10 Motivi di esclusione dall’asta + Come evitarli! | Avvocati Esperti

In questo articolo analizziamo i 10 motivi più frequenti e più rischiosi di esclusione dalle aste immobiliari, errori che — come avvocati specializzati — vediamo commettere ogni settimana e che, nella quasi totalità dei casi, sono perfettamente evitabili con la giusta organizzazione.

Molte offerte vengono escluse non per ragioni sostanziali, ma per vizi formali, disattenzioni o adempimenti gestiti in modo errato, tutti aspetti che, nella quasi totalità dei casi, possono essere evitati con una corretta organizzazione e una lettura attenta della documentazione di gara.

Proprio per questo motivo abbiamo deciso di raccogliere in questa guida i principali errori che conducono all’esclusione dall’asta, spiegando quando l’esclusione è legittima, quando è contestabile e soprattutto come prevenire questi problemi prima di presentare l’offerta.

Prima di entrare nel vivo ecco una lista dei 10 motivi di esclusione dall’asta più frequenti!

1. Errata firma digitale sull’offerta telematica
2. Mancata allegazione di documenti richiesti dall’avviso di vendita
3. Mancanza della procura speciale notarile per le aste immobiliari
4. Errata Quantificazione della Cauzione (un esempio lo abbiamo qui)
5. Mancata allegazione del CRO del bonifico della cauzione (poco frequente)
6. Mancata allegazione della dichiarazione di presa visione della perizia di stima
7. Offerta al di sotto dell‘offerta minima prevista dall’avviso di vendita
8. Mancata allegazione delle autorizzazioni se minori, interdetti
9. Diversa modalità di versamento della cauzione (es. carta di credito non consentita, vaglia postale semplice non consentito)
10. Documenti di identità scaduti (poco frequente)

Perfetto, come avrete compreso, in questo articolo guida vedremo non solo quali sono i motivi di esclusione dall’asta (pensiamo di averli elencati quasi tutti 😉) ma anche come risolverli e come evitarli. Inoltre da avvocati vi indicheremo anche quelli che secondo noi sono illegittimi. Ad esempio espellere un partecipante per un documento di identità scaduto è certamente illegittimo in quanto tale difetto di rappresentanza può essere sanato in un momento successivo! Al contrario se un offerta è priva di cauzione è pure inutile parlarne!

Se vuoi saperne di più sulla nostra assistenza, ti invito a leggere la pagina “Assistenza Legale per le aste immobiliari” in cui elenchiamo i nostri servizi anche con riferimento a questo tipo di problematiche e ti spieghiamo come procedere.

Vediamo i singoli motivi di esclusione dall’asta + come evitarli (e cosa fare se ti escludono per questo)

Prima di elencare i singoli motivi voglio dirti che spesso, più spesso di quanto pensi, le esclusioni all’asta sono illegittime e vi è ampia possibilità di fare ricorso avverso l’esclusione. Se questo è il tuo caso ti invito a contattarci il prima possibile anche perché questi ricorsi scadono in tempi strettissimi e non vi è alcun tempo da perdere. Contrariamente, se vuoi partecipare ad un’asta e hai paura di sbagliare, cerca di approfondire quanto segue per minimizzare il rischio di errori.

Considera inoltre che malgrado l’offerta all’asta sia un punto importante da comprendere, è ancora più importante capire “Cosa si sta comprando” perché i Tribunali spesso nascondono o non menzionano alcune informazioni importanti per l’acquirente. Pertanto, sia che tu voglia servirti di noi per una consulenza legale sulle aste immobiliari sia tu voglia servirti di altro avvocato specializzato, è importante che qualcuno conduca con te un’analisi della documentazione del fascicolo.

Vediamo adesso i singoli motivi di esclusione sotto la lente di ingrandimento!

1. Errata firma digitale sull’offerta telematica

Uno dei motivi classici di esclusione dall’asta è l’errata firma digitale sull’offerta telematica. Devi infatti sapere che quando redigi l’offerta telematica ad un certo punto il portale delle vendite pubbliche ti chiederà di firmare il pacchetto offerta.

Funziona più o meno cosi:

• Inserisci i dati nel portale
• Inserisci l’importo dell’offerta
• Inserisci i dati del Lotto
• Indichi a che titolo vuoi acquistare
• Dovresti firmare digitalmente l’offerta

Difatti a questo punto mentre il portale ti invita ad andare avanti, dovresti “prima” firmare l’offerta separatamente con una firma digitale e poi caricarla sul portale.

