Aste giudiziarie e vizi dell’immobile

vizi immobile
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

In questo articolo proveremo a spiegare cosa succede quando l’immobile comprato all’asta presenti dei vizi o dei difetti.

In primo luogo devi sapere che, quando acquisti una casa all’asta, non potrai lamentarti dei difetti minori.

Non potrai, per intenderci, lamentarti se, ad esempio, l’appartamento non è ritinteggiato, se ci sono lievi macchie di umidità sull’intonaco etc.

Questo perché per le vendite all’asta non opera la garanzia per vizi, per cosi dire, minori.

Leggiamo insieme l’articolo 2922 del nostro Codice Civile:

“Nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per vizi della cosa

Essa non può essere impugnata per causa di lesione”

Così dispone, testualmente, l’articolo 2922 del codice civile, il quale ci introduce alla mancanza di garanzia per vizi per le vendite giudiziarie.

In parole povere l’articolo 2922 c.c. esprime un concetto:

Chi acquista tramite aste giudiziarie (nonché tramite altre procedure di vendita forzata) non può lamentarsi se la cosa acquistata (l’appartamento, il garage, la villa, la cantina, la motocicletta etc… etc…) presenta dei vizi.

L’articolo 2922 c.c. l’assenza di garanzia per vizi nelle aste giudiziarie

La norma, di difficile moderna comprensione, è ispirata dall’esigenza di garantire stabilità e certezza a questa tipologia di acquisti.

Pertanto, il Legislatore, per altro del 1865[1] (essendo tale norma di antichissima introduzione), introdusse questa disposizione per dire “se acquisti tramite vendita forzata, sappi che non potrai lamentarti dei vizi della cosa acquistata” e tanto fece, si ritiene, per diverse ragioni.

In primo luogo, l’esclusione dalle ordinarie garanzie è dovuta al fatto che, trasferita la cosa, mancherebbe un soggetto responsabile cui l’aggiudicatario possa rivolgersi per lamentare i vizi del bene.

Infatti, aggiudicato il bene e trasferita la proprietà, la procedura esecutiva si conclude.

In secondo luogo, l’esclusione sarebbe dovuta alla necessaria speditezza delle procedure esecutive (almeno ambita) che non potrebbe scontrarsi con i tempi biblici della giustizia ordinaria italiana.

A quali vizi si riferisce l’articolo 2922 c.c.?

Tecnicamente parlando, l’esclusione della garanzia per i vizi della cosa, sancita dall’art 2922 c.c. riguarda le fattispecie prefigurate dagli artt. 1490 a 1497 c.c.

In tal senso, per gli acquisti alle aste giudiziarie non operano le azioni tese a lamentare i vizi o la mancanza di qualità promesse della cosa acquistata, azioni, invece, riconosciute a favore degli acquirenti per le vendite “ordinarie” non forzate e previste dagli articoli 1490 e successivi del codice civile.

Facciamo un esempio per comprendere come opera il meccanismo di cui all’art. 2922 c.c.

Esempio di assenza di garanzia per vizi nelle aste giudiziarie

Poniamo il caso che Tizio, acquirente, acquisti all’asta una casa nel Comune di Roma.  

Successivamente al trasferimento Tizio si accorge che, malgrado la perizia estimativa chiariva che l’immobile era perfettamente ritinteggiato a nuovo, l’appartamento è in realtà preda di umidità e l’intonaco è totalmente annerito (si pensi anche a scarichi difettosi, infiltrazioni, cedimenti dei balconi o difformità degli impianti etc..etc..).

Se Tizio avesse acquistato l’immobile da Caio, tramite una compravendita immobiliare, ai rogiti di un notaio, avrebbe potuto citare in giudizio il venditore Caio per chiedere, a sua scelta, la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1490 e seguenti del codice civile, lamentando la mancanza delle qualità promesse.

Al contrario, considerato che Tizio ha acquistato la casa all’asta grazie ad “una vendita forzata” e che l’art. 2922 c.c. esplicitamente esclude, in tali casi, l’operatività degli articoli 1490 e successivi del codice civile, Tizio non potrà far valere, nei confronti della venditrice “procedura esecutiva”, i vizi della cosa acquistata.

Tanto premesso, e precisato nell’esempio, vanno subito chiarite due questioni:

La mancanza di garanzia per vizi riduce il prezzo di vendita all’asta

La mancanza di garanzia per vizi riduce, già in principio, il prezzo dell’immobile all’asta.

Chi acquista all’asta, malgrado non possa lamentarsi, successivamente all’acquisto, dei vizi dell’immobile acquistato, gode di un notevole sconto per tale deficit di tutela!

