L’acquisto all’asta può avere ad oggetto anche immobili totalmente abusivi o dove siano presenti abusi edilizi. Infatti, a differenza di quanto accade per le vendite ordinarie presiedute dal Notaio, all’asta possono essere venduti anche immobili privi del titolo abilitativo edilizio.
Infatti, l’art. 46 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), che riproduce l’art. 40, comma 6, Legge 28 febbraio 1985 n.47, il quale sanziona con la nullità la circolazione di immobili abusivi non sanati (o non in corso di sanatoria) si applica unicamente per gli atti negoziali volontari (compravendite, donazioni etc) ma non già per i trasferimenti coattivamente eseguiti quale è il pignoramento.
Per intenderci, mentre nella libera vendita un immobile abusivo non può essere venduto, all’asta si: può essere messo in vendita, aggiudicato e trasferito.
Per questa ragione è importante saper leggere e consultare in maniera approfondita, magari con un professionista del settore, la perizia estimativa.
La perizia estimativa, lo ricordiamo, è un documento che racchiude tutte le vicende dell’immobile pignorato: dove si trova, in che stato manutentivo, chi lo abita, se vi sono diritti di terze persone, se vi sono quote di condominio non pagate.
Tra tutte le informazioni- importantissime- racchiuse nella perizia estimativa centrali appaiono quelle relative agli abusi edilizi.
Questo perché grazie alla perizia potremmo sapere se un immobile effettivamente risulta urbanisticamente regolare o meno.
Cosa comporta la presenza di abusi?
Dipende, ovviamente, dall’abuso. Una cosa è la presenza di una veranda, non prevista dal titolo abilitativo, smontabile. Altra cosa è aver aumentato le dimensioni dell’immobile creando una nuova stanza!
In genere, gli abusi minori sono più presenti negli edifici condominiali mentre quelli “più gravi” riguardano appartamenti e ville indipendenti.
Diciamo sin da subito che l’aggiudicatario, nuovo proprietario, non ha l’obbligo di sanare l’immobile.
Tuttavia se vi sono già degli ordini di ripristino o di abbattimento il relativo obbligo verrà trasferito, insieme alla proprietà, dal precedente proprietario al nuovo proprietario.
Concludendo, questa breve analisi, la presenza di abusi va accertata, studiata e approfondita preferibilmente con un professionista del settore, in quanto potrebbe influire:
A) Sulla possibile concessione del mutuo;
Tipicamente le banche hanno difficoltà nel concedere mutui per immobili che presentino abusi edilizi. Pertanto prima di acquistare all’asta bisognerebbe, quantomeno, se si vuole far ricorso ad un mutuo, informare la propria banca di fiducia della presenza degli abusi, magari producendo direttamente la perizia estimativa;
B) Sui possibili costi per regolarizzare l’immobile;
Anche se i costi per la regolarizzazione vengono già detratti dal perito al fine di considerare il prezzo di vendita dell’immobile pignorato è bene valutare la stima di massima che, il medesimo tecnico, ritiene idonea e sufficiente per sanare gli abusi. Tale costo dovrebbe essere pianificato e valutato alla luce del budget dell’operazione immobiliare.
C) Sulla possibile rivendita dell’immobile acquistato;
Come abbiamo detto, mentre l’immobile abusivo o parzialmente tale è aggiudicabile all’asta, il medesimo immobile non può essere venduto tramite una normale compravendita. Valutare la presenza di abusi è dunque fondamentale se hai intenzione di vendere l’immobile a terzi per ricavare una plusvalenza.
Avv. Daniele Giordano
Per approfondire come viene determinato il valore dell’immobile all’asta leggi anche Valore dell’immobile all’asta: chi lo decide?
In questo articolo “acquisto all’asta e vizi dell’immobile”, invece, ci chiediamo cosa succeda se l’immobile acquistato all’asta presenti dei vizi e quali tutele siano riconosciute all’aggiudicatario.
Riteniamo che la persona interessata all’acquisto all’asta abbia il diritto di far rilevare gli errori della perizia che rendano il prezzo dell’immobile “troppo alto” ne parliamo nell’articolo “Perizia viziata: l’offerente può opporsi?“
Se vuoi conoscere – in maniera approfondita – i rischi di acquistare all’asta e i metodi tramite cui evitarli, sin da subito, ti invito a leggere il nostro articolo intitolato “Comprare casa all’asta rischi” in cui ti spieghiamo perché, con una buona preparazione, non c’è nulla di cui preoccuparsi.
Se hai intenzione di acquistare all’asta per poi rivendere l’immobile a terzi, guadagnando la differenza, potresti leggere questo articolo in cui approfondiamo gli aspetti a cui fare attenzione per questo tipo di operazioni.
Se hai deciso di acquistare all’asta e non sai come visitare un immobile puoi leggere l’articolo “Come visitare un immobile all’asta?“ . Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per saperne di più sul come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria”. Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto“.
Oggi comprare al libero mercato (fuori asta) è folle.
Non solo per le decine di migliaia di euro che rendono l’affare all’asta molto più conveniente ma anche per gli innumerevoli rischi cui ti esponi nel comprare una casa da un altro privato.
Nel tempo, occupandomi esclusivamente di diritto immobiliare, mi sono imbattuto in moltissime persone che hanno speso soldi, energie e tempo a rincorrere costruttori inefficienti e inaffidabili, agenzie poco serie e venditori di fumo. Spesso sento storie di persone che hanno pagato sostanziose caparre per costruire immobili che non hanno mai ricevuto o di persone obbligate a pagare provvigioni agli agenti immobiliari per affari che non sono stati conclusi.
Ogni giorno mi trovo ad ascoltare storie di venditori privati che guadagnano tempo, che prendono accordi sottobanco con 2, 3 o addirittura 4 acquirenti contemporaneamente e che si danno malati un giorno prima del rogito.
E’ bene che tu sappia che la legge tutela estremamente di più l’aggiudicatario di una casa all’asta che un normale acquirente privato.
Oggi voglio spiegarti le 10 ragioni tecniche per cui trovo impensabile acquistare una casa che non sia una casa all’asta.
E te le voglio spiegare bene perché, indipendentemente dal nostro percorso insieme, tu sappia VERAMENTE quali vantaggi la legge ti riconosce quando decidi di acquistare un immobile all’asta.
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