Vuoi sapere se conviene comprare una casa all’asta con un contratto di affitto?

Ti è capitato di vedere una casa all’asta in cui abita un inquilino?

Molte persone sono sempre più attratte dalla possibilità di acquistare un immobile all’asta, spinte dalla convenienza economica e dalla sicurezza dell’acquisto rispetto ad un acquisto attraverso il libero mercato.

E’ sempre più frequente la presenza di immobili che siano posti in vendita con la presenza di un contratto di affitto ossia case già abitate da una persona o un nucleo familiare in virtù di un regolare contratto di affitto.

Vediamo cosa succede se nella casa all’asta abita affittuario e se c’è da preoccuparsi!

Comprare casa all’asta con contratto d’affitto

Questo fenomeno ovviamente non costituisce una sorpresa per i partecipanti all’asta siccome è reso noto all’interno della perizia estimativa.

La perizia è il documento più importante per chi acquista all’asta.

Nella rubrica “stato di occupazione ” viene indicato chi abita l’immobile ed il titolo in forza del quale ci abita.

E’ proprio qui che possiamo scoprire se la casa è affittata!

Dalla lettura della perizia, il soggetto interessato potrà immediatamente comprendere se, una volta aggiudicata la casa, sarà tenuto o meno al rispetto del contratto di locazione, siccome nella medesima rubrica citata in precedenza, l’esperto estimatore avrà preso posizione sull’opponibilità o meno del contratto di locazione.

Se vuoi approfondire il rapporto tra contratto di locazione ed aste giudiziarie per sapere se il contratto possa “sopravvivere” alla procedura esecutiva immobiliare ed eventualmente anche prorogarsi leggi l’articolo “Locazione e aste giudiziarie: opponibilità e proroga“

Che cosa succede quando viene aggiudicato un immobile affittato?

Per rispondere alla domanda è necessario effettuare delle precisazioni.

In alcuni casi, l’aggiudicatario dovrà rispettare il contratto di affitto

Quando il contratto di affitto è stato validamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate prima del pignoramento, il pignoramento e la vendita all’asta non inficiano la sua validità.

Il contratto di locazione resta in vigore ed il conduttore che vi abita avrà il diritto di restarvi anche a seguito dell’aggiudicazione.

È facile comprendere come in questo caso il nuovo proprietario sarà tenuto a rispettare il contratto di locazione stipulato tra locatore (debitore esecutato) e conduttore fino alla sua scadenza.

In questa circostanza se non interviene la disdetta, con un preavviso di almeno 6 mesi, il contratto di affitto si rinnoverà, secondo alcuni, automaticamente.

Quando il contratto di affitto è pienamente opponibile, l’aggiudicatario avrà la possibilità di riscuotere mensilmente il canone ma non potrà ottenere l’immediata liberazione della casa.

In tema ti consiglio l’articolo “Da quando l’aggiudicatario incassa i canoni di affitto?“

Nb. Il nuovo locatore non potrà modificare il contratto di affitto, al massimo le parti potranno accordarsi per una modifica del canone ma dopo la scadenza e mai prima che quest’ultima sia intervenuta.

Negli altri, l’aggiudicatario potrà liberare la casa senza rispettare il contratto di affitto

Quando la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate interviene dopo l’atto di pignoramento, il contratto sarà inopponibile all’aggiudicatario.

Pertanto, il nuovo proprietario potrà intraprendere un procedimento di liberazione ed ottenere lo sfratto per entrare nel possesso dell’immobile, volendo anche servendosi della liberazione della casa all’asta a cura del custode giudiziario.

Un’ulteriore ipotesi di inopponibilità del contratto di locazione è rappresentata dalla presenza di un contratto di affitto che prevede un canone inferiore di oltre un terzo rispetto al canone di mercato dell’immobile (c.d. Prezzo Vile), stipulato prima del pignoramento e della vendita forzata.

In questo caso, come ricordato dalla giurisprudenza della Cassazione, si presume un atteggiamento doloso tenuto dal debitore esecutato che prevedendo di lì a breve l’apertura di un procedimento di esecuzione forzata nei suoi riguardi, ha cercato di scoraggiare la presentazione di eventuali offerte per l’immobile gravandolo da tale limitazione.

Sul punto si è espresso anche il Tribunale Verona con Ordinanza del 13 Maggio 2021 con la quale ha statuito che “La pattuizione di un canone incongruo comporta, infatti, di per sé la valutazione che le parti abbiano concluso un contratto pregiudizievole nella consapevolezza di arrecare un danno ai creditori del locatore: non occorre la statuizione del giudice di cognizione né la dimostrazione di quale fosse in concreto lo stato soggettivo dei contraenti”.

In questo ultimo caso, sebbene “formalmente”, sulla carta, dovrebbe prevalere la locazione, questa soccombe all’aggiudicazione.

In quali circostanze il contratto di locazione prevale sull’aggiudicazione?

Bisogna far menzione dell’articolo 2923 cc se si vuole comprendere quando il contratto di locazione prevale sulle esigenze del terzo aggiudicatario.

