Una volta aggiudicato l’immobile all’asta hai generalmente poco tempo per saldare la parte residua del prezzo.

In genere, con la presentazione dell’offerta di acquisto viene versato solo il 10% percento del prezzo offerto, a titolo di cauzione, mentre il restante 90% (oltre imposte) viene corrisposto alla procedura esecutiva nei 90/120 giorni successivi all’aggiudicazione.

Qualora, per qualsiasi ragione, non riuscissi a pagare in tempo oppure non riuscissi a pagare affatto perderai la cauzione versata e potrai essere condannato, dal Giudice dell’Esecuzione, al pagamento di un’ ulteriore cifra.

Vediamo insieme quali sono le:

✔️ conseguenze del mancato pagamento del saldo prezzo di aggiudicazione ossia

cosa succede a chi si aggiudica una casa all’asta e poi non la paga.

Dopodiché vedremo se è possibile chiedere una proroga del termine del saldo prezzo di aggiudicazione.

PS: Se temi di non poter pagare il saldo prezzo oppure già ti trovi in questa situazione scrivici per una prima consulenza compilando il form in basso. Insieme possiamo valutare se ci sono motivi validi per opporsi ad un eventuale dichiarazione di decadenza.

Mancato Pagamento Saldo Prezzo: Cosa Dice la Legge?

Art. 587 c.p.c.

“1.Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto. La disposizione di cui al periodo precedente si applica altresì nei confronti dell’aggiudicatario che non ha versato anche una sola rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine; il giudice dell’esecuzione dispone la perdita a titolo di multa anche delle rate già versate.

Con il decreto adottato a norma del periodo precedente, il giudice ordina altresì all’aggiudicatario che sia stato immesso nel possesso di rilasciare l’immobile al custode; il decreto è attuato dal custode a norma dell’articolo 560, quarto comma.

2.Per il nuovo incanto si procede a norma degli articoli 576 e seguenti. Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza”

L’articolo 587 del nostro Codice di procedura Civile ci spiega cosa succede a chi si aggiudica l’immobile ma non ne paga il prezzo in tempo.

Il termine entro il quale pagare il saldo prezzo viene previsto dall’avviso di vendita e, per questo, ti consiglio di leggere tale avviso prima di formulare un’offerta di acquisto.

Attenzione: nell’offerta di acquisto ti viene sempre chiesto di inserire il termine entro il quale pagherai la restante parte del prezzo. Cerca di non inserire un termine più ridotto di quello concesso dal giudice!!!

Ciò detto vediamo le conseguenze del mancato pagamento del saldo prezzo dell’aggiudicazione

Cosa succede se non pago il saldo prezzo dell’aggiudicazione?

1. Dichiarazione di decadenza dall’aggiudicazione

La prima conseguenza del mancato pagamento del saldo è la dichiarazione di decadenza dall’aggiudicazione.

Il Giudice dichiara decaduto l’aggiudicatario che perderà il diritto a divenire proprietario dell’immobile pignorato.

L’aggiudicatario decaduto, quindi, non può più pagare e non può diventare proprietario del bene.

La dichiarazione di decadenza non impedisce la riproposizione dell’offerta di acquisto ad un successivo incanto.

Pertanto, l’aggiudicatario decaduto potrà presentare una nuova offerta alla successiva asta.

2. La perdita della cauzione a titolo di multa

Ulteriore conseguenza del mancato pagamento del saldo prezzo di aggiudicazione è la perdita della cauzione a titolo di multa.

La cauzione viene “incamerata” dalla procedura esecutiva immobiliare e pertanto non ti sarà restituita.

Purtroppo, a meno che tu non abbia validi motivi, è veramente difficile che la cauzione ti venga restituita se non paghi il saldo prezzo di aggiudicazione.

Per sapere a quanto ammonta, in genere, la cauzione nonché altre informazioni importanti per una corretta misurazione della stessa leggi l’articolo “Quale è l’importo della cauzione?”

