Ti è capitato di leggere nella perizia che sull’immobile vi è un diritto di abitazione del coniuge superstite?
Il Custode o il delegato ti hanno informato che esiste un diritto del genere sull’immobile che vuoi acquistare?
Il rapporto tra diritto di abitazione e acquisto all’asta è sempre stato un rapporto complesso.
Abbiamo già discusso, in altri articoli, delle difficoltà che si pongono quando l’acquisto all’asta si “scontra” con diritti di terzi confliggenti e contrastanti.
Così, ad esempio, quando il terzo è l’autorità penale nel caso di confisca dell’immobile pignorato (per saperne di più leggi “Acquisto all’asta e confisca penale“), così quando il terzo è l’inquilino con contratto di locazione (per saperne di più leggi “Acquisto all’asta e locazione: opponibilità e proroga“), così quando terzo è il coniuge che ha trascritto l’assegnazione della casa coniugale (a tal proposito leggi “Acquisto all’asta e assegnazione casa coniugale“).
Oggi ci confrontiamo, invece, con un “particolarissimo” diritto.
Il diritto di abitare l’immobile che la legge riconosce in automatico al coniuge quando l’altro coniuge muore il cosiddetto “diritto di abitazione del coniuge superstite”.
Proveremo a comprendere in che misura tale diritto possa compromettere l’acquisto all’asta.
Più nel dettaglio, proveremo a capire quando questo diritto possa effettivamente impedire all’aggiudicatario di vivere nell’immobile acquistato all’asta.
Per avere maggiori informazioni ti consiglio l’articolo ” a chi rivolgersi per comprare una casa all’asta?” e l’approfondimento “3 motivi per NON comprare all’asta tramite agenzia“
Diritto di abitazione coniuge superstite: Cosa dice la legge?
L’art. 540 del Codice Civile al secondo comma dispone “Al coniuge, anche quando concorra con altri chiamati, sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni. Tali diritti gravano sulla porzione disponibile e, qualora questa non sia sufficiente, per il rimanente sulla quota di riserva del coniuge ed eventualmente sulla quota riservata ai figli.”
La norma riserva un vantaggio al coniuge rimasto in vita: quello di continuare a vivere l’immobile completo dei mobili che lo arredano fino alla sua morte.
E’ inoltre condiviso parere che il coniuge superstite possa mantenere tale diritto pur rinunciando all’eredità dell’altro.
Per fare un esempio se un marito dovesse morire pieno di debiti, la moglie potrebbe decidere di rinunciare all’eredità (i debiti del marito) e comunque le verrebbe riconosciuto automaticamente il diritto di abitare l’immobile adibito a residenza familiare.
Il diritto di abitazione del coniuge superstite è un particolarissimo diritto reale di godimento su bene altrui da non confondere con l’usufrutto che è cosa diversa.
Diritto di abitazione coniuge superstite: Cosa succede in caso di acquisto all’asta?
Abbiamo chiarito, in poche righe, di cosa parliamo quando parliamo del diritto del coniuge superstite.
Vediamo ora cosa succede in caso di acquisto all’asta.
Si anticipa che il tema è tutt’altro che pacifico. La giurisprudenza è infatti frammentaria e non vi è la possibilità, pertanto, di fornire risposte univoche ma unicamente di raccogliere quello che, fino ad oggi, è stato detto in tema.
Sarà più semplice, per comprendere il proseguo, procedere per esempi.
Marco e Beatrice sono sposati. Marco muore e Beatrice “acquista” il diritto di abitazione del coniuge superstite. Con la morte di Marco, il figlio Giovanni eredita l’immobile del padre e della madre. L’immobile viene pignorato per debiti di Giovanni, figlio di Marco e Beatrice. L’immobile viene messo all’asta e viene venduto a Carlo.
Chi potrà abitare l’immobile? Carlo che lo ha comprato all’asta? o Beatrice in virtù del diritto di abitazione automaticamente concessole dalla legge?
