ordinarie presiedute dal Notaio, all’asta possono essere venduti anche immobili privi del titolo abilitativo edilizio.
Difatti, l’art. 46 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), che riproduce l’art. 40, comma 6, Legge 28 febbraio 1985 n.47, il quale sanziona con la nullità la circolazione di immobili abusivi non sanati (o non in corso di sanatoria) si applica unicamente per gli atti negoziali volontari (compravendite, donazioni etc) ma non già per i trasferimenti coattivamente eseguiti quale è il pignoramento.
Per intenderci, mentre nella libera vendita un immobile abusivo non può essere venduto, all’asta si: può essere messo in vendita, aggiudicato e trasferito.
Considerato che l’acquisto in pre-asta si realizza con una vendita ordinaria (davanti al Notaio) non è possibile acquistare in questa maniera immobili abusivi (mentre sarà possibile farlo per gli immobili in “attesa di condono”, con dimostrativo del pagamento delle relative oblazioni).
b) La difformità catastale potrebbe rappresentare un vero problema
Oltre a quanto già affermato relativamente alla presenza di abusi edilizi o alla mancanza del titolo abilitativo edilizio, anche la difformità catastale o la mancanza delle planimetrie catastali potrebbe rappresentare un problema per l’acquisto in pre-asta.
Dall’anno 2010 con l’emissione del D.L. n. 78 del 2010, articolo 19, comma 14, come convertito in Legge 30 luglio 2010, n. 122 è nullo l’atto di compravendita se non c’è conformità tra planimetrie e presente in catasto.
Viene, infatti, disposto che «Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari».
Problemi di natura processuale
Al di là dei problemi già premessi, l’acquisto in pre-asta potrebbe essere ostacolato da problemi di natura processuale.
a) Attenzione a quanti creditori ci sono!
Per le operazioni di saldo e stralcio e di acquisto pre-asta diventa fondamentale sapere quanti creditori sono intervenuti nella procedura esecutiva immobiliare.
Questo per alcune ragioni.
Innanzitutto, come abbiamo più volte spiegato, l’acquisto in pre-asta è più semplice se la procedura esecutiva immobiliare viene coltivata da un unico creditore procedente.
Bisognerà, infatti, ai fini della sospensione, e dell’estinzione, trovare un accordo solo con il creditore procedente.
Trovato l’accordo, ad esempio, con la Banca che sta portando avanti il pignoramento, basterà unicamente formalizzare il tutto e metterne a conoscenza il giudice dell’esecuzione.
Al contrario, l’acquisto pre-asta diventa più complesso quando i creditori da “mettere d’accordo” sono più di uno.
In questo caso, infatti, nel breve tempo a disposizione, bisognerà trovare un accordo con tutti i creditori intervenuti nella procedura esecutiva immobiliare con grande fatica e bassa probabilità di successo.
Ecco perché è importante poter conoscere, in anticipo, quanti creditori siano intervenuti nel pignoramento.
Certamente vi sono, vi saranno e vi sono state operazioni di acquisto in pre-asta concluse tramite un accordo con 2, 3, 5 o 10 creditori!
Pertanto non voglio, assolutamente, dire che la presenza di troppi creditori renda impossibile l’acquisto pre-asta quanto, piuttosto, che tali informazioni debbono essere necessariamente assunte per valutare la convenienza dell’affare, anche per le energie che serviranno a concluderlo.
Come scoprire quanti creditori ci sono?
Il mezzo più semplice per scoprire quanti creditori sono intervenuti nel pignoramento è:
- Prendere il numero di ruolo generale della procedura esecutiva immobiliare;
- Scaricare a aprire l’App Mobile “Giustizia Civile”
- Cercare il Tribunale Competente
- All’interno del Tribunale competente scrollare su “Esecuzioni Immobiliari”
- Cercare il numero di ruolo generale (Esempio 1023 dell’anno 2022)
Il risultato sarà una schermata come questa:
Tramite la lettura della schermata che vi comparirà potrete osservare quanti creditori sono intervenuti nella procedura esecutiva immobiliare.
Nel nostro caso ci sono 3 creditori intervenuti, 2 creditori che hanno promosso il pignoramento, due creditori iscritti (non di certo una passeggiata..).