3. Condanna (eventuale) al pagamento della differenza

Visto che il mancato pagamento del saldo del prezzo comporta una perdita di tempo per il Tribunale e per la procedura esecutiva immobiliare (costretta a pubblicizzare e celebrare nuove vendite) oltre alle “sanzioni” già indicate potresti essere “condannato” dal giudice al pagamento di una multa.

Essa consiste nel pagamento della differenza tra il valore della tua aggiudicazione e quella successiva, se inferiore malgrado l’aumento della cauzione versata.

Nell’articolo “Condanna aggiudicatario al pagamento della differenza” puoi trovare maggiori informazioni su questa sanzione che, in alcuni, può diventare veramente molto grave.

Per capire meglio di cosa si tratta ti invito a leggere il prossimo paragrafo.

L’esempio ti chiarirà di che cosa parliamo quando facciamo riferimento a questa “eventuale” condanna.

Esempio di mancato pagamento prezzo aggiudicazione

Poniamo il caso che Tizio, per un immobile posto all’asta per € 100.000,00 prezzo base e 75.000 offerta minima, avanzi un’ offerta d’acquisto all’asta di € 100.000,00 versando cauzione pari a 10.000 euro

Aggiudicatosi l’immobile, però, non riesce a versare i residui 90.000 euro, oltre spese e imposte, nei successivi 120 giorni.

Il Giudice dichiarerà la decadenza dall’aggiudicazione di Tizio e lo condannerà alla perdita, a titolo di multa, della cauzione versata.

L’immobile torna all’asta allo stesso prezzo asta che si conclude senza offerte.

Dopo due vendite senza successo, l’immobile viene aggiudicato alla terza successiva vendita per € 56.250,00 da Caio.

Or bene, in questo caso opererà la sanzione prevista dal secondo comma dell’art. 587 c.p.c.

In particolare, la somma tra l’importo dell’ offerta di Caio (56.250) e la cauzione “persa” da Tizio (10.000) è inferiore al valore della precedente aggiudicazione di Tizio (100.000).

Il Giudice dell’Esecuzione potrebbe dunque condannare Tizio, precedente aggiudicatario (decaduto), al pagamento della differenza di questi due valori, detratta la cauzione incamerata.

Come fare opposizione in caso di dichiarazione di decadenza illegittima?

Nel caso in cui si ritenesse errato o illegittimo il provvedimento con il quale il giudice dichiara la decadenza dall’aggiudicazione occorrerà opporsi, a mezzo del proprio avvocato, tempestivamente a quel provvedimento entro i 20 giorni successivi dalla sua comunicazione.

È importante far valere in maniere molto rapida ogni vizio prima che, inevitabilmente, la procedura prosegua verso la vendita- ad altri- dell’immobile pignorato.

In caso di mancato pagamento posso chiedere una proroga del termine per il saldo prezzo al Giudice dell’Esecuzione?

Si, puoi chiedere una proroga del termine del saldo prezzo di aggiudicazione.

Non è detto che il Giudice la conceda (anche se ne abbiamo viste di tutti i colori…).

Il termine per il pagamento del saldo è infatti perentorio e non modificabile e pertanto il giudice non potrebbe concedere una proroga per il pagamento del saldo prezzo.

Questo viene giustificato anche dalla necessità che le condizioni della vendita, tra cui il termine per il saldo dell’asta, debbano essere uguali dall’inizio alla fine della procedura per tutti i concorrenti.

Infatti, se a Tizio venisse concesso una proroga per il saldo dell’asta di, mettiamo caso, 2 mesi ulteriori allora tale comportamento sarebbe scorretto per Sempronio che non aveva partecipato all’asta sicuro di non avere le somme disponibili per il tempestivo versamento del saldo prezzo e ritenendo di non poter ottenere una proroga.

Insomma, in tema di mancato saldo dell’asta, non è possibile ipotizzare una proroga del termine del saldo prezzo di aggiudicazione.

Quello che invece è ipotizzabile è che venga concessa una sospensione del termine per il pagamento del saldo ma solo nei casi in cui il Giudice ritenga sussistenti una serie di problemi che riguardano la procedura e non certo l’esigenza dell’aggiudicatario.