In linea generale il conflitto tra Carlo e Beatrice andrebbe risolto sulla base dell’anteriorità delle trascrizioni. Se il pignoramento è trascritto prima della trascrizione del legato recante il diritto di abitazione in favore di Beatrice, Carlo dovrebbe poter vivere l’immobile. Al contrario, Beatrice avrebbe la prevalenza.
E questo teoricamente dovrebbe essere il “metodo” per risolvere il conflitto tra Carlo e Beatrice. Se la trascrizione del diritto di abitazione è anteriore allora prevarrà questa, al contrario, se anteriore è la trascrizione del pignoramento o l’iscrizione ipotecaria prevarrà Carlo.
Il criterio dell’anteriorità della trascrizione è stato ad esempio seguito dalla sentenza emessa dal Tribunale di Monza il 27 dicembre 2011 secondo cui ” I diritti di abitazione e di uso, in quanto diritti reali, devono essere soggetti a trascrizione. Se non viene trascritto, il diritto di abitazione non è opponibile ai terzi, che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione dell’atto da cui il diritto di abitazione discende”.
Parzialmente diversa sono le soluzioni che la Suprema Corte ha adottato fino ad oggi per dirimere questo “contrasto”.
Con una pronuncia del 2012 la Corte ha “addirittura” escluso la necessità della trascrizione del diritto di abitazione ai fini della sua opponibilità ai terzi (e quindi anche all’aggiudicatario). In quel caso fu detto che il coniuge superstite ha diritto a continuare a vivere l’immobile in quanto il suo acquisto del diritto di abitazione, che avviene in automatico grazie alla legge, non abbisogna di essere trascritto. L’aggiudicatario potrà unicamente “accontentarsi” della proprietà dell’immobile.
“Il diritto di abitazione, riservato dall’art. 540, secondo comma, cod. civ. al coniuge superstite sulla casa adibita a residenza familiare, si configura come un legato ex lege, che viene acquisito immediatamente da detto coniuge, secondo la regola di cui all’art. 649, secondo comma, cod. civ., al momento dell’apertura della successione. Ne consegue che non può porsi un conflitto, da risolvere in base alle norme sugli effetti della trascrizione, tra il diritto di abitazione, che il coniuge legatario acquista direttamente dall’ereditando, ed i diritti spettanti agli aventi causa dall’erede *i creditori. (Nella specie, in applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva escluso la necessità della trascrizione del diritto di abitazione ex art. 540 cod. civ. ai fini della sua opponibilità al ricorrente, aggiudicatario in sede di asta fallimentare di una quota di comproprietà dell’immobile appartenente ad un coerede).” (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 6625 del 30/04/2012).
In altra importante pronuncia del 2003 la Corte (Sez. 3 sentenza n. 10014 del 24 giugno 2003) affermò, invece, che il conflitto andava risolto con un metodo diverso ai sensi dell’art. 534 c.c. “Rispetto ad un immobile, destinato ad abitazione familiare e su cui il coniuge del defunto abbia acquistato il diritto di abitazione sulla base dell’art. 540, secondo comma, cod. civ., l’ipoteca iscritta dal creditore sulla piena proprietà dello stesso bene, in forza del diritto concessogli dall’erede, è opponibile al legatario alle condizioni stabilite dall’art. 534, commi secondo e terzo, cod. civ.. Non è invece utilizzabile come regola di risoluzione del conflitto quella dell’anteriorità della trascrizione dell’acquisto dell’erede rispetto alla trascrizione dell’acquisto del legatario, perché la norma sugli effetti della trascrizione, dettata dall’art. 2644 cod. civ., non riguarda il rapporto del legatario con l’erede e con gli aventi causa da questo: infatti , il legatario acquista il diritto di abitazione direttamente dall’ereditando, e perciò non si verifica ne’ in rapporto all’acquisto dell’erede dall’ereditando ne’ in rapporto all’acquisto del creditore ipotecario dall’erede la situazione del duplice acquisto, dal medesimo autore, di diritti tra loro confliggenti “
A dire di questa pronuncia, la questione potrebbe essere risolta secondo l’ordo temporalis dell’anteriorità delle trascrizioni sempre che vi sia stata la buona fede della Banca nell’iscrizione ipotecaria. Se la Banca sapeva, quando ha iscritto ipoteca sull’intera proprietà dell’immobile, che lo stesso era gravato dal diritto di abitazione in favore di Beatrice (coniuge superstite), allora tale diritto è opponibile alla banca creditrice, incluso all’aggiudicatario.
