Oggi parleremo di una figura fondamentale per la procedura esecutiva: l’Esperto Estimatore.
L’Esperto estimatore provvede a redigere una perizia che deve aiutare gli offerenti ad avere chiare tutte le peculiarità dell’immobile cui sono interessati ad investire.
Tale ausiliare del giudice deve essere dotato di grandi competenze tecniche e giuridiche che gli permettano di svolgere correttamente la sua funzione evitando qualsiasi conseguenza negativa per la procedura di aggiudicazione ed i suoi partecipanti.
Infatti a seguito delle modifiche del processo civile è sorta la necessità di avere una standardizzazione delle perizie per renderle più semplici da consultare e più fruibili, inoltre è emerso il bisogno di una cooperazione sempre più intensa tra Custode ed Esperto, fino a poco tempo fa non obbligatoria.
Nella procedura esecutiva immobiliare rappresenta un momento essenziale la valutazione dell’immobile.
Quest’ultima viene compiuta dal Giudice dell’esecuzione sulla base degli elementi messi a disposizioni dalle parti e dall’esperto nominato ai sensi dell’Articolo 591 co.1 cpc.
L’Articolo 183 disposizioni attuative del codice di procedura civile ha reso obbligatoria la nomina dell’esperto stimatore, la cui attività costituisce uno snodo fondamentale per il corretto svolgimento della procedura.
Egli oltre a svolgere un’attività meramente estimatoria compie accertamenti che attengono alla conformità del bene rispetto ai titoli abitativi, presenza di opere abusive oppure l’esistenza di vincoli ed oneri in carico all’acquirente/aggiudicatario.
In tale ottica, possiamo ben comprendere il valore che assume la relazione dell’esperto che è funzionale a garantire una stabilità alla vendita forzata.
L’esperto stimatore è un privato (estraneo all’ufficio giudiziario ed alle parti), in genere un architetto, un geometra o un ingegnere che opera a seguito della nomina del Giudice dell’esecuzione. Egli presta la propria attività nel corso del processo esecutivo al fine di consentirne lo svolgimento e realizzarne la finalità di soddisfacimento dei creditori.
Da chi viene nominato l’esperto stimatore?
Secondo l’Articolo 569 cpc l’esperto stimatore è nominato dal Giudice dell’Esecuzione dopo che sono state compiute con esito positivo le verifiche sulla documentazione depositata dal creditore per l’iscrizione a ruolo della procedura (relazione notarile, ricostruzione proprietà ante-ventennio, istanza di vendita, deposito documentazione per iscrizione a ruolo etcc.etc..).
L’esperto ex art 161 cpc presta giuramento in cancelleria, tuttavia in alcuni Tribunali è possibile accettare l’incarico e prestare il giuramento attraverso il deposito di un atto telematico sottoscritto con firma digitale ed inserito nel fascicolo della procedura.
Quali sono i compiti dell’esperto stimatore?
L’unico vero compito dell’esperto estimatore è fare, redigere e depositare la perizia estimativa.
Il documento più importante da tenere in considerazione quando vuoi acquistare all’asta.
La perizia, detto banalmente, contiene (o dovrebbe contenere) tutto dell’immobile. Dai m.q. dei balconi alla presenza di diritti di terzi (servitù, locazioni etcc.etcc.). Ecco perché la Suprema Corte ha sempre affermato che le persone interessate all’acquisto sono TENUTE a leggere la perizia estimativa. Perché essa contiene, nel bene o nel male, tutto ciò che di rilevante si deve sapere su quell’immobile.
Ciò premesso, torniamo ai “singoli compiti” dell’esperto estimatore.
In primo luogo prende visione della documentazione presente nel fascicolo e ne verifica la completezza.
Successivamente procede all’identificazione ed alla descrizione dei beni, ciò gli consente di verificare la regolarità edilizio-urbanistica dell’immobile che procede a descrivere in maniera precisa indicando gli accessi, i piani e gli spazi interni; in sostanza effettua una valutazione dello stato dei luoghi.
L’attività del perito influenza il corretto andamento della procedura, pensiamo all’ipotesi in cui egli non indichi la presenza di un piano abusivo, tale mancanza potrebbe determinare il diniego del mutuo all’aggiudicatario da parte della Banca (aggiudicatario che, senza sua colpa, facendo eccessivamente fede sull’operato dell’Esperto non riteneva dovessero esserci problemi!).
Egli si occupa di formare correttamente i lotti, tenendo conto della presenza di vincoli di pertinenzialità ed invendibilità, tra
autorimesse, posti auto e unità immobiliari. Il risultato di tutte queste attività espletate dall’esperto estimatore è la perizia, atto fondamentale e di cui gli interessati a partecipare all’asta giudiziaria devono prendere assolutamente visione.