Così ad esempio nella nostra esperienza è accaduto che il giudice sospendesse ossia congelasse il tempo per il saldo perché nel frattempo stava valutando se revocare o non revocare l’aggiudicazione per problemi sopraggiunti (esempio opposizione di terzi; problemi riscontrati successivamente).

In questi casi la sospensione pur se non dettata da esigenze dell’aggiudicatario è finalizzata a proteggerlo: che senso ha far pagare qualcuno ed esporlo, chissà, ad una richiesta di mutuo se poi la sua aggiudicazione sarà revocata?

Ecco al di là di queste rare occasioni io credo che sia veramente complesso che un giudice conceda una sospensione o proroga del termine del saldo prezzo di aggiudicazione perché, come anticipato, ciò significherebbe creare un’indebita discriminazione tra gli offerenti con evidente disparità di trattamento tra gli stessi.

Cosa succede se mi aggiudico un immobile e non pago?

Rispondendo alla domanda “Cosa succede se mi aggiudico un immobile e non pago” possiamo cosi sintetizzare:

A. V’è la perdita della cauzione versata per l’asta

B. Vi può essere il decreto di condanna all’aggiudicatario inadempiente

C. Non è sostanzialmente possibile, salvo rari casi, chiedere la proroga in caso di mancato saldo dell’asta

In merito alla proroga del termine per il saldo prezzo di aggiudicazione è possibile leggere il nostro articolo, in cui affrontiamo la tematica in maniera approfondita anche spiegando in quali casi è possibile effettivamente fare qualcosa.

Capirai che la situazione può mettersi motto male per l’aggiudicatario che non paga dopo l’asta ecco perché il nostro consiglio resta quello di affidarsi ad un avvocato esperto nelle aste immobiliari.

Il mancato pagamento del prezzo di aggiudicazione può addirittura condurre ad una condanna che, come abbiamo visto, può diventare molto salata.

Aggiudicatario asta non paga: quali rimedi?

Abbiamo ampiamente spiegato che una proroga del termine per il saldo di aggiudicazione è quasi sempre “inutile”.

Vediamo adesso invece cosa potrebbe fare un aggiudicatario di un’asta che non paga per cercare di risolvere la questione.

Partiamo subito con il dire che una vendita può essere revocata per diversi motivi che non hanno nulla a che fare con l’aggiudicatario.

Ad esempio, ci potrebbero essere stati dei problemi con la pubblicità dell’incanto oppure con la vendita dell’immobile.

Facciamo un esempio.

La vendita non è mai stata pubblicata sul Portale delle Vendite Pubbliche.

E’ una cosa piuttosto rara in quanto è la legge, o meglio l’articolo 490 c.p.c., a disporre che per tutti gli immobili che eccedano i 25.000 euro è disposta la pubblicità su tale sito.

Ma in questo caso, io ritengo che il Giudice, se avvisato, anche dopo il mancato pagamento, non potrebbe fare null’altro che annullare la vendita, in quanto la vendita da cui è originata l’aggiudicazione (non pagata) è illegittima.

Spero di averti fatto capire con questo esempio che in alcune rare circostanze è possibile “rimediare” al mancato pagamento del prezzo di aggiudicazione.

Ovviamente è necessario esaminare la documentazione e comprendere se effettivamente vi siano gli estremi per procedere ma, in sostanza, non escludo che in tali circostanze il Giudice possa annullare la vendita, disponendo la restituzione della cauzione.

Avv. Daniele Giordano

Il mancato pagamento del prezzo di aggiudicazione e la contestuale decadenza dall’aggiudicazione non impedisce all’aggiudicatario sfortunato di riprovarci: parola della Suprema Corte!

Ne parliamo nell’articolo “Cassazione: l’aggiudicatario decaduto può presentare nuove offerte all’asta“.

Se vuoi sapere esattamente cosa fare dopo l’aggiudicazione dell’immobile all’asta leggi l’articolo “Cosa fare dopo l’aggiudicazione all’asta?“.

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