Motivi di nullità dell’offerta all’asta: cauzione insufficiente

Pubblicato da: Redazione astafox.com

Oggi ci occuperemo di un evento che indicide negativamente in quella che è la fase di presentazione di un’offerta per l’aggiudicazione di un immobile all’asta.

Infatti, ti parlerò del caso in cui l’offerta è ritenuta nulla a seguito del versamento di una cauzione inferiore a quella indicata all’interno dell’avviso di vendita.

Come ben sai, al momento della compilazione ed invio di un’offerta per l’acquisto di un immobile all’asta possono materializzarsi dei problemi che hanno la capacità di rendere l’offerta viziata e nulla (per uno schema clicca qui).

In questo approfondimento cercherò di spiegarti nel dettaglio perché il versamento di una cauzione con importo inferiore a quello previsto dall’avviso di vendita rende l’offerta nulla e quindi improduttiva di effetti.

Cenni normativi sulla presentazione dell’offerta

Prima di analizzare nello specifico l’ipotesi suddetta, devo necessariamente farti comprendere quali elementi sono indispensabili secondo legge affinchè l’offerta presentata sia valida.

Partiamo dal dettato dell’articolo 571 cpc, il quale statuisce che: “Ognuno, tranne il debitore , è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale anche a norma dell’articolo 579 ultimo comma. L’offerente deve presentare nella cancelleria dichiarazione contenente l’indicazione del prezzo, del tempo e modo del pagamento e ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.

L’offerta non è efficace se perviene oltre il termine stabilito ai sensi dell’569, terzo comma, se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito dall’ordinanza o se l’offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto“.

Il legislatore al secondo comma della norma, individua l’inefficacia quale sanzione da infliggere nel caso in cui venga versata una cauzione il cui importo sia inferiore a quello predisposto nell’avviso di vendita (solitamente si aggira al 105 del prezzo proposto).

Quindi posso già in anticipo confermarti come un’offerta accompagnata dal versamento di una cauzione inferiore a quanto stabilito nell’avviso di vendita sia affetta da inefficacia.

In definitiva, per far sì che un’offerta sia reputata pienamente valida occorre che vengano rispettati i seguenti requisiti:

  • Offerta può essere presentata da chiunque tranne il debitore esecutato;
  • Offerta va presentata presso la cancelleria del Tribunale con l’indicazione del prezzo, tempo e modo di pagamento;
  • Offerta va depositata nel rispetto del termine fissato all’articolo 569 comma 3 c.p.c;
  • Offerta va accompagnata dal versamento della cauzione in misura non inferiore al decimo del prezzo proposto;
  • Offerta va depositata in busta chiusa all’esterno della quale vanno annotati ad opera del cancelliere: nome dell’offerente, giudice dell’esecuzione o professionista delegato addetto alla vendita e la data stabilita per l’esame delle offerte.

La cauzione: qual è la sua funzione e a che cosa serve?

Devi sapere che la cauzione è utilizzata per accompagnare l’offerta,in sostanza è tutti gli effetti uno strumento utilizzato per responsabilizzare l’offerente.

Come avrai avuto modo di comprendere essa è obbligatoria in quanto la sua assenza determina l’inammissibilità dell’offerta, rendendola priva di qualsiasi effetto.

In sostanza la cauzione rientra tra quegli elementi imprescindibili senza i quali non è possibile l’aggiudicazione dell’immobile.

Generalmente il suo importo si aggira sul 10% del prezzo offerto ma è ammessa la possibilità di versare anche una cauzione di importo superiore rispetto a quello indicato nell’avviso di vendita. Non è assolutamente consentito il versamento di una cauzione inferiore in quanto scatterebbe l’applicazione della sanzione dell’inefficacia dell’offerta.

Devo avvertirti del fatto che nella prassi potrai trovarti dinanzi ad una cauzione maggiorata ossia fissata in una misura maggiore rispetto al 10% del prezzo stabilito. Il fenomeno della cauzione maggiorata è una scelta operata dal giudice dell’esecuzione per contrastare le ipotesi in cui l’immobile viene aggiudicato ma il saldo prezzo non è pagato dall’aggiudicatario (per sapere cosa succede se chi si aggiudica non paga il saldo prezzo clicca qui).

