L’acquisto alle aste giudiziarie è l’acquisto più sicuro per l’acquirente che intenda acquistare un immobile senza avere problemi.

Infatti, a differenza delle vendite ordinarie, l’intero meccanismo di vendita è regolato dalla legge.

Proverò, dunque, a spiegarti, in questo articolo, le ragioni per cui credo che l’acquisto all’asta vada preferito ad una normale compravendita tra privati, a causa, oltre alla già nota convenienza, della maggiore sicurezza che riesce a garantire all’acquirente.

E’ sicuro comprare una casa all’asta?

No, non è (solo) sicuro.

E’ l’acquisto più sicuro in assoluto che potrai fare.

Permettimi di spiegarti, dati alla mano, la mia affermazione che capisco potrà sembrarti inizialmente forte.

Perché è sicuro comprare una casa all’asta?

Ora proverò ad elencarti le ragioni per cui ritengo molto sicuro l’acquisto di una casa all’asta.

Attenzione: il fatto che l’acquisto all’asta sia particolarmente sicuro non deve rilassarti.

I rischi sono sempre dietro l’angolo ed è bene, almeno inizialmente, essere assistiti per evitare brutte sorprese.

Perché acquistare all’asta è sicuro: la presenza della perizia estimativa

In primo luogo acquistare all’asta significa acquistare un immobile verificato da un architetto/geometra/ingegnere tramite una perizia estimativa giurata,  verificato da un notaio che ne ha certificato la provenienza ultraventennale, da un giudice che ne ha vagliato i dettagli e la consistenza.  

Ciò significa che acquistare all’asta conferisce, quantomeno, la certezza che quel tipo di acquisto sia stato verificato in maniera imparziale da tecnici a ciò autorizzati da un tribunale e sotto giuramento (per sapere cosa è la perizia estimativa ti consiglio di leggere l’articolo “perizia estimativa cosa è e di cosa si tratta?“) .

Considera che una perizia estimativa così approfondita costa, in media, dai 3 mila ai 5 mila euro.

Ciò significa che se tu volessi “periziare” un immobile da acquistare al libero mercato dovresti spendere una cifra del genere già solo per comprendere “cosa stai acquistando“.

Al contrario, alle aste giudiziarie questo report è già presente, gratuito e liberamente consultabile.

La maggiore conoscenza che la perizia estimativa fornisce degli immobili all’asta è certamente un indice non trascurabile della maggiore sicurezza di questa tipologia di acquisto.

La sicurezza dell’acquisto all’asta: una particolare tutela verso i terzi

A ciò si aggiunga che la legge tutela particolarmente l’aggiudicatario di un immobile all’asta in caso di vizi o problemi della procedura esecutiva immobiliare.

In buona sostanza, come approfondito nell’articolo “Tutela dell’aggiudicatario e vizi del pignoramento“, è veramente rarissimo che successivamente all’acquisto di un immobile all’asta, la vendita venga revocata.

In questo senso il nostro ordinamento tende a tutelare, in maniera piuttosto importante, chi acquista alle aste giudiziarie da ogni problema possibile.

Ti basti pensare che anche se il pignoramento dovesse risultare viziato e/o nullo, l’acquisto dell’aggiudicatario sarebbe sempre salvo ai sensi dell’articolo del codice civile n. 2929.

Comprare all’asta è sicuro: il trasferimento avviene con il decreto del giudice

Mentre nelle compravendite tra privati il trasferimento della proprietà avviene con un contratto (il contratto di compravendita immobiliare) nelle aste giudiziarie il trasferimento avviene tramite un provvedimento del Giudice dell’Esecuzione.

Questo provvedimento ha un nome e si chiama decreto di trasferimento.

Questo provvedimento ha anche un “particolare potere” (passami il termine).

Il potere, ai sensi dell’articolo 586 c.p.c., di cancellare le iscrizioni e le trascrizioni successive al pignoramento immobiliare.

Sembra difficile da capire ma non lo è.

