Oggi approfondiamo (bene) l’istanza di liberazione dell’immobile all’asta.

Una volta aggiudicato l’immobile all’asta si pone il problema di liberarlo dalle persone che, al momento della vendita, lo occupano.

Per questo oggi parleremo dell’istanza dell’aggiudicatario volta alla liberazione dell’immobile a cura del custode giudiziario.

La liberazione dell’immobile acquistato all’asta è uno dei temi più importanti da approfondire per chi vuole acquistare all’asta.

Abbiamo, infatti, spesso approfondito sia la convenienza di acquistare un immobile occupato all’asta, sia le probabili criticità, sia i metodi per velocizzare lo sfratto che una stima dei tempi.

Oggi invece ci occupiamo di comprendere come e quando chiedere la liberazione a cura e spese del pignoramento immobiliare.

In ultimo ti lascerò una comodo fac simile di istanza di liberazione immobile ed anche un fac simile di domanda di esonero del custode dalla liberazione (se le cose si dovessero mettere male 😢).

PS: Prima di andare avanti o meglio prima che tu stampi la nostra istanza fac simile per la liberazione della casa all’asta voglio dirti una cosa.

Nonostante tu possa fare tutto bene, grazie anche a questo articolo, non è detto che la liberazione andrà “secondo i piani”. Purtroppo in alcune occasioni possono esserci dei rallentamenti dovuti al:

• ritardo da parte del custode giudiziario
• ritardo da parte delle forze dell’ordine
• Opposizioni da parte del debitore

Insomma per mille ragioni la liberazione potrebbe complicarsi.

Ecco in questi casi, prima di pensare al fai da te, ti consiglio assolutamente di rivolgerti ad un avvocato.

Non sai quante volte ascolto storie di aggiudicatari che aspettano mesi o addirittura anni prima di entrare in casa e non ti auguro di unirti a questa infelice schiera.

Pertanto, non lasciarti fregare da continui rinvii di 10, 15 o 20 giorni (del resto è cosi che le liberazioni si inabissano).

Se noti qualcosa di strano attivati subito!

istanza di liberazione immobile asta: cosa significa liberazione a cura e spese del pignoramento immobiliare?

Devi sapere che sfrattare un immobile costa abbastanza tra spese, costi vivi e compensi per l’avvocato che dovrai incaricare.

Quando acquisti all’asta puoi risparmiare queste spese chiedendo che la procedura esecutiva immobiliare si occupi, per te, della liberazione dell’immobile ex art. 560 c.p.c.

Puoi risparmiare, quindi, soldi ed energie e far si che la procedura si occupi per te di liberare l’immobile all’asta: la procedura dovrà, per legge, consegnarti l’immobile libero da persone e cose.

Devi però sapere che la liberazione a cura e spese del pignoramento NON E’ AUTOMATICA.

Per avere questo GROSSO BENEFICIO devi depositare, o inviare al delegato al massimo, un’istanza per la liberazione della casa all’asta.

Questa sorta di lettera per la liberazione dell’immobile all’asta (di cui a breve vedrai un modello) serve a “investire” formalmente il Custode Giudiziario di questo compito.

Avrai dunque capito che non stiamo parlando di qualcosa di banale e che l’istanza dell’aggiudicatario ex art. 560 c.p.c. è cosa fondamentale da sapere.

Vediamo insieme tutti i passaggi per non sbagliare.

Istanza aggiudicatario: come si deposita e quando l’istanza di liberazione immobile asta?

Al massimo entro il termine del pagamento del saldo prezzo (secondo la maggior parte delle corti territoriali) dovrai chiedere al giudice dell’esecuzione (il giudice che presiede la procedura esecutiva immobiliare che ha posto in vendita il bene) l’attuazione del provvedimento di rilascio a cura del custode giudiziario e con spese a carico del processo esecutivo.

Per farla semplice facciamo un esempio.

Tizio acquista l’immobile in Roma (RM) all’asta del 1 gennaio 2024.

Ha di tempo fino al 1 aprile 2024 per versare la parte residua del prezzo di aggiudicazione oltre le spese accessorie.

Il 29 marzo 2024 Tizio effettua il bonifico della residua parte del prezzo di aggiudicazione oltre delle spese accessorie.

Ciò fatto, dovrà avvisare il professionista delegato alla vendita di aver provveduto al tempestivo e regolare pagamento del saldo del prezzo inviandogli tramite e-mail/pec copia delle contabili dei bonifici effettuati.

Perfetto.