Ovviamente più ne sono più un eventuale acquisto pre-asta risulterebbe complicato.
b) Attenzione all’intervento dell’agenzia delle entrate
Molto spesso, chi si trova ad operare attivamente in questo settore, incontra questo problema: l’intervento dell’agenzia delle entrate.
L’ intervento dell’agenzia delle entrate può diventare preclusivo ad ogni soluzione in termini di Saldo e Stralcio.
Potresti sì trovare un accordo con la Banca Alfa ma, in assenza di accordo con l’agenzia delle entrate, il giudice dell’esecuzione potrebbe comunque decidere di far proseguire la procedura esecutiva immobiliare.
In effetti, è pur vero che, sia per la sospensione ex art. 624 bis c.p.c., sia per l’estinzione della procedura esecutiva, occorre il consenso di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo (del cui genus sicuramente fa parte l’A.D.E.).
Pertanto, il giudice potrebbe non errare nel considerare preclusivo il mancato consenso (o, più, spesso la mancata risposta) dell’agenzia delle entrate.
Per le procedure esecutive immobiliari che abbiano ad oggetto “prime case”, l’agenzia delle entrate, per le ragioni che espongo in questo approfondimento, mancherebbe di impulso e dunque potrebbe non rappresentare un grosso problema.
Quindi, limitatamente ai pignoramenti che colpiscano l’abitazione principale del debitore esecutato, il problema Agenzia Delle Entrate non si porrebbe (almeno in teoria).
Infatti, il Giudice dell’Esecuzione, presto atto dell’incapacità di impulso dell’erario, nell’ambito delle procedure che abbiano ad oggetto prime case, dovrebbe acconsentire, nel primo caso, a concedere la sospensione e, nel secondo caso, ad estinguere la procedura.
In questo senso si è espresso il Tribunale di Alessandria in persona del giudice dell’esecuzione dott.ssa Bertolotto secondo cui essendo l’Agenzia Delle Entrate “legittimata all’intervento ma non a dare impulso all’azione esecutiva” e altresì rilevato che la norma, di cui all’art. 624 bis c.p.c., espressamente richiede il consenso di quanti abbiano un titolo esecutivo (idoneo a dare impulso alla proc. es. imm), nel presente caso non risulterebbe necessario il suo consenso né per la sospensione, tantomeno per l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare.
c) Attenzione a quanto tempo hai a disposizione!
Questo problema, per molti banale, diventa di fondamentale importanza nelle operazioni di Saldo&Stralcio.
Per questo tipo di operazioni, infatti, il tempo diventa estremamente importante e qualche giorno in più può fare una grande differenza!
Le operazioni di acquisto in pre-asta, infatti, avvengono il più delle volte a cavallo tra una vendita deserta e quella successiva.
Non di rado, pertanto, si pone il serio problema di ottenere un rinvio dell’asta eventualmente fissata.
Diciamo sin da subito che è possibile rinviare un’asta tramite:
- La sospensione concordata della procedura esecutiva ex art. 624 bis c.p.c. (che può essere richiesta fino a 20 giorni prima del termine di presentazione delle offerte d’acquisto);
- Il rinvio dell’asta ex art. 161 bis disp. att. c.p.c. che può essere richiesto anche il giorno prima della vendita.
Considerato che né l’uno, né l’altro strumento sono di “semplicissima” applicazione, e tenuto conto che i Tribunali non sono sempre super efficienti, sarebbe ragionevole “operare” in pre-asta in una fase processuale particolarmente clemente.
Tendenzialmente ritengo che il tempo perfetto sia quello immediatamente successivo ad un esperimento di vendita andato deserto.
Qui, con buona pace del professionista delegato, si potrebbero ottenere 2-3 mesi per operare con moderata velocità.
Un tempo più che congruo per un operazione di saldo e stralcio con un unico creditore e che non vi costringerà a depositare istanze di rinvio ed accendere ceri votivi a vostri Santi fortunati.
Per approfondire gli strumenti per ottenere, in queste operazioni, un rinvio dell’asta puoi leggere “Si può rinviare l’asta già fissata?“.
L’offerta al creditore per l’acquisto in pre-asta: saldo e stralcio quanto proporre?
