La MEGA DOMANDA di oggi è: Conviene comprare casa all’asta? Conviene sempre?
La risposta è:
Non sempre
(da avvocato esperto in aste immobiliari, mi dispiace dirlo, ma è cosi!)
In questo articolo vedremo:
- Quando conviene comprare casa all’asta
- Quando NON conviene comprare casa all’asta (è bene che te lo dica) e come evitare fregature
- Ma soprattutto cosa considerare nella convenienza di un’acquisto all’asta (nello specifico).
Spesso sentiamo circolare questa domanda e ci chiediamo se, effettivamente, al di là di quanto si possa sentire in giro comprare casa all’asta sia concretamente più conveniente.
La vera risposta è dipende nel senso che l’acquisto all’asta è generalmente più conveniente di un acquisto ordinario anche se non è sempre tutto oro quello che luccica.
Più nel dettaglio, sono molti i fattori che contribuiscono ad abbassare il prezzo base asta e, ancora di più, quelli che conducono ad un offerta minima invitante.
Tuttavia non è raro trovare case/negozi/autorimesse all’asta ad un prezzo più alto di quello di mercato.
Conviene comprare casa all’asta: Attenzione alle prime aste!
Nel rispondere alla domanda se conviene comprare una casa all’asta dobbiamo dire che il valore dell’immobile ad un’asta viene stabilito secondo la perizia estimativa redatta da un tecnico nominato dal tribunale.
Nella specie, il Giudice dell’esecuzione, successivamente alla verifica della regolarità del pignoramento, incarica un esperto (architetto, geometra, ingegnere iscritto ad apposito albo) per prezzare l’immobile.
L’art. 173 bis disp.att. c.p.c. ci racconta tutte quelle che sono le mansioni dell’esperto: egli non deve unicamente dare un prezzo all’immobile pignorato ma deve anche valutare se il medesimo sia vendibile unicamente, frazionabile, abusivo, considerare l’esistenza di eventuali servitù, verificare la presenza di contratti opponibili interrogando la banca dati dell’agenzia delle entrate , valutare lo stato dei luoghi e il pregio degli interni. Insomma, il tecnico incaricato svolge moltissime valutazioni e le riepiloga all’interno della perizia estimativa dell’immobile (perizia scaricabile e consultabile liberamente).
Scopo, come dicevamo, principale della perizia estimativa è la valutazione del giusto prezzo della casa pignorata.
Prezzo che l’esperto proporrà al giudice e che nel contraddittorio tra le parti verrà ulteriormente perfezionato.
Ciò premesso, il prezzo base asta, frutto della valutazione dell’esperto, non sempre è un prezzo conveniente.
Ecco perché, statisticamente, i primi esperimenti di vendita si concludono senza che pervenga alcuna offerta.
Se vuoi saperne di più sul come viene determinato il valore dell’immobile all’asta clicca qui
Comprare casa all’asta conviene: si perché?
L’acquisto all’asta è reso particolarmente conveniente innanzitutto dal meccanismo dei ribassi.
Uno dei motivi per i quali l’acquisto all’asta conviene consiste nel fatto che il valore dell’immobile subisce ribassi d’asta di circa 1/4 ad ogni vendita deserta (per sapere cosa si intende dire per asta andata deserta leggi questo articolo).
Addirittura, successivamente alla terza asta, il giudice ha il poter di dimezzare (ridurre di 1/2) il valore del precedente prezzo base asta!
In buona sostanza, grazie al meccanismo dei ribassi, un immobile dall’altissimo valore potrebbe arrivare ad essere aggiudicato ad un prezzo ridicolo. Cosa che, nella prassi, è molto frequente.
Ecco, pertanto, il principale motivo per il quale acquistare all’asta è tendenzialmente sempre più conveniente di acquistare al libero mercato.
Andiamo per gradi.
I ribassi d’asta vengono decisi dal giudice dell’esecuzione e resi noti tramite l‘ordinanza di vendita. Per legge, il Giudice dell’esecuzione può ordinare il ribasso del valore dell’immobile per un massimo del 25 percento (ad ogni asta) fino alla quarta asta e, fino alla metà, dalla quarta in poi.
Infatti, ai sensi dell’art. 591, secondo comma, c.p.c., il giudice può disporre, per ogni tentativo di vendita del bene, un ribasso del prezzo fino al limite di 1/4 rispetto a quello precedente, e, di poi, fissarne un ulteriore, in aggiunta ai tre precedenti, in cui il predetto prezzo è diminuito fino alla metà.
