In questo articolo vediamo bene come evitare le truffe alle aste immobiliari e soprattutto:

• Come evitare le truffe alle aste giudiziarie
• A quali pericoli devi stare attento
• Quali sono le truffe più diffuse alle aste immobiliari

Insomma anche se PERSONALMENTE, da avvocato, penso che acquistare all’asta sia più che sicuro non posso che metterti in guardia da alcuni “mascalzoni” del settore e da alcuni vizi che ritengo veramente importanti.

Partiamo da cosa devi fare per evitare le truffe alle aste immobiliari.

Come evitare le truffe nelle aste immobiliari?

E’ veramente complesso dirti, in poche righe, cosa fare per evitare problemi.

Ma la nostra esperienza di avvocati esperti in aste immobiliari ci consente di stilare una “classifica” delle truffe alle aste immobiliari più diffuse ed è proprio da qui che inizierò.

La prima cosa che mi sento di consigliarti per evitare le truffe alle aste immobiliari è:

❌ Non affidarti ad agenzie immobiliari (come spiegato nell’articolo 3 motivi per non comprare casa all’asta tramite agenzia non potrebbe tutelarti)

✅ Impara a trovare da solo le case messe all’asta dalle banche (non è complesso e ti consentirà di risparmiare soldi e aumentare le tue competenze.

Ecco questo mi sembra un ottimo modo per iniziare in quanto essere autonomo, saper scaricare la documentazione dell’asta ti permetterà di avere informazioni genuine, non filtrate e quindi di evitare che qualcuno ti nasconda qualcosa per guadagnare una provvigione.

La seconda cosa che mi sento di consigliarti per evitare le truffe alle aste immobiliari è:

❌ Non accontentarti delle foto dell’immobile

✅ Impara a fare la richiesta di visita è semplice e ti evita problemi (ti diciamo come farlo qui).

Sembra scontato, ma negli ultimi due mesi ho personalmente proposto due ricorsi per l’annullamento dell’asta semplicemente perché gli aggiudicatari non si erano resi conto del reale stato dell’immobile.

Ecco, sembrerà poco, ma ti prego di evitare questo errore e visitare personalmente l’immobile.

Pericoli dell’asta: a cosa stare attenti?

Veniamo alla parte “dura” ossia quali sono i pericoli veri e propri dell’asta, quelli che nascondo delle vere e proprie truffe a danno degli ignari offerenti.

❌ Una delle truffe delle aste immobiliari consiste nell’omissione nella perizia di stima di dati fondamentali sulla conformità urbanistica

Insomma, non ti fanno capire se l’immobile è urbanisticamente sano o meno.

Questo è gravissimo perché, anche se non lo sai, all’asta possono essere venduti anche i beni totalmente abusivi.

Quindi in questi casi rischi di comprare una casa senza sapere se è abusiva o meno o se, per assurdo, debba essere abbattuta!

Per questo ti consiglio caldamente di rivolgerti ad un tecnico di fiducia che possa “spulciare” con te la perizia estimativa.

❌ Altra truffa delle aste immobiliari riguarda la presenza di diritti opponibili all’aggiudicatario e non rilevati nella perizia di stima

Come ti spiego in questo articolo, succede purtroppo spesso che nella casa all’asta vi siano occupanti senza titolo oppure inquilini e che l’aggiudicatario sia tenuto a rispettarne il possesso.

Ecco perché ti consiglio di verificare la documentazione con un avvocato esperto nelle aste immobiliari.

❌ Un debitore “poco amichevole” è sempre un problema

Se noti nel fascicolo telematico che il debitore fa casini questo può essere un problema.

Devi infatti sapere che alcune volte la casa all’asta è occupata dal debitore esecutato e se il debitore ha il coltello fra i denti la liberazione potrebbe essere un po’ complessa.

E’ possibile comprare all’asta evitando le truffe?

Dopo una carrellata di brutte notizie eccoci ad una buona: in generale acquistare all’asta senza truffe è possibile.

E’ possibile soprattutto essendo seguiti da avvocati esperti del settore che non sono possano vedere per te se c’è qualcosa che puzza, ma anche intervenire laddove si presentino problemi.

Attenzione: il fatto che l’acquisto all’asta sia particolarmente sicuro non deve rilassarti.

I rischi sono sempre dietro l’angolo ed è bene, almeno inizialmente, essere assistiti per evitare brutte sorprese.

In primo luogo acquistare all’asta significa acquistare un immobile verificato da un architetto/geometra/ingegnere tramite una perizia estimativa giurata,  verificato da un notaio che ne ha certificato la provenienza ultraventennale, da un giudice che ne ha vagliato i dettagli e la consistenza.  

Ciò significa che acquistare all’asta conferisce, quantomeno, la certezza che quel tipo di acquisto sia stato verificato in maniera imparziale da tecnici a ciò autorizzati da un tribunale e sotto giuramento (per sapere cosa è la perizia estimativa ti consiglio di leggere l’articolo “perizia estimativa cosa è e di cosa si tratta?“) .

