Cittadini stranieri e aste giudiziarie: come funziona?

cittadini stranieri e aste giudiziarie
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Gli stranieri possono partecipare alle aste immobiliari?

I cittadini dell’unione europea possono acquistare all’asta in italia?

Queste sono solo alcune delle domande che ci vengono spesso poste.

In questo articolo proveremo a comprendere come funziona l’acquisto all’asta per lo straniero ed in particolare per i cittadini comunitari ed extra comunitari.

Quali cittadini stranieri possono partecipare alle aste immobiliari?

L’articolo 16 delle preleggi dispone «lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali. Questa disposizione vale anche per le persone giuridiche straniere»

In buona sostanza la legge permette al cittadino straniero di godere dei diritti civili (in cui sono inclusi i diritti patrimoniali e quindi il diritto di acquistare e vendere) a condizione che il suo stato permetta ad un cittadino italiano di godere dei diritti civili.

Ecco cosa si intende per condizione di reciprocità.

Se ad esempio lo Stato Cinese permettere ai cittadini italiani di godere dei diritti civili, allora anche lo Stato Italiano farà lo stesso con i cittadini cinesi in Italia.

Fatta questa premessa e chiarito che la reciprocità è la condizione per lo straniero per godere dei diritti civili (e dunque anche per acquistare immobili in Italia) va osservato che secondo il Ministero degli affari esteri italiano, questa verifica, per capire se uno puo acquistare e vendere in italia, non va condotta per alcune persone.

Per quali cittadini non occorre la verifica della condizione di reciprocità?

Risultano dispensati dalla verifica della condizione di reciprocità: i cittadini (persone fisiche o giuridiche) degli Stati membri dell’U.E. nonché i cittadini dei Paesi SEE (Islanda, Liechtenstein e Norvegia); i cittadini extra-U.E. che soggiornino in territorio italiano e siano titolari della carta di soggiorno o di un regolare permesso di soggiorno rilasciato per motivi di lavoro subordinato, di lavoro autonomo, per l’esercizio di un’impresa individuale, per motivi di famiglia, per motivi umanitari e per motivi di studio; gli apolidi residenti in Italia da almeno 3 anni; i rifugiati residenti da almeno 3 anni“.

I cittadini di questo gruppo pertanto possono acquistare senza dimostrare che nel loro paese gli italiani possono fare lo stesso (verifica della reciprocità).

Al contrario, al di fuori di questo gruppo, è necessario che il Notaio (in caso di libera vendita) o il professionista delegato (in caso di acquisto all’asta) procedano alla verifica della reciprocità tra il paese dell’acquirente ed il nostro o alla verifica della presenza di accordi internazionali bilaterali in tal senso.

Nel caso in cui si procedesse alla vendita malgrado il mancato rispetto della condizione di reciprocità, l’acquisto, secondo parte della dottrina, sarebbe nullo e privo di effetto.

Riportiamo ad esempio la dicitura indicata in alcune ordinanze di vendita:

se l’offerente è persona fisica cittadino italiano o straniero cittadino comunitario / cittadino dei paesi membri del SSE (Spazio Economico Europeo) / apolide / rifugiato polito residente da più di tre anni in Italia: fotocopia fronte retro della carta di identità valida e/o del passaporto e/o del permesso di soggiorno;

se l’offerente è persona fisica straniero regolarmente soggiornante, familiare (in regola con il soggiorno) di uno straniero regolarmente soggiornante o apolide, in Italia da meno di tre anni: la fotocopia fronte retro del permesso di soggiorno e/o della carta di soggiorno per soggiornanti di lungo periodo

se l’offerente è persona fisica straniero non regolarmente soggiornante in Italia: documentazione attestante la condizione di reciprocità tra l’Italia e il suo Stato di appartenenza o l’indicazione del Trattato Internazionale che lo consente

Come si verifica l’esistenza della condizione di reciprocità?