Conclusioni
La questione del diritto di abitazione del coniuge superstite in rapporto all’acquisto all’asta è tutt’altro che chiusa.
Ad oggi, come ti anticipavo, è veramente difficile orientarsi nel frammentario panorama giurisprudenziale.
Certo è che, qualora dovessi leggere in una perizia la presenza di tale “particolarissimo diritto”, ti invito a procedere con la massima cautela.
Chiedere il parere di un professionista in questi casi è d’obbligo per evitare brutte sorprese. Malgrado quello che possano consigliarti il professionista delegato, il custode o l’agente immobiliare. La prudenza non è mai troppa!
Avv. Daniele Giordano
Se vuoi approfondire il caso dell’acquisto all’asta in caso di regime patrimoniale della separazione dei beni leggi “Separazione dei beni e acquisto all’asta“, per la comunione dei beni leggi “Comunione dei beni e acquisto all’asta“.
I minorenni possono comprare all’asta? Si, ma serve l’autorizzazione del Giudice tutelare ne parliamo nell’articolo “Acquisto all’asta del minorenne: come funziona?“.
Affine alla comunione, benché diversa, coniugale è la comunione ereditaria. Se vuoi saperne di più sul pignoramento della quota indivisa leggi “Vendita all’asta della quota di un immobile” dove approfondiamo cosa succede quando ad essere pignorata è la sola quota di uno dei comproprietari.
La perizia estimativa è corredata da numerosi allegati (ispezioni, rendiconti, visure, risposte del comune circa lo stato urbanistico etc..etc..) di cui riteniamo indispensabile la lettura. Alcune volte questi allegati non sono scaricabili come la perizia. Noi riteniamo che l’offerente possa, a buon diritto, chiederne copia. Ne parliamo nell’articolo “L’offerente ha diritto a chiedere gli allegati della perizia?“
In tema di diritto di famiglia e pignoramento immobiliare è interessante comprendere cosa accada quando, a finire all’asta, sia l’immobile che sia stato assegnato quale casa coniugale. Ne parliamo nell’articolo “assegnazione casa coniugale e acquisto all’asta: cosa fare?!”
Se invece sei interessato ad approfondire la particolare tutela che la legge riconosce all’aggiudicatario in caso di vizi e invalidità della procedura esecutiva immobiliare potresti leggere “La tutela dell’aggiudicatario in caso di vizi del pignoramento” dove approfondiamo gli articoli 2929 c.c. e 187 bis disp. att. c.p.c. e, più nel dettaglio, cosa succede a chi si aggiudica un immobile all’asta, frutto di una procedura esecutiva viziata.
Vuoi saperne di più sull’offerta di acquisto dell’immobile all’asta?
Leggi gli articoli “Offerta viziata: come opporsi?” o anche “Come fare un’ offerta per una società” ed anche “Offerta d’acquisto nulla: quando, come e perché?“
Alcune volte le aste giudiziarie sono associate a fenomeni criminali, noi crediamo sia solo un brutto vecchio pregiudizio ma per saperne di più puoi leggere “Aste immobiliari e criminalità organizzata: luogo comune?”.
Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria” .Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Se hai intenzione di comprendere come funziona il mutuo per l’acquisto all’asta potrebbe interessarti “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta”. Come acquistare all’asta online? E’ semplice ne parliamo qui. Vuoi scoprire se l’immobile che vuoi acquistare è abitato? Scopri di più qui.
Se, invece, desideri essere contattato telefonicamente per comprendere come poter fare i tuoi primi passi nel mondo delle aste giudiziarie, capire più a fondo il loro funzionamento, o anche comprendere se l’affare che vuoi concludere è un affare che effettivamente potrà produrre i risultati sperati contattaci, ti risponderemo al più presto.
