In questo articolo approfondiremo il tema della liberazione dell’immobile dopo l’aggiudicazione e soprattutto dei tempi di liberazione dell’immobile pignorato.

Sappi, in anteprima, che lo sfratto di una casa all’asta non è come un comune sfratto.

Questo significa che in alcune situazioni ci può voler più tempo per liberare una casa venduta all’asta.

Fatta questa doverosa premessa, vediamo come stanno le cose e, perché, abbiamo inserito (almeno provocatoriamente) nel nostro titolo i famosi 60 giorni.

PS: Se la casa è libera potresti provare ad entrare in possesso anche prima del decreto di trasferimento tramite un’apposita istanza di nomina come custode. Con la richiesta di nomina potresti ottenere un’immissione anticipata nel possesso, per saperne di più leggi “Tribunale di Brindisi accoglie l’istanza presentata da astafox.com e anticipa il possesso dell’aggiudicatario“.  

Tempi di liberazione dell’immobile pignorato: quanto tempo ha il debitore per andare via?

Per comprendere quanto tempo ci vuole per liberare un immobile all’asta dobbiamo fare una premessa.

Il tempo della liberazione di una casa all’asta potrebbe infatti cambiare in base all’attuale stato di occupazione dello stesso.

Prima di fare una stima dei tempi è dunque importante comprendere chi abita l’immobile e in virtù di quale presunto e preteso diritto.

Liberazione immobile dopo l’aggiudicazione, sì ma chi ci abita?

Per capire i tempi di liberazione dell’immobile pignorato dobbiamo chiederci “Chi lo abita?”.

Diciamo in sintesi che le situazioni potrebbero essere queste:

• La casa all’asta è abitata dal debitore esecutato (ossia colui che sta perdendo la casa all’asta)

In questo caso, la legge (o meglio l’art. 560 c.p.c.) impone che trascorrano almeno 60 giorni dall’emissione del decreto di trasferimento per dare avvio alle operazioni di rilascio.

Quindi, per rispondere alla domanda posta da molti nostri lettori su quanto tempo abbia per andare via il debitore, la risposta è questa:

per legge ha 60 giorni dall’emissione del decreto di trasferimento.

Pertanto, una volta incaricato il custode giudiziario del rilascio dell’immobile pignorato, e trascorsi 60 giorni dal decreto di trasferimento dovrebbe avvenire l’esecuzione del rilascio (lo sfratto.. per intenderci).

PS: Per servirti del custode giudiziario per ottenere la liberazione della casa all’asta devi presentare una lettera per la liberazione della casa all’asta.

• Nel caso in cui invece nell’immobile non risieda il debitore esecutato, ma un terzo occupante senza titolo lo sfratto dovrebbe teoricamente svolgersi più rapidamente ed infatti si parla di liberazione di un immobile all’asta occupato senza titolo

Il terzo occupante senza titolo non ha infatti “titolo” per restare nell’immobile.

Ne consegue che la liberazione può avvenire in ogni tempo.

Se non avvenuta prima dell’aggiudicazione, certamente può essere disposta nell’attesa del decreto di trasferimento.

In questo caso la liberazione dell’immobile dopo l’aggiudicazione diviene ancora più immediata e si restringono i tempi di liberazione dell’immobile pignorato.

• Nel caso in cui l’immobile sia abitato da qualcuno in virtù di un titolo opponibile la situazione cambia.

Se, infatti, l’immobile è affittato ad un inquilino, il cui contratto sia opponibile alla procedura esecutiva, sarete anche voi tenuti al rispetto dei termini del contratto di locazione.

Così se l’immobile è abitato dall’assegnataria della casa coniugale, la cui assegnazione sia trascritta anteriormente alla trascrizione del pignoramento e delle ipoteche.

Liberazione immobile dopo aggiudicazione, dopo quanto avviene?

Premesso quanto affermato al precedente punto, cerchiamo di capire in quanto tempo è possibile liberare un immobile occupato.

Materialmente il custode giudiziario si recherà presso l’immobile e inviterà, generalmente bonariamente, il rilascio dello stesso. 
Qualora l’occupante facesse resistenza, verrà fissato un nuovo accesso al quale potrà essere presente la forza pubblica (allertata dal custode) e il fabbro, che dovresti arruolare tu. * in alcune situazioni potrebbe rendersi necessario l’ausilio di terze persone (auto ambulanza, personale medico, assistenti sociali, etc).
Ciò detto in linea di massima 2/3 accessi sono sufficienti per il rilascio dell’immobile acquistato all’asta.
Generalmente il tempo tra un accesso e l’altro potrebbe essere di circa 15/30 giorni e pertanto, se tutto dovesse andare bene, in circa 4/5 mesi dovresti aver liberato l’immobile. 