Per verificare che ci sia reciprocità tra il nostro paese ed un paese terzo occorre fare riferimento al Mistero degli Affari Esteri.

Infatti ai sensi dell’articolo n. 1 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 334 del 18 ottobre 2004:

1. Ai fini dell’accertamento della condizione di reciprocità, nei casi previsti dal testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero, di seguito denominato: “testo unico”, il Ministero degli affari esteri, a richiesta, comunica ai notai ed ai responsabili dei procedimenti amministrativi che ammettono gli stranieri al godimento dei diritti in materia civile i dati relativi alle verifiche del godimento dei diritti in questione da parte dei cittadini italiani nei Paesi d’origine dei suddetti stranieri.

2. L’accertamento di cui al comma 1, non è richiesto per i cittadini stranieri titolari della carta di soggiorno di cui all’articolo 9 del testo unico, nonchè per i cittadini stranieri titolari di un permesso di soggiorno per motivi di lavoro subordinato o di lavoro autonomo, per l’esercizio di un’impresa individuale, per motivi di famiglia, per motivi umanitari e per motivi di studio, e per i relativi familiari in regola con il soggiorno.”.

In buona sostanza il Notaio o il responsabile del procedimento amministrativo dovranno interpellare il Ministero per farsi dire se quel dato paese, il paese d’origine dell’acquirente straniero, consente al cittadino italiano di acquistare al pubblico incanto immobili in quanto è il solo Ministero a poter procedere ad una verifica del trattamento di fatto riservato al cittadino italiano nell’ordinamento di appartenenza dello straniero.

Quali cittadini stranieri possono partecipare alle aste immobiliari?

Pertanto tirando le fila del nostro discorso possiamo dire che possono partecipare alle aste giudiziarie per l’acquisto di beni immobili senza che sia necessaria alcuna verifica:

  • Cittadini che provengono dall’UE (AUSTRIA, BELGIO, BULGARIA, CIPRO, CROAZIA, DANIMARCA, ESTONIA, FINLANDIA, FRANCIA, GERMANIA, GRECIA, IRLANDA, LETTONIA, LITUANIA, LUSSEMBURGO, MALTA, PAESI BASSI, POLONIA, PORTOGALLO,  REPUBBLICA CECA, SLOVACCHIA, ROMANIA, SLOVENIA, SPAGNA, SVEZIA, UNGHERIA); 
  • Cittadini che provengono dai paesi facenti parte dello Spazio Economico Europeo (ISLANDA, LIECHTENSTEIN, NORVEGIA); 
  • Le persone che non possiedono la cittadinanza di nessuno Stato (cd.”apolidi”); 
  • Le persone con status di “rifugiati politici” residenti in Italia da almeno 3 anni
  • Gli stranieri con regolare permesso di soggiorno
  • Soggetti familiari di uno straniero in possesso di regolare permesso di soggiorno oppure apolide residente in Italia da meno di 3 anni.

I soggetti legittimati dalla legge italiana possono prendere parte alla vendita forzata prescindendo dalla verifica sull’esistenza della condizione di reciprocità (come abbiamo visto nel precedente paragrafo), quando: 

  • Sono in possesso di un permesso di soggiorno per motivi di lavoro subordinato o autonomo oppure perché titolari di un’impresa individuale, per motivi familiari , umanitari o di studio; 
  • Sono in possesso di una CE (carta di soggiorno) che li qualifica come “soggiornanti di lungo periodo”. 

Ricordiamo che i soggetti stranieri che non sono in possesso di un valido permesso di soggiorno, possono acquistare un immobile soltanto in due specifiche ipotesi: 

  • Quando lo consente un trattato internazionale; 
  • Quando rispetto alla materia in questione esiste una condizione di reciprocità tra l’Italia e lo Stato di appartenenza ovvero se la legislazione di quest’ultimo consente ad un cittadino italiano di comprare una casa all’asta nel suddetto Stato. 