Per inviare un’ offerta di saldo e stralcio che sia efficace, e che abbia più probabilità di essere accolta, è consigliato attenersi alla valutazione del credito da parte del creditore procedente.
Le offerte accolte, di solito, sono offerte che:
- Non si allontanano troppo dal prezzo base asta;
- Tengono in considerazione alcuni fattori depotenzianti come la scarsa appetibilità dell’immobile;
- Tengono in considerazione i vizi verificatisi nel pignoramento immobiliare;
- Prevedono un pagamento in brevissimo tempo.
È un’offerta importantissima nel senso che potrebbe veramente determinare, o meno, la riuscita dell’ affare immobiliare.
È dunque importantissimo che l’offerta sia efficace anche considerando che, alcune volte, i tempi stretti della procedura potrebbero non consentirti di presentare un’ altra.
Eccoti dunque una lista di consigli per scrivere una straordinaria offerta di saldo & stralcio
- Modalità di pagamento brevi e lineari
Proponi pagamenti semplici e brevi.
Il massimo sarebbe offrire l’intera cifra in un’ unica soluzione entro 30 giorni dell’accettazione della proposta.
In alternativa, se la disponibilità economica non te lo consente, potresti proporre un rateizzo.
Più nel dettaglio, tenendo presente che la procedura esecutiva immobiliare non può essere sospesa per oltre 24 mesi, potresti proporre un pagamento in 24 mensilità.
Una buona proposta temporale per l’esempio visto prima potrebbe essere:
20.000 entro 30 giorni dalla sottoscrizione.
80.000 entro i successivi 90 giorni.
Oppure
30.000 entro 30 giorni e la residua parte in 24 mesi.
Poco tempo, pagamenti lineari, mai piu di 24 mesi.
- Offri il giusto!
Se il debito è superiore al valore dell’immobile, come stimato in perizia o divenuto in conseguenza dei ribassi, dovresti offrire almeno il valore del medesimo.
Del resto, la Banca non potrebbe prendere di più di quanto ricavato dalla vendita.
Pertanto, se l’immobile è aggiudicabile a 30.000 euro è questa la cifra cui dovrai fare riferimento.
Se il debito è inferiore al valore dell’immobile la situazione si complica.
La banca pignorante, infatti, a buona ragione, ritiene di riprendersi tutto quanto le è dovuto tramite la vendita dell’immobile.
In questi casi, la cosa più saggia da fare sarebbe offrire l’intero debito.
Al contrario, “tagliare” le pretese della Banca, in questo tipo di situazioni ove la stessa, ripeto, ritiene di riprendersi tutto quanto le è dovuto, richiede una buonissima competenza tecnica.
In alcuni casi, infatti, siamo riusciti a versare meno di quanto la banca avrebbe certamente ricevuto dalla procedura esecutiva immobiliare allegando:
-Analisi di mercato idonee a dimostrare la scarsa appetibilità del bene;
-Problemi relativi alla perizia non rilevati;
-Problemi relativi alla procedura non rilevati;
Soprattutto questi ultimi possono avere una sensazionale efficacia.
Dimostrare ad un creditore procedente che l’esecuzione immobiliare (per cui ha anticipato ingentissime spese) è a rischio, è un ottimo modo per ammorbidire anche il più rigido dei cuori.
Ciò malgrado, tale complicata seduzione, richiede un’ altissima competenza tecnica e l’analisi dell’intero fascicolo telematico della procedura esecutiva immobiliare.
- Offri nel momento giusto!
Mai Mai Mai poco prima di un’ asta.
Il pericolo di chiudere accordi nei giorni prima di un’ asta consiste nella possibile aggiudicazione da parte di un terzo nonché nello scarso interesse da parte del creditore.
Il timing è fondamentale e, visto che questa potrebbe essere l’unica freccia a tua disposizione, ti consiglio di non scoccarla troppo presto ma nemmeno troppo tardi.
Il massimo sarebbe condurre le trattative prima che sia fissata la successiva udienza di vendita.
Dopo l’accettazione dell’offerta: come si conclude la vendita a saldo e stralcio?
Accettata l’offerta, e dunque, ricevuta la lettera di accettazione da parte del creditore procedente (e degli altri, se presenti), bisognerà versare quanto pattuito a fronte del trasferimento dell’immobile.
