Il mancato pagamento del prezzo di aggiudicazione

Mancato pagamento saldoprezzo
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Una volta aggiudicato l’immobile all’asta hai generalmente poco tempo per saldare la parte residua del prezzo.

In genere, con la presentazione dell’offerta di acquisto viene versato solo il 10% percento del prezzo offerto, a titolo di cauzione, mentre il restante 90% (oltre imposte) viene corrisposto alla procedura esecutiva nei 90/120 giorni successivi all’aggiudicazione.

Qualora, per qualsiasi ragione, non riuscissi a pagare in tempo oppure non riuscissi a pagare affatto perderai la cauzione versata e potrai essere condannato, dal Giudice dell’Esecuzione, al pagamento di un’ ulteriore cifra.

Vediamo insieme quali sono le conseguenze del mancato pagamento del saldo prezzo di aggiudicazione ossia cosa succede a chi si aggiudica una casa all’asta e poi non la paga.

Mancato pagamento saldo prezzo: cosa dice la legge?

Art. 587 c.p.c.

“1.Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto. La disposizione di cui al periodo precedente si applica altresì nei confronti dell’aggiudicatario che non ha versato anche una sola rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine; il giudice dell’esecuzione dispone la perdita a titolo di multa anche delle rate già versate.

Con il decreto adottato a norma del periodo precedente, il giudice ordina altresì all’aggiudicatario che sia stato immesso nel possesso di rilasciare l’immobile al custode; il decreto è attuato dal custode a norma dell’articolo 560, quarto comma.

2.Per il nuovo incanto si procede a norma degli articoli 576 e seguenti. Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza

L’articolo 587 del nostro Codice di procedura Civile ci spiega cosa succede a chi si aggiudica l’immobile ma non ne paga il prezzo in tempo.

Il termine entro il quale pagare il saldo prezzo viene previsto dall’avviso di vendita e, per questo, ti consiglio di leggere tale avviso prima di formulare un’offerta di acquisto.

Se invece vuoi sapere se il termine per il pagamento del saldo del prezzo si sospende per la cosiddetta “sospensione feriale” dal 1 al 31 agosto di ogni anno leggi questo articolo

Attenzione: nell’offerta di acquisto ti viene sempre chiesto di inserire il termine entro il quale pagherai la restante parte del prezzo. Cerca di non inserire un termine più ridotto di quello concesso dal giudice!!!

Ciò detto vediamo le conseguenze del mancato pagamento del saldo prezzo dell’aggiudicazione

Cosa succede se non pago il saldo prezzo dell’aggiudicazione?

  1. Dichiarazione di decadenza dall’aggiudicazione

La prima conseguenza del mancato pagamento del saldo è la dichiarazione di decadenza dall’aggiudicazione.

Il Giudice dichiara decaduto l’aggiudicatario che perderà il diritto a divenire proprietario dell’immobile pignorato.

L’aggiudicatario decaduto, quindi, non può più pagare e non può diventare proprietario del bene.

La dichiarazione di decadenza non impedisce la riproposizione dell’offerta di acquisto ad un successivo incanto.

Pertanto, l’aggiudicatario decaduto potrà presentare una nuova offerta alla successiva asta.

  1. La perdita della cauzione a titolo di multa

Ulteriore conseguenza del mancato pagamento del saldo prezzo di aggiudicazione è la perdita della cauzione a titolo di multa.

La cauzione viene “incamerata” dalla procedura esecutiva immobiliare e pertanto non ti sarà restituita.

Purtroppo, a meno che tu non abbia validi motivi, è veramente difficile che la cauzione ti venga restituita se non paghi il saldo prezzo di aggiudicazione.

Per sapere a quanto ammonta, in genere, la cauzione nonché altre informazioni importanti per una corretta misurazione della stessa leggi l’articolo “Quale è l’importo della cauzione?

  1. Condanna (eventuale) al pagamento della differenza

Visto che il mancato pagamento del saldo del prezzo comporta una perdita di tempo per il Tribunale e per la procedura esecutiva immobiliare (costretta a pubblicizzare e celebrare nuove vendite) oltre alle “sanzioni” già indicate potresti essere “condannato” dal giudice al pagamento di una multa.

