Cauzione Insufficiente Asta: il Tribunale dà ragione ad Astafox.com

cauzione insufficiente
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

La cauzione insufficiente non può essere sanata.

Il Tribunale di Bergamo con provvedimento del 12 maggio 2023 ha dato ragione ad Astafox.com intervenuta a difesa di un aggiudicatario.

La questione è questa:

L’aggiudicatario, nostro assistito, si era aggiudicato un immobile all’asta in quanto la sua era l’unica offerta valida presente.

In occasione della vendita, il professionista delegato alla vendita aveva però dichiarato inammissibile una seconda offerta, pervenuta da una società, perché la cauzione era stata pagata in misura insufficiente.

Nel dettaglio, l’offerta della società esclusa era accompagnata da una cauzione insufficiente, inferiore al 10 percento richiesto.

Successivamente all’aggiudicazione, la società esclusa depositava ricorso ex art. 591 ter c.p.c. per avanzare l’illegittimità della vendita sostenendo, nella specie, la possibilità di sanare tale vizio fino al termine dell’asta e la minore “durata della stessa”.

Astafox.com si costituiva, a difesa dell’aggiudicatario, con l’Avvocato Daniele Giordano e resisteva con propria comparsa di costituzione nel ricorso proposto.

Se non hai mai sentito parlare di ricorso avverso l’asta giudiziaria ti consiglio l’articolo “opposizione asta giudiziaria: come si fa?”, se invece vuoi capire se l’unica offerta valida presente conduce sempre all’aggiudicazione ti consiglio “Unica offerta valida: è sempre aggiudicazione?“.

Cauzione insufficiente asta: la decisione del Tribunale di Bergamo

Arriviamo così alla decisione del Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Bergamo dott. Luca Fuzio del 12 maggio 2023 (per scaricare il provvedimento clicca qui) che rigetta il ricorso proposto dalla società esclusa e conferma l’aggiudicazione in capo alla società nostra assistita.

Il Giudice, prestando ampia adesione alla comparsa depositata, osserva che l’irregolarità riscontrata (l’insufficiente pagamento della cauzione)

” “non è sanabile, anche se dipendente da mero (ed evidente) errore materiale dell’offerente.

In tal senso, occorre richiamare il principio, più volte ribadito dalla giurisprudenza della Suprema Corte, di immutabilità delle condizioni previste nell’ordinanza di vendita, lex specialis della procedura di vendita forzata, che mira a garantire la parità delle condizioni tra tutti i potenziali offerenti per tutta la durata della procedura, e in forza del quale eventuali modifiche della disciplina dettata dall’ordinanza di vendita devono precedere l’inizio della procedura di vendita e non subentrare a procedura in corso (fra le moltissime, e su diversi aspetti, Cass. Civ. Sez. III 5 ottobre 2018 n. 24570; Cass. Civ. Sez. VI 7 maggio 2015 n. 9265; Cass. Civ. Sez. III 29 maggio 2015 n. 11171).”

In buona sostanza viene ribadito che l’ordinanza di vendita costituisce lex specialis della procedura di vendita forzata dacché le sue condizioni debbono essere rispettate pena l’irregolarità dell’asta.

A tale proposito il Giudice dell’Esecuzione aggiunge:

“E’ evidente che nel caso di specie ammettere (Società Alfa). all’integrazione tardiva dell’offerta determinerebbe un’ingiustificata disparità di trattamento in suo favore, in quanto se la possibilità di integrazione (o di presentazione dell’offerta) fosse stata ab origine prorogata per tutti probabilmente ci sarebbero stati ulteriori offerenti, esclusi per il limite temporale indicato nell’ordinanza.
Infine, come correttamente rilevato dall’aggiudicataria, l’errore materiale non è scusabile e non può giustificare la deroga al principio sopra descritto (come peraltro espressamente affermato nella pronuncia citata da (società aggiudicataria).: Cass. Civ. 09.04.1999, n. 3470).

Cauzione insufficiente asta: è possibile sanare?

Il pagamento della cauzione in misura inferiore a quanto richiesto determina  ipso iure l’inefficacia dell’offerta di acquisto presentata senza alcuna ulteriore valutazione ai sensi dell’articolo 571 c.p.c. il quale dispone al comma secondo: “L’offerta non è efficace se perviene oltre il termine stabilito ai sensi dell’articolo 569, terzo comma, se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell’ordinanza o se l’offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto”.

Tale previsione è a parere di chi scrive inopinabile non potendosi ammettere alcuna forma di sanatoria successiva se non in aperta violazione dell’articolo 571 c.p.c. che enuclea le ipotesi di inefficacia dell’offerta d’acquisto e in aperto contrasto con i principi regolatori dell’esecuzione forzata.

Ragionare diversamente, infatti, comporterebbe l’eventuale (assurda) conseguenza di dover ammettere offerte fuori termine o accettare offerte inferiori all’offerta minima con la semplice giustificazione dell’errore materiale e con inevitabile e ingiustificabile dilatamento dei tempi dell’esecuzione forzata, di tal maniera che non esisterebbero (più) ipotesi di inefficacia dell’offerta ma soli meri vizi emendabili ex post, tutti scusabili in quanto non voluti…

È invece ben vero che il mancato pagamento della cauzione conduce sempre inevitabilmente alla dichiarazione di inammissibilità dell’offerta senza alcuna possibilità di sanatoria postuma.

In maniera conforme a quanto osservato si legga lo Studio n. 19 del 2011  del Consiglio Nazionale del Notariato dal titolo “Esecuzione forzata, notaio delegato e vizi nella fase dell’offerta” (Approvato dal Gruppo di studio sulle Esecuzioni Immobiliari e Attività Delegate il 16 luglio 2012) secondo cui in caso di versamento della cauzione in misura inferiore a quella fissata dal Giudice l’offerta è per tabulas inefficace (cfr. art. 571, comma II, c.p.c.).

Il Consiglio Nazionale del Notariato nell’epigrafata relazione richiama, inoltre, una pronuncia della Suprema Corte di legittimità che ben spiega le ragioni addotte.

Essa riguarda la possibilità di integrare la cauzione insufficiente una volta scaduto il termine per presentare l’offerta e ribadisce che in tale caso non è possibile un’integrazione della cauzione e si determina l’inefficacia dell’offerta, ancorché l’offerente, nell’offrire l’integrazione, assuma di essere incorso in un mero errore di calcolo ex art. 1430 cod. civ..

Secondo la S.C. richiamatala prestazione della cauzione si concreta in un “adempimento fattuale” e come tale esprime soltanto la consegna del denaro ed il titolo in base al quale detta consegna avviene, mentre non contiene e non esprime la manifestazione degli elementi di determinazione dell’ammontare della somma versata e, quindi, non consente di individuare l’errore nel quale l’offerente prestatore della cauzione sia eventualmente incorso.” (Cass. 9 aprile 1999 n. 3470 in C.E.D. Cassazione, rv. 525124)

In buona sostanza, secondo la Suprema Corte, non vi può essere alcun errore nel pagamento della cauzione considerato che trattasi di adempimento fattuale per cui non è nemmeno ab origine ipotizzabile un rimedio recuperatorio.

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Avv. Daniele Giordano

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