Liberare la casa comprata all’asta in fretta è possibile?
E’ difficile sfrattare una casa acquistata all’asta?
Sono solo alcune delle domande che ci vengono poste ogni giorno.
Nessuna paura in quanto sei nel posto giusto, infatti oggi parleremo proprio di tutte le questioni che ti aiuteranno a comprendere come liberare la casa comprata all’asta.
Come ben sai comprare all’asta è un’attività che ha indubbi vantaggi sotto il profilo economico perché permette di risparmiare tantissimi soldi rispetto ad un acquisto nel libero mercato ma volendo essere sinceri devo anche ammettere che ci sono alcune complicazioni che vanno tenute in considerazione.
Tra gli aspetti negativi sicuramente troviamo l’ipotesi in cui l’immobile oggetto di asta giudiziaria risulta occupato. In questo caso diventa fondamentale riuscire a comprendere quali sono le soluzioni a nostra disposizione per liberare la casa comprata all’asta.
Effettivamente un problema si può porre perché lo sfratto di una casa comprata all’asta non è come un comune sfratto.
Nel senso che da un lato, nell’affitto, troviamo un inquilino che non abbandona l’immobile per ragioni che magari sono soltanto economiche mentre dall’altro abbiamo il debitore esecutato che quella casa l’ha comprata e, dopo magari trent’anni, la sta perdendo.
Premesso che lo sfratto di una casa all’asta non è un comune sfratto, comprendiamo insieme come procedere a piccoli passi!
Per informazioni sulla liberazione di una casa occupata senza titolo leggi qui.
Liberare la casa comprata all’asta: Quali sono i possibili scenari?
Ovviamente questo approfondimento non avrebbe ragione di esistere se l’immobile aggiudicato all’asta fosse libero ma di frequente non è così. Infatti, molto spesso l’immobile che viene venduto all’asta è occupato da un soggetto che, sovente, potrebbe mostrarsi poco propenso a lasciarne la piena disponibilità al futuro aggiudicatario.
Gli scenari di cui dobbiamo tenere conto sono:
- Casa all’asta occupata da terzi senza titolo = pensiamo al caso in cui l’immobile aggiudicato all’asta sia occupato da un amico del debitore, da un suo parente oppure addirittura da un inquilino il cui contratto di locazione è successivo al pignoramento o addirittura non esistente (Casa all’asta con contratto di affitto: cosa fare?). In questo caso, il giudice in linea teorica dovrebbe emettere un’ordinanza ex articolo 560 cpc già in una fase antecedente alla vendita, in quanto solo il debitore ha diritto di restare nell’immobile in vendita all’asta. In questi casi pertanto il problema è PERCHE LA LIBERAZIONE NON E’ GIA AVVENUTA?!
- Casa all’asta occupata dal debitore esecutato = in questo caso al debitore esecutato che occupa l’immobile l’articolo 560 cpc predispone una tutela. Infatti la norma in modo conforme anche alla giurisprudenza della Corte Costituzionale intende salvaguardare il diritto di abitazione del debitore e pertanto gli consente di restare nella casa fino ai 60 giorni successivi al decreto di trasferimento (secondo alcuni 120 giorni). Questo ovviamente a patto che lo stesso non crei problemi o disagi, pena la liberazione anticipata.
In realtà l’articolo 560 cpc ha una duplice interpretazione: una prima lettura – che a nostro modo di vedere risulta essere errata – ritiene che il debitore abbia addirittura 4 mesi dopo l’emissione del decreto di trasferimento per liberare l’immobile occupato.
Mentre la seconda opinione, quella nettamente più condivisibile, ritiene che questi 4 mesi non decorrono dalla data di emissione del decreto di trasferimento ma dall’istanza dell’aggiudicatario.
Potrai ben capire che c’è una differenza abissale tra le due interpretazioni della norma e quindi se si riuscisse a convincere il giudice si potrebbero guadagnare molti mesi, ottenendo in maniera celere la liberazione della casa comprata all’asta.
In questo articolo non vengono trattate questioni “patologiche” come ad esempio il caso in cui l’immobile sia occupato in virtù di un contratto opponibile al pignoramento, oppure dal coniuge superstite o assegnatario.
