Perizia viziata: l’offerente può opporsi?

perizia viziata
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Articolo tratto da una Consulenza Legale di Astafox.com

In questo articolo proveremo a comprendere se una persona interessata all’acquisto all’asta possa opporsi alla perizia estimativa dell’immobile, oggetto di interesse, e chiedere al giudice di rinviare l’asta ad un momento successivo a quello in cui verrà corretto l’errore.

Perizia asta viziata: il fatto

La situazione è questa: Tizio è interessato ad acquistare all’asta una villa a Roma (RM) offerta all’asta il giorno 30 marzo 2022 al prezzo base di 1.000.000 di euro ed offerta minima 750.000,00 euro (per scoprire la differenza tra prezzo base e offerta minima clicca qui)

Tizio si accorge che una parte dell’appartamento (il piano superiore) è completamente abusivo e che tale circostanza non è stata rilevata dall’architetto che ha redatto la perizia il quale, per tale motivo, non ha operato le riduzioni previste dalla legge.

Tizio ha un problema: è molto interessato all’acquisto ma rischia di pagare di più di quanto effettivamente l’immobile valga. Il suo obiettivo sarebbe quello di acquistare sì l’immobile ma al prezzo giusto tenuto conto che il secondo piano è completamente abusivo.

L’altro problema di Tizio è che l’asta è fissata a breve e, pertanto, nel tempo per far valere le sue ragioni l’immobile potrebbe essere aggiudicato ad altri.

(per sapere per quali ragioni può essere rinviata un’asta leggi qui)

Perizia estimativa asta viziata: cosa è?

La perizia estimativa è quel documento tramite il quale viene descritto l’immobile all’asta. Leggendo la perizia dovrebbe infatti essere possibile comprendere tutte le qualità dell’immobile, la sua estensione, la sua costruzione, lo stato di manutenzione, lo stato di occupazione, la presenza di iscrizioni e trascrizioni, la presenza di diritti di terzi (servitù etc), la rispondenza al titolo abilitativo edilizio e molto altro.

Non solo. L’elaborato peritale definisce anche il valore dell’immobile ed il suo prezzo secondo i valori di mercato ed altri coefficienti usualmente utilizzati.

In questo senso, la perizia rappresenta il documento chiave da osservare e studiare prima di acquistare l’immobile all’asta.

Anzi, la Suprema Corte di Cassazione ha, per consolidato indirizzo, sempre osservato che chi vuole acquistare all’asta è tenuto ad esaminare la perizia estimativa.

E‘ onere degli offerenti interessati all’acquisto esaminare, prima di formulare l’offerta, la relazione di stima e gli atti del processo, dai quali dovrebbe emergere chiaramente ogni circostanza rilevante ai fini della valutazione e della convenienza dell’acquisto (Cassazione civile, sez. III, 25 ottobre 2016, n. 21480. Est. Tatangelo)

Onerare la persona interessata all’acquisto di esaminare la perizia per poi “privare” la medesima di farne rilevare i vizi equivarrebbe ad un intollerabile contraddizione.

L’offerte può opporsi in caso di perizia sbagliata?

Il quesito è di fondamentale importanza per varie ragioni.

L’errore della perizia, infatti, potrebbe aver fatto aumentare il valore del bene in maniera spropositata impendendo in tal modo al potenziale offerente di partecipare all’asta. Oppure la perizia estimativa, ritenendo erroneamente condonabile un immobile, potrebbe non operare le giuste “riduzioni” previste dalla legge per gli immobili completamente abusivi.

In tutti questi casi, a parere di chi scrive, il potenziale offerente ha pieno diritto di far valere tali vizi tramite un’istanza al Giudice dell’Esecuzione.

