La questione che si va ad analizzare riguarda l’opponibilità all’acquirente di un immobile pignorato del provvedimento di assegnazione della casa familiare al genitore presso cui sono collocati i figli minori.

Abbiamo già discusso, in altri articoli, delle difficoltà che si pongono quando l’acquisto all’asta si “scontra” con diritti di terzi confliggenti e contrastanti.

Così, ad esempio, quando il terzo è l’autorità penale nel caso di confisca dell’immobile pignorato (per saperne di più leggi “Acquisto all’asta e confisca penale“), così quando il terzo è l’inquilino con contratto di locazione (per saperne di più leggi “Acquisto all’asta e locazione: opponibilità e proroga“), così quando terzo è il coniuge superstite con diritto di abitazione (a tal proposito leggi ” Acquisto all’asta e diritto di abitazione del coniuge superstite“).

(per approfondire, invece, l’opponibilità del contratto di locazione rispetto al pignoramento immobiliare leggi Locazione e aste giudiziarie: opponibilità e proroga.)

Abbiamo, dunque, due soggetti che sono titolari di diritti incompatibili tra loro:

1) da un lato, l’acquirente di un immobile comprato nel corso di una procedura esecutiva immobiliare;

2) dall’altro, l’assegnatario di casa familiare ovvero il coniuge presso cui sono collocati i figli minori a seguito di separazione o divorzio oppure, in assenza di matrimonio, il genitore collocatario dei figli minori.

Chiariamo subito che nel caso in esame la Legge ha quale obiettivo prioritario quello di tutelare il minore (o il maggiorenne economicamente dipendente non per propria colpa) e di evitare a quest’ultimo l’allontanamento dall’ambiente domestico in cui era fino ad allora cresciuto (cfr. Corte costituzionale, Sentenza 19-27 luglio 1989, n. 454; Corte di cassazione Sezioni Unite, Sentenza n. 11096 del 26/07/2002).

Vendita immobile gravato da diritto di abitazione

Ciò anteposto, in questa sede ci concentreremo su tre specifiche ipotesi nelle quali potrebbe trovarsi il potenziale acquirente di un immobile pignorato:

1) la prima ipotesi, quella in cui il provvedimento del diritto di assegnazione della casa familiare non è stato trascritto sul bene pignorato presso i Pubblici Registri Immobiliari;

2) la seconda ipotesi, quella in cui il provvedimento del diritto di assegnazione della casa familiare è stato, invece, trascritto sul bene pignorato presso i Pubblici Registri Immobiliari;

3) la terza ed ultima ipotesi, quella in cui il provvedimento del diritto di assegnazione della casa familiare è stato trascritto sul bene pignorato in seguito ad iscrizione di ipoteca sul medesimo bene.

In tutte e tre le ipotesi ci interrogheremo, pertanto, se e quando il provvedimento di assegnazione della casa familiare è opponibile all’acquirente del bene pignorato.

Pignoramento casa coniugale assegnata alla moglie

1. DIRITTO DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA FAMILIARE NON TRASCRITTO SUL BENE PIGNORATO

Sicuramente la prima ipotesi è quella più insidiosa perché il potenziale acquirente, pur effettuando i dovuti controlli presso i Pubblici Registri Immobiliari, non troverà alcuna notizia del diritto dell’assegnatario della casa familiare sul bene pignorato e potrebbe – erratamente – ritenere il bene pignorato libero da tale diritto – perché non trascritto – e procedere a cuor leggero all’acquisto.

Tuttavia, non è così!

Secondo la Giurisprudenza, infatti, il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario – avendo per definizione data certa – anche se non trascritto è comunque opponibile nei primi nove anni al terzo che avesse acquistato in data successiva (Corte di cassazione Sezioni Unite, Sentenza n. 11096 del 26/07/2002).

In diritto, tale assunto fonderebbe sul fatto che tutt’oggi risulta in vigore (non potendosi ritenere tacitamente abrogato nonostante le diverse riforme succedutesi nel tempo) l’art. 6, comma 6, della L. n. 898/1970 che contiene la disciplina dell’assegnazione della casa coniugale nelle procedure divorzili e nel quale è richiamato l’art. 1599 c.c. come criterio per l’opponibilità del provvedimento.

Riassumendo quanto sopra, si può, dunque, affermare che qualora le risultanze dei controlli presso i pubblici Registri Immobiliari dovessero evidenziare che l’immobile pignorato sia libero – perché non vi sono trascrizioni – occorrerà necessariamente, per mettersi al riparo da sgradevoli sorprese, sincerarsi che il bene pignorato non sia stato oggetto di un provvedimento giudiziale di assegnazione di casa familiare precedente alla trascrizione del pignoramento perché, in tal caso, l’acquirente comprerebbe un bene immobile a cui è opponibile il diritto dell’assegnatario della casa familiare. Il risultato pratico sarebbe, quindi, che l’assegnatario della casa coniugale rimarrebbe comodamente nell’immobile almeno per nove anni essendo il proprio diritto opponibile a terzi e dunque, anche all’acquirente del bene pignorato.

Del resto, in taluni casi, nemmeno l’esperto estimatore potrebbe aver saputo di tale circostanza. Le perizie, come già accennato, possono essere molto datate, incomplete e fuorvianti. Ecco perché riteniamo di fondamentale importanza affidarsi a chi possa, per voi, verificare questi aspetti (per saperne di più sulla perizia di stima e i suoi eventuali vizi, nonché sul come opporvisi leggi: Perizia viziata, l’offerte può opporsi?!