In buona sostanza il decreto del giudice dell’esecuzione ha un effetto “purgativo” ossia “ripulisce” la storia “ipotecaria” dell’immobile da tutte le cose precedenti alla vendita e successive al pignoramento immobiliare.

Ti assicuro che non è poco considerato che, quando acquisti tra privati, c’è il rischio che qualcuno debba mettersi lì a spendere – quantomeno dei soldi – per ottenere lo stesso risultato (ps: solo raramente, nelle aste immobiliari, la cancellazione delle ipoteche è prevista a carico dell’aggiudicatario)

Perché acquistare all’asta è più sicuro di una vendita tra privati?

Come anticipato ritengo la vendita giudiziaria molto più sicura rispetto ad una comune compravendita tra privati.

Nelle aste giudiziarie, infatti, il metodo di aggiudicazione è stabilito dalla legge.

Non vi è spazio per trattative, manovre eversive o perdite di tempo.

Al contrario, quando acquisti una casa al libero mercato avrai, di solito, davanti un agente immobiliare, un venditore che, con le dovute eccezioni, proverà a rifilarti qualsiasi affare al solo vantaggio del guadagno personale.

Non avrai alcuna certezza circa la provenienza ventennale dell’acquisto della proprietà dell’immobile.

Non avrai alcuna certezza circa l’esistenza di abusi e/o gravi difformità edilizie (a meno di pagare, di tasca tua, un tecnico per i dovuti accertamenti).

Non avrai alcuna certezza, in ultimo, relativamente all’esistenza di diritti altrui sull’immobile che stai acquistando, a meno che tu non abbia una certa dimestichezza ed una buonissima dose di pazienza per verificare la presenza di tali oneri e diritti.

In conclusione, a fronte della sicurezza di acquistare una casa all’asta, acquistare un immobile per le vie ordinarie appare come un salto nel vuoto, un atto di fiducia rispetto alla garanzia che offre, in genere, l’acquisto all’asta.

Quindi, acquistare all’asta è davvero sicuro?

Io ritengo di si.

L’intero procedimento è descritto dalla legge. Il prezzo è stabilito dal Giudice dell’Esecuzione. La gara tra gli offerenti è presieduta da un avvocato nominato dal Giudice dell’Esecuzione.

Insomma tutto il procedimento è “architettato” per consentire che il trasferimento della proprietà avvenga senza ripensamenti e senza rischi per chi acquista all’asta.

A questo punto, però, mi sento di farti una raccomandazione.

La sicurezza dell’acquisto all’asta non deve spingerti ad assumere un comportamento superficiale.

Malgrado ritengo che i rischi dell’acquisto all’asta siano inferiori a quelli di un normale acquisto, comunque vi sono pericoli “da monitorare” e, per dirla in termini banali, “rogne” da evitare.

Nel nostro articolo sui rischi dell’acquisto all’asta abbiamo cercato di elencare i rischi dell’acquisto all’asta, ma soprattutto cosa fare per evitare brutte sorprese.

Avv. Daniele Giordano

Se vuoi approfondire le maggiori criticità che potresti incontrare leggi “Acquisto all’asta: a cosa fare attenzione?“

Vuoi saperne di più sul come funziona un’asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto“

A breve, tra giugno e settembre, moltissimi immobili andranno all’asta ne parliamo nell’articolo “Una opportunità da non perdere“. Se hai intenzione di comprendere come funziona il mutuo per l’acquisto all’asta potrebbe interessarti “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta”. Hai acquistato un immobile all’asta con dentro un inquilino che non sta pagando? C’è un terzo occupante senza titolo? leggi l’articolo qui per saperne di più. Come acquistare all’asta online? E’ semplice ne parliamo qui.

Se, invece, desideri essere contattato telefonicamente per comprendere come poter fare i tuoi primi passi nel mondo delle aste giudiziarie, capire più a fondo il loro funzionamento, o anche comprendere se l’affare che vuoi concludere è un affare che effettivamente potrà produrre i risultati sperati contattaci, ti risponderemo al più presto.