Quanto tempo ho per lasciare la casa venduta all’asta? + Cosa fare

Ultimo aggiornamento: 24 luglio 2026

Il debitore può lasciare la casa venduta all’asta anche dopo il decreto di trasferimento e nei successivi 60 giorni ai sensi dell’art. 560 c.p.c.

Tuttavia, condotte ostative o poco collaborative, anche precedenti, potrebbero giustificare l’emissione di un ordine di liberazione anticipato rispetto a questa data.

In sostanza:

• il debitore non deve lasciare la casa immediatamente dopo l’aggiudicazione;
• tra l’aggiudicazione e il decreto di trasferimento possono trascorrere anche diversi mesi;
• il rilascio dell’immobile avviene generalmente dopo il decreto di trasferimento e nei successivi 60 giorni;
• il debitore deve collaborare con il custode giudiziario e consentire le visite;
• in presenza di condotte ostative, il giudice può ordinare la liberazione anticipata;
• in alcuni casi il debitore potrebbe guadagnare ancora più tempo, soprattutto nelle procedure iniziate prima della riforma Cartabia.

Il debitore deve lasciare la casa subito dopo l’asta?

No, il debitore non deve lasciare la casa il giorno dell’asta.

L’aggiudicazione, infatti, non determina l’immediato trasferimento della proprietà dell’immobile.

Dopo la vendita, l’aggiudicatario deve versare il saldo prezzo entro il termine stabilito nell’ordinanza di vendita. Soltanto successivamente il giudice dell’esecuzione può emettere il decreto di trasferimento.

Il decreto di trasferimento è il provvedimento con cui la proprietà della casa viene definitivamente trasferita dal debitore esecutato all’aggiudicatario.

Tra il giorno dell’asta, il pagamento del saldo prezzo e l’emissione del decreto di trasferimento possono pertanto trascorrere diverse settimane o anche alcuni mesi.

Durante questo periodo il debitore può generalmente continuare ad abitare l’immobile, salvo che sia stato emesso un precedente ordine di liberazione anticipato.

Quanto tempo ha il debitore dopo il decreto di trasferimento?

In linea generale, il debitore può continuare a occupare la casa anche dopo l’emissione del decreto di trasferimento e deve lasciarla nei successivi 60 giorni.

Questo periodo consente al debitore e alla sua famiglia di organizzare il trasloco, trovare una nuova sistemazione e consegnare l’immobile senza che sia necessario procedere immediatamente con un accesso forzoso.

È tuttavia opportuno non attendere l’ultimo momento.

Il custode giudiziario può infatti contattare il debitore per concordare la data della consegna, verificare lo stato dell’immobile e organizzare la restituzione delle chiavi.

Il termine concretamente applicabile deve essere verificato anche considerando:

• la disciplina applicabile alla procedura;
• l’eventuale ordine di liberazione già emesso;
• il contenuto del decreto di trasferimento;
• le disposizioni impartite dal giudice dell’esecuzione;

Il debitore potrebbe rimanere nella casa per più di 60 giorni?

In alcuni casi sì.

Il debitore potrebbe riuscire a guadagnare ulteriore tempo quando l’aggiudicatario non abbia richiesto, nei termini previsti dalla legge, la liberazione dell’immobile a cura della procedura esecutiva.

Questa eventualità può verificarsi soprattutto nelle procedure esecutive iniziate prima della riforma Cartabia, e quindi, in linea generale, nelle procedure anteriori al 2023.

Nella precedente formulazione dell’art. 560 c.p.c., infatti, l’aggiudicatario che intendeva servirsi del custode giudiziario per ottenere la liberazione dell’immobile doveva presentare un’apposita istanza entro il termine previsto.

La richiesta doveva normalmente essere formulata contestualmente al versamento del saldo prezzo o, secondo la disciplina applicabile, entro il termine massimo stabilito dalla legge.

