L’offerente può accedere al fascicolo telematico?

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Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Durante le operazioni di acquisto immobiliare all’asta sorge spesso la domanda se l’offerente possa accedere al fascicolo telematico dell’esecuzione immobiliare o, in subordine, possa avere copia di tutti i documenti rilevanti per l’acquisto.

In particolare ci si chiede se il potenziale offerente (la persona interessata ad acquistare all’asta) possa non accontentarsi dei documenti messi a sua disposizione (avviso di vendita e perizia) e chiedere alla competente cancelleria di accedere o prendere visione dei documenti della procedura esecutiva immobiliare.

Cosa diversa, ugualmente importante, è la visione degli allegati alla perizia per cui riteniamo non vi siano dubbi interpretativi.

Perché l’offerente dovrebbe accedere al fascicolo telematico?

Alcune volte i documenti messi a disposizione dei potenziali offerenti sono insufficienti.

Mi spiego.

Alcune volte la perizia estimativa e l’avviso di vendita non chiariscono alcuni aspetti “chiave” per la valutazione dell’acquisto immobiliare.

Mi permetto di fare qualche esempio.

Poniamo il caso che sia stata presentata un’opposizione da un terzo ex art. 619 c.p.c.

Tale terzo, il vicino di casa, rivendica la proprietà del garage in vendita in quanto, a suo dire, tale garage risulterebbe di sua proprietà per avvenuta usucapione (possesso pacifico, pubblico e ininterrotto per 20 anni).

Or bene, nella perizia estimativa di tale opposizione potrebbe:

  • a) Non comparire nulla (magari la perizia è stata redatta prima dell’opposizione)
  • b) comparire una striminzita nota (che di certo non rassicura sulla portata dell’opposizione).

Il pericolo, in questi casi, è che il potenziale acquirente (ignaro) acquisti un lotto che comprende appartamento e garage per divenire proprietario del solo appartamento nel caso in cui l’opposizione del terzo risultasse vittoriosa.

Insomma, il potenziale offerente vede quello che la procedura esecutiva rende visibile.

Non sa niente di più di quanto gli è concesso vedere e tale impossibilità potrebbe recargli non pochi problemi.

Per questo riteniamo che sia suo diritto avere accesso ad ogni informazione utile per l’acquisto.

Le ragioni che giustificano l’accesso dell’offerente al fascicolo dell’esecuzione

Si dica inoltre che, per le aste giudiziarie, ex art. 2922 non opera la garanzia per vizi e pertanto, a parere di chi scrive, il potenziale offerente deve essere in grado di conoscere ogni cosa (si badi bene rilevante) della procedura al cui bene è interessato (con il dovuto oscuramento dei dati sensibili).

La minore tutela (per i vizi minori) dovrebbe autorizzare il medesimo ad avere accesso a quei documenti che possano chiarire lo stato dell’immobile.

Senza contare che se è vero che l’aggiudicatario è tutelato in caso di totale difformità dell’immobile acquistato (vizi gravi e aliud pro alio per i quali non opera l’esclusione della garanzia per vizi) è tanto vero che i rimedi sono gravosi, incerti e comunque lunghi.

Inoltre, nel caso portato in esempio (usucapione del terzo di parte dei beni in vendita), ancor di più l’acquisto risulterebbe astrattamente rischioso in quanto, secondo unanime giurisprudenza, il terzo che usucapisce prevale sull’aggiudicatario che ha acquistato all’asta!

il conflitto tra l’acquisto a titolo derivativo e l’acquisto per usucapione è sempre risolto a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione e della anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo, trova applicazione anche in relazione all’acquisto di un bene per aggiudicazione in sede di esecuzione forzata, essendo quest’ultimo un acquisto non a titolo originario, ma a titolo derivativo, in quanto trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato da quest’ultimo all’acquirente” (Cass. n. 15503/2000).

Perche viene rifiutato l’accesso dell’offerente al fascicolo telematico?