La situazione è questa: Il creditore ha accettato l’offerta del terzo. Il terzo deve pagare il creditore.
A fronte del pagamento, il creditore rinuncerà all’esecuzione e il debitore trasferirà la proprietà dell’immobile pignorato al terzo.
Uno dei mezzi ancora utilizzati per far sì che alla consegna del prezzo consegua, subito, il trasferimento della proprietà dell’immobile è la vendita contestuale.
Vediamone insieme i tratti essenziali.
La vendita contestuale
Questo termine viene utilizzato per identificare quella vendita che avviene non solo tra il venditore debitore e l’acquirente terzo, ma anche alla presenza del creditore pignorante che, assistendo alla vendita e percependone il prezzo, contestualmente ad essa rinuncia alla procedura esecutiva immobiliare.
Tratto distintivo peculiare, inoltre, della vendita contestuale è il fatto che essa avvenga in occasione di un’ udienza straordinaria fissata davanti al giudice dell’esecuzione.
Il giudice avrà il compito di ricevere la rinuncia del pignoramento (o le rinunce in caso di più creditori) e dichiarare, nella stessa mattinata (per intenderci), l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare.
La vendita contestuale, come si avrà compreso, è un’ operazione molto complessa che reca l’enorme vantaggio della rapidità tutto avviene e si conclude in poche ore.
Il debitore vende la casa e il pignoramento viene estinto.
Per saperne di più sulla rinuncia agli atti della procedura esecutiva immobiliare leggi l’articolo “Saldo e stralcio: come avviene la rinuncia al pignoramento immobiliare”.
Vi è dunque, da un lato, una vendita e dall’ altro contestualmente, da parte del creditore, il deposito di una rinuncia agli atti del pignoramento.
Da qui il termine di vendita contestuale.
Con la vendita contestuale tutti realizzano il proprio obiettivo:
Il debitore vende la proprietà dell’immobile e si libera dal debito;
Il creditore intasca i soldi della vendita (o parte di essi);
Il terzo acquirente acquista la proprietà dell’immobile in pre-asta;
Tutti vengono garantiti dal fatto che, contestualmente al pagamento e alla vendita, avvenga anche il deposito della rinuncia e l’emissione dell’ordinanza, da parte del giudice dell’esecuzione, che estingue il pignoramento immobiliare.
Come funziona la vendita contestuale?
L’acquirente pagherà al debitore che a sua volta pagherà, quanto pattuito, al creditore procedente.
Il creditore procedente depositerà la rinuncia al pignoramento immobiliare e pagherà, se necessario, gli ausiliari del giudice.
Il giudice dell’esecuzione, ricevuta la rinuncia (o le rinunce), dichiarerà, con ordinanza, l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare.
Il notaio redigerà l’atto di compravendita immobiliare trasferendo la proprietà dell’immobile (non più pignorato) all’acquirente (raccogliendo dal creditore l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca se presente).
Perché si utilizza la vendita contestuale?
La vendita contestuale si utilizza per garantire che ogni attore di questa complessa operazione faccia la sua parte. E’ proprio la contestualità che garantisce tutte le parti nel senso che ogni step è condizionato a quello precedente e condizione per quello successivo.
Comprendiamo che la vendita contestuale è uno strumento unico. Elaborato dalla prassi e perfezionato dai migliori usi. Ciò malgrado trattasi di un’ operazione molto complessa che necessità di un avvocato esperto in diritto dell’esecuzione forzata al fine di “contenere” al massimo i rischi di insuccesso.
Per chiarezza va detto che non tutti i Tribunali consentono la fissazione di udienze straordinarie per le vendite contestuali. Alcuni di essi (ad esempio il Tribunale di Firenze) sono espressamente contrari a tale pratica ritenendo che tali udienze affatichino eccessivamente il lavoro delle già oberate cancellerie. Si consiglia, per prudenza, di chiedere in Cancelleria prima di pianificare un accordo in tal senso.
I rischi dell’acquisto in pre-asta
In primo luogo, il Saldo e Stralcio presuppone una serie di analisi normativo-giuridiche senza le quali, questa operazione, può divenire un salto nel vuoto.
Non di rado, nonostante il terzo abbia versato i soldi, la proprietà dell’immobile gli viene trasferita ancora gravata da debiti ed ipoteche.
