Preliminare di Vendita e Acquisto all’Asta: cosa fare?

preliminare di vendita e acquisto all asta
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Preliminare di vendita e acquisto all’asta: cosa fare?

Cosa succede se una casa venduta all’asta era stato oggetto di un contratto preliminare di compravendita immobiliare?

Chi prevale tra l’aggiudicatario ed il promissario acquirente di un immobile all’asta?

La questione che affrontiamo oggi è una questione di grande importanza.

Mi spiego.

Alcune volte, leggendo la perizia di stima, potrai trovare tra le “trascrizioni” la trascrizione di un contratto preliminare di compravendita.

In questi casi cosa devi fare?

Certamente molta attenzione 🧐

Come vedremo in alcuni casi il preliminare di vendita può prevalere sull’acquisto all’asta e pertanto potresti rischiare di comprare un immobile che non diventerà mai tuo veramente o che ti verrà sottratto (cd. evizione del bene acquistato all’asta).

Non è raro che la procedura esecutiva immobiliare si “confronti” con diritti di terzi confliggenti e contrastanti.

Così, ad esempio, quando il terzo è l’autorità penale 🚔 nel caso di confisca dell’immobile pignorato come abbiamo spiegato nell’articolo “Acquisto all’asta e confisca penale“.

Al pari quando il terzo è l’inquilino con contratto di locazione 🧑‍🦱, per saperne di più leggi “Acquisto all’asta e locazione: opponibilità e proroga“.

Così quando terzo è il coniuge che ha trascritto l’assegnazione della casa coniugale 👫, a tal proposito puoi leggere “Acquisto all’asta e assegnazione casa coniugale“.

Preliminare di Vendita e Asta Giudiziaria: chi vince?

La questione è questa.

Il contratto preliminare di compravendita è un contratto “prenotativo” con cui il venditore promette all’acquirente che gli venderà il suo immobile nel prossimo futuro.

Il contratto preliminare è assistito da una garanzia forte, da una specifica azione che consente, ai sensi dell’art. 2932 c.c., all’acquirente di diventare proprietario dell’immobile in virtù di una sentenza del Giudice anche in assenza di consenso da parte del venditore.

Immagina una sorta di prenotazione al ristorante che non solo “blocca” il tavolo prenotato ma che ti dà anche il diritto di sederti “con la forza” a dispetto di chi quello stesso tavolo lo abbia prenotato dopo ( perdonatemi: è l’unico esempio semplice che mi è venuto in mente).

Così posta la questione, comprenderai che se trovi la trascrizione di un preliminare di compravendita nella perizia di un’ asta immobiliare la questione può diventare pericolosa.

Infatti, se la trascrizione del contratto preliminare di compravendita è stata fatta prima della trascrizione del pignoramento immobiliare, allora il compratore potrà ottenere la proprieta del bene e prevalere sull’aggiudicatario.

Il suo acquisto infatti retroagirebbe al momento della trascrizione del preliminare – tempo in cui il bene non era ancora pignorato.

Detto in maniera estremamente semplice:

Se trovi la trascrizioni di un preliminare di vendita in un’acquisto all’asta devi fare attenzione a quando questo è stato trascritto.

Se la trascrizione del preliminare di vendita viene prima della trascrizione dell’atto di pignoramento allora può esserci un problema serio ed è il caso di approfondire (comprendendo, ad esempio, se sono trascorsi oltre 3 anni di validità della trascrizione si veda art. 2646 bis c.c.).

*stesse considerazioni debbono valere, per forza di cose ex art. 2808 c.c., se la trascrizione è anteriore al pignoramento ma successiva all’ipoteca iscritta dal creditore pignorante o intervenuto di cui l’aggiudicatario si avvantaggia ex art. 2915 c.c.

Se la trascrizione del preliminare di vendita viene dopo la trascrizione dell’atto di pignoramento allora potresti stare (un po’) più tranquillo.

preliminare di vendita e acquisto all’asta: come evitare problemi

In tutte le situazioni ritengo assolutamente prudente procedere ad un’ispezione ipotecaria prima dell’acquisto all’asta (spessissimo purtroppo ci capita di rilevare “problemi” successivi alla redazione della perizia di stima, magari nemmeno rilevati nell’esecuzione forzata)

In caso di preliminare di vendita e acquisto all’asta, procedere ad un’ispezione ipotecaria è atto dovuto per verificare le date delle trascrizioni.

Noi di Astafox.com consigliamo a tutti i nostri clienti di rivolgersi ad un avvocato specializzato per acquistare con serenità all’asta, ma in queste situazioni tale consiglio assume un valore ancora più importante.

Non sempre, infatti, le perizie estimative sono aggiornate e potrebbe, ad esempio, essere capitato che nel tempo intercorrente tra la perizia di stima e l’acquisto all’asta ci siano stati degli eventi “non registrati” e dunque non visibili nella perizia estimativa.

Per quanto riguarda il preliminare di vendita, come anticipato, le date giocano un ruolo fondamentale e vanno prese seriamente in considerazione.

preliminare di vendita e acquisto all’asta: esempio

Giovanni vuole comprare una casa all’asta.

Leggendo la perizia legge che c’è un preliminare di vendita trascritto prima del pignoramento e prima dell’ipoteca.

In questo caso Giovanni dovrà fare molta attenzione perché c’è il rischio che il preliminare venga adempiuto ed il bene venga trasferito ad un terzo (oppure che il terzo stanco di aspettare attivi la tutela di cui all’art. 2932 cc.)

Ovviamente ogni situazione è a se.

Magari malgrado vi siano le condizioni temporali (trascrizione preliminare prima di pignoramento e ipoteca) l’effetto prenotativo della trascrizione è cessato perché sono trascorsi 3 anni oppure le parti hanno risolto il preliminare..