Messe in disparte le ragioni di privacy e di tutela dei dati sensibili (che potrebbero essere risolte con un po’ di bianchetto e i dovuti Omissis) ritengo che il mancato accesso sia dovuto per lo più alla mancanza di linee guida e protocolli in tal senso.

La cancelleria, a tal proposito, si guarda bene dal concedere l’accesso ad un terzo, estraneo, in assenza di una normativa che lo consenta.

Eppure dalla visibilità incondizionata di tutti i documenti chiave (esclusi quelli che nulla hanno a che fare con l’immobile) la procedura ne guadagnerebbe in trasparenza e “serenità postuma”.

Insomma, se è vero, come è vero che il potenziale acquirente è legittimato alle opposizioni esecutive, essendo interessato al regolare svolgimento della procedura esecutiva (“legittimato a proporre opposizione agli atti esecutivi avverso i provvedimenti del giudice dell’esecuzione in quanto interessato al regolare svolgimento del processo esecutivo, sì da non restare pregiudicato da atti che assume non conformi alla legge”(Cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 24550 del 18/11/2014) non si vede perché il medesimo non possa avere accesso agli atti che risultano rilevanti per il suo acquisto come, purtroppo, spesso gli viene negato.

Cosa fare in caso di accesso rifiutato?

In conclusione, chi scrive ritiene che il potenziale offerente debba essere messo in grado, sia dalla competente cancelleria, che tramite il Custode Giudiziario ed il professionista delegato, di avere copia di tutti gli atti che ritenga rilevanti per la valutazione dell’acquisto, ovviamente debitamente oscurati nei dati sensibili (nomi, cognomi etc. etc..). Nell’esempio su riportato, ritengo che il potenziale offerente possa chiedere, e debba ottenere, non solo notizie circa l’eventuale andamento del giudizio di usucapione ma anche i relativi atti potendo, solo in tal modo, compiere una scelta ponderata.

Del resto, nessuno e niente può garantire il potenziale offerente, e più in generale il meccanismo delle aste giudiziarie, quanto una corretta e trasparente informazione.

Qualora il custode giudiziario, il professionista delegato o il perito si rifiutassero di rendere visibili taluni atti che il potenziale offerente valuta come fondamentali per una corretta valutazione, si ritiene che il mezzo per opporsi a tale diniego sia l’opposizione ex art. 591 ter c.p.c. contro gli atti dell’ausiliario da presentare al competente giudice dell’esecuzione.

Avv. Daniele Giordano

In questo articolo “acquisto all’asta e vizi dell’immobile”, invece, ci chiediamo cosa succeda se l’immobile acquistato all’asta presenti dei vizi e quali tutele siano riconosciute all’aggiudicatario.

Riteniamo che la persona interessata all’acquisto all’asta abbia il diritto di far rilevare gli errori della perizia che rendano il prezzo dell’immobile “troppo alto” ne parliamo nell’articolo Perizia viziata: l’offerente può opporsi?

Per saperne di più sull’avviso di vendita leggi l’articolo Avviso di vendita cosa è e dove trovarlo

Per approfondire i principali rimedi per contestare un’asta giudiziaria che sia stata irregolare o viziata leggi l’articoloOpposizione all’asta giudiziaria: come si fa

Per una buona operazione di acquisto in pre-asta è fondamentale avere le giuste informazioni: nell’articolo Saldo e stralcio: come scoprire quanti creditori ci sono ti spiego come verificare quanti creditori sono intervenuti nell’esecuzione immobiliare: è molto importante! Del resto, più creditori ci sono più accordi dovrai concludere.

Se vuoi approfondire la conoscenza del ruolo del Custode Giudiziario ne parliamo nell’articolo Il Custode giudiziario: chi è e cosa fà?

L’operazione Saldo&Stralcio è bene sia seguita da un professionista del settore, se vuoi saperne di più qui parliamo di “Saldo e stralcio: attenzione alle truffe!”

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Se hai intenzione di acquistare all’asta per poi rivendere l’immobile a terzi, guadagnando la differenza, potresti leggere questo articolo in cui approfondiamo gli aspetti a cui fare attenzione per questo tipo di operazioni.

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