Relativamente alle modalità in cui va versata la cauzione bisogna prendere come riferimento la tipologia di vendita:

  • Asta Telematica >>> Cauzione versata tramite bonifico bancario o postale (“attenzione alla causale“);
  • Asta Analogica >>> Cauzione versata tramite assegno circolare oppure – per alcune aste – sempre tramite bonifico **

In generale per quanto il versamento della cauzione è sempre bene leggere in maniera approfondita l’Ordinanza di vendita, evitando di incorrere in spiacevoli inconvenienti (Cauzione vaglia postale: illegittima l’esclusione dell’offerente).

Nota bene: in caso di mancata aggiudicazione dell’immobile la cauzione ti verrà sempre restituita (per conoscere i tempi leggi “In quanto tempo viene restituita la cauzione?“).

Offerta nulla per cauzione inferiore all’importo indicato nell’avviso di vendita

Adesso entriamo nel vivo del nostro discorso perché approfondiamo una delle ipotesi di nullità dell’offerta previste dalla legge.

Infatti nel caso in cui l’offerta dovesse accompagnarsi ad una cauzione di importo inferiore a quello fissato dal giudice dell’esecuzione nell’ordinanza di vendita o nell’avviso di vendita, questa verrà dichiarata inammissibile e sarà totalmente priva di effetti.

Come ben sai, l’importo della cauzione è rimesso alla discrezionalità del giudice dell’esecuzione e solitamente viene indicato all’interno dell’avviso di vendita. In tal senso la legge si premura soltanto di fissare la soglia minima, in quanto la cauzione non potrà essere inferiore al 10% del prezzo stabilito.

L’offerente, a seconda della modalità di svolgimento della procedura di vendita, dovrà accompagnare l’offerta con un assegno circolare o vaglia postale (asta analogica) oppure con un bonifico (asta telematica) dimostrando in tal modo di aver versato la cauzione come richiesto dalla legge.

L’offerta carente della cauzione o con una cauzione inferiore a quella prevista nell’avviso di vendita è nulla e improduttiva di effetti.

Ai fini di dotare questo approfondimento di maggiore completezza ti menziono anche una procuncia della Cass.civ.n.6186/2009 nella quale è affermato che: “In tema di esecuzione per espropriazione immobiliare con modalità di vendita senza incanto, qualora uno dei partecipanti alla gara, nel formulare la sua offerta, abbia depositato la cauzione in una misura inferiore a quella prescritta dall’art. 571, secondo comma, cod. proc. civ., gli altri partecipanti, oltre a poter far constatare al giudice dell’esecuzione tale condizione di inefficacia, sollecitando l’esercizio dei suoi poteri officiosi, sono tenuti, in mancanza, nell’eventualità in cui lo stesso giudice provveda ad emettere l’ordinanza di aggiudicazione del bene in favore dell’offerente che abbia depositato la cauzione in modo incongruo, a proporre opposizione agli atti esecutivi avverso siffatta ordinanza (alla quale si trasmettono i vizi delle operazioni inerenti l’espletata vendita senza incanto), nel termine prescritto dall’art. 617 cod. proc. civ., decorrente dalla conoscenza legale del provvedimento medesimo (ossia dal giorno della stessa udienza in cui l’ordinanza sia stata adottata, per le parti che vi abbiano partecipato o che siano state messe in condizione di parteciparvi, ossia dalla sua comunicazione da parte della cancelleria, nell’ipotesi di emissione fuori udienza).

In sostanza nell’ipotesi in cui il Giudice ometta di rilevare d’ufficio l’inefficacia dell’offerta, la legge predispone in favore degli altri offerenti lo strumento dell’opposizione agli atti esecutivi di cui all’Articolo 617 cpc per far si che venga rilevato il vizio che affligge e rende invalida l’ordinanza di aggiudicazione.

Ovviamente tenuto conto del fatto che nel 99 percento delle volte il Giudice delega il professionista delegato alla vendita, nel caso in cui questi ammetta un’offerta irregolare per mancato versamento della cauzione sarà possibile depositare ricorso ex art. 591 ter (per un approfondimento sui rimedi si legga l’articolo sulle opposizioni all’asta giudiziaria).

E’ possibile integrare la cauzione insufficiente?

La prima cosa che si potrebbe pensare in caso di errore nel versamento è quello di integrare la cauzione insufficiente.

In questo senso qualcuno ben potrebbe immaginare di integrare la cauzione insufficiente prima dell’asta.

Questa pratica è stata indicata come illegittima dalla giurisprudenza che se ne è occupata.

