Oggi proveremo a rispondere alla domanda se sia possibile per l’offerente chiedere e ricevere gli allegati alla perizia.

La situazione tipica è questa: hai trovato un immobile di tuo gradimento ma non sai se fidarti della valutazione del consulente tecnico di parte.

Hai letto che per redigere la perizia ha utilizzato uno o più documenti e vorresti leggerli per farti “una tua idea”.

Nulla di più giusto.

Come professionisti siamo i primi a sentire il bisogno di “leggere le carte” e pertanto riteniamo del tutto legittima tale richiesta.

Andiamo per gradi.

Cosa è la perizia estimativa?

Come abbiamo più volte ribadito la Perizia Estimativa è il mezzo attraverso la quale il giudice determina il valore dell’immobile appartenente al debitore esecutato, cercando di tenere conto del valore di mercato e degli elementi che gli vengono forniti dalle parti e dall’esperto.
Stiamo parlando di un documento che si riferisce a tutte le caratteristiche di un immobile (residenziale, commerciale od un terreno), il quale viene redatto attraverso l’utilizzo di criteri di valutazione oggettivi che tengono conto anche delle relative pertinenze come: box, cantine e quote di pertinenza dell’immobile rientranti nella perizia di stima immobiliare. 

Che cosa sono gli allegati alla perizia?

Essi costituiscono una parte integrante del documento di stima dell’immobile redatto dal perito e sono tutti quei documenti che il perito ha studiato prima di redigere l’elaborato peritale (come ad esempio le planimetrie di una casa all’asta).

La loro pubblicazione ha luogo in appositi siti internet che ospitano annunci di aste almeno 45 giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data per l’incanto; se ciò non dovesse avvenire il professionista delegato alla vendita ha l’obbligo di consegnarne una copia o integrare la pubblicazione nei  casi in cui dovessero riscontrarsi delle carenze. 

Nb. Secondo il consolidato orientamento della Cassazione, l’insufficiente o irregolare pubblicazione costituisce uno dei motivi di opposizione agli atti esecutivi, il quale è suscettibile di incidere sull’atto di aggiudicazione con effetto sull’acquirente dell’immobile (per approfondire potresti leggere “Come opporsi ad un’ asta giudiziaria?” in cui approfondiamo i principali rimedi per fare opposizione).

Perché è importante consultare gli allegati della perizia?

Questi ci permettono di ricostruire la reale essenza dell’immobile indipendentemente da quella che è stata la valutazione del CTU. 

Grazie alla lettura degli allegati potremmo accorgerci, ad esempio, che l’immobile non è in realtà abusivo, come erroneamente riportato dall’Esperto, che l’immobile è gravato da un diritto abbastanza compromettente, come erroneamente non valutato dall’Esperto.

Insomma, gli allegati, a mio modo di vedere, DEVONO essere letti e studiati.

Devi trovare il rendiconto dell’amministratore ma non è disponibile negli allegati della perizia?

Hai bisogno di vedere la documentazione urbanistica ma manca nella CTU?

Pende una domanda giudiziale ma nella CTU non ne vengono indicati gli estremi?

E’ palese che in questo caso sarà necessario ottenere copia dei suddetti documenti per avere un quadro chiaro dell’immobile.

Magari, leggendoli, potresti farti un’ idea diversa da quella dell‘Esperto estimatore.

Quali documenti allegati alla perizia dovrei vedere per forza per comprare all’asta?

In essi troviamo Rilievi Fotografici, Visure, Ispezioni ipotecarie, Atti di compravendita, Documentazione Urbanistica ricevuta dal comune, Planimetria catastale con il confronto della planimetria dell’attuale stato dei luoghi, Documentazione rilasciata dall’Agenzia delle Entrate ed il Rendiconto dell’amministratore, Domande giudiziali etc..etc..

Un privato cittadino interessato all’immobile può chiedere di prendere visione degli allegati?

La risposta è SI ma la questione diventa importante da approfondire perché molto spesso i delegati negano tale possibilità adducendo alla base del loro diniego motivi di privacy. Anche nella giurisprudenza della Cassazione non trovano sbocco presunte esigenze di riservatezza, infatti nella sentenza n. 3034/2011 “in tema di protezione dei dati personali, non costituisce violazione della relativa disciplina il loro utilizzo mediante lo svolgimento di attività processuale giacché detta disciplina non trova applicazione in via generale, ai sensi degli artt. 7, 24 e 46-47 del d.lgs. n. 193 del 2003“, essendo stato aggiunto che “La diffusione di dati personali in sede giudiziaria è lecita, anche senza il consenso dell’interessato, purché finalizzata alla difesa tecnico-giuridica, essendo illecita, viceversa, ove diretta a screditare, agli occhi del giudice di appello, il giudice che ha pronunciato la sentenza impugnata” (Cass., sez., 3, 28/08/2013 n. 19790).

Nb. Nelle procedure esecutive l’unico divieto concernente la privacy riguarda l’impossibilità di rendere note le generalità del debitore e dei soggetti estranei. 

Quali sono le modalità che consentono di prendere visione degli allegati?

Il soggetto interessato deve fare richiesta al delegato alla vendita oppure all’Esperto Estimatore che ha redatto la perizia mediante pec. 

In caso di rifiuto di questi a inviare la documentazione, riteniamo che si possa sottoporre la questione all’attenzione del giudice dell’esecuzione con un ricorso ex art. 591 ter c.p.c.

Gli allegati, infatti, fanno parte di quelle informazioni che un potenziale offerente deve ricevere per fare una scelta giusta e consapevole.

Inoltre, la visione degli allegati può ridurre quel contenzioso, purtroppo in crescita e di difficile “soluzione”, che nasce inevitabilmente quando la perizia si sia espressa in maniera incompleta o sbagliata sull’immobile staggito (per approfondire leggi “perizia viziata: l’offerente può opporsi?“)

Se l’offerente ha la possibilità di “leggere le carte”, potrà, egli stesso, farsi un opinione sulla reale consistenza materiale e giuridica dell’immobile.

Se hai difficoltà a chiedere gli allegati della perizia oppure li hai chiesti e non ti sono stati concessi, o li hai ricevuti ma non hai gli strumenti per fare uno screening di quanto essi contengano, contattaci.

Possiamo, per te, effettuare un’attività di analisi, sia giuridica che tecnica, su tutti gli aspetti che riguardano lo stato dell’immobile.

Andrea Parascandolo

Cosa succede quando un immobile non viene aggiudicato alla prima asta? Ne parliamo in questo articolo clicca qui.

Se sei interessato a capire, in presenza di una domanda giudiziale, se è possibile cancellarla leggi il nostro articolo sulla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale.

Per approfondire come la presenza di abusi edilizi possa influire sul tuo prossimo acquisto all’asta leggi anche “Acquisto all’asta e abusi edilizi”

In questo articolo “acquisto all’asta e vizi dell’immobile”, invece, ci chiediamo cosa succeda se l’immobile acquistato all’asta presenti dei vizi e quali tutele siano riconosciute all’aggiudicatario.

Per saperne di più sui ribassi d’asta ossia su quel meccanismo per il quale il valore dell’immobile viene progressivamente ridotto, successivamente ad ogni asta deserta, leggi l’articolo “Ribassi d’asta: cosa sono?”

Nelle aste è fondamentale analizzare la questione della conformità urbanistica del bene ne parliamo in maniera approfondita nell’articolo “Condono edilizio aste giudiziarie: il termine dei 120 giorni“

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