Qualora dovessi caricare un pacchetto offerta non validamente firmato digitalmente, è quasi matematico che l’offerta venga scartata dal sistema.

❌ In questo caso è veramente complesso fare un ricorso in quanto la mancata sottoscrizione rende l’offerta praticamente irricevibile. Tuttavia qualora la firma dovesse essere presente ma il pacchetto alterato vi potrebbe essere una possibilità di chiedere al Giudice di considerare valida l’offerta.

2. Mancata allegazione di documenti richiesti dall’avviso di vendita

Altro motivo classico di esclusione è la mancata allegazione di documenti richiesti dall’avviso di vendita. Come sappiamo l’avviso di vendita potrebbe chiedere dei documenti in più o in meno rispetto a quelli di altre procedure o altri tribunali.

Cosi ad esempio:

• Alcuni Tribunali potrebbero chiedere la visura camerale della società con scadenza di 3 mesi altri no
• Alcuni potrebbero chiedere il Certificato Camerale
• Altri potrebbero chiedere invece documenti specifici
• Altri ancora la dichiarazione di presa visione della perizia a pena di inefficacia o la dichiarazione antiriciclaggio per l’asta

Ecco in questi casi il consiglio è quello di affidarsi esclusivamente all’avviso di vendita e allegare tutti i documenti richiesti.

👌 Nel caso in cui i documenti non fossero allegati potrebbe essere possibile fare ricorso solo se i documenti non erano ritenuti essenziali dal bando e se la loro mancata produzione non sia di vitale importanza per l’avvio della gara.

3. Mancanza della procura speciale notarile per le aste immobiliari

Anche questo è un tipico errore che può condurre ad una seria e motivata esclusione dall’asta.

Se manca la procura speciale notarile “non c’è santo che regga” l’esclusione è quasi sempre giustamente motivata.

Questo perché dovete sapere che se qualcuno vuole delegare ad un’altra persona la partecipazione all’asta, quest’altra persona non solo deve essere un avvocato, ma deve essere munito anche di una procura speciale notarile che andrà opportunamente allegata.

Se volete saperne di più ne parliamo abbondantemente nell’articolo sulla “procura speciale alle liti per le aste, come funziona?“

❌ Errore molto grave, complesso fare ricorso (anche perché ci vogliono 60 secondi per allegare, correttamente, la procura).

Errore molto più frequente di quanto si pensi: la mancanza della procura speciale notarile comporta quasi sempre l’esclusione dall’asta.

4. Errata Quantificazione della Cauzione

Altro classico errore è la quantificazione della cauzione che, badate bene, generalmente è pari al 10% del prezzo offerto ma altre volte potrebbe essere del 20% o del 30% o addirittura del 60% (questo soprattutto quando varie volte non è stato saldato il saldo prezzo).

Quindi mettiamo che:

• l’offerta sia pari ad € 231.593,00
• la cauzione sia del 20%
• la cauzione dovrà essere pari ad 46.318,60

Ora alcune volte capita che ci si confonda e che la cauzione si ad esempio pari a qualche euro in meno o in piu.

❌ Tuttavia anche se parte della Giurisprudenza riteneva tale errore “sanabile” oggi è quasi certo che l’incompleto versamento della cauzione porta alla nullità dell’offerta.

5. Mancata allegazione del CRO del bonifico della cauzione

Come vedrai alcune procedure esecutive chiedono di indicare il “CRO” del bonifico del versamento della cauzione. Questo adempimento cosa significa?

• Significa che quando redigi l’offerta telematica dovrai inserire un codice numerico nel punto esatto in cui il programma te lo chiede
• Questo codice numerico è composto da 11 cifre spesso incluso nel più ampio codice TRN (Transaction Reference Number) alfanumerico di 30 caratteri

Detto in semplicità sulla contabile di pagamento della cauzione dovreste rintracciare questo numero e inserirlo nell’apposita parte quando redigerete l’offerta.

Ora la mancata indicazione del CRO potrebbe sembrare un problema non fatale, ma vi è assicuro che in alcuni casi è stato motivo di esclusione dall’asta. Ne parliamo qui.

👌 Non credo che la mancata indicazione del CRO possa compromettere effettivamente la validità dell’offerta, per cui, in taluni casi, potrebbero esserci gli estremi per fare ricorso, soprattutto se l’accredito della cauzione fosse stato semplicemente visibile anche in assenza di detto codice.