Per comprendere meglio come operi il meccanismo dei ribassi d’asta sarà utile fare un esempio.
Come si risparmia all’asta: i ribassi
Poniamo il caso che un immobile venga posto in vendita, per la prima volta, al prezzo base asta di € 1.000.000 ed offerta minima € 750.000,00.
(Se vuoi sapere come viene determinato il prezzo base asta leggi qui)
(Se vuoi conoscere la differenza tra prezzo base asta ed offerta minima ne parliamo in questo articolo).
Purtroppo, la vendita va deserta con ciò intendendosi che nessuno ha presentato offerte di acquisto. Si rende necessario, pertanto, fissare una nuova vendita.
Il professionista delegato alla vendita (persona che si occupa di preparare e pubblicare gli avvisi di vendita) consulterà, allora, l’ordinanza di vendita per sapere la misura del ribasso.
Non è detto, infatti, che il Giudice abbia disposto il massimo ribasso possibile (25%) essendo, al contrario, assolutamente possibile che il ribasso ordinato sia del 15 o del 20%.
Tenuto conto che il Giudice ha ordinato il ribasso del 20% fino alla quarta vendita, il professionista delegato emetterà un nuovo avviso di vendita (secondo tentativo di vendita) in cui il nuovo prezzo base asta sarà così composto:
1.000.000-20%: Prezzo base asta € 800.000,00 offerta minima 600.000 euro
Alla successiva vendita (la terza) nuovamente deserta il calcolo sarà nuovamente:
Prezzo base asta precedente vendita (800.000) meno ribasso d’asta ordinato dal giudice (20%) uguale a Prezzo base asta € 640.000 offerta minima 480.000
Siamo giunti alla quarta vendita, momento a partire dal quale la legge consente al giudice di applicare una riduzione fino al 50 percento del valore della precedente asta. Poniamo il caso che il giudice abbia, in questo caso, ordinato la massima riduzione.
Il calcolo sarà:
Prezzo base precedente vendita (640.000) meno riduzione ordinata dal giudice per la quarta e successive vendita (50%) uguale a: Prezzo base asta 320.000 euro, offerta minima 240.000,00.
Un immobile che aveva originariamente il prezzo base di un milione di euro può essere aggiudicato a 240.000 euro!
Spero tu abbia capito, adesso, perché il meccanismo dei ribassi d’asta sia il primo motivo per cui ritengo acquistare all’asta davvero conveniente!
Comprare casa all’asta risparmiando: l’offerta minima (ossia la possibilità di offrire meno del dovuto)
La base d’asta è il valore dell’immobile offerto e venduto all’asta.
Questa cifra sta quindi ad indicare il prezzo dell’immobile e pertanto viene anche detto “prezzo base asta“.
Devi sapere che, quando acquisti all’asta, la legge ti autorizza ad offrire anche meno del prezzo base asta.
Questo da quando, nel 2015, l’allora Governo, per incentivare gli acquisti alle aste giudiziarie, consentì alle persone di aggiudicarsi un immobile all’asta offrendo anche meno del prezzo di vendita.
Nasce così, con la modifica dell’articolo 571 c.p.c., l’offerta minima.
L’offerta minima si determina tramite un semplicissimo calcolo. Base d’asta meno 1/4.
Un esempio ti chiarirà, di molto, quello che ti sto spiegando.
Un appartamento di 100 metri quadrati al Centro di Roma viene messo all’asta al prezzo base d’asta di 100.000 euro.
Questo significa che il valore di quell’immobile, a quella data asta, è di 100.000 euro.
Fino al 2015, o meglio fino all’emanazione del Decreto Legge n. 83 del 27 giugno 2015, per acquistare questo appartamento avresti dovuto offrire una somma non inferiore a 100.000 euro.
Successivamente alla modifica legislativa dell’articolo 571 c.p.c. [in basso], invece, è possibile offrire per quell’immobile una somma anche inferiore del 25 percento.
Una sorta di “sconto” del tutto legale e sempre applicabile ad ogni base d’asta.
Nel nostro esempio, pertanto, se vuoi acquistare l’immobile nel Centro di Roma la legge ti consente di offrire anche (solo) 75.000 euro che è la cosiddetta “offerta minima“!
Comprare case all’asta conviene: non si paga il Notaio
Comprare casa all’asta conviene in quanto non bisogna pagare il notaio.