La norma contiene alcuni principi cardine  che regolano l’intera materia: “Le locazioni consentite da chi ha subito l’espropriazione sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento” , inoltre “Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato” ed infine “Se nel contratto di locazione è convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione, l’acquirente può intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni dell’articolo 1603”.

Se vuoi approfondire il rapporto tra contratto di locazione ed aste giudiziarie per sapere se il contratto possa “sopravvivere” alla procedura esecutiva immobiliare ed eventualmente anche prorogarsi leggi l’articolo “Locazione e aste giudiziarie: opponibilità e proroga“

Quindi, in conclusione possiamo sintetizzare:

• Contratto di locazione è opponibile all’aggiudicatario (l’aggiudicatario dovrà rispettarlo) se registrato prima della notifica dell’atto di pignoramento.

• Contratto di locazione non è opponibile all’aggiudicatario (l’aggiudicatario potrà sfrattare l’inquilino indipendentemente dalla durata residua del contratto) se la registrazione interviene successivamente alla notifica dell’atto di pignoramento.

• Contratto di locazione pur se opponibile è considerato non opponibile quando è fissato un canone inferiore di oltre un terzo al prezzo giusto oppure il contratto prevedeva la risoluzione in caso di alienazione.

Conviene comprare una casa all’asta con contratto di affitto?

In alcuni casi acquistare una casa all’asta che sia già affittata può essere veramente conveniente.

Infatti, l’aggiudicatario, subito dopo il decreto di trasferimento, inizierebbe ad incassare i canoni di affitto e a monetizzare, già da subito, sull’investimento.

Ovviamente ogni situazione è diversa.

Occorre, infatti, valutare la congruità del canone, il valore della vendita, la solvibilità dell’inquilino (è impiegato? ha una busta paga? è un dipendente statale? rilasciò garanzie? ha sempre pagato puntualmente?) per comprendere se effettivamente il gioco vale la candela.

Dott. Andrea Parascandolo

Alcune volte il contratto di locazione ultra – novennale può essere anche trascritto, in questo caso ne troverai traccia nelle trascrizioni pregiudizievoli per saperne di più clicca qui.

La liberazione della casa acquistata all’asta non è questione semplice. L’aggiudicatario se vuole “l’aiuto” della procedura esecutiva immobiliare per sfrattare gratuitamente la casa comprata all’asta deve chiederlo con un’ istanza al giudice dell’esecuzione.

Se temi la liberazione di una casa all’asta ti consiglio l’articolo “contratto di assicurazione per i danni della casa all’asta” dove parliamo di questa particolare garanzia per chi acquista immobili all’asta.

Ti interessa sapere cosa succede se l’immobile all’asta è oggetto di un contratto preliminare di compravendita? Ne parliamo nell’articolo “preliminare di vendita e acquisto all’asta” dove cerchiamo di comprendere chi prevale tra l’aggiudicatario e il promissario acquirente.

Vuoi sapere cosa il debitore può portare via dalla casa all’asta dopo l’aggiudicazione? Leggi il nostro contenuto “Cosa può portare via il debitore dalla casa all’asta?”

Hai mai pensato di comprare un terreno all’asta? E’ certamente un affare molto conveniente ne parliamo nell’articolo “Terreni all’asta: come comprarli e cosa sapere“.

Per approfondire, invece, il rapporto tra l’aggiudicazione del bene ed un eventuale contratto di comodato pre-esistente puoi leggere l’articolo “Acquisto all’asta e contratto di comodato” in cui approfondiamo la relazione tra questo particolare contratto e la procedura esecutiva immobiliare.

Vuoi approfondire gli aspetti dell’assegnazione della casa coniugale? Ne parliamo in questo articolo dove affrontiamo il rapporto tra acquisto all’asta e assegnazione della casa familiare.

Per informazioni sulla liberazione di una casa occupata senza titolo leggi qui.

Se vuoi informazioni sulla locazione ultranovennale (una particolare forma di locazione molto lunga) e le aste clicca qui.

Se, invece, vuoi approfondire la questione delle locazioni e sapere se l’inqulino può opporsi alle visite di potenziali offerenti leggi qui.

Se vuoi approfondire il rapporto tra contratto di locazione ed aste giudiziarie per sapere se il contratto possa “sopravvivere” alla procedura esecutiva immobiliare ed eventualmente anche prorogarsi leggi l’articolo “Locazione e aste giudiziarie: opponibilità e proroga“

Acquistare all’asta non è un’ attività da “fai- da- te”. Sono molti i rischi cui ti esponi quando decidi di procedere da auto-didatta, ne parliamo nell’articolo “Acquistare all’asta è pericoloso se non sai come farlo!”

Sgombero della casa all’asta chi paga la sostituzione delle serrature? Ne parliamo nell’articolo “Chi paga il fabbro per la casa all’asta?”

L’aggiudicatario incassa l’affitto da quando viene dichiarato aggiudicatario, da quando paga il saldo o dal decreto di trasferimento? Ne parliamo nell’articolo “Da quando l’aggiudicatario incassa i canoni di affitto?“