Prima di capire come liberarla, capiamo se l’immobile è libero
Diventa a questo punto imprescindibile farti comprendere in quale modo potrai accertarti con sicurezza che la casa all’asta è occupata.
Come abbiamo sempre premesso nei nostri approfondimenti, prima di acquistare un immobile all’asta è bene consultare in modo approfondito l’intera documentazione ed in particolar modo la perizia estimativa (Perizia estimativa asta, di che si tratta?).
Infatti soltanto attraverso questo importantissimo documento redatto dal consulente tecnico potrai comprendere se l’immobile è occupato e soprattutto a che titolo.
Nel caso in cui dovesse risultare che l’immobile venduto all’asta è occupato, sotto la voce “stato di occupazione” potresti trovare le seguenti diciture diciture: “L’immobile pignorato risulta occupato dal debitore esecutato“, “L’immobile pignorato risulta occupato dal conduttore con contratto di locazione opponibile alla procedura” oppure “L’immobile pignorato risulta occupato da un terzo occupante senza titolo“.
Sfratto casa all’asta come fare: l’articolo 560 c.p.c.?
Adesso abbiamo compreso che un immobile può essere occupato nonostante sia stato oggetto di una vendita forzata ma è arrivato il momento di offrirti delle soluzioni:
In primis si potrebbe cercare un dialogo con l’occupante in modo da comprendere le sue necessità, le sue esigenze.
Questa è la soluzione più apprezzabile dal punto di vista etico siccome il dialogo rappresenta lo strumento più adatto per arrivare ad una soluzione che risulti soddisfacente per tutte le parti in causa.
In realtà quando l’occupante non sembra incline a rispettare i diritti acquisiti dal nuovo aggiudicatario, allora ci si potrebbe affidare alla liberazione dell’immobile ad opera del custode.
Ti spiego: quando completi l’acquisto all’asta di un immobile occupato è in tuo potere chiedere la custode giudiziario di eseguire la liberazione a norma dell’articolo 560 cpc.
In sostanza piuttosto che iniziare la procedura di sfratto o una vera e propriapuoi affidarti al custode affinchè esegua lo sloggio dell’occupante senza formalità.
Proprio la legge ti concede la possibilità di rivolgerti al custode per chiedere che l’immobile venga liberato dando esecuzione a quanto previsto all’interno del decreto di trasferimento (ne parliamo nell’articolo sul decreto di trasferimento e la consegna delle chiavi).
A fronte di un occupante che quindi si mostra reticente ed irrispettoso del diritto da te acquisito il custode potrà essere incaricato della liberazione dell’immobile mediante l’ausilio delle forze dell’ordine e del fabbro, il cui costo è a carico della procedura.
La procedura tramite custode giudiziario per liberare la casa comprata all’asta è certamente la più semplice.
Il problema che potrebbe porsi, è che spesso si pone, è che i Custodi siano molto molto impegnati tanto da “impigrirsi” sulla liberazione del cespite.
Da questo punto di vista il nostro consiglio è duplice:
Da un lato dovresti, contestualmente al saldo prezzo, depositare l’istanza dell’aggiudicatario per la liberazione per evitare che tale possibilità ti sia preclusa
Dall’altro dovresti avere cura, tramite il tuo avvocato, di sollecitare periodicamente il custode e, nel caso di inerzia, sottoporre la questione al giudice dell’esecuzione.
L’ultima soluzione sembra essere quella del ricorso all’ufficiale giudiziario il quale procederà ad eseguire la liberazione dell’immobile occupato secondo le modalità previste dall’articolo 605 e ss del cpc.
In questo caso il soggetto incaricato dal Tribunale, ove ve ne fosse necessità, potrà servirsi della forza pubblica per garantire la liberazione dell’immobile realizzando lo sfratto dell’occupante dalla casa acquista all’asta.
Questa strada sembra più lenta in quanto l’esecuzione ex art. 605 c.p.c. deve essere preceduta dalla notifica del titolo e del precetto e dalla notifica del preavviso di rilascio ex art. 608 c.p.c. ma è comunque una strada da valutare in talune ipotesi.
