Nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare potrebbe capitare che un terzo offerente venga escluso ingiustamente dall’esperimento di vendita.
Più nel dettaglio, potrebbe capitare che un’ offerta venga rifiutata o ritenuta invalida dal professionista delegato.

Ciò potrebbe capitare perché:

• La cauzione non è stata versata, o non è stata versata in parte “cd. cauzione insufficiente” , o è stata versata in modalità impropria o non è stata accreditata al momento dell’apertura delle buste;
• L’offerta non è sottoscritta o non è firmata digitalmente;
• Vi è incertezza sul lotto, sulla procedura esecutiva immobiliare e sull’oggetto dell’offerta;
• L’offerta viene ritenuta riconducibile ai debitori esecutati;
• L’offerta è inferiore all’offerta minima;
• L’offerta è priva della documentazione richiesta dall’avviso di vendita o dall’ordinanza di vendita a pena di inefficacia;
• L’offerta viene depositata successivamente al termine di presentazione delle offerte.
• Altre ipotesi previste dalla legge.

(Se vuoi saperne di più sulle offerte nulle, invalide o prive d’effetto puoi leggere questo articolo cliccando qui)

Il rifiuto di un’offerta d’acquisto può, in alcuni casi, trasformarsi in un vero e proprio disastro per l’offerente.

Si pensi, ad esempio, ad una persona che ha particolarmente a cuore l’acquisto dell’immobile all’asta essendo confinante con l’appartamento pignorato.

Oppure ad una persona che, per i più disparati motivi, ha un fortissimo interesse per l’immobile in vendita.

In questi casi, qualora il professionista delegato reputasse invalida l’offerta d’acquisto, il bene potrebbe essere

1. Aggiudicato ad altro concorrente;
2. Posto nuovamente in vendita.

In questi casi ci si chiede come possa, il terzo offerente escluso, far valere i suoi diritti.

Come impugnare l’illegittima esclusione dall’asta giudiziaria?

La risposta risiede nell’art. 617 c.p.c. secondo il quale

“Le opposizioni relative alla regolarità formale del titolo esecutivo e del precetto si propongono, prima che sia iniziata l’esecuzione, davanti al giudice indicato nell’articolo 480 terzo comma, con atto di citazione da notificarsi nel termine perentorio di venti giorni (¹) dalla notificazione del titolo esecutivo o del precetto.
Le opposizioni di cui al comma precedente che sia stato impossibile proporre prima dell’inizio dell’esecuzione e quelle relative alla notificazione del titolo esecutivo e del precetto e ai singoli atti di esecuzione si propongono con ricorso al giudice dell’esecuzione nel termine perentorio di venti giorni (¹) dal primo atto di esecuzione, se riguardano il titolo esecutivo o il precetto, oppure dal giorno in cui i singoli atti furono compiuti”.

Opposizione agli atti esecutivi per l’offerta ritenuta invalida

Secondo consolidata giurisprudenza il terzo offerente escluso può esperire l’opposizione agli atti esecutivi ex art 617 c.p.c. entro 20 giorni da quando ha conoscenza del provvedimento del giudice per far valere le ragioni per le quali ritiene l’offerta valida.
Con l’opposizione ex art 617 c.p.c. l’offerente può evidenziare al giudici i motivi per cui ritiene valida l’offerta.

Così ad esempio ritenuta non congrua la cauzione, tramite il 617 c.p.c. il terzo può dimostrare coma la cauzione versata sia in linea con quanto richiesto dall’avviso di vendita.

Oppure ritenuta tardiva la presentazione dell’offerta tramite l’opposizione ex art. 617 c.p.c. il terzo potrebbe dimostrare che l’avviso di vendita recava un orario incerto.

Insomma, con la presentazione dell’opposizione il terzo chiede al giudice di provvedere e ritenere valida l’offerta per le ragioni che ritiene più opportune.

In senso stretto, l’opposizione ex art. 617 c.p.c. rappresenta il rimedio, generico e generale, riconosciuto a favore del terzo offerente non aggiudicatario per opporsi al provvedimento del giudice che neghi validità ad un offerta di acquisto all’asta.