Quando l’aggiudicatario non presenta tempestivamente questa istanza, potrebbe perdere la possibilità di ottenere la liberazione semplificata dell’immobile attraverso il custode giudiziario.

In questa situazione potrebbe essere necessario procedere mediante le forme ordinarie dell’esecuzione per rilascio, con l’intervento dell’ufficiale giudiziario e con tempi potenzialmente più lunghi.

Ciò non significa che il debitore acquisti il diritto di restare definitivamente nella casa.

Significa, però, che la liberazione potrebbe richiedere ulteriori attività e, di conseguenza, tempi sensibilmente maggiori (anche anni!).

 

Per approfondire la differenza tra la disciplina precedente e quella successiva alla riforma Cartabia puoi leggere il nostro articolo: Quanto costa liberare una casa all’asta?

Puoi inoltre approfondire le modalità operative della consegna leggendo: Consegna dell’immobile all’aggiudicatario: come funziona?

Quando può essere ordinata la liberazione anticipata?

Il debitore può continuare ad abitare l’immobile soltanto se mantiene un comportamento corretto e collaborativo.

Il giudice dell’esecuzione può disporre la liberazione anticipata della casa quando il debitore o i suoi familiari:

• impediscono o ostacolano le visite dei potenziali acquirenti;
• rifiutano l’accesso al custode giudiziario;
• impediscono l’accesso all’esperto stimatore;
• danneggiano l’immobile;
• non provvedono alla sua corretta conservazione;

Anche condotte precedenti all’aggiudicazione potrebbero quindi incidere sul momento in cui il debitore dovrà lasciare l’immobile. Ad esempio, se il debitore non ha fatto accedere il custode giudiziario diverse volte, potrebbe essere stato già emesso un ordine di liberazione e pertanto in questo caso l’immobile potrebbe essere liberato addirittura prima della vendita!

Per sapere come funziona questo provvedimento puoi leggere la nostra guida sull’ordine di liberazione dell’immobile.

Posso impedire le visite perché vivo ancora nella casa?

No.

Il fatto che il debitore continui ad abitare la casa non gli consente di impedire le visite organizzate dal custode giudiziario.

Le visite sono necessarie per consentire ai potenziali offerenti di verificare lo stato dell’immobile prima di partecipare all’asta.

Il debitore può certamente chiedere che gli accessi vengano organizzati in giorni e orari ragionevoli, ma non può opporsi sistematicamente.

Un comportamento poco collaborativo potrebbe infatti determinare la liberazione anticipata della casa.

Cosa succede se il debitore non lascia spontaneamente la casa?

Se il debitore non consegna spontaneamente l’immobile, il custode giudiziario può procedere alla liberazione secondo le modalità stabilite dal giudice dell’esecuzione.

Normalmente il debitore riceve una comunicazione contenente la data entro cui deve lasciare la casa e restituire le chiavi.

Qualora non collabori, il custode può programmare uno o più accessi e, quando necessario, richiedere l’intervento:

• della forza pubblica;
• di un fabbro;
• di un medico;
• di un veterinario, in presenza di animali;
• di altri soggetti necessari per completare la liberazione.

È quindi preferibile concordare per tempo con il custode una consegna ordinata dell’immobile, evitando ulteriori disagi.

Per comprendere come avviene concretamente questa fase puoi leggere: Come liberare la casa comprata all’asta?

Il debitore può chiedere altro tempo?

Il debitore può rappresentare al custode eventuali difficoltà personali o familiari e chiedere un breve differimento della consegna.

La proroga, tuttavia, non costituisce un diritto automatico.

La possibilità di ottenere più tempo dipende:

• dalla disciplina applicabile alla procedura;
• dal comportamento tenuto dal debitore;
• dalle disposizioni del giudice;
• dalla disponibilità dell’aggiudicatario;
• dallo stato delle operazioni di liberazione.

In alcuni casi potrebbe essere possibile raggiungere un accordo con l’aggiudicatario per una consegna differita delle chiavi.

