Una volta aggiudicato l’immobile all’asta si pone il problema di liberarlo dalle persone che, al momento della vendita, lo occupano.

Per questo oggi parleremo dell’istanza dell’aggiudicatario volta alla liberazione dell’immobile a cura del custode giudiziario.

La liberazione dell’immobile acquistato all’asta è uno dei temi più importanti da approfondire per chi vuole acquistare all’asta.

Abbiamo, infatti, spesso approfondito sia la convenienza di acquistare un immobile occupato all’asta, sia le probabili criticità, sia i metodi per velocizzare lo sfratto che una stima dei tempi.

Oggi invece ci occupiamo di comprendere come e quando chiedere la liberazione a cura e spese del pignoramento immobiliare.

Istanza aggiudicatario: cosa significa liberazione a cura e spese del pignoramento immobiliare?

Devi sapere che sfrattare un immobile costa abbastanza tra spese, costi vivi e compensi per l’avvocato che dovrai incaricare.

Quando acquisti all’asta puoi risparmiare queste spese chiedendo che la procedura esecutiva immobiliare si occupi, per te, della liberazione dell’immobile ex art. 560 c.p.c.

Puoi risparmiare, quindi, soldi ed energie e far si che la procedura si occupi per te di liberare l’immobile: la procedura dovrà, per legge, consegnarti l’immobile libero da persone e cose.

Devi però sapere che la liberazione a cura e spese del pignoramento NON E’ AUTOMATICA, ma va’ richiesta in tempi strettissimi e con delle precise modalità tramite la presentazione di un’ istanza da parte dell’aggiudicatario.

Istanza aggiudicatario: come si chiede e quando?

Al massimo entro il termine del pagamento del saldo prezzo (secondo la maggior parte delle corti territoriali) dovrai chiedere al giudice dell’esecuzione (il giudice che presiede la procedura esecutiva immobiliare che ha posto in vendita il bene) l’attuazione del provvedimento di rilascio a cura del custode giudiziario e con spese a carico del processo esecutivo.

Per farla semplice facciamo un esempio.

Tizio acquista l’immobile in Roma (RM) all’asta del 1 gennaio 2022.

Ha di tempo fino al 1 aprile 2022 per versare la parte residua del prezzo di aggiudicazione oltre le spese accessorie.

Il 29 marzo 2022 Tizio effettua il bonifico della residua parte del prezzo di aggiudicazione oltre delle spese accessorie.

Ciò fatto, dovrà avvisare il professionista delegato alla vendita di aver provveduto al tempestivo e regolare pagamento del saldo del prezzo inviandogli tramite e-mail/pec copia delle contabili dei bonifici effettuati.

Perfetto.

E’ questo il momento di depositare (contestualmente al pagamento del saldo prezzo) nel fascicolo telematico dell’esecuzione immobiliare, l’istanza oggetto del presente articolo: ossia contestualmente alla comunicazione con cui si comunica di aver pagato la parte restante del prezzo e delle spese accessorie.

Cosa succede se l’aggiudicatario non presenta l’istanza ex art. 560 c.p.c.?

Nel miglior caso, nulla 🙂

Nessuno potrebbe accorgersi dell’assenza di tale istanza.

Nel peggior caso, o meglio, nella maggior parte dei casi, il Custode potrebbe legittimamente rifiutarsi di liberare l’immobile.

Anche il debitore esecutato o il terzo occupante senza titolo potrebbero dedurre l’illegittimità del rilascio avvenuto senza previa istanza dell’aggiudicatario.

In un caso che ho trattato personalmente, il debitore, ad un accesso fissato con l’ausilio della forza pubblica e del fabbro, ha eccepito tale mancanza con la conseguenza di rinviare (per mesi e mesi) l’esecuzione in suo danno promossa!

L’assenza dell’istanza può dunque rallentare, di molto, lo sfratto della casa acquistata all’asta.

Istanza aggiudicatario: come liberare in fretta la casa comprata all’asta?

Il nostro consiglio è “non improvvisare“.

Il fai-da-te crea più problemi di quanti apparentemente ne risolva.