Costituisce, infatti, ius receptum il principio per cui il potenziale offerente, pur non essendo parte sostanziale della procedura espropriativa, nutre comunque interesse al regolare svolgimento delle attività indicate (cfr.Cassazione Civile ord.18.11.2014, n. 24550)

A ciò si aggiunga che la persona interessata, una volta aggiudicatosi l’immobile (mal periziato) avrebbe la possibilità di far valere i suoi diritti (chiedendo il risarcimento dei danni) contro il CTU (l’architetto/geometra che ha redatto la perizia) e, in taluni casi, finanche contro i creditori pignoranti (a certe condizioni facendo valere l’aliud pro alio: la sostanziale difformità tra quanto acquistato e quanto ricevuto).

Se è riconosciuto-pacificamente-tale rimedio successivo non si vede perché non possa essere consentito, per logica giuridica, un rimedio preventivo che consenta al Giudice di correggere, o ordinare la correzione, dell’errore rilevato su impulso del potenziale offerente.

Conclusioni

In conclusione riteniamo che la persona interessata all’acquisto abbia il diritto di far notare i vizi della perizia soprattutto quando questi vizi potrebbero compromettere il suo acquisto. Il consiglio è quello di rivolgersi primariamente al professionista delegato alla vendita e, solo successivamente, difesi da un avvocato, portare la questione dinnanzi al giudice dell’esecuzione.

Avv. Daniele Giordano

La perizia estimativa è corredata da numerosi allegati (ispezioni, rendiconti, visure, risposte del comune circa lo stato urbanistico etc..etc..) di cui riteniamo indispensabile la lettura. Alcune volte questi allegati non sono scaricabili come la perizia. Noi riteniamo che l’offerente possa, a buon diritto, chiederne copia. Ne parliamo nell’articolo “L’offerente ha diritto a chiedere gli allegati della perizia?

Nelle aste è fondamentale analizzare la questione della conformità urbanistica del bene ne parliamo in maniera approfondita nell’articolo “Condono edilizio aste giudiziarie: il termine dei 120 giorni

In questo articolo “acquisto all’asta e vizi dell’immobile”, invece, ci chiediamo cosa succeda se l’immobile acquistato all’asta presenti dei vizi e quali tutele siano riconosciute all’aggiudicatario.

Se vuoi invece approfondire la possibilità per l’aggiudicatario di chiedere il risarcimento dei danni per la casa acquistata all’asta siano essi derivanti dalla diversità dell’immobile acquistato rispetto a quello posto in vendita siano essi derivanti da danni successivi da parte dell’occupante leggi il nostro approfondimento giuridico “Risarcimento danni casa all’asta: cosa fare?”

La perizia potrebbe aver non valutato, o valutato male, la presenza di titoli opponibili alla procedura ed, per via indiretta, all’aggiudicatario. Ne parliamo in questo articolo, relativamente ai contratti di locazione, e, in quest’altro rispetto all’assegnazione della casa coniugale.

Ritengo che la persona interessata all’acquisto all’asta abbia il diritto di accedere ad ogni documento rilevante per la valutazione dell’acquisto ne parliamo nell’articolo L’offerente può accedere al fascicolo telematico?

Nelle aste è fondamentale analizzare la questione della conformità urbanistica del bene ne parliamo in maniera approfondita nell’articolo “Condono edilizio aste giudiziarie: il termine dei 120 giorni

Se invece sei interessato ad approfondire la particolare tutela che la legge riconosce all’aggiudicatario in caso di vizi e invalidità della procedura esecutiva immobiliare potresti leggere “La tutela dell’aggiudicatario in caso di vizi del pignoramento” dove approfondiamo gli articoli 2929 c.c. e 187 bis disp. att. c.p.c. e, più nel dettaglio, cosa succede a chi si aggiudica un immobile all’asta, frutto di una procedura esecutiva viziata.

Per saperne di più sul come viene determinato il valore dell’immobile all’asta tramite la perizia leggi questo articolo.

Per approfondire l’incidenza degli abusi edilizi sugli immobili all’asta leggi qui.

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