Sul tema si consulti Cassazione Civile ord.18.11.2014, n. 24550 secondo cui “il terzo offerente non aggiudicatario è legittimato a proporre opposizione agli atti esecutivi avverso i provvedimenti del giudice dell’esecuzione in quanto interessato al regolare svolgimento del processo esecutivo, sì da non restare pregiudicato da atti che assume non conformi alla legge ” o anche Cass. 13.3.2009, n. 6186 secondo la quale nell’ipotesi di esecuzione per espropriazione immobiliare con modalità di vendita senza incanto, qualora uno dei partecipanti alla gara, nel formulare la sua offerta, abbia depositato la cauzione in una misura inferiore a quella prescritta dall’art. 571, secondo comma, c.p.c., gli altri partecipanti, al fine di far constatare al giudice dell’esecuzione tale condizione d’inefficacia, sollecitando l’esercizio dei suoi poteri officiosi “sono tenuti, in mancanza, nell’eventualità in cui lo stesso giudice provveda ad emettere l’ordinanza di aggiudicazione del bene in favore dell’offerente che abbia depositato la cauzione in modo incongruo, a proporre opposizione agli atti esecutivi avverso siffatta ordinanza (alla quale si trasmettono i vizi delle operazioni inerenti l’espletata vendita senza incanto), nel termine prescritto dall’art. 617 cod. proc. civ., decorrente dalla conoscenza legale del provvedimento medesimo (ossia dal giorno della stessa udienza in cui l’ordinanza sia stata adottata, per le parti che vi abbiano partecipato o che siano state messe in condizione di parteciparvi, ossia dalla sua comunicazione da parte della cancelleria, nell’ipotesi di emissione fuori udienza)“.

Si precisa che l’opposizione di cui si discute può essere presentata solo avverso il provvedimento del giudice dell’esecuzione che eventualmente dichiari invalida l’offerta.

Al contrario, avverso la dichiarazione che provenga dal delegato è esperibile il reclamo ex art. 591 ter c.p.c.

Per una più completa disamina, nonché per leggere di un recente caso di studio, leggi “Cauzione a mezzo vaglia postale: esclusione illegittima“.

Cosa succede dopo l’opposizione?

Successivamente all’opposizione il giudice fisserà una udienza per discutere nel contraddittorio tra le parti di quanto osservato dall’offerente ingiustamente escluso per l’offerta invalida.
A quell’udienza si ritiene il terzo che sia litisconsorte necessario avendo un interesse pieno e legittimo a che si discuta in sua presenza.

Detto semplicemente, si ritiene che l’offerente che si sia visto, ingiustamente, annullare l’offerta di acquisto debba essere, per lo meno, ascoltato in udienza davanti alle altre parti della procedura esecutiva immobiliare.

Terminata l’udienza o nei giorni successivi il giudice adotterà un provvedimento che potrà essere di accoglimento o di rigetto.

In caso di accoglimento l’offerta potrà essere ritenuta valida e quindi il terzo verrà dichiarato aggiudicatario provvisorio oppure, nel caso in cui all’asta fossero state presentate pi offerte, gli verrà concessa la partecipazione ad un nuova gara tra gli offerenti.

In caso di rigetto, invece, il terzo ingiustamente escluso potrà opporsi al provvedimento del Giudice dell’Esecuzione tramite il reclamo al collegio ex art. 669 terdecies c.p.c. nonché introdurre il giudizio di merito successivo all’ opposizione nei termini dell’ordinanza di rigetto.

Avv. Daniele Giordano

Per approfondire i principali rimedi per contestare un’asta giudiziaria che sia stata irregolare o viziata leggi l’articolo “Opposizione all’asta giudiziaria: come si fa”

Per approfondire la questione relativa all’offerta ritenuta invalida e scartata, automaticamente, dal server di ricezione delle offerte telematiche si legga “Illegittima l’esclusione anticipata ad opera del server nelle vendite telematiche“

Una volta presentata l’offerta essa non è più ritirabile salvo rare eccezioni, ne parliamo in questo articolo.

Per saperne di più sull’avviso di vendita leggi l’articolo “Avviso di vendita cosa è e dove trovarlo”

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria” 

Se vuoi sapere se i cittadini stranieri, comunitari ed extra comunitari, possono partecipare alle aste immobiliari puoi leggere l’articolo “Cittadini stranieri e aste giudiziarie: come funziona?” in cui spieghiamo per quali cittadini non occorre alcuna verifica particolare (ad esempio quelli comunitari) e per quali invece la situazione esige qualche verifica in più.

Sei sposato in comunione legale dei beni e vuoi sapere come acquistare all’asta escludendo il tuo coniuge? Leggi qui.

Cosa succede se all’asta si presente un solo offerente? Scopriamolo insieme leggendo l’articolo “Unica offerta all’asta: cosa succede?“.

Se invece vuoi approfondire il caso dell’esclusione automatica dalla vendita “telematica” del partecipante all’asta puoi leggere “Illegittima l’esclusione automatica alle vendite telematiche” o anche l’articolo sulla “mancata ammissione alla gara tra gli offerenti”.

Il consiglio è sempre quello: farsi assistere da qualcuno che possa verificare, per te, la giusta procedura da seguire.

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