È preferibile che l’accordo sia scritto e indichi chiaramente la data del rilascio, le condizioni dell’immobile e le modalità di consegna.

È ancora possibile salvare la casa dopo l’aggiudicazione?

La vendita della casa all’asta rappresenta certamente una fase molto avanzata della procedura esecutiva.

Tuttavia, l’aggiudicazione non esclude automaticamente ogni possibilità di intervento.

Molto spesso, anche nelle fasi finali della procedura, è ancora possibile esaminare gli atti e individuare eventuali vizi che abbiano inciso sul corretto svolgimento della vendita.

Tra i problemi che potrebbero assumere rilevanza vi sono, ad esempio:

• difformità tra l’ordinanza di vendita e l’avviso di vendita;
• errori nella pubblicità dell’asta;
• omessa o irregolare pubblicazione sul Portale delle Vendite Pubbliche;
• errata indicazione del prezzo base o dell’offerta minima;
• ingiustificata esclusione di un partecipante;
• violazioni delle modalità previste per la vendita telematica;
• irregolarità che abbiano limitato la partecipazione degli offerenti;
• vizi che abbiano inciso sul prezzo ottenuto o sul risultato della vendita.

Non qualsiasi irregolarità può determinare la revoca dell’aggiudicazione.

Il vizio deve essere concreto, tempestivamente contestato e, soprattutto, deve avere avuto un’effettiva incidenza sulla vendita.

Quando ciò accade, può essere possibile chiedere al giudice dell’esecuzione di annullare gli atti viziati e, nei casi più gravi, di disporre la revoca dell’aggiudicazione.

Abbiamo approfondito i principali motivi e un nostro caso concreto nell’articolo: Revoca dell’aggiudicazione all’asta: i motivi e un caso di studio.

Per questo motivo, anche quando la vendita è già avvenuta, può essere utile sottoporre gli atti della procedura a un avvocato esperto in esecuzioni immobiliari.

Il debitore può ricomprare la propria casa all’asta?

Il debitore esecutato non può partecipare direttamente all’asta avente ad oggetto il proprio immobile.

Ciò non significa, però, che non esistano soluzioni alternative che consentano alla casa di rimanere nella disponibilità della famiglia.

In determinate situazioni, un familiare o un altro soggetto potrebbe partecipare alla vendita, purché l’operazione sia reale, trasparente e non costituisca una partecipazione fittizia del debitore.

Le modalità dell’operazione devono essere valutate con particolare attenzione, soprattutto per quanto riguarda:

• la provenienza del denaro;
• gli accordi tra il debitore e il partecipante;
• la disponibilità economica necessaria;
• l’eventuale richiesta di un mutuo per asta;
• le conseguenze fiscali e patrimoniali dell’acquisto.

Abbiamo spiegato le possibili soluzioni nel nostro approfondimento: Ricomprare casa all’asta: 4 consigli e 1 trucco.

Cosa può portare via il debitore?

Il debitore può portare via i propri mobili, gli effetti personali e tutto ciò che non costituisce parte integrante dell’immobile venduto.

Non può invece rimuovere o danneggiare:

• porte e finestre;
• sanitari;
• caldaie;
• termosifoni;
• impianti elettrici e idraulici;
• pavimenti;
• condizionatori compresi nella vendita;
• altri elementi stabilmente incorporati nell’immobile.

La casa deve essere riconsegnata nelle condizioni in cui si trovava al momento dell’aggiudicazione, salvo il normale deterioramento derivante dall’uso.

La rimozione o il danneggiamento di elementi dell’immobile può esporre il debitore a richieste di risarcimento e ad ulteriori conseguenze.

Un esempio pratico

Immaginiamo che una casa venga aggiudicata il 10 gennaio.

L’aggiudicatario dispone di 120 giorni per versare il saldo prezzo e completa il pagamento il 20 aprile.

