In questo articolo parliamo di saldo e stralcio prima dell’asta ossia di come comprare una casa all’asta senza passare dall’asta.
Lo faremo in modo semplice, chiaro e comprensibile e restiamo a disposizione di chi chieda approfondimenti.
Prima di entrare nel dettaglio, sappi che parlare di saldo e stralcio prima dell’asta significa parlare della possibilità (concreta solo per alcuni immobili) di comprare una casa prima che avvenga l’asta.
Queste operazioni, chiamate in pre-asta o a saldo e stralcio, sono stra-convenienti.
Pensa che se per un’acquisto all’asta puoi risparmiare un 40/50%, in queste operazioni questa percentuale come minimo raddoppia.
Vediamo adesso come funziona il saldo e stralcio prima dell’asta.
In merito ti consiglio anche la lettura del nostro articolo su quanto offrire nel saldo e stralcio immobiliare e e “Possibile fare il mutuo per il pre-asta?“
Saldo e stralcio prima dell’asta : come funziona (in breve)
Devi sapere che il debitore non perde la proprietà della casa quando il suo bene è colpito dal pignoramento.
Questo perché il pignoramento rende solo inefficaci le vendite effettuate ma non le impedisce.
In sostanza, il debitore può vendere a un terzo la sua casa, ma, successivamente, il terzo continuerà a subire l’esecuzione.
Capirete che detto cosi non ha senso.
Un senso lo assume quando un terzo (voi) acquista la casa dal debitore esecutato prima dell’asta e con l’accordo del creditore.
E’ molto più semplice di come sembra e ve lo spiegherò con questo esempio:
Voi contattate il debitore, dopo aver rintracciato il nome del debitore esecutato
Trovare un accordo con lui sulla vendita della casa, elencando i vantaggi del saldo e stralcio
Trovate un accordo con i creditori (grazie anche alla nostra super guida al saldo e stralcio con esempi) ma questo solo dopo aver trovato i nomi dei creditori
Chiudete l’accordo per cui all’atto sarà presente il creditore che darà l’assenso al trasferimento
All’esito dell’operazione se siete bravi avrete chiuso un saldo e stralcio prima dell’asta, risparmiando non solo sul valore ma evitando il rischio di rilanci!
Se non sai di cosa stiamo parlando ti invito a leggere anche questi articoli “Guida all’acquisto in pre-asta: cosa sapere?” e “Come acquistare in pre-asta e perché farlo con un esperto” nonché “Acquisto a saldo e stralcio attenzione alle truffe” e tutti gli altri che troverai nella categoria Saldo e Stralcio nonché il nostro articolo sulla proposta di saldo e stralcio con comodo modello.
Offerta saldo e stralcio prima dell’asta: cosa fare?
Ora che hai compreso il meccanismo, puoi ben capire che è fondamentale che l’operazione si svolga a distanza di tempo dall’eventuale asta già fissata.
Questo perché se dovessi concludere l’acquisto dopo l’asta è veramente alto il rischio che si ponga un conflitto tra te e l’acquirente all’asta.
E’ dunque altamente opportuno muoversi con un anticipo di circa 60-90 giorni rispetto all’asta già fissata.
Per quanto riguarda l’offerta il nostro consiglio è quello di non allontanarsi troppo dal valore dell’offerta minima dell’asta.
Questo perché se dovessi andare al di sotto di quel valore, la Banca creditrice potrebbe decidere di attendere il ribasso d’asta piuttosto che accettare la tua offerta.
Tieni conto che comprare una casa all’offerta minima, evitando i rilanci d’asta, è comunque un’ottimo affare soprattutto se parliamo di prima asta e la perizia ha valutato il bene al di sotto del suo reale valore.
Perché un avvocato esperto può fare una grossa differenza in queste operazioni?
Come abbiamo detto, ripetuto e stra-detto queste operazioni non sono né semplici né amatoriali.
Non immaginate quante persone ci scrivono perché vengono esposte da “non – esperti” a rischi incredibili nonché quante altre perdono un mucchio di soldi dietro fantomatiche operazioni.
Al netto di questo – che secondo me già giustificherebbe – ampiamente il fatto di doversi servire di un avvocato esperto sappi anche che:
- senza un avvocato dovresti accontentarti di quello che ti racconta la banca (non avresti la possibilità di accedere al fascicolo per vedere cosa succede davvero)
- questo comporta anche l’impossibilità di comprendere davvero quello che succede nonché l’impossibilità di avere contezza degli interventi depositati e dei relativi creditori
- sarebbe davvero complesso, inoltre, in assenza di un avvocato, stringere un valido accordo con il debitore (per obbligarlo a vendere contestualmente all’affare) oppure semplicemente tutelare i tuoi diritti in mezzo a gente che tutto farà fuorche pensare ai tuoi rischi (intendo i soggetti coinvolti – le banche, i loro avvocati e gli avvocati del debitore).
Insomma, capirete, dopo aver letto giusto qualche approfondimento su questo blog, che partecipare ad un saldo e stralcio senza un avvocato è un tuffo nell’abisso, una cosa che non consiglierei davvero a nessuno.
Saldo e stralcio prima dell’asta : a cosa stare attenti?
Come hai visto malgrado l’operazione in sé non sembri eccessivamente complessa possono esserci diversi problemi che possono compromettere o addirittura rendere pericolosa un’operazione di saldo e stralcio immobiliare.
Ecco perché in questo articolo su come funziona il saldo e stralcio immobiliare non posso non dirti di prestare particolare attenzione a evitare i rischi di acquisto di una casa a saldo e stralcio.
Un buon avvocato esperto in diritto delle aste immobiliari saprà aiutarti non solo a portare a compimento questa operazione minimizzando i rischi ma anche a strappare un prezzo migliore, a facilitare l’approccio con il debitore esecutato ed essere più incisivo con il creditore procedente.
Avvocato Daniele Giordano
Se invece vuoi sapere dopo quanto tempo dal saldo e stralcio i tuoi dati non compariranno più nelle banche dati creditizie leggi “cancellazione crif dopo saldo e stralcio: come funziona?”
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