Poniamo il caso che la vendita del bene sia stata già fissata dal professionista delegato alla vendita e che, pochi giorni prima dell’esperimento di vendita, vi sia la necessità di differire e ottenere il rinvio (o la revoca) dell’asta.

Questo problema, per molti banale, diventa di fondamentale importanza nelle operazioni di Saldo&Stralcio (anche detto di acquisto in pre-asta).

Per questo tipo di operazioni, infatti, il tempo diventa estremamente importante e qualche giorno in più può fare una grande differenza.

Come si può chiedere il rinvio di un’ asta?

Diciamo sin da subito che è possibile rinviare un’asta tramite:

1. La sospensione concordata della procedura esecutiva ex art. 624 bis c.p.c. (che può essere richiesta fino a 20 giorni prima della vendita)

o, in extremis e sempre che gli offerenti siano d’accordo,

2. Il rinvio dell’asta ex art. 161 bis disp. att. c.p.c. anche il giorno prima della vendita.

Vediamo insieme di cosa si tratta!

Rinvio asta per sospensione concordata 624 bis c.p.c.

L’art. 624 bis c.p.c. sotto la rubrica “Sospensione su istanza delle parti” dispone:

Il giudice dell’esecuzione, su istanza di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo, può, sentito il debitore, sospendere il processo fino a ventiquattro mesi. L’istanza può essere proposta fino a venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto o, nel caso in cui la vendita senza incanto non abbia luogo, fino a quindici giorni prima dell’incanto. Sull’istanza, il giudice provvede nei dieci giorni successivi al deposito e, se l’accoglie, dispone, nei casi di cui al secondo comma dell’articolo 490, che, nei cinque giorni successivi al deposito del provvedimento di sospensione, lo stesso sia comunicato al custode e pubblicato sul sito Internet sul quale è pubblicata la relazione di stima. La sospensione è disposta per una sola volta L’ordinanza è revocabile in qualsiasi momento, anche su richiesta di un solo creditore e sentito comunque il debitore.
Entro dieci giorni dalla scadenza del termine la parte interessata deve presentare istanza per la fissazione dell’udienza in cui il processo deve proseguire.

L’articolo in commento introduce la possibilità per le parti di chiedere, ed ottenere la sospensione del pignoramento e della conseguente asta.

Riassumendo la sospensione ex art. 624 bis c.p.c.:

• Deve essere richiesta da tutti i creditori muniti di titolo esecutivo (mutuo; sentenza; decreto ingiuntivo etc..etc..)
• Tutti i creditori intervenuti muniti di titolo devono prestare consenso alla richiesta di sospensione.
• Se anche uno dei creditori intervenuti, muniti di titolo, non presta il consenso, la sospensione non può essere accordata.

Riteniamo che il consenso del creditore debba essere formalizzato o tramite deposito nel fascicolo telematico o a verbale d’udienza.

E’ dubbio se possa essere concessa la sospensione quando, in presenza dell’intervento dell’Agenzia delle Entrate, questa non prenda posizione circa la richiesta presentata (per approfondire questo tema si legga “Saldo e stralcio e agenzia delle entrate: un matrimonio possibile“).

• Può durare al massimo 24 mesi;
• La sospensione della procedura può durare al massimo due anni.

Questo significa che se il debitore e il creditore vogliono “paralizzare” il pignoramento per un tempo maggiore non possono farlo.

Se il creditore, entro 10 giorni dalla scadenza della sospensione – al massimo 24 mesi, lo si ribadisce – non “riassume” la procedura sospesa questa deve essere dichiarata estinta anche d’ufficio.

La richiesta deve essere depositata almeno 20 giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte (**attenzione: di solito è il giorno prima della data della vendita); (per la lettura di un provvedimento secondo il quale l’istanza ex art. 624 bis c.p.c., malgrado proposta entro i 20 giorni dall’asta, risulti egualmente tempestiva si legga “Saldo e stralcio: revocata asta sette giorni prima della vendita“)

Rinvio asta ai sensi dell’art. 161 bis disp.att. c.p.c.

Art. 161 bis disp.att. c.p.c.

“Il rinvio della vendita può essere disposto solo con il consenso dei creditori e degli offerenti che abbiano prestato cauzione ai sensi degli articoli 571 e 580 del codice”.

L’art. 161 bis disp. att. c.p.c., introdotto dalla l. 28 dicembre 2005 n. 263, ha previsto la possibilità di rinviare la vendita anche successivamente alla scadenza del termine di 20 giorni previsto al precedente paragrafo, sempre che vi sia il consenso dei creditori e degli offerenti che abbiano prestato cauzione.

Questo è stato un innesto, per molti versi, rivoluzionario nel senso che, prima di detta norma, non era possibile rinviare un’ asta scaduti i 20 giorni dal termine di presentazione delle offerte.