Qualora dovessi avere bisogno di liberare l’immobile occupato che hai acquistato all’asta rivolgiti ad un buon avvocato esperto in diritto dell’esecuzione forzata.

L’istanza dell’aggiudicatario ex art. 560 c.p.c. non è il sin sala bim che risolverà il tuo problema.

E’ uno strumento, un semplice strumento. Gli strumenti hanno bisogno di professionisti, di volontà e ingegno.

Moltissime volte le liberazioni si “incagliano” per problemi diversi, problemi prevedibili.

Problemi che possono trasformare una semplice liberazione in un vero e proprio incubo legale.

Questo per dirti, mio lettore, che con le aste si risparmia “già abbastanza“, non risparmiare sulla tua serenità.

Perché lo sfratto di una casa all’asta non è un (comune) sfratto?

Ecco.

Questa è una cosa importante.

Lo sfratto (rectius: la liberazione) di un immobile all’asta non è come un comune sfratto per morosità o finita locazione.

La legge è diversa ma anche l’impostazione mentale dell’occupante è diversa (da un lato l’inquilino di un contratto di locazione, dall’altro, in effetti, il precedente proprietario di casa).

A ciò si aggiunga che materia “pericolosa” è anche quella della liberazione dei mobili presenti in casa che potrebbero far si che ti vengano consegnate le chiavi di una casa piena di cianfrusaglie (cosa che, ancora oggi, purtroppo avviene).

Insomma, la cautela è d’obbligo in queste particolari attività e ritengo doverosa l’assistenza di un avvocato specializzato.

Del resto, il Custode Giudiziario, per quanto animato da buona volontà, non lavora per l’aggiudicatario e soprattutto non è tenuto a consegnare l’immobile in tempi rapidi senza considerare che, magari, ha altre 100 procedure alle quali dare priorità.

Anche la valutazione dell’esonero del Custode Giudiziario in favore dell’Ufficiale giudiziario è una strada che abbiamo spesso valutato e che ha, nella maggioranza dei casi, dato esiti positivi soprattutto in caso di custodi troppo pigri o troppo oberati di lavoro.

Qualora avessi necessità di chiarimenti su questo articolo, oppure vuoi confrontarti con uno dei nostri avvocati sulla liberazione di un immobile all’asta puoi contattarci ai recapiti presenti nell’area Contatti o compilando il form in basso.

Avv. Daniele Giordano

PS: con la riforma dell’articolo 560 c.p.c. ad opera del d.lgs. n. 149 del 10 ottobre 2022, limitatamente alle procedure esecutive immobiliare introdotte dal 30 giugno 2023 non sarà più necessario il deposito dell’istanza di liberazione a cura del custode.

Ti ricordo, invece, che per gli immobili liberi non c’è nessun problema. Una volta emesso il decreto di trasferimento ti verranno consegnate le chiavi di casa.

Se vuoi approfondire, invece, gli aspetti più rilevanti dell’acquisto di un immobile occupato leggi “Comprare un immobile occupato: vantaggi e svantaggi”

Se vuoi sapere esattamente cosa fare dopo l’aggiudicazione dell’immobile all’asta leggi l’articolo “Cosa fare dopo l’aggiudicazione all’asta?“. Certamente, oltre al versamento del saldo prezzo, dovrai chiedere, almeno secondo la maggior parte dei tribunali italiani, a pena di decadenza, l’assistenza del custode nella liberazione dell’immobile occupato.

Per approfondire l’argomento sfratti-immobili occupati leggi l’articolo “Immobili occupati: come fare?”.

Hai intenzione di liberare l’immobile acquistato all’asta? Posso consigliarti un metodo con il quale risparmierai tempo, energie e soldi.

Per approfondire gli aspetti relativi alla visita dell’immobile all’asta leggi anche “Quanto tempo ci vuole per visitare un immobile all’asta?“

Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Alcune volte potresti aver letto immobile in corso di liberazione, vediamo cosa significa in questo articolo.

Se hai ancora dei dubbi, vorresti essere seguito, o anche semplicemente hai bisogno di qualcuno che ti consigli la strada giusta da seguire contattaci saremo felici di aiutarti.

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