Quanto tempo ci vuole per liberare una casa venduta all’asta?

La situazione potrebbe complicarsi, invece, quando, per via dell’inerzia del custode, per via di opposizioni del debitore, o per la sua resistenza, il tempo tra due accessi dovesse diventare maggiore di 2 mesi oppure si renda necessario procedere a lunghi rinvii.

Cosa che, purtroppo, accade piuttosto spesso.
A ciò si aggiunga che, la nuova formulazione dell’art. 560 c.p.c. impone un articolata richiesta per servirsi della liberazione a cura del custode che se non rispettata ESONERA TOTALMENTE LA PROCEDURA ESECUTIVA dall’interessarsi al rilascio: dovrai procedere a tua cura e spese!
Insomma, ogni rilascio è a sé e nasconde sempre, o quasi sempre, piccoli imprevisti.
Questi piccoli imprevisti se gestiti da mani “non esperte” possono diventare vere e proprie rogne e trasformarsi in un incubo per il nuovo proprietario. 

La liberazione dell’immobile all’asta è diversa da un normale sfratto

Mi è capitato piuttosto spesso di vedere procedure di sfratto totalmente bloccate in maniera immotivata.

In merito alla liberazione dell’immobile dopo l’aggiudicazione, non ti nascondo di aver visto liberazioni dalla durata di 3, 4 e in un caso anche di 5 anni!

So che ti sembrerà assurdo, ma la verità è che liberare un immobile occupato all’asta è una cosa totalmente diversa da un comune sfratto per morosità o per finita locazione.

È una cosa totalmente diversa in quanto il procedimento è diverso (almeno quello che si svolge in seno alla procedura espropriativa ex art. 560 CPC) e le possibili contestazioni sono diverse.

Le contestazioni del debitore sono spesso rivolte all’irregolarità della vendita forzata.

Queste contestazioni, se non prontamente sconfessate, possono condurre a lunghissime verifiche e alla sospensione dell’esecuzione del rilascio per molto tempo.

È diverso persino lo spirito del vostro avversario.

L’ inquilino di un contratto di locazione difficilmente percepisce l’immobile in affitto come Casa sua (al contrario del debitore esecutato che di solito abita l’immobile all’asta).

Ora che hai chiare le differenze tra l’esecuzione di un rilascio per un “normale sfratto” e l’esecuzione di un rilascio per una casa occupata all’asta, potrai comprendere perché, per questa attività, hai bisogno di un avvocato specializzato.

Se hai bisogno di un aiuto, di un suggerimento, o semplicemente di un confronto contattaci. Ci occupiamo da più di 20 anni unicamente di queste procedure e saremo felici di aiutarti anche se, alla fine, deciderai di non diventare un nostro cliente. 

Avv. Daniele Giordano

PS: con la riforma dell’articolo 560 c.p.c. ad opera del d.lgs. n. 149 del 10 ottobre 2022, limitatamente alle procedure esecutive immobiliare introdotte dal 30 giugno 2023 non sarà più necessario il deposito dell’istanza di liberazione a cura del custode.

E’ possibile vedere l’immobile pignorato dopo l’aggiudicazione? Ne parliamo nell’articolo “visita immobile all’asta dopo l’aggiudicazione: è possibile?”

Se hai dubbi o domande leggi la nostra Guida aste immobiliari per principianti con esempi pratici in cui cerchiamo di rispondere alle domande più frequenti sulle aste giudiziarie.Se ti interessa l’argomento acquisto all’asta e affitto oppure hai letto che l’immobile che vuoi acquistare all’asta è affittato ti invito a leggere l’articolo “Casa all’asta con contratto di affitto: cosa fare?” e l’approfondimento giuridico “Locazione e aste giudiziarie: opponibilità e proroga”

Per conoscere – in maniera approfondita – i rischi di acquistare all’asta e i metodi tramite cui evitarli, sin da subito, ti invito a leggere il nostro articolo in cui elenchiamo i principali pericoli dell’acquisto all’asta e ti spieghiamo perché, con una buona preparazione, non c’è nulla di cui preoccuparsi.

Ti ricordo, invece, che per gli immobili liberi non c’è nessun problema. Una volta emesso il decreto di trasferimento ti verranno consegnate le chiavi di casa.

Sapevi che l’aggiudicatario deve depositare un’ esplicita istanza per ottenere la liberazione a cura e spese della procedura esecutiva immobiliare? Ne parliamo nell’articolo “istanza aggiudicatario per la liberazione a cura del custode“.

Per approfondire gli aspetti relativi alla visita dell’immobile all’asta leggi anche “Quanto tempo ci vuole per visitare un immobile all’asta?“

Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Alcune volte potresti aver letto immobile in corso di liberazione, vediamo cosa significa in questo articolo.