Oggi parliamo di diritto di abitazione e vendita all’asta ossia di cosa comporti acquistare all’asta una casa gravata da un diritto di abitazione.
Prima di andare avanti voglio però spiegarti, come avvocato specializzato in aste immobiliari, in modo semplice, cosa succede.
Quando una coppia si lascia e si separa il Giudice potrebbe, su richiesta di una delle parti, assegnare il diritto di abitazione ad uno dei coniugi della casa coniugale.
Questo provvedimento del giudice crea – come notate – un vero e proprio diritto in capo a chi lo riceve di abitare l’immobile temporaneamente.
Dopo questa breve premessa avrai compreso che il nostro tema è:
Cosa succede quando una casa, il cui diritto di abitazione è stato assegnato al coniuge, finisce all’asta?
Quale è il rapporto tra diritto di abitazione e pignoramento?
e soprattutto cosa rischia l’acquirente all’asta se compra una casa il cui diritto di abitazione è stato assegnato a qualcuno?
Vediamolo insieme
Diritto di abitazione e vendita all’asta cosa succede?
L’articolo 1022 c.c. ci informa che il diritto di abitazione è un diritto temporaneo, concesso a qualcuno, di vivere nell’immobile.
Detto così sembrerebbe che chi compra all’asta debba sostanzialmente attendere la morte dell’assegnataria per entrare in possesso, ed invece non è cosi.
Per non complicare il discorso voglio però fare un esempio.
Carlo e Maria sono sposati e hanno due bambini.
Ad un certo punto il loro matrimonio entra in crisi e decidono di separarsi.
Maria chiede al Giudice di avere in assegnazione il diritto di abitazione della casa coniugale ossia quella in cui viveva con il marito e con i figli.
Il Giudice emette questa ordinanza con cui assegna a Maria il diritto di abitazione nell’immobile.
Dopo un po di tempo però entrambi i coniugi dimenticano di pagare qualche rata del mutuo e l’immobile viene pignorato.
Infatti una casa con il diritto di abitazione può essere pignorata e messa all’asta.
Se hai capito fin qui bene.
Perché tra un po inizieremo a parlare di diritto e la questione potrebbe diventare un po’ più ostica.
Cosa vuol dire “gravata dal diritto di abitazione”?
Quando una casa all’asta è gravata dal diritto di abitazione significa che nella casa abita qualcuno in quanto assegnatario secondo ordinanza del giudice.
Come abbiamo visto nel nostro esempio, in alcuni casi, colui che ha il diritto di abitazione può addirittura restare anche dopo l’aggiudicazione e il trasferimento dell’immobile.
E’ perciò importante comprendere cosa significhi quando una casa all’asta è gravata dal diritto di abitazione e quali rischi si corrano.
Nel nostro caso proveremo a fare delle differenze per aiutarvi a comprendere quando c’è da preoccuparsi.
Quando il diritto di abitazione non è un problema per chi compra all’asta?
Ricordi il provvedimento del Giudice di cui abbiamo parlato?
Il Diritto di abitazione per valere nel pignoramento deve essere trascritto nei registri immobiliari.
Pertanto in assenza di trascrizione, l’aggiudicatario può trattare l’immobile come libero e non preoccuparsi del diritto di abitazione del coniuge che abita la casa.
Questo perché, in assenza di trascrizione, è pacifica la giurisprudenza nel ritenere che il diritto di abitazione non è opponibile.
Difatti Cassazione Civile, Sez. I, Sentenza n. 7776 del 20 aprile 2016: ha affermato che, ai fini dell’opponibilità ai terzi, il provvedimento di assegnazione della casa familiare
deve essere trascritto ai sensi dell’art. 2643 c.c. In assenza di trascrizione, l’assegnazione non è opponibile al terzo acquirente.
Di conseguenza:
- se l’ordinanza con cui il Giudice concede il diritto di abitazione non è trascritta
- non vi è alcun problema per l’aggiudicatario – può comprare con serenità
Difatti in questi casi, successivamente all’aggiudicazione e dopo aver presentato l’istanza per la liberazione a cura della procedura, l’immobile sarà liberato dal pignoramento senza ulteriori costi.
E questo anche se la casa è occupata da minorenni o anziani.
Diritto di abitazione e vendita all’asta: quando può essere un problema?
Contrariamente quando il provvedimento è trascritto la situazione si complica.
Qui dobbiamo fare una distinzione.
- Se la trascrizione è stata fatta prima dell’ipoteca allora il diritto di abitazione sarà opponibile all’aggiudicatario
- Contrariamente, secondo parte della giurisprudenza, l’aggiudicatario è salvo e non vi sarà alcun problema
Tribunale di Trani, Sentenza n. 854 del 28 maggio 2020: ha stabilito che il provvedimento di assegnazione della casa familiare, se trascritto prima dell’iscrizione dell’ipoteca, è opponibile all’acquirente solo per tutelare l’interesse dei figli. Quando questi diventano maggiorenni e autosufficienti, l’acquirente può richiedere il rilascio dell’immobile.
Cass. Civ., Sez. III, Sentenza n. 7776/2016 Ha affermato che la trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale non è opponibile al creditore ipotecario che abbia iscritto la sua ipoteca sull’immobile prima della trascrizione di detto provvedimento.
diritto di abitazione e casa all’asta: a chi rivolgersi?
Come avrai compreso la situazione è tutt’altro che semplice.
Tuttavia le case all’asta gravate dal diritto di abitazione possono essere dei veri affari proprio in quanto molte persone – spaventate dalla dicitura – si allontanano facendo planare il prezzo dell’immobile.
In sincerità il mio consiglio è quello di leggere attentamente l’avviso di vendita e la perizia di stima, senza tuttavia limitarsi a esse.
Una consulenza sulle aste immobiliari di un avvocato esperto può infatti fugare ogni dubbio sull’argomento, imprimendo chiarezza e trasparenza alla vicenda.
Se hai bisogno di aiuto, contattaci, saremo lieti di aiutarti.
Avv. Daniele Giordano
Se vuoi saperne di più sulla nostra attività ti invito a leggere alcuni articoli con i nostri migliori risultati a tutela degli aggiudicatari e degli offerenti:
- Tribunale di Brindisi fa entrare in casa l’aggiudicatario prima del decreto di trasferimento
- Cauzione insufficiente: il Tribunale di Bergamo da ragione ad Astafox.com e conferma la nostra aggiudicazione
- Asta annullata 7 giorni prima: Come eseguire un saldo e stralcio flash!
- Difesa aggiudicazione: Nola conferma l’aggiudicazione di Astafox.com avverso l’opposizione del debitore
- Liberazione Super Veloce: liberato immobile in 30 giorni!
- Il nostro manuale “ I Segreti delle Aste Immobiliari” con oltre 500 copie vendute nei primi 3 mesi
Nonché le numerose recensioni presenti sia su Google + che su Facebook.
Lascia un commento