A cosa stare attenti quando si compra casa all’asta

In questa guida scopriremo a cosa bisogna prestare attenzione nel momento in cui si decide di comprare casa all’asta.

Quando si compra casa all’asta, l’euforia e l’entusiasmo per l’affare imminente potrebbero trarre in inganno l’acquirente di turno. Infatti, l’eccessiva speranza che si nutre nelle aste immobiliari potrebbe rischiare, a lungo andare, di sovrastare la lucidità necessaria in certe situazioni. Si tratta di una dote indispensabile, se si vogliono valutare con attenzione tutti i potenziali pericoli a cui prestare attenzione.

Ci sono alcune situazioni in cui comprare casa all’asta non è conveniente. E, anche in caso di convenienza praticamente evidente, non ci si può ugualmente permettere di abbassare la guardia. È proprio nel momento in cui penseremo di avere fiutato l’immobile perfetto per le nostre esigenze, che uno dei pericoli esistenti si paleserà in nostro sfavore.

Come avvocati specializzati in aste immobiliari – che intervengono proprio quando le cose si complicano – conosciamo bene questi rischi dell’asta immobiliare e vogliamo che – almeno per una parte – li conosciate anche voi.

Quali sono i pericoli di una casa all’asta?

Uno dei pericoli più frequenti riguarda la possibile presenza di abusi edilizi non sanabili. Infatti, il Tribunale è solito mettere l’immobile in vendita allo stato in cui si presenta. Ciò significa che, per i partecipanti all’asta, non è prevista alcuna garanzia anche in caso di aggiudicazione dello stesso. In caso di irregolarità, dovrà essere il vincitore dell’asta a sanare gli abusi edilizi. Per quanto possibile, ovviamente, visto il peso che hanno le modalità di sanatoria.

Questo pericolo può essere evitato leggendo la perizia allegata all’avviso di vendita, la quale conterrà al suo interno numerose informazioni utili. Tra cui, proprio l’eventuale presenza di irregolarità catastali. Tuttavia non sempre le perizie sono chiare in termini di abusi edilizi e questo può comportare, anche spesso, che le persone acquistino gli immobili come “sani” e li ritrovino invece abusivi. In questi casi è bene sapere che la legge consente all’aggiudicatario di chiedere l’annullamento tramite un apposito ricorso in appena 20 giorni dalla scoperta del vizio! (ne parliamo a).

Un altro potenziale pericolo a cui prestare attenzione è la possibilità secondo cui l’immobile possa essere occupato dall’esecutato, ovvero dal proprietario a cui l’immobile è stato sottratto.

Questa è tuttavia una delle poche occasioni in cui il vincitore dell’asta non dovrà e non potrà intervenire direttamente. Liberare l’immobile è una prassi di competenza del Tribunale, e non di un cittadino privato. Nel caso in cui non ci siano vincoli che impediscono la liberazione dell’immobile, il Tribunale ha l’obbligo di rendere la struttura libera da beni e persone fisiche. Anche qui tuttavia vi è da fare una precisazione importante: non sempre i Tribunali sono rapidi e potrebbero nascere delle complicazioni che portano una liberazione a durare mesi se non anni. Sarebbe troppo per parlarne qui ma ti allego una serie di nostri articoli sul tema:

• “Casa Occupata All’Asta: Conviene?”
• “Come liberare la casa comprata all’asta?“
• “Istanza per la liberazione della casa occupata all’asta”

Come scovare eventuali problemi?

Eventuali problemi possono essere scovati leggendo attentamente la perizia allegata al messaggio di vendita, come anticipato nel paragrafo visto in precedenza. Nel caso in cui l’immobile sia effettivamente occupato, ci si dovrà accertare dell’eventuale legittimità dell’occupazione. Nel caso in cui l’occupazione non dovesse essere legittima, dunque senza la presenza di diritti eventuali dell’occupante, il Tribunale potrà procedere come da prassi.

È inoltre importante sapere che non tutte le case acquistate all’asta garantiscono la piena proprietà. Potrebbero infatti esserci delle quote di proprietà, condizione che implica l’acquisto di una semplice quota dell’immobile da parte del vincitore dell’asta. Anche in questo caso, il consiglio è sempre quello di leggere con attenzione il documento che viene allegato all’avviso di vendita dell’immobile.

Esiste poi un altro potenziale pericolo. Non della stessa portata dei casi citati in precedenza, ma potenzialmente piuttosto fastidioso. Si tratta infatti della perdita della caparra. Nel momento in cui ci si aggiudica una casa all’asta, è fondamentale rispettare le scadenze imposte dal Tribunale. Indicativamente, la forbice di tempo da rispettare è di circa 60-120 giorni.

Nel caso in cui questa tempistica non dovesse essere rispettata, si rischierà di perdere la caparra versata in precedenza, la quale equivale a circa il 10% del prezzo dell’immobile. Logica vuole che questo problema possa essere evitato rispettando le scadenze di cui sopra. Riguardo ai mancati pagamenti, ci sono altri rischi che vale la pena conoscere.

Quali sono gli altri rischi da non correre?

Oltre al rischio di vedere la propria caparra non più recuperabile, c’è anche il rischio di perdere definitivamente il proprio immobile. Nel caso in cui non si riesca a saldare la cifra necessaria per aggiudicarsi l’immobile, oltre alla caparra si dovrà coprire anche l’eventuale “differenza” di prezzo sostenuta dal successivo vincitore.

Se, per esempio, non si dovesse riuscire ad aggiudicarsi un immobile da 50.000 euro, questo verrebbe nuovamente messo all’asta. Se il vincitore dovesse riuscire ad aggiudicarsi l’immobile per 35.000 euro, il precedente vincitore dovrebbe saldare la differenza di 15.000 euro. Oltre a perdere ovviamente la caparra versata prima della precedente asta.

Questi sono tutti inconvenienti che possono essere evitati non solo grazie ad un po’ di attenzione in più, ma anche grazie al coinvolgimento di un avvocato specializzato in aste immobiliari. Per saperne di più su come servirti dell’aiuto di questa figura professionale, contattaci compilando il form sul nostro sito.