L’art. 586 c.p.c. , infatti, dispone che “l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute”.

In tal senso, all’esperto spetta “Esporre analiticamente gli adeguamenti e le correzioni di stima compresa la riduzione del valore di mercato per l’assenza della garanzia dei vizi di cui all’art. 2922 c.c.”

Pertanto, l’assenza della garanzia per vizi, se da un lato rappresenta un “problema”, dall’altro conduce ad ulteriore sconto del valore di stima dell’immobile all’asta.

Nella prassi tale “sconto” viene valutato nella misura del 15 percento del valore dell’immobile (non male!).

Il ragionamento è questo: so che non puoi lamentarti di questi vizi, per cosi dire, minori e pertanto ti faccio risparmiare il 15 percento del valore della casa.

I vizi gravi della casa acquistata all’asta possono essere fatti valere dall’aggiudicatario

Eccezione, possiamo dire, alla regola dell’art. 2922 c.c. è rappresentata da tutte quelle ipotesi in cui l’immobile acquistato è sostanzialmente diverso da quello offerto in vendita.

In questi casi l’acquirente non compra un immobile viziato (del quale non potrebbe lamentarsi, come anzi detto) ma compra un immobile totalmente diverso da quello offerto in vendita!

Si pensi al caso in cui si acquisti, all’asta, un terreno edificabile che in realtà si riveli non edificabile.

Oppure al caso in cui si acquisti, all’asta, un immobile regolare che poi si riveli completamente abusivo.

Si parla, giuridicamente, di aliud pro alio ossia di “un acquisto per un altro”.

Secondo dottrina e giurisprudenza, l’aliud pro alio nell’acquisto immobiliare all’asta si concretizza ogni qual volta vi sia una “situazione di radicale e definitiva compromissione della destinazione della cosa all’uso che, preso in considerazione nell’ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l’offerta dell’aggiudicatario

In parole povere, ad esempio “ ho acquistato per questa determinante caratteristica-funzione, che si è rivelata inesistente”.

Ricorrendo l’aliud pro alio, in cui non vi è un vizio da far valere, ma la sostanziale e radicale differenza tra quanto acquistato e quanto ricevuto, non troverà applicazione l’art. 2922 c.c. e, pertanto, l’aggiudicatario potrà far valere i suoi diritti chiedendo tanto il risarcimento del danno quanto la completa restituzione di quanto pagato.

Chi scrive ritiene che, in questo caso, l’aggiudicatario dovrà repentinamente far valere la sostanziale e radicale difformità in tempi brevissimi tramite la presentazione di un’ opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c.

Se vuoi approfondire la possibilità per l’aggiudicatario di chiedere il risarcimento dei danni per la casa acquistata all’asta siano essi derivanti dalla diversità dell’immobile acquistato rispetto a quello posto in vendita siano essi derivanti da danni successivi da parte dell’occupante leggi il nostro approfondimento giuridicoRisarcimento danni casa all’asta: cosa fare?”

Avv. Daniele Giordano

Per approfondire i poteri dell’aggiudicatario rispetto alla procedura esecutiva immobiliare potresti leggere Perizia viziata: l’offerente può opporsi? o anche L’offerente può accedere al fascicolo telematico?

Per la complessità dei rimedi, potrai approfondire la natura delle opposizioni esecutive tramite la lettura dell’articolo “Come opporsi ad un’ asta giudiziaria

Se invece sei interessato a sapere come viene determinato il valore dell’immobile all’asta potresti leggere “Valore dell’immobile all’asta: chi lo decide?

Tema controverso è quello relativo al rapporto tra acquisto all’asta e confisca penale: a tal proposito puoi leggere “Acquisto all’asta e confisca penale”.

E’ la prima volta che ti interessi alle aste giudiziarie? Leggi anche Perché acquistare all’asta?

Per approfondire i principali rimedi per contestare un’asta giudiziaria che sia stata irregolare o viziata leggi l’articolo “Opposizione all’asta giudiziaria: come si fa”

Se invece sei interessato ad approfondire la particolare tutela che la legge riconosce all’aggiudicatario in caso di vizi e invalidità della procedura esecutiva immobiliare potresti leggere “La tutela dell’aggiudicatario in caso di vizi del pignoramento” dove approfondiamo gli articoli 2929 c.c. e 187 bis disp. att. c.p.c. e, più nel dettaglio, cosa succede a chi si aggiudica un immobile all’asta, frutto di una procedura esecutiva viziata.

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    [1] Disposizioni già contenute negli articoli 1506 e 1536 del codice civile del 1865.

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