L’ acquisto della proprietà dell’immobile all’asta avviene senza la necessaria assistenza del Notaio.
Mentre, infatti, nella libera vendita è il Notaio a redigere, in forma dell’atto pubblico, il contratto di compravendita immobile, nel nostro caso, invece, è il Giudice a “provvedere” al trasferimento della proprietà.
In particolare, quando acquisti un immobile all’asta non sarai tenuto a versare alcuna parcella al Notaio, la cui attività sarà sostituita dal Giudice e dai suoi ausiliari. (N.B: ovviamente dovrai necessariamente servirti del notaio per la redazione del contratto di mutuo qualora avessi bisogno di farti prestare i soldi dalla banca per l’acquisto all’asta).
Pertanto all’asta non ci sono spese notarili da sostenere.
Spieghiamoci meglio.
Il Giudice dell’Esecuzione, una volta che avrai pagato il prezzo dell’immobile (il che presuppone che te lo sia aggiudicato), emette un provvedimento con il quale trasferisce la proprietà dal debitore esecutato (la persona che ha subito il pignoramento) a te, nella qualità di aggiudicatario.
Tale provvedimento assume il nome di Decreto di trasferimento. Successivamente, il professionista delegato alla vendita (aiutante del Giudice; nominato dal medesimo) provvederà a far registrare tale notizia sia alla Conservatoria dei registri immobiliari e contestualmente al Catasto.
Il risparmio dell’acquisto all’asta: nessuna provvigione per l’agenzia immobiliare
Tra i tanti motivi che mi spingono a consigliare caldamente di acquistare casa all’asta uno dei più importanti, ed anche uno dei meno sconosciuti, riguarda proprio la provvigione del mediatore e dell’agente immobiliare.
Faccio una premessa: ci sono milioni di agenti immobiliari che fanno un lavoro IMPORTANTISSIMO, persone di fiducia che riescono a rendere servizi straordinari ed eccellenti. Questo articolo non è rivolto a loro e non ha, assolutamente, come fine quello di danneggiare un’ onorevolissima professione come quella dell’agente immobiliare.
E’ giusto per farti comprendere che tra i vantaggi dell’acquisto all’asta vi è anche la mancanza di costi dell’agenzia immobiliare a meno che tu, di tua iniziativa, non ti rivolga alla stessa.
La perizia estimativa: un report altamente professionale gratuito e disponibile
Ulteriore motivo per cui acquistare all’asta è conveniente è la presenza della perizia estimativa che contiene una descrizione dell’immobile altamente attendibile sia quanto alla sua realtà materiale che giuridica.
Considera che una perizia estimativa così approfondita costa, in media, dai 3 mila ai 5 mila euro.
Ciò significa che se tu volessi “periziare” un immobile da acquistare al libero mercato dovresti spendere una cifra del genere già solo per comprendere “cosa stai acquistando”.
Al contrario, alle aste giudiziarie questo report è già presente, gratuito e liberamente consultabile.
Perché acquistare all’asta è conveniente e si risparmia?
a) acquistare all’asta è più conveniente perché i costanti ribassi d’asta possono provocare un incredibile deprezzamento del bene;
b) eventuali errori, non rilevati, nella stesura della perizia (ad esempio: ritenere abusi insanabili abusi in realtà sanabili, non valutare l’incidenza di alcuni fattori di pregio) possono provocare un importante deprezzamento del bene già al primo incanto;
c) non vi sono costi notarili e/o costi per il trasferimento del bene. Il professionista delegato, pagato dalla procedura esecutiva, curerà tutto quanto necessario per il trasferimento e successiva variazione catastale del bene.
d) non vi sono costi per l’agenzia immobiliare a meno che tu non abbia conferito esplicito mandato;
Questi sono solo alcuni degli incredibili vantaggi di acquistare all’asta. Ne abbiamo parlato, in parte, nell’articolo “acquistare all’asta è sicuro“ e ne parleremo sicuramente nei prossimi giorni.
Se vuoi saperne di più sul come funziona un’asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria”
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Se vuoi partecipare con un avvocato leggi anche l’articolo “Quanto costa la partecipazione all’asta tramite avvocato?“
Se, invece, desideri essere contattato telefonicamente per comprendere come poter fare i tuoi primi passi nel mondo delle aste giudiziarie, capire più a fondo il loro funzionamento, o anche comprendere se l’affare che vuoi concludere è un affare che effettivamente potrà produrre i risultati sperati contattaci, ti risponderemo al più presto.