Il giudice emette il decreto di trasferimento il 15 maggio.

Il debitore, in linea generale, potrà organizzare la consegna della casa nei successivi 60 giorni.

Ciò significa che potrebbe lasciare l’immobile entro la metà di luglio.

Se però il debitore ha impedito le visite, danneggiato l’immobile o ostacolato il custode, il giudice potrebbe aver già disposto la liberazione anticipata.

Al contrario, in una procedura anteriore alla riforma Cartabia, se l’aggiudicatario non ha presentato tempestivamente l’istanza per ottenere la liberazione a cura del custode, potrebbe essere necessario avviare una procedura ordinaria di rilascio.

In quest’ultimo caso i tempi potrebbero allungarsi ulteriormente.

Esperienza pratica

Nella nostra esperienza, molti debitori confondono il giorno dell’asta con il momento in cui devono effettivamente lasciare la casa.

Alcuni pensano di dover consegnare immediatamente le chiavi. Altri, invece, ritengono che il termine di 60 giorni sia sempre automatico e non possa subire variazioni.

In realtà, è necessario verificare concretamente:

• quando è iniziata la procedura;
• quale formulazione dell’art. 560 c.p.c. sia applicabile;
• se sia stato emesso un ordine di liberazione;
• se l’aggiudicatario abbia presentato tempestivamente l’istanza necessaria;
• quali comportamenti siano stati tenuti dal debitore;
• se siano presenti vizi della vendita ancora contestabili.

In sintesi

Una verifica tempestiva può consentire al debitore di conoscere il tempo effettivamente disponibile, evitare una liberazione forzosa e valutare se esistano ancora strumenti per contestare la vendita o tentare di salvare la casa.

Ma soprattutto, molti debitori ignorano di avere una serie di diritti che, se fatti valere tempestivamente, potrebbero non soltanto consentire di guadagnare tempo, ma persino mettere in discussione la validità dell’aggiudicazione. Nella nostra esperienza, infatti, abbiamo già ottenuto in più occasioni la revoca dell’aggiudicazione, con la conseguenza che l’immobile è stato nuovamente posto in vendita.

Per questo motivo, anche quando la procedura sembra ormai conclusa, è opportuno far esaminare con attenzione tutti gli atti da un professionista esperto in esecuzioni immobiliari. Un controllo tempestivo può fare la differenza tra subire passivamente la liberazione dell’immobile e individuare ancora uno spazio concreto di tutela.

 

Avvocato Daniele Giordano 

 

Domande frequenti

Devo lasciare la casa il giorno dell’asta?

No. L’aggiudicazione non determina l’immediato trasferimento della proprietà. Il debitore può normalmente continuare ad abitare la casa fino al decreto di trasferimento e per il periodo successivo previsto.

Dopo il decreto di trasferimento ho 60 giorni?

In linea generale, il rilascio avviene nei 60 giorni successivi al decreto di trasferimento. È però necessario verificare la disciplina applicabile alla specifica procedura e l’eventuale presenza di un ordine di liberazione anticipato.

Posso avere più di 60 giorni?

In alcuni casi sì, soprattutto nelle procedure anteriori alla riforma Cartabia, quando l’aggiudicatario non abbia presentato tempestivamente l’istanza necessaria per ottenere la liberazione a cura del custode.

Cosa succede se impedisco le visite?

Il custode può segnalare il comportamento al giudice, il quale potrebbe disporre la liberazione anticipata dell’immobile.

È possibile revocare l’aggiudicazione?

In presenza di vizi rilevanti che abbiano concretamente inciso sulla vendita può essere possibile chiedere l’annullamento degli atti viziati e la revoca dell’aggiudicazione. La situazione deve essere valutata tempestivamente da un professionista esperto.

 

 

Questo articolo ha carattere informativo. La disciplina concretamente applicabile dipende dalla data di introduzione della procedura e dai provvedimenti emessi dal giudice dell’esecuzione.