Essa consiste nel pagamento della differenza tra il valore della tua aggiudicazione e quella successiva, se inferiore malgrado l’aumento della cauzione versata.

Nell’articolo “Condanna aggiudicatario al pagamento della differenza” puoi trovare maggiori informazioni su questa sanzione che, in alcuni, può diventare veramente molto grave.

Per capire meglio di cosa si tratta ti invito a leggere il prossimo paragrafo.

L’esempio ti chiarirà di che cosa parliamo quando facciamo riferimento a questa “eventuale” condanna.

Esempio di mancato pagamento prezzo aggiudicazione

Poniamo il caso che Tizio, per un immobile posto all’asta per € 100.000,00 prezzo base e 75.000 offerta minima, avanzi un’ offerta d’acquisto all’asta di € 100.000,00 versando cauzione pari a 10.000 euro

Aggiudicatosi l’immobile, però, non riesce a versare i residui 90.000 euro, oltre spese e imposte, nei successivi 120 giorni.

Il Giudice dichiarerà la decadenza dall’aggiudicazione di Tizio e lo condannerà alla perdita, a titolo di multa, della cauzione versata.

L’immobile torna all’asta allo stesso prezzo asta che si conclude senza offerte.

Dopo due vendite senza successo, l’immobile viene aggiudicato alla terza successiva vendita per € 56.250,00 da Caio.

Or bene, in questo caso opererà la sanzione prevista dal secondo comma dell’art. 587 c.p.c.

In particolare, la somma tra l’importo dell’ offerta di Caio (56.250) e la cauzione “persa” da Tizio (10.000) è inferiore al valore della precedente aggiudicazione di Tizio (100.000).

Il Giudice dell’Esecuzione potrebbe dunque condannare Tizio, precedente aggiudicatario (decaduto), al pagamento della differenza di questi due valori, detratta la cauzione incamerata.

Come fare opposizione in caso di dichiarazione di decadenza illegittima?

Nel caso in cui si ritenesse errato o illegittimo il provvedimento con il quale il giudice dichiara la decadenza dall’aggiudicazione occorrerà opporsi, a mezzo del proprio avvocato, tempestivamente a quel provvedimento entro i 20 giorni successivi dalla sua comunicazione.

È importante far valere in maniere molto rapida ogni vizio prima che, inevitabilmente, la procedura prosegua verso la vendita- ad altri- dell’immobile pignorato.

In caso di mancato pagamento posso chiedere una proroga del termine per il saldo prezzo al Giudice dell’Esecuzione?

Si, puoi chiederlo.

Non è detto che il Giudice lo conceda (anche se ne abbiamo viste di tutti i colori…).

Il termine per il pagamento del saldo è infatti perentorio e non modificabile e pertanto il giudice non potrebbe concedere una proroga per il pagamento del saldo prezzo.

Questo viene giustificato anche dalla necessità che le condizioni della vendita, tra cui il termine per il saldo dell’asta, debbano essere uguali dall’inizio alla fine della procedura per tutti i concorrenti.

Infatti, se a Tizio venisse concesso una proroga per il saldo dell’asta di, mettiamo caso, 2 mesi ulteriori allora tale comportamento sarebbe scorretto per Sempronio che non aveva partecipato all’asta sicuro di non avere le somme disponibili per il tempestivo versamento del saldo prezzo e ritenendo di non poter ottenere una proroga.

Insomma, in tema di mancato saldo dell’asta, non è possibile ipotizzare una proroga.

Quello che invece è ipotizzabile è che venga concessa una sospensione del termine per il pagamento del saldo ma solo nei casi in cui il Giudice ritenga sussistenti una serie di problemi che riguardano la procedura e non certo l’esigenza dell’aggiudicatario.

Così ad esempio nella nostra esperienza è accaduto che il giudice sospendesse ossia congelasse il tempo per il saldo perché nel frattempo stava valutando se revocare o non revocare l’aggiudicazione per problemi sopraggiunti (esempio opposizione di terzi; problemi riscontrati successivamente). In questi casi la sospensione pur se non dettata da esigenze dell’aggiudicatario è finalizzata a proteggerlo: che senso ha far pagare qualcuno ed esporlo, chissà, ad una richiesta di mutuo se poi la sua aggiudicazione sarà revocata?