Contrariamente, sempre in tema di saldo prezzo, non riteniamo abbia conseguenze letali l’errata indicazione del termine per il saldo prezzo (ne parliamo qui).

6. Mancata allegazione della dichiarazione di presa visione della perizia di stima

La dichiarazione di presa visione della perizia di stima è una dichiarazione semplice in cui l’offerente dichiara di aver letto la perizia. Tutto qui (se cercate un modello lo trovate nel nostro articolo “Fac simile di dichiarazione di presa visione della perizia di stima”).

Questo documento va allegato e costituisce parte dei documenti che vanno allegati all’offerta telematica.

👌 La sua assenza, almeno secondo la nostra opinione, non è gravissima e può essere sanata in un momento successivo.

7. Offerta al di sotto dell’offerta minima prevista dall’avviso di vendita

L’ articolo 571 c.p.c. dispone: “L’offerta non è efficace se perviene oltre il termine stabilito ai sensi dell’569, terzo comma, se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito dall’ordinanza o se l’offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto”

Di conseguenza, un’offerta inferiore all’offerta minima (se non sai cosa è leggi questo articolo) è sicuramente invalida e non c’è alcun modo di opporvisi. Questo problema può nascere di frequente quando il prezzo minimo non è arrotondato e sicuramente a causa della poca attenzione dell’offerente.

8. Mancata allegazione delle autorizzazioni se minori, interdetti

In taluni casi la legge dispone che l’offerente debba avere particolari autorizzazioni.

Ad esempio:

• l’offerente minorenne ha bisogno dell’autorizzazione del giudice tutelare
• gli interdetti o le persone la cui capacità sia compromessa allo stesso modo

In questi casi è necessario depositare copia del provvedimento autorizzativo anche con le eventuali specifiche (misura massima dei rilanci, ad esempio).

In caso contrario sarebbe veramente complesso non giustificare l’esclusione dall’asta.

Per saperne di più si legga “Partecipazione all’asta del minore: Come funziona?“

9. Diversa modalità di versamento della cauzione

Anche se raro, succede che qualcuno provi a versare la cauzione con modalità non consentite come ad esempio:

• con carta di credito nelle aste telematiche
• con vaglia postale non vidimato nelle aste in presenza a busta chiusa

In questi casi è possibile che l’offerta venga rifiutata in quanto non vi sarebbe la possibilità di accertare l’effettivo accredito della cauzione.

10. Motivi di esclusione dall’asta: Documenti di identità scaduti

Anche qui, pur raro, accade che un’offerta venga esclusa perché i documenti di identità o non sono caricati o sono scaduti.

Ne parliamo nell’articolo “Carta d’identità scaduta: Cosa Fare?”.

Anche se ritengo che tali errori non siano drammatici, vi è da dire che alcuni delegati hanno effettivamente scartato le offerte soprattutto in caso di mancata allegazione dei documenti. E’ più raro invece che il documento scaduto fosse motivo di esclusione dall’asta.

Come evitare di farsi escludere dall’asta?

Come abbiamo visto in questa guida, i motivi di esclusione dall’asta possono essere molteplici e spesso derivano da errori formali apparentemente banali, ma con conseguenze molto serie per l’offerente.

Il primo consiglio, per chi intende presentare l’offerta in autonomia, è quello di prestare massima attenzione sia all’avviso di vendita sia all’ordinanza di vendita, documenti che, pur essendo simili, contengono prescrizioni differenti e vincolanti. Una lettura superficiale è, purtroppo, una delle cause più frequenti di esclusione.

È importante sapere, inoltre, che non tutte le esclusioni sono legittime. In diversi casi il delegato alla vendita può aver adottato una decisione errata e, in presenza dei presupposti, è possibile proporre ricorso avverso l’esclusione, purché si agisca tempestivamente: i termini, infatti, sono molto brevi e non consentono esitazioni.

In ogni caso, qualora abbiate bisogno di una valutazione calibrata sulla vostra specifica situazione, gli avvocati di Astafox.com sono a disposizione per verificare se sussistono i presupposti per intervenire o se, invece, sia più opportuno non intraprendere alcuna azione.

Avv. Daniele Giordano

Se vuoi partecipare ad un’asta immobiliare e delegare il tutto ad un avvocato esperto della materia puoi rivolgerti ad uno dei nostri professionisti.

Per approfondire ti invito a leggere la sezione del sito “Dicono di noi” e “Servizi offerti“.

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