__

Facciamo un altro esempio di preliminare di vendita e acquisto all’asta.

Franca vuole comprare una casa all’asta.

Leggendo la perizia vede che c’è un preliminare di vendita trascritto due anni dopo il pignoramento.

In questo caso, in linea di massima, Franca non dovrebbe correre alcun rischio.

Infatti ai sensi dell’articolo 2914 c.c.

“Non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione, sebbene anteriori al pignoramento: 1) le alienazioni di beni immobili o di beni mobili iscritti in pubblici registri, che siano state trascritte successivamente al pignoramento; 2) le cessioni di crediti che siano state notificate al debitore ceduto o accettate dal medesimo successivamente al pignoramento; 3) le alienazioni di universalità di mobili che non abbiano data certa; 4) le alienazioni di beni mobili di cui non sia stato trasmesso il possesso anteriormente al pignoramento, salvo che risultino da atto avente data certa.”

Mentre ai sensi dell’articolo 2915 c.c.

“Non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione gli atti che importano vincoli di indisponibilità, se non sono stati trascritti prima del pignoramento, quando hanno per oggetto beni immobili o beni mobili iscritti in pubblici registri, e, negli altri casi, se non hanno data certa anteriore al pignoramento. 2. Non hanno del pari effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione gli atti e le domande per la cui efficacia rispetto ai terzi acquirenti la legge richiede la trascrizione, se sono trascritti successivamente al pignoramento”

Avv. Daniele Giordano

Abbiamo scritto una guida, non solo per principati, per raccogliere tutti i rischi dell’acquisto all’asta per approfondire leggi il nostro articolo sui rischi acquisto casa asta!

Se invece sei interessato ad approfondire la particolare tutela che la legge riconosce all’aggiudicatario in caso di vizi e invalidità della procedura esecutiva immobiliare potresti leggere “La tutela dell’aggiudicatario in caso di vizi del pignoramento” dove approfondiamo gli articoli 2929 c.c. e 187 bis disp. att. c.p.c. e, più nel dettaglio, cosa succede a chi si aggiudica un immobile all’asta, frutto di una procedura esecutiva viziata.

Se ti interessa l’argomento, potresti leggere il nostro articolo sulla rivendita di una casa all’asta chiamato “Come rivendere una casa comprata all’asta?”.

Vuoi saperne di più sull’offerta di acquisto dell’immobile all’asta?

Leggi gli articoli “Offerta viziata: come opporsi?” o anche “Come fare un’ offerta per una società” ed anche “Offerta d’acquisto nulla: quando, come e perché?

Se hai dubbi o domande leggi la nostra Guida aste immobiliari per principianti con esempi pratici in cui cerchiamo di rispondere alle domande più frequenti sulle aste giudiziarie

Se vuoi approfondire le maggiori criticità che potresti incontrare leggi “Acquisto all’asta: a cosa fare attenzione?”

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria .Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Se hai intenzione di comprendere come funziona il mutuo per l’acquisto all’asta potrebbe interessarti “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta”. Come acquistare all’asta online? E’ semplice ne parliamo qui. Vuoi scoprire se l’immobile che vuoi acquistare è abitato? Scopri di più qui.

Hai mai pensato di comprare all’asta “a rate” senza mutuo? Nell’articolo “Come comprare casa all’asta senza mutuo” analizziamo la possibilità, fornita dall’articolo 569 c.p.c., di versare il saldo prezzo in 12 mesi.

Hai intenzione di capirci qualcosa delle aste ma trovi solo articoli lunghi e difficili? Leggi il nostro articolo come funzionano le aste immobiliari in cui troverai esempi e concetti molto semplici per capirci qualcosa in piu!

Se, invece, desideri essere contattato telefonicamente per comprendere come poter fare i tuoi primi passi nel mondo delle aste giudiziarie, capire più a fondo il loro funzionamento, o anche comprendere se l’affare che vuoi concludere è un affare che effettivamente potrà produrre i risultati sperati contattaci, ti risponderemo al più presto.

Condividi:

Grazie ad Astafox il  primo studio legale che si occupa esclusivamente di aste giudiziarie, abbiamo già aiutato oltre 200  persone ad acquistare all’asta senza muovere un dito!

Con Astafox

  • Ti seguiamo in ogni fase dell’acquisizione;
  • Scoviamo, per te, i principali cavilli burocratici;
  • Risolviamo i problemi nascosti;
  • Presentiamo l’offerta di acquisto e partecipiamo alla successiva gara
  • Liberiamo, rapidamente, l’immobile occupato successivamente all’aggiudicazione 
man in black crew neck t-shirt

Evita di finire nel girone infernale degli acquirenti inesperti (o seguiti male)!


Con Astafox

  • Eviti di inciampare in complesse pratiche burocratiche
  • Eviti di compilare moduli e moduletti trovati su internet senza sapere a quale risultato porteranno;
  • Eviti di dover “pregare” il custode giudiziario per avere ciò che ti spetta di diritto
  • Eviti di doverti imbizzarire in attesa del decreto di trasferimento
  • Eviti di dover “stra-pagare” un’agenzia immobiliare per non fare praticamente nulla
Stai cercando
Avvocati con esperienza?
Siamo specializzati nelle aste giudiziarie

Cerchi una Guida completa sulle Aste Immobiliari

“I Segreti delle aste Immobiliari” è una guida semplice, facile e comprensibile per chi vuole acquistare all’asta, evitando brutte sorprese

 * E-book in promozione a € 7,90 invece che € 16,90 fino al 
15 GIUGNO 2024!!!