Quanto perde di valore una casa all’asta?

In questo articolo spiegheremo tutto quello che c’è da sapere su quanto perde di valore una casa all’asta.

Ti anticipo che una casa all’asta può perdere fino all’80 percento del suo valore!

In primo luogo voglio dirti che:

• Per sapere quanto perde di valore una casa all’asta dobbiamo parlare delle riduzioni d’asta
• Occorre prima di tutto capire come viene calcolato il valore di una casa all’asta
• Da qui partiremo per capire quando e come questo valore si riduce

Partiamo sin da subito con il dire che il valore dell’immobile all’asta viene determinato anche dal valore di mercato dello stesso ma ciò rappresenta solo uno dei parametri per la determinazione del prezzo base asta.

Se vuoi saperne di più oggi cercheremo di comprendere, tramite questo articolo, come viene deciso il prezzo dell’immobile all’asta, chi lo decide e come lo fa.

E’ veramente importante comprendere tali aspetti perché, conoscendoli, comprenderai ancora di più perché l’acquisto all’asta è ritenuto oltre che il più sicuro anche il più conveniente.

Come si calcola il prezzo di una casa all’asta?

Una volta avviato il pignoramento immobiliare il Giudice dell’Esecuzione nomina degli ausiliari ossia delle persone che lo aiuteranno a portare a termine la procedura prevista dalla legge.

Tra gli “aiutanti” del giudice compare l‘Esperto estimatore ossia un professionista, in genere un architetto o un ingegnere, che dovrà valutare l’immobile e il suo prezzo.

In poche parole, l’Esperto estimatore (detto anche C.T.U. sigla che sta a significare Consulente tecnico d’Ufficio) ha il compito di redigere un elaborato che racchiuda e sintetizzi tutte le caratteristiche dell’immobile:

• dimensione
• stato di conservazione
• stato di occupazione
• caratteristiche costruttive
• conformità urbanistica
• etc..etc..

Questo elaborato che prende il nome di “perizia estimativa” è liberamente consultabile dagli interessati.

Anzi secondo unanime giurisprudenza è dovere dell’interessato consultare la perizia estimativa essendo questo il documento chiavi per comprendere vita, morte e miracoli dell’immobile posto in vendita.

Al termine di questo elaborato, l’Esperto, seguendo alcuni algoritmi, proporrà un valore dell’immobile pignorato al Giudice dell’Esecuzione. Sarà il Giudice dell’Esecuzione, raccolto anche il parere del debitore esecutato (ossia della persona che sta perdendo la casa), a decidere, infine, il prezzo base.

Se ti stai chiedendo che differenza c’è tra prezzo base e offerta minima leggi l’articolo “Prezzo base e offerta minima quale differenza?“

Come viene calcolato il valore di una casa all’asta?

Una volta emessa la perizia estimativa, il Giudice dovrà calcolare il valore dell’immobile ai fini della vendita.

In merito dispone l’articolo 568 c.p.c. secondo il quale:

“Agli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato ai sensi dell’articolo 569, primo comma.

Nella determinazione del valore di mercato l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.”

In sostanza, da avvocato esperto in questo settore, posso assicurarti che salvo arrotondamenti, il Giudice si attiene alla perizia depositata ed alle eventuali note ex art. 173 bis disp. att. c.p.c. depositate dalle parti.

Quanto perde di valore una casa all’asta?

Per capire quanto perde di valore una casa all’asta occorre capire come funzionano le riduzioni.

Le riduzioni si applicano ogni qual volta l’immobile arriva all’asta e non viene aggiudicato.

Per ogni asta deserta infatti il Giudice è libero di applicare una riduzione del 25 % che può arrivare addirittura al 50% dalla quarta asta in poi.

Capirai che quindi, anche una casa dall’alto valore, può arrivare ad un valore bassissimo dopo diverse aste deserte.

Ecco!

Alcune volte ti potrà capitare di vedere un prezzo effettivamente alto per quell’appartamento se confrontato con altri prezzi della zona di riferimento.

Ciò che, effettivamente, rende il prezzo di un immobile all’asta veramente invitante è il meccanismo dei ribassi per il quale quando un immobile all’asta non viene aggiudicato, la successiva vendita partirà con la riduzione di 1/4 (fino alla quarta asta) e successivamente ad essa il prezzo potrà essere ulteriormente ridotto fino alla metà.

Avv. Daniele Giordano

Per approfondire come la presenza di abusi edilizi possa influire sul tuo prossimo acquisto all’asta leggi anche “Acquisto all’asta e abusi edilizi“

In questo articolo “acquisto all’asta e vizi dell’immobile”, invece, ci chiediamo cosa succeda se l’immobile acquistato all’asta presenti dei vizi e quali tutele siano riconosciute all’aggiudicatario.

Per saperne di più sui ribassi d’asta ossia su quel meccanismo per il quale il valore dell’immobile viene progressivamente ridotto, successivamente ad ogni asta deserta, leggi l’articolo “Ribassi d’asta: cosa sono?”

Cosa significa Asta andata deserta? Ne parliamo in questo articolo!

Se hai deciso di acquistare all’asta e non sai come visitare un immobile puoi leggere l’articolo “Come visitare un immobile all’asta?“ . Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per saperne di più sul come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria”. Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto“.

Se, invece, desideri essere contattato telefonicamente per comprendere come poter fare i tuoi primi passi nel mondo delle aste giudiziarie, capire più a fondo il loro funzionamento, o anche comprendere se l’affare che vuoi concludere è un affare che effettivamente potrà produrre i risultati sperati contattaci!

Riteniamo che la persona interessata all’acquisto all’asta abbia il diritto di far rilevare gli errori della perizia che rendano il prezzo dell’immobile “troppo alto” ne parliamo nell’articolo “Perizia viziata: l’offerente può opporsi?“