Esperto estimatore nell’esercizio delle sue funzioni è soggetto a qualche forma di responsabilità?
L’esperto stimatore nell’esercizio della sua attività è soggetto ad una responsabilità civile, penale e disciplinare.
L’Articolo 2043 cc è la norma di riferimento per la responsabilità civile, in quanto l’esperto può essere chiamato a risarcire il pregiudizio derivante da errori od omissioni contenuti nella relazione di stima, errori che si traducono in patologie della vendita forzata e che possono condurre anche alla revoca dell’aggiudicazione o alla pronuncia di nullità del decreto di trasferimento. Per quanto concerne la responsabilità penale, l’esperto stimatore può incorrere nel reato di cui all’art.366 cp che punisce il perito che ottiene con mezzi fraudolenti l’esenzione dall’obbligo di comparire o di prestare il suo ufficio, ovvero che rifiuta di dare le proprie generalità o di prestare il giuramento prescritto oppure ancora di assumere o di adempire le funzioni di cui è incaricato. Sotto il profilo disciplinare infine l’esperto stimatore è soggetto alla responsabilità connessa all’albo professionale di appartenenza.
(per saperne di più leggi “Acquisto all’asta e vizi dell’immobile” o anche “perizia viziata: l’offerente può opporsi?“)
Esperto estimatore ed il Consulente Tecnico d’ufficio sono la stessa cosa?
La risposta è no, le due figure sono entrambi degli ausiliari del giudice, i quali con la loro attività integrano le conoscenze tecniche del magistrato, ma non vanno confuse. Infatti a differenza del CTU, l’esperto stimatore non vede estese nei suoi confronti le norme sull’astensione e la ricusazione di cui all’Articolo 13 ss delle disposizioni attuative del codice di procedura civile, siccome stima dell’esperto non si inserisce nella risoluzione di un contenzioso o di un contrasto tra creditore ed esecutato.
Chi paga l’esperto estimatore?
Il giudice dell’esecuzione si occupa di liquidare le spese ed i compensi a favore dell’esperto con decreto ai sensi degli Articoli 49 ss del DPR 115/2002. Quindi chi compra all’asta non dovrà effettuare alcun esborso concernente tale figura, siccome essa appartiene alla procedura e viene pagata dalla procedura.
Conclusioni
Come avrai avuto modo di comprendere, il ruolo dell’esperto estimatore è fondamentale nelle procedure di aggiudicazione all’asta; non a caso, la perizia è il primo atto che ogni soggetto interessato all’immobile deve visionare.
Il problema principale sorge se ci affidiamo “troppo” alla perizia.
La perizia è pur sempre una fotografia, una fotografia dell’immobile in un determinato momento!
Siccome tra la redazione della stessa e l’aggiudicazione dell’immobile potrebbero passare anche anni è sbagliato fare eccessivamente fede sulla perizia estimativa senza adoperarsi in una nuova attività di screening.
Senza considerare che alcune perizie (purtroppo ne ho viste molte) creano più confusione che altro.
Pertanto, ti consiglio, prima di acquistare all’asta, di affidarti a qualcuno in grado di effettuare un’attività di analisi, sia giuridica che tecnica, su tutti gli aspetti che riguardano lo stato dell’immobile.
La serenità di sapere che tutto è ” al suo posto” non ha prezzo!
Cosa succede quando un immobile non viene aggiudicato alla prima asta? Ne parliamo in questo articolo (clicca qui).
Nelle aste è fondamentale analizzare la questione della conformità urbanistica del bene ne parliamo in maniera approfondita nell’articolo “Condono edilizio aste giudiziarie: il termine dei 120 giorni“
Per approfondire come la presenza di abusi edilizi possa influire sul tuo prossimo acquisto all’asta leggi anche “Acquisto all’asta e abusi edilizi”
La perizia estimativa è corredata da numerosi allegati (ispezioni, rendiconti, visure, risposte del comune circa lo stato urbanistico etc..etc..) di cui riteniamo indispensabile la lettura. Alcune volte questi allegati non sono scaricabili come la perizia. Noi riteniamo che l’offerente possa, a buon diritto, chiederne copia. Ne parliamo nell’articolo “L’offerente ha diritto a chiedere gli allegati della perizia?“
In questo articolo “acquisto all’asta e vizi dell’immobile”, invece, ci chiediamo cosa succeda se l’immobile acquistato all’asta presenti dei vizi e quali tutele siano riconosciute all’aggiudicatario.
Per saperne di più sui ribassi d’asta ossia su quel meccanismo per il quale il valore dell’immobile viene progressivamente ridotto, successivamente ad ogni asta deserta, leggi l’articolo “Ribassi d’asta: cosa sono?”
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