Questo può succedere, ad esempio, perché chi ha “operato” non lo ha fatto consultando i registri immobiliari.
In secondo luogo, il Saldo e Stralcio potrebbe rivelarsi un vero e proprio fallimento nel caso in cui l‘Agente trovi un accordi unicamente con il creditore più importante (Generalmente: la Banca ipotecaria) e non con gli altri creditori.
I creditori potrebbero, a buon diritto, proporre azione revocatoria ed eseguire un nuovo pignoramento sulla casa del terzo acquirente.
Ancora più spesso succede che solo al termine dell’operazione di saldo e stralcio le parti si accorgano che l’immobile non è “trasferibile” dinnanzi al notaio. Mi spiego. Gli immobili abusivi, o parzialmente abusivi possono essere venduti e comprati all’asta mentre non possono essere trasferiti davanti al Notaio.
Pertanto, ove mai vi sia un Saldo e Stralcio che non abbia tenuto conto della concreta trasferibilità dell’immobile, l’acquirente, sventurato, si troverebbe con un pugno di mosche in mano.
Sarebbe difficile fare una compiuta sintesi di tutti i rischi dell’acquisto in pre-asta.
Ti basti sapere che, malgrado tutte le accortezze del caso, ci sarà sempre un breve, brevissimo momento in cui il tuo investimento sarà a rischio.
Questo momento è quello in cui emessa l’ordinanza di estinzione, ai sensi dell’art. 630 c.p.c., decorreranno i 20 giorni entro i quali la medesima sarà reclamabile ai sensi dell’art. 630 comma terzo.
In questi 20 giorni potrebbe capitare che un creditore, non considerato nell’accordo, si opponga all’estinzione facendo sì l’esecuzione prosegua nei confronti dell’acquirente in pre-asta (un vero e proprio disastro!).
Conclusione
In conclusione, come già anticipato, l’accordo teso a trovare una soluzione con il creditore tramite la vendita fuori-asta dell’immobile del debitore all’asta rimane, sempre, una buona opportunità. Un’ opportunità che per non essere vanificata va portata avanti con uno specialista del settore preferibilmente un avvocato che si occupi di diritto immobiliare.
Al contrario, affidarsi al “primo che capita” può risultare assolutamente rischioso per i pericoli e le insidie che spesso si nascondono in questo tipo di procedure.
Chiunque vi assista, sinceratevi che tenga più al vostro che al suo medesimo interesse.
Avv. Daniele Giordano
Ho scoperto alcuni “trucchi” per agevolare le operazioni di Saldo&Stralcio ne parliamo qui “La nuova rinegoziazione dei mutui prima casa e il Saldo&Stralcio”
Nel saldo e stralcio è fondamentale sapere, in caso di più creditori, a chi dare i soldi e quanti: scopriamolo nell’articolo dedicato ai Creditori Chirografari con un focus su questa particolare tipologia di creditori non privilegiati.
E’ possibile fare un saldo e stralcio in presenza di abusi edilizi? Scopriamolo nella lettura dell’articolo “Saldo e stralcio: possibile con abusi edilizi?!
Per cancellare materialmente la trascrizione dell’atto di pignoramento occorre ottenere il certificato di mancata opposizione dell’ordinanza con cui il giudice dell’esecuzione estingue il pignoramento. Ne parliamo nell’articolo “Certificato di mancato reclamo: costi e come richiederlo“.
Per trovare i dati catastali di un immobile all’asta puoi leggere “Dati catastali asta: dove trovarli?” ciò è molto utile sia per risalire al proprietario di un immobile all’asta sia per aggiornare le ispezioni ipotecaria.
Astafox.com, grazie al suo team di avvocati altamente specializzati, rende un servizio estremamente qualificato per chi ha intenzione di acquistare a saldo e stralcio, a tal proposito puoi leggere l’articolo “Saldo e stralcio: revocata asta sette giorni prima della vendita“
Se vuoi approfondire la materia del Saldo e Stralcio ed in particolare come evitare – processualmente – i rischi di questa operazione ti consiglio la lettura dell’articolo: “Saldo e Stralcio: Intervento Successivo alla Rinuncia, cosa fare?”
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