Ex. Tizio, cittadino cinese non regolarmente soggiornante in Italia è interessato ad acquistare un immobile all’asta. Ciò gli sarà consentito soltanto in virtù della presenza di un accordo internazionale o di una norma cinese che consenta ad un Italiano di acquistare un immobile nel paese asiatico. 

Adesso approfondiamo la questione dei cittadini non comunitari: 

Cittadino extracomunitario ed asta immobiliare cosa c’è da sapere? 

Un cittadino che proviene da uno Stato non comunitario ma regolarmente soggiornante in Italia può compiere atti giuridici se rispettano la condizione fissata dalle norme italiane: avere un valido e regolare permesso di soggiorno. 

I cittadini extracomunitari per poter prendere parte ad un’asta giudiziaria devono possedere i documenti indicati nell’avviso di vendita redatto dal professionista delegato addetto alla vendita. 

In alcuni avvisi viene richiesto un Certificato di cittadinanza, in altri un Certificato di Stati libero mentre in alcuni casi non è richiesto alcun documento in particolare.

Tale documentazione va richiesta ed ottenuta presso le diplomazie consolari del proprio paese di provenienza e vanno tradotte in lingua italiana richiedendo un importante esborso economico al soggetto. 

In definitiva il cittadino extracomunitario dovrà essere in possesso di: 

  • Passaporto; 
  • Copia del permesso di soggiorno; 
  • Codice fiscale italiano che viene rilasciato dall’Agenzia delle entrate; 
  • Documentazione richiesta nell’avviso di vendita;  
  • Conoscenza e comprensione della lingua italiana per poter sottoscrivere un rogito notarile di acquisto o, in alternativa, la presenza di un traduttore; 
  • Prezzo dell’acquisto va corrisposto in Euro a mezzo di assegni circolari emessi da una Banca Italiana o Comunitaria (Nb. La corresponsione del prezzo in contanti è assolutamente vietata dalla legge) oppure attraverso un mutuo concesso da una Banca italiana. 

Rispetto alla figura del cittadino extracomunitario che soggiorna in Italia ed è munito di un valido permesso di soggiorno o di carta di soggiorno, bisogna osservare quanto stabilito dall’Articolo 2 della Legge sull’immigrazione (L.n.40/1988): “Lo straniero regolarmente soggiornante nel territorio dello Stato gode dei diritti in materia civile attribuiti al cittadino italiano, salvo che le convenzioni internazionali in vigore per l’Italia e la presente legge dispongano diversamente.

Nei casi in cui la presente legge o le convenzioni internazionali prevedano la condizione di reciprocita’, essa e’ accertata secondo i criteri e le modalita’ previsti dal regolamento di attuazione”.

In sostanza vi è una parificazione nel trattamento tra l’extracomunitario regolarmente soggiornante in Italia ed il cittadino italiano tanto nell’ambito della possibilità di accedere alla tutela giurisdizionale dei diritti e degli interessi legittimi nei rapporti con al P.A., quanto nella fruizione dei pubblici servizi. 

Negli altri casi, invece, come abbondantemente chiarito, condizione per la partecipazione è la verifica del rispetto della reciprocità tra il paese del partecipante extra-comunitario e lo stato italiano.

Cittadino comunitario ed asta immobiliare, cosa c’è da sapere? 

Un soggetto che detiene la cittadinanza di uno Stato appartenente all’Unione Europea non ha alcuna limitazione rispetto alla possibilità di prendere parte alle aste giudiziarie, non è richiesta nemmeno la residenza nel nostro paese. 

Ex. Cittadino Danese non residente in Italia ha la possibilità di prendere parte ad un’asta giudiziaria. 

La libertà di prendere parte e conseguentemente acquistare l’immobile mediante una procedura di vendita forzata è fissata anche per gli apolidi residenti in Italia da almeno 3 anni. 

Dott. Andrea Parascandolo

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