Considera che una perizia estimativa così approfondita costa, in media, dai 3 mila ai 5 mila euro.

Ciò significa che se tu volessi “periziare” un immobile da acquistare al libero mercato dovresti spendere una cifra del genere già solo per comprendere “cosa stai acquistando“.

Al contrario, alle aste giudiziarie questo report è già presente, gratuito e liberamente consultabile.

La maggiore conoscenza che la perizia estimativa fornisce degli immobili all’asta è certamente un indice non trascurabile della maggiore sicurezza di questa tipologia di acquisto.

Altro punto a favore delle aste: la tutela dell’aggiudicatario

A ciò si aggiunga che la legge tutela particolarmente l’aggiudicatario di un immobile all’asta in caso di vizi o problemi della procedura esecutiva immobiliare.

In buona sostanza, come approfondito nell’articolo “Tutela dell’aggiudicatario e vizi del pignoramento“, è veramente rarissimo che successivamente all’acquisto di un immobile all’asta, la vendita venga revocata.

In questo senso il nostro ordinamento tende a tutelare, in maniera piuttosto importante, chi acquista alle aste giudiziarie da ogni problema possibile.

Ti basti pensare che anche se il pignoramento dovesse risultare viziato e/o nullo, l’acquisto dell’aggiudicatario sarebbe sempre salvo ai sensi dell’articolo del codice civile n. 2929.

0 spese notarili alle aste: ma la sicurezza del decreto di trasferimento

Mentre nelle compravendite tra privati il trasferimento della proprietà avviene con un contratto (il contratto di compravendita immobiliare) nelle aste giudiziarie il trasferimento avviene tramite un provvedimento del Giudice dell’Esecuzione.

Questo provvedimento ha un nome e si chiama decreto di trasferimento.

Questo provvedimento ha anche un “particolare potere” (passami il termine).

Il potere, ai sensi dell’articolo 586 c.p.c., di cancellare le iscrizioni e le trascrizioni successive al pignoramento immobiliare.

Sembra difficile da capire ma non lo è.

In buona sostanza il decreto del giudice dell’esecuzione ha un effetto “purgativo” ossia “ripulisce” la storia “ipotecaria” dell’immobile da tutte le cose precedenti alla vendita e successive al pignoramento immobiliare.

Ti assicuro che non è poco considerato che, quando acquisti tra privati, c’è il rischio che qualcuno debba mettersi lì a spendere – quantomeno dei soldi – per ottenere lo stesso risultato (ps: solo raramente, nelle aste immobiliari, la cancellazione delle ipoteche è prevista a carico dell’aggiudicatario)

Perché acquistare all’asta è più sicuro di una vendita tra privati?

Come anticipato ritengo la vendita giudiziaria molto più sicura rispetto ad una comune compravendita tra privati.

Nelle aste giudiziarie, infatti, il metodo di aggiudicazione è stabilito dalla legge.

Non vi è spazio per trattative, manovre eversive o perdite di tempo.

Al contrario, quando acquisti una casa al libero mercato avrai, di solito, davanti un agente immobiliare, un venditore che, con le dovute eccezioni, proverà a rifilarti qualsiasi affare al solo vantaggio del guadagno personale.

Non avrai alcuna certezza circa la provenienza ventennale dell’acquisto della proprietà dell’immobile.

Non avrai alcuna certezza circa l’esistenza di abusi e/o gravi difformità edilizie (a meno di pagare, di tasca tua, un tecnico per i dovuti accertamenti).

Non avrai alcuna certezza, in ultimo, relativamente all’esistenza di diritti altrui sull’immobile che stai acquistando, a meno che tu non abbia una certa dimestichezza ed una buonissima dose di pazienza per verificare la presenza di tali oneri e diritti.

In conclusione, a fronte della sicurezza di acquistare una casa all’asta, acquistare un immobile per le vie ordinarie appare come un salto nel vuoto, un atto di fiducia rispetto alla garanzia che offre, in genere, l’acquisto all’asta.

Truffe alle aste immobiliari: a chi rivolgersi?

A questo punto, però, mi sento di farti una raccomandazione.

La sicurezza dell’acquisto all’asta non deve spingerti ad assumere un comportamento superficiale.

Malgrado ritengo che i rischi dell’acquisto all’asta siano inferiori a quelli di un normale acquisto, comunque vi sono pericoli “da monitorare” e, per dirla in termini banali, “rogne” da evitare.

Nel nostro articolo sui rischi dell’acquisto all’asta abbiamo cercato di elencare i rischi dell’acquisto all’asta, ma soprattutto cosa fare per evitare brutte sorprese.

Avv. Daniele Giordano

Vuoi saperne di più sul come funziona un’asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria”.

Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto“