Supponiamo che tu abbia l’intenzione di partecipare ad un’asta giudiziaria per comprare una casa.

Dallo stato di occupazione presente nella perizia redatta dal Consulente Tecnico d’ufficio, nominato dal Giudice dell’esecuzione, emerge che l’immobile è abitato da un’inquilino in virtù di un contratto di locazione.

Il perito nello stato di occupazione fa riferimento anche alla possibilità che il contratto di locazione sia opponibile o meno all’esecuzione.

In caso positivo l’inquilino ha il diritto di occupare la casa per tutta la durata del contratto di locazione che va rispettato.

Facciamo un passo in avanti…

Ti sei aggiudicato l’immobile, al momento dell’aggiudicazione eri già informato della presenza di un inquilino con un regolare contratto di locazione (Canone previsto di 700€ al mese) opponibile, quindi decidi che possa essere un’ottima opportunità da sfruttare per incassare mensilmente i canoni d’affitto.

Quando inizierai a ricevere i canoni? Quando ti aggiudichi l’immobile o quando avviene il decreto di trasferimento?

Questa è un importantissima domanda.

Considera che, alcune volte, dall’aggiudicazione dell’immobile al decreto di trasferimento possono passare anche diversi mesi!

E’ dunque importante capire se l’aggiudicatario può già incassare i canoni di affitto prima del decreto di trasferimento o se deve aspettare i tempi lunghi del tribunale per iniziare a incassare i canoni solo successivamente al decreto di trasferimento (nel qual caso l’affitto verrà pagato, nel mentre, alla procedura esecutiva immobiliare).

Facciamo un esempio:

L’aggiudicazione dell’immobile è avvenuta a Marzo 2022. L’aggiudicatario ha versato il saldo prezzo pochi giorni dopo ma a Giugno 2022 non ha ancora ricevuto il decreto di trasferimento.

Tendenzialmente l’aggiudicatario ha fatto tutto quello che doveva fare: pagare il saldo.

E lo ha fatto anche prestissimo.

Malgrado la puntualità dell’aggiudicatario nel pagamento del saldo prezzo, è opinione comune che costui inizierà ad incassare l’affitto solo dopo la pubblicazione del decreto di trasferimento.

L’aggiudicatario comincerà a riscuotere i canoni d’affitto solo dal momento in cui sarà diventato il legittimo proprietario mediante il decreto di trasferimento emesso dal Giudice dell’esecuzione.

Il dato si ricava dal combinato disposto degli Articoli 1599, 1602, 1603 c.c. e costituisce la base del consolidato convincimento della giurisprudenza della Corte di Cassazione (sentenza n.1713/1967) la quale ha stabilito che “ Il compratore di un immobile, dato in locazione a terzi, assume la qualità di locatore e pertanto subentra, se il contrario non sia pattiziamente stabilito, in tutti i diritti ed obblighi del rapporto che non siano esauriti”.

Dottrina maggioritaria e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che sia il decreto di trasferimento a determinare il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario (effetto traslativo si realizza dal momento del deposito del decreto in cancelleria e non dalla firma dello stesso atto).

L’aggiudicatario definitivo può chiedere di iniziare ad incassare i canoni di affitto?

Anche se questo è il parere concorde della giurisprudenza e della dottrina, ritengo che l’aggiudicatario definitivo (che abbia già pagato il saldo prezzo) possa avanzare delle pretese, in questi casi, del tutto legittimamente.

Per intenderci, qualora l’emissione del decreto di trasferimento dovesse tardare di oltre 1 anno, il danno economico dell’aggiudicatario potrebbe rivelarsi del tutto non trascurabile. Non escludo che, in questi casi, qualora il “ritardo”, fosse del tutto ingiustificato, questi possa chiedere ed ottenere parte dei canoni medio tempore incassati dalla procedura esecutiva.

Cosa succede quando l’immobile è occupato senza titolo?

L’ordinamento giuridico tutela l’aggiudicatario, siccome il contratto di locazione stipulato dopo il pignoramento è inefficace nei confronti dei terzi. Pertanto una casa data in affitto dopo l’apertura del procedimento esecutivo, darà vita ad un’ipotesi di invalidità del titolo abitativo.

Conclusioni: Prima di partecipare ad un’asta è bene informarsi sullo stato abitativo, come ho cercato di illustrarti in questo articolo, la presenza di un inquilino è un’opportunità da non sottovalutare se acquisti l’immobile con l’intenzione di fare un’affare.

Inoltre se tu dovessi riuscire ad aggiudicarti l’immobile ma a causa di un Tribunale lento nell’adozione del decreto di trasferimento, dovessi perdere la possibilità di ricevere i canoni potresti presentare un’istanza al giudice per sollecitarlo, oppure richiedere il risarcimento dei danni al delegato professionista quando il ritardo sia attribuibile ad una sua negligenza, imprudenza o imperizia.

Ti ricordo, invece, che per gli immobili liberi non c’è nessun problema. Una volta emesso il decreto di trasferimento ti verranno consegnate le chiavi di casa.

In un recente approfondimento ci siamo chiesti chi sia tenuto a restituire il deposito cauzionale in caso di acquisto all’asta di una casa con contratto di locazione opponibile, per info leggi “Casa all’asta e deposito cauzionale: chi paga?“

Se vuoi sapere esattamente cosa fare dopo l’aggiudicazione dell’immobile all’asta leggi l’articolo “Cosa fare dopo l’aggiudicazione all’asta?“. Certamente, oltre al versamento del saldo prezzo, dovrai chiedere, almeno secondo la maggior parte dei tribunali italiani, a pena di decadenza, l’assistenza del custode nella liberazione dell’immobile occupato.

Vuoi sapere cosa il debitore può portare via dalla casa all’asta dopo l’aggiudicazione? Leggi il nostro contenuto “Cosa può portare via il debitore dalla casa all’asta?”

Se vuoi informazioni sulla locazione ultranovennale (una particolare forma di locazione molto lunga) e le aste clicca qui.

Molte persone ci chiedono “Posso sapere quante persone partecipano ad un’ asta???“ clicca sul link per scoprirlo!

Per approfondire gli aspetti relativi alla visita dell’immobile all’asta leggi anche “Quanto tempo ci vuole per visitare un immobile all’asta?“

Se ti interessa l’argomento acquisto all’asta e affitto oppure hai letto che l’immobile che vuoi acquistare all’asta è affittato ti invito a leggere l’articolo “Casa all’asta con contratto di affitto: cosa fare?” e l’approfondimento giuridico “Locazione asta: opponibilità e proroga“.