A differenza della sospensione ex art. 624 bis c.p.c. pertanto qui:

• non basta il consenso dei creditori ma serve anche quello degli offerenti che abbiano prestato cauzione (se ce ne sono al momento della richiesta);
• la richiesta può essere depositata tendenzialmente senza tempo e, comunque, anche nei 20 giorni subito antecedenti all’asta.
• Non si tratta di una sospensione dell’esecuzione in quanto la sola asta viene rinviata.

Relativamente agli effetti dell’eventuale rinvio concesso ex art. 161 bis disp. att. c.p.c., chi scrive ritiene che “rinviare un’ asta” sostanzialmente si traduca in una revoca dell’asta.

Ciò significa che, revocato un esperimento di vendita ai sensi di questo articolo, le cauzioni saranno restituite e sarà necessario un nuovo avviso di vendita.

Diversamente qualcun’ altro ritiene che il rinvio “congeli” sostanzialmente la sola vendita, destinata a riprendere una volta “risolto l’intoppo”. In questo caso le cauzioni verrebbero trattenute, le offerte medio tempore presentate accettate, e la vendita potrebbe proseguire successivamente con gli originari offerenti.

Degno di nota sull’applicazione dell’art. 161 bis disp. att. c.p.c. (e utile per valutarne il funzionamento) il provvedimento del Tribunale di Napoli Nord, a firma del Giudice dell’Esecuzione dott. Alessandro Auletta, del 19 novembre 2018.

Il Giudice dell’Esecuzione, richiesto del rinvio dell’asta a soli 3 giorni dalla stessa, differisce la vendita di 120 giorni (di fatto: revocandola) ammettendo espressamente la possibilità che nel mentre venga depositata una richiesta di sospensione ex art. 624 bis c.p.c.

Considerato, inoltre, che allo stato della richiesta non vi erano offerenti, il Giudice ritiene sufficiente il consenso del solo debitore e del creditore procedente.

Cosa succede in caso di rinvio e/o sospensione dell’asta immobiliare?

In caso di sospensione ex art. 624 bis c.p.c l’asta viene revocata ed il pignoramento viene congelato per massimo 24 mesi.

Qualora vi siano già offerte, con cauzione, al momento della revoca (conseguente alla sospensione) queste saranno senz’altro restituite.

In caso di rinvio ex art. 161 bis disp. att. c.p.c. l’asta viene “rinviata”.

Ora, se il Giudice dell’Esecuzione in questione ritiene di aderire ad una data interpretazione della norma allora – sostanzialmente – l’asta verrà revocata e le cauzioni restituite.

Al contrario, qualora il G.E. dovesse ritenere che il rinvio si sostanzi, fondamentalmente, in un congelamento delle attività di vendita potrebbe “trattenere” le cauzioni e fissare la celebrazione dell’eventuale gara ove mai ve ne fosse bisogno.

Conclusione

Il rinvio dell’asta, concludendo, può essere chiesto in questi termini:

• Fino a 20 giorni prima della vendita con il consenso dei creditori e per massimo 24 mesi ai sensi dell’art. 624 bis c.p.c.
• Anche successivamente al ventesimo giorno prima della vendita con il consenso dei creditori e degli offerenti che hanno prestato cauzione ai sensi dell’art. 161 bis disp. att. c.p.c.

Tanto premesso, in una buona trattativa tesa ad ottenere lo stralcio di una posizione debitoria a fronte di un’offerta transattiva il tempo non dovrebbe mai essere un problema.

Ecco perché è sempre consigliabile muoversi in largo anticipo rispetto ad un eventuale asta fissata.

La distrazione di essere costretti a correre per chiudere un affare potrebbe, infatti, costarti caro: potresti dimenticare di includere un creditore, omettere una o più posizioni con esiti spesso disastrosi.

Ecco perché riteniamo che, sebbene l’art. 624 bis c.p.c. e l’art. 161 bis disp.att. c.p.c. lo consentano, si dovrebbe cercare, sempre, di limitare al massimo il ricorso a tali richieste!

Avv. Daniele Giordano

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Oggi comprare al libero mercato (fuori asta) è folle.
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Nel tempo, occupandomi esclusivamente di diritto immobiliare, mi sono imbattuto in moltissime persone che hanno speso soldi, energie e tempo a rincorrere costruttori inefficienti e inaffidabili, agenzie poco serie e venditori di fumo. Spesso sento storie di persone che hanno pagato sostanziose caparre per costruire immobili che non hanno mai ricevuto o di persone obbligate a pagare provvigioni agli agenti immobiliari per affari che non sono stati conclusi.
Ogni giorno mi trovo ad ascoltare storie di venditori privati che guadagnano tempo, che prendono accordi sottobanco con 2, 3 o addirittura 4 acquirenti contemporaneamente e che si danno malati un giorno prima del rogito.
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