Ecco al di là di queste rare occasioni io credo che sia veramente complesso che un giudice conceda una sospensione o una proroga del saldo dell’asta perché, come anticipato, ciò significherebbe creare un’indebita discriminazione tra gli offerenti con evidente disparità di trattamento tra gli stessi.

Avv. Daniele Giordano

Per saperne di più sull’avviso di vendita leggi l’articolo “Avviso di vendita cosa è e dove trovarlo

Il mancato pagamento del prezzo di aggiudicazione e la contestuale decadenza dall’aggiudicazione non impedisce all’aggiudicatario sfortunato di riprovarci: parola della Suprema Corte!

Ne parliamo nell’articolo “Cassazione: l’aggiudicatario decaduto può presentare nuove offerte all’asta“.

Se vuoi sapere esattamente cosa fare dopo l’aggiudicazione dell’immobile all’asta leggi l’articolo “Cosa fare dopo l’aggiudicazione all’asta?“.

Certamente, oltre al versamento del saldo prezzo, dovrai chiedere, almeno secondo la maggior parte dei tribunali italiani, a pena di decadenza, l’assistenza del custode nella liberazione dell’immobile occupato.

Se desideri essere contattato telefonicamente per comprendere come poter fare i tuoi primi passi nel mondo delle aste giudiziarie, capire più a fondo il loro funzionamento, o anche comprendere se l’affare che vuoi concludere è un affare che effettivamente potrà produrre i risultati sperati contattaci, ti risponderemo al più presto.

Se ti stai chiedendo se il saldo prezzo possa essere pagato da un terzo leggi “Versamento del saldo prezzo da parte di un terzo, è possibile?

Se ti interessa l’argomento delle aste immobiliari, ti consiglio il nostro super manuale I segreti delle aste immobiliari dove scoprirai tutto, anche quello che non ti aspetti, sulle aste giudiziarie. La guida è composta da oltre 260 pagine in cui ti spiegheremo tutto dalla A alla Zeta sulla partecipazione all’asta, incluso come comportarti in presenza di problemi ed imprevisti.

    Se vuoi essere contattato inserisci i tuoi dati in basso

    Se vuoi restare sempre aggiornato sulle novità di Astafox.com iscriviti alla nostra newsletter!

    Condividi:

    Lascia un commento

    Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

    Grazie ad Astafox il  primo studio legale che si occupa esclusivamente di aste giudiziarie, abbiamo già aiutato oltre 200  persone ad acquistare all’asta senza muovere un dito!

    Con Astafox

    • Ti seguiamo in ogni fase dell’acquisizione;
    • Scoviamo, per te, i principali cavilli burocratici;
    • Risolviamo i problemi nascosti;
    • Presentiamo l’offerta di acquisto e partecipiamo alla successiva gara
    • Liberiamo, rapidamente, l’immobile occupato successivamente all’aggiudicazione 
    man in black crew neck t-shirt

    Evita di finire nel girone infernale degli acquirenti inesperti (o seguiti male)!


    Con Astafox

    • Eviti di inciampare in complesse pratiche burocratiche
    • Eviti di compilare moduli e moduletti trovati su internet senza sapere a quale risultato porteranno;
    • Eviti di dover “pregare” il custode giudiziario per avere ciò che ti spetta di diritto
    • Eviti di doverti imbizzarire in attesa del decreto di trasferimento
    • Eviti di dover “stra-pagare” un’agenzia immobiliare per non fare praticamente nulla
    Stai cercando
    Avvocati con esperienza?
    Siamo specializzati nelle aste giudiziarie

    Cerchi una Guida completa sulle Aste Immobiliari

    “I Segreti delle aste Immobiliari” è una guida semplice, facile e comprensibile per chi vuole acquistare all’asta, evitando brutte sorprese

     * E-book in promozione a € 7,90 invece che € 16,90 fino al 
    15 GIUGNO 2024!!!