2. DIRITTO DI ASSEGNAZIONE DI CASA FAMILIARE TRASCRITTO SUL BENE PIGNORATO

La seconda ipotesi riserva, invece, minori colpi di scena perché attraverso un controllo presso i Pubblici Registri Immobiliari il potenziale acquirente può facilmente individuare se sul bene pignorato sia stato trascritto un diritto di assegnazione della casa familiare.

L’art. 337-sexies c.c. (e precedentemente l’abrogato art. 155, comma 4, c.c.) prevede che il provvedimento di assegnazione (e quello di revoca) della casa familiare sia trascrivibile e opponibile a terzi ai sensi dell’articolo 2643 c.c. (dovendosi ritenere il richiamo a tale norma esteso anche al successivo art. 2644 c.c. che sancisce il fondamentale principio di priorità della trascrizione).

Sappiamo, dunque, che una volta trascritto il provvedimento di assegnazione della casa familiare quest’ultimo risulti opponibile ai terzi. Tra i terzi è, senza dubbio, compreso l’acquirente di un immobile pignorato motivo per cui è estremamente utile effettuare questo controllo prima di acquistare un bene immobile all’asta perché in caso di trascrizione dell’assegnazione di casa familiare anteriormente alla trascrizione del pignoramento il diritto di assegnazione della casa familiare diviene opponibile anche all’acquirente del bene pignorato.

Nell’ipotesi, dunque, di trascrizione dell’assegnazione della casa familiare precedente al pignoramento, l’acquirente di un bene pignorato rischia, in definitiva, di divenire proprietario di un bene che sarà abitato dall’assegnatario della casa familiare (e ciò fino alla revoca o modifica del provvedimento di assegnazione ovvero fino al venire meno della sua naturale durata, costituita dal raggiungimento della maggiore età del figlio affidato al genitore assegnatario dell’immobile).

3. DIRITTO DI ASSEGNAZIONE DI CASA FAMILIARE TRASCRITTO SUL BENE PIGNORATO SUCCESSIVAMENTE AD ISCRIZIONE DI IPOTECA SUL MEDESIMO BENE

La terza ipotesi è un’ipotesi particolare che apparentemente si mostra simile alla seconda ipotesi – perché la trascrizione dell’assegnazione della casa familiare avviene precedentemente a quella del pignoramento immobiliare – ma che, invece, è sostanzialmente differente – perché il predetto pignoramento trova il proprio titolo in un’iscrizione ipotecaria precedente alla trascrizione dell’assegnazione della casa familiare – e, pertanto, si giunge ad una soluzione del tutto diversa.

La questione è stata, infatti, risolta dalla Giurisprudenza in senso favorevole al creditore ipotecario rispetto all’assegnatario della casa familiare qualora l’iscrizione di ipoteca sul bene (successivamente pignorato) sia stata precedente alla trascrizione sul medesimo bene del diritto dell’assegnatario di casa familiare.

In tale ipotesi, dunque, il creditore ipotecario può far espropriare l’immobile come libero, in quanto il diritto del genitore assegnatario trascritto dopo l’iscrizione dell’ipoteca non può pregiudicare i diritti del titolare della garanzia reale.

La trascrizione del diritto di assegnazione della casa familiare è, pertanto, inopponibile alla procedura esecutiva quando il pignoramento trovi il proprio titolo in un’ipoteca iscritta in epoca anteriore alla trascrizione dell’assegnazione della casa familiare.

Pertanto, qualora l’assegnatario della casa familiare trascriva sul bene immobile il proprio diritto in data anteriore alla trascrizione del pignoramento ma in data successiva all’iscrizione di ipoteca sul medesimo bene, il diritto del creditore ipotecario – e, in seguito alla vendita, il diritto dell’acquirente del bene pignorato – diviene opponibile all’assegnatario della casa familiare (cfr. Tribunale di Velletri, Sentenza 01/07/2020, n. 990; Tribunale di Verona, Sentenza 24/04/2015).

E’ questa l’ipotesi che più spesso viene in rilievo quando si acquista all’asta. Di solito, infatti, gli immobili che si trovano all’asta vengono pignorati dalle Banche. Le stesse banche che, anni prima, hanno concesso il mutuo al debitore esecutato iscrivendo ipoteca di primo grado sull’immobile.

Pertanto, salvo le dovute eccezioni, la posizione dell’aggiudicatario è ben garantita proprio grazie all’iscrizione ipotecaria della Banca che ha proceduto al pignoramento.

Ad ogni modo per la peculiarità della materia, è altamente consigliato affidarsi a mani esperte che possano, per voi, fare le dovute indagini e i dovuti approfondimenti per garantirvi un acquisto sereno, senza sorprese.

Avv. Elio Esposito

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per saperne di più sul come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria”. Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto“.

Due persone possono offrire insieme per un singolo immobile all’asta? Ne parliamo nell’articolo “Offerta all’asta di due offerenti: come si fa?“

Per approfondire, invece, il rapporto tra l’aggiudicazione del bene ed un eventuale contratto di comodato pre-esistente puoi leggere l’articolo “Acquisto all’asta e contratto di comodato” in cui approfondiamo la relazione tra questo particolare contratto e la procedura esecutiva immobiliare.

In questo articolo “acquisto all’asta e vizi dell’immobile”, invece, ci chiediamo cosa succeda se l’immobile acquistato all’asta presenti dei vizi e quali tutele siano riconosciute all’aggiudicatario.

Se hai ancora dei dubbi, vorresti essere seguito, o anche semplicemente hai bisogno di qualcuno che ti consigli la strada giusta da seguire contattaci saremo felici di aiutarti.