Casa all’asta: quali sono i tempi di sfratto?
Dare un risposta certa ed assoluta a questa domanda diviene complicato dal momento in cui la tempistica per la liberazione di un immobile all’asta varia a seconda di chi occupa l’immobile.
Nel caso in cui la casa sia occupata dal debitore esecutato, la legge impone che trascorrano almeno 60 giorni dall’emissione del decreto di trasferimento per poter intraprendere le operazioni di rilascio.
Nell’ipotesi in cui l’immobile sia occupato da un terzo privo di un valido titolo abitativo allora lo sfratto della casa all’asta, in linea quantomeno teorica, dovrebbe procedere in maniera più celere.
Quando l’immobile è occupato da qualcuno che possiede un valido titolo abitativo (Ex. contratto di locazione sottoscritto precedentemente all’atto di pignoramento), allora essendo il contratto opponibile alla procedura esecutiva il nuovo aggiudicatario è obbligato a rispettare i termini fissati nel contratto di locazione.
Diciamo che dovendo proprio effettuare una stima dei tempi necessari per liberare una casa comprata all’asta, possiamo affermare che nella maggior parte dei casi potrebbero trascorrere dai 3 ai 6 mesi tutto sommato tempistiche umane e sopportabili dalla stragrande maggioranza dei soggetti acquirenti.
Liberare la casa comprata all’asta: a chi rivolgersi?
Sarò onesto, non posso assicurarti con certezza che acquistare un immobile all’asta occupato sia l’operazione più semplice al mondo ma devo metterti in guardia ed invitarti a valutare i pro ed i contro.
L’aspetto maggiormente critico è dato dalla necessità di dover procedere allo sfratto di una persona o un nucleo familiare che si trova all’interno dell’immobile di cui hai acquistato la proprietà.
In alcuni casi potrebbe essere conveniente cercare di raggiungere un accordo con l’occupante in modo da non dover attivare una procedura di sfratto dell’immobile occupato, garantendo al soggetto che abita l’immobile un adeguato lasso temporale per poter cercare una nuova sistemazione abitativa.
Ad ogni modo premessa la doverosità delle buone maniere, credo che il miglior modo per procedere sia quello di affidarsi ad un avvocato specializzato nelle aste giudiziarie che sappia come velocizzare l’iter della liberazione.
Il nostro ordinamento del resto offre diversi strumenti per far si che gli aggiudicatari possano entrare prima in casa.
Il problema è che non molti li conoscono.
Nel nostro caso ad esempio, in caso di immobili liberi, riusciamo abbastanza spesso a far entrare i nostri assistiti in casa appena dopo il versamento del saldo prezzo e questo grazie ad un’istanza con cui, in buona sostanza, si chiede al giudice di nominare custode proprio l’aggiudicatario.
Al contrario, vi consiglio di evitare di stare troppo tempo li, passivi, in attesa, di settimana in settimana, di una liberazione che magari avverrà a distanza di mesi e mesi.
Ricordate che tra l’altro dal decreto di trasferimento decorrono termini importantissimi come quello per la sanatoria di 120 giorni nonché, se avete acquistato con i benefici prima casa, quello di 18 mesi per trasferire la residenza o di 12 mesi in caso di rivendita di precedente abitazione.
Ma più di tutto, se con mille sacrifici avete acquistato questa casa all’asta è giusto e sacrosanto che dopo un periodo comprensibile vi sia finalmente consegnata.
Dott.Andrea Parascandolo
Se ti interessa l’argomento acquisto all’asta e affitto oppure hai letto che l’immobile che vuoi acquistare all’asta è affittato ti invito a leggere l’articolo “Casa all’asta con contratto di affitto: cosa fare?” e l’approfondimento giuridico “Locazione e aste giudiziarie: opponibilità e proroga”
Per saperne di più sulla possibilità per l’aggiudicatario di entrare prima in possesso dell’immobile leggi l’approfondimento sulla richiesta di nomina dell’aggiudicatario custode.
Per saperne di più sull’avviso di vendita leggi l’articolo “Avviso di vendita cosa è e dove trovarlo”
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