Oggi cerchiamo di addentrarci nel procedimento che precede l’aggiudicazione dell’immobile attraverso la comprensione di uno strumento che definisce il valore del bene, ossia la “PERIZIA
ESTIMATIVA”.
La perizia estimativa è un documento redatto da un tecnico che determina il valore dell’immobile all’asta. Il Giudice dell’esecuzione, infatti, prenderà come riferimento generalmente questo valore e rifacendosi a questo valore emetterà l’ordinanza di vendita.
(Per approfondire leggi “Come viene determinato il valore dell’immobile all’asta?“)
Che cosa è una perizia estimativa?
Essa è il mezzo attraverso la quale il giudice determina il valore dell’immobile appartenente al debitore esecutato, cercando di tenere conto del valore di mercato e degli elementi che gli vengono forniti dalle parti e dall’esperto.
Stiamo parlando di un documento che si riferisce a tutte le caratteristiche di un immobile (residenziale, commerciale od un terreno), il quale viene redatto attraverso l’utilizzo di criteri di valutazione oggettivi che tengono conto anche delle relative pertinenze come: box, cantine e quote di pertinenza dell’immobile rientranti nella perizia di stima immobiliare.
Chi provvede a redigere una perizia estimativa?
La perizia tecnico estimativa essendo un vero e proprio rapporto di valutazione viene redatta da tecnico abilitato ed iscritto al proprio ordine professionale, come:
- Architetto
- Geometra
- Ingegnere
L’esperto per giungere alla formulazione di un giudizio di stima attendibile deve passare attraverso un processo logico estimativo che si compone di 3 fasi fondamentali, che vivono in un rapporto di
autonomia ed indipendenza:
1) Individuare l’aspetto economico del bene = cercare di stabilire il valore di mercato, valore di costruzione o ricostruzione, valore di trasformazione, valore complementare, valore di surrogazione e valore di capitalizzazione.
2) Ricercare il procedimento estimativo più idoneo rispetto al caso concreto = a tal proposito deve scegliere tra un procedimento di stima sintetico ed analitico.
3) Ricercare ed individuare i parametri elementari, ipotetici o di fatto, necessari alla risoluzione del procedimento estimativo prescelto arrivando a determinare il valore normale del bene oggetto di stima
Sembra abbastanza semplice comprendere come la redazione di una perizia, sia preceduta da un approfondito sopralluogo del bene, da accurate verifiche sulla regolarità dal punto di vista catastale ed edilizio; quindi si accerta lo stato di conservazione, valutando anche lo stato manutentivo, la qualità ed efficienza degli impianti.
Tipologie di procedimenti estimativi
Ai fini di una corretta valutazione dell’immobile oggetto di perizia, il consulente tecnico d’ufficio può scegliere tra:
1) STIMA IMMOBILIARE SINTETICA/PER COMPARAZIONE DIRETTA = è un procedimento di stima pienamente conforme alla logica della più moderna dottrina estimativa che lo ammette nel più assoluto rigore scientifico; c’è una comparazione con valori elementari omogenei risultanti da esperienze di mercato relative a beni analoghi a quello da stimare, con riferimento all’unità di consistenza (ex. Metro quadrato). Delineata una scala di prezzi effettivamente riscontrati o richiesti in operazioni di compravendita relative a beni analoghi, il bene da stimare verrà inserito in corrispondenza del gradino che presenta maggiori analogie con esso. In sostanza, esso rappresenta il più probabile valore che,
secondo il perito, un bene otterrebbe in base alle sue specifiche caratteristiche sul mercato che gli compete.
2) STIMA IMMOBILIARE ANALITICA/PER COMPARAZIONE INDIRETTA = consiste nella determinazione del probabile valore di mercato di un immobile mediante la capitalizzazione del reddito di cui l’immobile è capace. Essa viene utilizzata quando nella zona è diffusa la locazione e sono noti i prezzi di mercato delle compravendite e locazioni
di beni simili, si ricerca il valore di capitalizzazione.
Contenuto della Perizia Estimativa
Una Perizia estimativa contiene numerose voci, adesso proviamo a farne una breve analisi:
Incarico = contenente anche le informazioni ed i recapiti del perito.
Premessa = indica i beni oggetto di pignoramento.
Descrizione del bene oggetto di perizia
Documentazione ex. 567 co.2 cp = estratto del catasto, certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei 20 anni anteriori alla trascrizione del pignoramento (può essere sostituita da un certificato notarile che esponga le risultante delle visure catastali dei registri immobiliari);
Titolarità (a chi appartiene il bene)
Confini
Consistenza
Dati Catastali
Stato Conservativo (Ex. Immobile risulta in stato di abbandono e disabitato)
Parti comuni
Servitù, censo, livelli ed usi civici
Caratteristiche costruttive prevalenti
Stato di occupazione (a tal proposito leggi “Come scoprire se un immobile all’asta è abitato?“)
Provenienze ventennali
Qui vedrai, ad esempio, se ci sono problemi relativi all’accettazione tacita dell’eredità perché per esempio uno dei trasferimenti nel ventennio è avvenuto mortis causa.