In questo senso secondo la Suprema Corte il mancato o insufficiente pagamento della cauzione configura un errore non sanabile

anche se dipendente da mero (ed evidente) errore materiale dell’offerente.

In tal senso, occorre richiamare il principio, più volte ribadito dalla giurisprudenza della Suprema Corte, di immutabilità delle condizioni previste nell’ordinanza di vendita, lex specialis della procedura di vendita forzata, che mira a garantire la parità delle condizioni tra tutti i potenziali offerenti per tutta la durata della procedura, e in forza del quale eventuali modifiche della disciplina dettata dall’ordinanza di vendita devono precedere l’inizio della procedura di vendita e non subentrare a procedura in corso (fra le moltissime, e su diversi aspetti, Cass. Civ. Sez. III 5 ottobre 2018 n. 24570; Cass. Civ. Sez. VI 7 maggio 2015 n. 9265; Cass. Civ. Sez. III 29 maggio 2015 n. 11171).”

Per una panoramica su tale possibilità nonché per approfondire tale tematica è possibile leggere l’articolo “Cauzione Insufficiente Asta: il Tribunale dà ragione ad Astafox.com” in cui viene posta in rilievo la  decisione del Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Bergamo dott. Luca Fuzio del 12 maggio 2023 (per scaricare il provvedimento clicca qui) che rigetta il ricorso proposto dalla società esclusa (per l’insufficiente pagamento della cauzione) e conferma l’aggiudicazione in capo alla società nostra assistita.

Breve schema riepilogativo sui motivi di esclusione delle offerte all’asta

Adesso cercherò di facilitare la comprensione sul tema attraverso una semplice elencazione delle ipotesi in cui le offerte sono in ogni caso nulle ed invalide:

  • Offerta presentata nel mancato rispetto dei termini previsti all’Articolo 569 co.3 cpc;
  • Offerte in cui il prezzo è inferiore all’importo dell’offerta minima;
  • Offerte la cui cauzione è di importo inferiore a quella prevista nell’avviso di vendita;
  • Offerte la cui cauzione è intestata ad una persona diversa;
  • Offerte prive della sottoscrizione;
  • Incertezza sul Lotto e/o il bene;
  • Offerta presentata dal debitore esecutato in violazione del divieto imposto all’AArticolo 571 cpc;
  • Offerta presentata da soggetti non abilitati ad acquistare l’immobile all’asta
  • Offerta depositata in carenza degli allegati richiesti dall’avviso o dall’ordinanza di vendita, a pena di inefficacia.

In conclusione ti voglio ricordare che in tutte queste ipotesi appena elencate, la cauzione ti verrà restituita e ovviamente non potrai accedere alla gara tra offerenti.

La legge mette comunque a tua disposizione la possibilità di opporti all’esclusione per invalidità dell’offerta mediante lo strumento dell’opposizione sia avverso provvedimenti del Giudice dell’esecuzione che del professionista delegato addetto alla vendita (se vuoi approfondire il tema ti invito a consultare il nostro articolo: Offerta invalida: come opporsi?).

Dott.Andrea Parascandolo (Legal Writer for Astafox.com)

Abbiamo visto i principali motivi per cui un’ asta può essere annullata. In questo altro articolo, invece, parliamo della possibilità di “far rinviare un’asta” e dei relativi rimedi.

Cosa succede se all’asta si presente un solo offerente? Scopriamolo insieme leggendo l’articolo “Unica offerta all’asta: cosa succede?“.

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria 

Abbiamo scritto una guida sulle aste immobiliari dedicata ai principianti (e non solo) dove proviamo a spiegarti, in maniera semplice, come funziona un’asta giudiziaria e le cose più importanti da sapere.

La cauzione può essere versata a mezzo vaglia postale circolare? Ne parliamo nell’articolo “Cauzione vaglia postale: illegittima l’esclusione dell’offerente“.

Sapere come cercare e dove trovare immobili all’asta è fondamentale. Cercare nel posto sbagliato ti farà perdere un sacco di tempo e di energie, ecco perché abbiamo pensato di “riassumere” alcune importanti informazioni nell’articolo “Dove trovare immobili all’asta“.

Se hai deciso di acquistare all’asta e non sai come visitare un immobile puoi leggere l’articolo “Come visitare un immobile all’asta? . Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per saperne di più sul come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria. Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto.

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