E’ questo il momento di depositare (contestualmente al pagamento del saldo prezzo) nel fascicolo telematico dell’esecuzione immobiliare, l’istanza dell’aggiudicatario per la liberazione dell’immobile , una vera e propria lettera per la liberazione della casa all’asta.

Questa andrà inviata contestualmente alla comunicazione con cui si comunica di aver pagato la parte restante del prezzo e delle spese accessorie.

Cosa succede se l’aggiudicatario non presenta l’istanza ex art. 560 c.p.c.?

Nel miglior caso, nulla 🙂

Nessuno potrebbe accorgersi dell’assenza di tale istanza.

Nel peggior caso, o meglio, nella maggior parte dei casi, il Custode potrebbe legittimamente rifiutarsi di liberare l’immobile.

Anche il debitore esecutato o il terzo occupante senza titolo potrebbero dedurre l’illegittimità del rilascio avvenuto senza previa istanza ex art. 560 c.p.c. dell’aggiudicatario.

In un caso che ho trattato personalmente, il debitore, ad un accesso fissato con l’ausilio della forza pubblica e del fabbro, ha eccepito tale mancanza con la conseguenza di rinviare (per mesi e mesi) l’esecuzione in suo danno promossa!

L’assenza della famosa istanza per la liberazione dell’aggiudicatario può dunque rallentare, di molto, lo sfratto della casa acquistata all’asta oppure costringere l’aggiudicatario ad una procedura molto più farraginosa e simile ad un normale sfratto (alludiamo alla procedura tramite ufficiali giudiziari che avviene in tempi più dilatati).

Istanza aggiudicatario: come liberare in fretta la casa comprata all’asta?

Il nostro consiglio è “non improvvisare“.

Il fai-da-te crea più problemi di quanti apparentemente ne risolva.

Qualora dovessi avere bisogno di liberare l’immobile occupato che hai acquistato all’asta rivolgiti ad un buon avvocato esperto in diritto dell’esecuzione forzata.

L’istanza dell’aggiudicatario ex art. 560 c.p.c. ossia l’istanza di liberazione dell’immobile dopo l’aggiudicazione non è il sin sala bim che risolverà il tuo problema.

E’ uno strumento, un semplice strumento.

Gli strumenti hanno bisogno di professionisti, di volontà e ingegno.

Moltissime volte le liberazioni si “incagliano” per problemi diversi, problemi prevedibili.

Problemi che possono trasformare una semplice liberazione in un vero e proprio incubo legale.

Questo per dirti, mio lettore, che con le aste si risparmia “già abbastanza“, non risparmiare sulla tua serenità.

Fac simile di istanza di liberazione immobile

Adesso che abbiamo anticipato un po’ di nozioni sulla liberazione dell’immobile dopo l’aggiudicazione ti mostro un fac simile di istanza per la liberazione dell’immobile che chiameremo Istanza ex art. 560 c.p.c.

” Tribunale di ______

Esecuzioni Immobiliari

R.G.______ (se non sai cosa è clicca qui)

Istanza di liberazione immobile dopo l’aggiudicazione

Il sottoscritto signor _______ nato a _____ C.F. _______ e residente in ________

Premesso

• che in data ______ diveniva aggiudicatario del compendio pignorato (doc. 1 verbale di aggiudicazione)
• che in data odierna lo scrivente ha provveduto ha versare il saldo prezzo di aggiudicazione e le spese di trasferimento (doc. 2 contabili di pagamento)
• che lo scrivente nell’attesa della liberazione dell’immobile versa in una situazione abitativa precaria (allegare, nel caso, eventuali giustificativi) – (Ps: questa parte non è necessaria ma comunque consigliata).

Tanto premesso, il sottoscritto

CHIEDE

all’ill.mo Giudice dell’Esecuzione di ordinare la liberazione del compendio pignorato trascorsi 60 giorni dal deposito della presente istanza”

Esonero Custode Liberazione immobile fac simile

Per mille motivi potresti esonerare il custode giudiziario dalla liberazione dell’immobile.

In questo caso, in sostanza, stai dicendo al custode di disinteressarsi alla cosa.

Questo significa che lo sfratto dovrai, successivamente, azionarlo da solo tramite un avvocato secondo una procedura ordinaria che apparentemente sembra più lenta, ma in alcune occasioni (se il custode è una lumaca 🐌) può essere addirittura più rapida.

Questa procedura “ordinaria” è disegnata dagli articoli 605 e seguenti del codice di procedura civile e prevede la notifica del titolo (decreto di trasferimento) e del precetto, del preavviso di rilascio ex art. 608 c.p.c. e i successivi accessi dell’Ufficiale Giudiziario (come vedi non è più il custode a proseguire).