Formalità pregiudizievoli = eventuale presenza di iscrizioni ipotecarie e trascrizioni di pignoramenti
*nelle formalità pregiudizievoli potresti trovare la trascrizione di sequestri e/o confische penali (in questo caso leggi “Acquisto all’asta e confisca penale”)
Normativa Urbanistica = se l’immobile rispetta le normative vigenti in materia di urbanistica
Regolarità edilizia (se ti interessa leggi “Acquisto all’asta e abusi edilizi”)
Vincoli od Oneri condominiali (sul punto “Acquisto all’asta e spese condominiali straordinarie“)
Stima del perito e Formazione dei lotti
Riepilogo del bando d’asta
Nb. Se ti stai chiedendo quali conseguenze potrebbero derivare da una perizia viziata, consulta l’articolo dell’Avv. Daniele Giordano (Perizia viziata: l’offerente può opporsi?)
Cenni normativi utili
La figura della perizia estimativa compare nel nostro codice di procedura civile all’Articolo 568 cpc, modificato dal D.L. 27 Giugno 2015, n.83 e convertito in L.n.132/2015: <<Agli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di
mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato ai sensi dell’articolo 569, primo comma.
Nella determinazione del valore di mercato l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute>>.
Conclusioni
Con l’articolo odierno, ho cercato di semplificare la comprensione di uno strumento prettamente tecnico che si rivelerà fondamentale nelle valutazioni che precederanno la tua partecipazione all’asta giudiziaria; prendere visione della perizia estimativa è un atto indispensabile per poter comprendere se quell’immobile fa o meno al tuo caso, dopo di che potrai serenamente rivolgerti a noi per farti accompagnare nel percorso che ti porterà all’aggiudicazione (ti ricordiamo che siamo presenti in tutta Italia ed al di là delle sedi fisiche prestiamo assistenza anche a distanza, visita la
sezione contatti per ottenere un primo colloquio assolutamente gratuito)
Andrea Parascandolo
Laureando in Legge presso la prestigiosa facoltà di giurisprudenza presso la Federico II di Napoli (Na). Appassionato di politica, viaggi in giro per il mondo e per il calcio.
Una volta determinato il valore dell’immobile, grazie alla perizia estimativa, il giudice ordinerà la vendita secondo il valore emerso dalla perizia. Il suddetto valore rappresenterà il prezzo base asta, mentre l’offerta minima sarà ricavata da una formula matematica (a tal proposito leggi Offerta minima e prezzo base).
Una volta determinata offerta minima e prezzo base asta, il professionista delegato alla vendita emetterà un avviso di vendita.
Quanto tempo ci vuole per visitare un immobile all’asta?
Qualora la vendita dovesse andare deserta (nessuno ha partecipato) l’immobile tornerebbe all’asta, con un importante riduzione a causa del meccanismo dei ribassi.
Per approfondire, invece, il rapporto tra l’aggiudicazione del bene ed un eventuale contratto di comodato pre-esistente puoi leggere l’articolo “Acquisto all’asta e contratto di comodato” in cui approfondiamo la relazione tra questo particolare contratto e la procedura esecutiva immobiliare.
La perizia estimativa è corredata da numerosi allegati (ispezioni, rendiconti, visure, risposte del comune circa lo stato urbanistico etc..etc..) di cui riteniamo indispensabile la lettura. Alcune volte questi allegati non sono scaricabili come la perizia. Noi riteniamo che l’offerente possa, a buon diritto, chiederne copia. Ne parliamo nell’articolo “L’offerente ha diritto a chiedere gli allegati della perizia?“
Come funziona un’asta giudiziaria
Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto“
Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria”
Oggi comprare al libero mercato (fuori asta) è folle.
Non solo per le decine di migliaia di euro che rendono l’affare all’asta molto più conveniente ma anche per gli innumerevoli rischi cui ti esponi nel comprare una casa da un altro privato.
Nel tempo, occupandomi esclusivamente di diritto immobiliare, mi sono imbattuto in moltissime persone che hanno speso soldi, energie e tempo a rincorrere costruttori inefficienti e inaffidabili, agenzie poco serie e venditori di fumo. Spesso sento storie di persone che hanno pagato sostanziose caparre per costruire immobili che non hanno mai ricevuto o di persone obbligate a pagare provvigioni agli agenti immobiliari per affari che non sono stati conclusi.
Ogni giorno mi trovo ad ascoltare storie di venditori privati che guadagnano tempo, che prendono accordi sottobanco con 2, 3 o addirittura 4 acquirenti contemporaneamente e che si danno malati un giorno prima del rogito.
E’ bene che tu sappia che la legge tutela estremamente di più l’aggiudicatario di una casa all’asta che un normale acquirente privato.
Oggi voglio spiegarti le 10 ragioni tecniche per cui trovo impensabile acquistare una casa che non sia una casa all’asta.
E te le voglio spiegare bene perché, indipendentemente dal nostro percorso insieme, tu sappia VERAMENTE quali vantaggi la legge ti riconosce quando decidi di acquistare un immobile all’asta.
Se desideri essere contattato telefonicamente per comprendere come poter fare i tuoi primi passi nel mondo delle aste giudiziarie, capire più a fondo il loro funzionamento, o anche comprendere se l’affare che vuoi concludere è un affare che effettivamente potrà produrre i risultati sperati contattaci, ti risponderemo al più presto.
