Alcune volte può essere utile aggiudicarsi o far aggiudicare ad una persona giuridica (associazione, società di capitali, società di persone) un immobile all’asta.
Può essere utile per mille ragioni e, talvolta, sconveniente per mille altre.
Ad esempio, nel caso in cui sia tua intenzione quella di esercitare un’attività di impresa sarebbe utile che tu ti aggiudicassi l’immobile come società piuttosto che a titolo personale.
Parimenti tale investimento societario potrebbe essere utile nel caso in cui tu voglia occuparti di trading immobiliare o, semplicemente, qualora tu voglia evitare seccature personali.
Al contrario, qualora sia tua intenzione acquistare un immobile per abitarci risulterebbe sicuramente più semplice acquistarlo a titolo personale, presentando un offerta per persona fisica.
Al di là di ogni valutazione, in questo articolo ci focalizzeremo su come presentare un’ offerta d’acquisto all’asta per una persona giuridica.
Cercheremo di evidenziare i documenti da allegare e gli sbagli – possibilmente – da evitare.
Offerta società asta: Cosa mi serve per presentare un’offerta ?
Partiamo dal presupposto che, quello che sto dicendo, lo troverai scritto sull’avviso di vendita e sull’ordinanza di vendita.
Anzi, nei documenti elencati potranno essere riportate maggiori informazioni che ti invito sempre a leggere per precauzione.
Ciò premesso per presentare un’ offerta all’asta per una società ti occorre nella maggioranza dei casi:
- Una visura camerale della società offerente (o, sarebbe più opportuno, il certificato camerale rilasciato dalla Camera di Commercio)
- Certificato dell’attribuzione dei poteri all’amministratore rilasciato dalla Camera di Commercio;
- Verbale di assemblea dei soci dalla quale si evinca l’autorizzazione all’acquisto;
- Firma e timbro o firma digitale della società offerente;
- Firma digitale del legale rappresentante se la vendita è telematica;
- Carta d’identità e codice fiscale del legale rappresentante;
- Marche da bollo (2 da 16 euro per il certificato e 1 per l’offerta d’acquisto).
Una volta in possesso di questi documenti dovrai:
- Compilare l’offerta di acquisto e firmarla (puoi trovare un fac-simile qui di offerta in busta chiusa) (per le offerte telematiche dovrai seguire i passaggi della piattaforma);
- Allegare assegno circolare, o bonifico bancario in caso di vendita telematica, a titolo di cauzione;
- Allegare Certificato di attribuzione dei poteri con marche (x2)
- Allegare Verbale di assemblea dei soci;
- Allegare Carta d’identità e Codice Fiscale del legale rappresentate;
- Allegare Certificato Camerale piuttosto che una visura camerale semplice;
Infatti, il solo certificato, rilasciato su carta intestata, filigranata e bollata della Camera di Commercio solo se la società richiedente è in regola con il pagamento dei diritti annuali (comma 35 art. 24 L. 449/97 come modificato dall’art. 17 L. 133/99) ha valore legale di certificazione mentre la visura non ne ha!
Al di là di questi consigli riepilogativi, ti consiglio SEMPRE di leggere attentamente l’avviso di vendita e l’ordinanza di vendita che potrebbero chiedere documenti, anche diversi, da quelli che ti ho elencato.
Il mio consiglio, che ti invito a seguire, è questo:
Non essere superficiale sui documenti richiesti.
Almeno in 5 occasioni mi è capitato di vedere offerte di acquisto per società ritenute invalide perché, ad esempio:
era richiesto il certificato camerale ed era stata allegata la semplice visura camerale (che, a differenza del certificato, non ha valore legale);
era richiesta la visura camerale aggiornata (estratta non più di 3 mesi prima) e ne veniva allegata una di 4 anni prima;
era richiesta prova della delibera assembleare di conferimento dei poteri per l’offerta di acquisto e questa mancava;
Insomma, cose “apparentemente” da poco.
Ma fatto sta che queste cose “da poco” hanno fatto sì che un offerente non potesse partecipare ad un’ asta.
L’unico modo per non sbagliare è leggere con attenzione sull’ordinanza di vendita e sull’avviso di vendita i documenti richiesti.
Paradossalmente tra una procedura e l’altra potrebbero essere richiesti documenti totalmente differenti!
Il problema non è il professionista delegato alla vendita che ha tutto l’interesse a che il maggior numero di offerte vengano ritenute valide.
Il vero problema è l’eccezione che potrebbero muoverti gli altri offerenti o il medesimo debitore esecutato.
Non è del resto raro che una aggiudicazione venga revocata in conseguenza di un’offerta ritenuta invalida successivamente all’eccezione sollevata del debitore o di un terzo.
Cautela è dunque la parola d’ordine.
Partecipazione asta società: cosa sapere?
Oltre a quanto già affermato in merito alla partecipazione all’asta di una società devi sapere che:
- La società non può servirsi del bonus prima casa per l’acquisto all’asta.
Destinato ovviamente alle sole persone fisiche.
Questo però non esclude che la società possa calcolare l’imponibile sul sistema del prezzo valore, che funziona anche per le aste, e prevede un abbattimento delle tasse da pagare per l’acquisto.
In merito alla partecipazione all’asta di una società devi inoltre sapere che:
- In caso di mancato pagamento del saldo prezzo sarà la società che potrà essere condannata, ex art. 587 c.p.c., alla perdita della cauzione ed all’eventuale condanna alla differenza del prezzo della successiva asta.
E’ dunque fondamentale prestare molta attenzione soprattutto in caso di partecipazione all’asta da parte della società che, secondo chi scrive, dovrebbe essere sempre prudenzialmente curata da un avvocato esperto in aste giudiziarie.
Avv. Daniele Giordano
Per saperne di più sull’avviso di vendita leggi l’articolo “Avviso di vendita cosa è e dove trovarlo”
Per saperne di più sulla visura camerale, su come la si fa si legga l’articolo “Visura camerale per asta immobiliare: come si fa“
Una volta presentata l’offerta essa non è più ritirabile salvo rare eccezioni, ne parliamo in questo articolo.
Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”.
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Se vuoi sapere se i cittadini stranieri, comunitari ed extra comunitari, possono partecipare alle aste immobiliari puoi leggere l’articolo “Cittadini stranieri e aste giudiziarie: come funziona?” in cui spieghiamo per quali cittadini non occorre alcuna verifica particolare (ad esempio quelli comunitari) e per quali invece la situazione esige qualche verifica in più.
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Puoi leggere le loro recensioni e l’intervista all’avvocato Daniele Giordano del giornale “Il Roma” nella pagina Dicono di noi.
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