Se dovessi trovarti in una situazione di questo tipo eccoti un comodo fac simile per l’esonero del custode dalla liberazione della casa all’asta.

Sappi che a differenza dell’istanza dell’aggiudicatario per la liberazione, l’esonero del custode ritengo possa avvenire anche a liberazione in corso, senza particolari limitazioni temporali.

” Tribunale di ______

Esecuzioni Immobiliari

R.G.______ (se non sai cosa è clicca qui)

Istanza per l’esonero del custode ex art. 560 c.p.c.

Il sottoscritto signor _______ nato a _____ C.F. _______ e residente in ________

Premesso

• che in data ______ diveniva aggiudicatario del compendio pignorato (doc. 1 verbale di aggiudicazione)
• che in data odierna lo scrivente ha provveduto a depositare istanza per la liberazione del compendio pignorato (doc. 2 istanza)
• che lo scrivente intende esonerare il custode giudiziario dal proseguire nelle attività di liberazione del bene”.

Tanto premesso, il sottoscritto

Dichiara

di esonerare il custode giudiziario ex art. 560 c.p.c. dal proseguire con le attività tese al rilascio del bene”.

Perché lo sfratto di una casa all’asta non è un (comune) sfratto?

Ora che sai come si fa voglio spendere due parole sul perché, questo sfratto, è diverso da un comune sfratto.

Ecco.

Questa è una cosa importante.

Lo sfratto (rectius: la liberazione) di un immobile all’asta non è come un comune sfratto per morosità o finita locazione.

La legge è diversa ma anche l’impostazione mentale dell’occupante è diversa (da un lato l’inquilino di un contratto di locazione, dall’altro, in effetti, il precedente proprietario di casa).

A ciò si aggiunga che materia “pericolosa” è anche quella della liberazione dei mobili presenti in casa che potrebbero far si che ti vengano consegnate le chiavi di una casa piena di cianfrusaglie (cosa che, ancora oggi, purtroppo avviene).

Insomma, la cautela è d’obbligo in queste particolari attività e ritengo doverosa l’assistenza di un avvocato specializzato.

Del resto, il Custode Giudiziario, per quanto animato da buona volontà, non lavora per l’aggiudicatario e soprattutto non è tenuto a consegnare l’immobile in tempi rapidi senza considerare che, magari, ha altre 100 procedure alle quali dare priorità.

Anche la valutazione dell’esonero del Custode Giudiziario in favore dell’Ufficiale giudiziario è una strada che abbiamo spesso valutato e che ha, nella maggioranza dei casi, dato esiti positivi soprattutto in caso di custodi troppo pigri o troppo oberati di lavoro.

Qualora avessi necessità di chiarimenti su questo articolo, oppure vuoi confrontarti con uno dei nostri avvocati sulla liberazione di un immobile all’asta puoi contattarci ai recapiti presenti nell’area Contatti o compilando il form in basso.

Avv. Daniele Giordano

Al contrario se l’immobile comprato all’asta è già libero dovrai semplicemente entrare in possesso dello stesso!

Sgombero della casa all’asta chi paga la sostituzione delle serrature? Ne parliamo nell’articolo “Chi paga il fabbro per la casa all’asta?”

Per saperne di più sul tema puoi leggere il nostro articolo sul decreto di trasferimento e consegna delle chiavi oppure l’approfondimento sulla richiesta di nomina dell’aggiudicatario custode.

Se la casa è libera e non occupata con la richiesta di nomina potresti ottenere un’immissione anticipata nel possesso, per saperne di più leggi “Tribunale di Brindisi accoglie l’istanza presentata da astafox.com e anticipa il possesso dell’aggiudicatario“.

Cosa fare se il custode dovesse rifiutare la visita dell’immobile all’asta? Leggi l’articolo “Custode rifiuta la visita casa all’asta: cosa fare?“.

PS: con la riforma dell’articolo 560 c.p.c. ad opera del d.lgs. n. 149 del 10 ottobre 2022, limitatamente alle procedure esecutive immobiliare introdotte dal 30 giugno 2023 non sarà più necessario il deposito dell’istanza di liberazione a cura del custode.

Ti ricordo, invece, che per gli immobili liberi non c’è nessun problema. Una volta emesso il decreto di trasferimento ti verranno consegnate le chiavi di casa.

Se hai ancora dei dubbi, vorresti essere seguito, o anche semplicemente hai bisogno di qualcuno che ti consigli la strada giusta da seguire contattaci saremo felici di aiutarti.

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