Saldo e stralcio: come fare un’ offerta efficace?

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Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Per inviare un’ offerta di saldo e stralcio che sia efficace, e che abbia più probabilità di essere accolta, è consigliato attenersi alla valutazione del credito da parte del creditore procedente.
Le offerte accolte, di solito, sono offerte che:

  1. Non si allontanano troppo dal prezzo base asta;
  2. Tengono in considerazione alcuni fattori depotenzianti come la scarsa appetibilità dell’immobile;
  3. Tengono in considerazione i vizi verificatisi nel pignoramento immobiliare;
  4. Prevedono un pagamento in brevissimo tempo.

Saldo e stralcio: cosa è?

Il saldo e stralcio è quella operazione tramite la quale l’avvocato tratta con il creditore (di solito una Banca) che ha promosso l’asta giudiziaria.
Più nel dettaglio, l’avvocato cerca di transigere l’intero debito a fronte del pagamento di una sola parte di esso.

Ad esempio, Tizio ha debiti per 200 con la Banca. Per questo la Banca pignora la casa di Tizio.
L’operazione di saldo e stralcio consiste nel chiedere di stralciare i 200 (debiti di Tizio) per una somma inferiore.
In buona sostanza è come se si chiedesse, alla Banca, sei disposta a prenderne solo 100 ma subito?

Acquisto pre asta

Quando questa operazione viene effettuata al fine di far comprare l’immobile a un terzo questa assume il nome di acquisto pre asta.
In questo caso, una terza persona acquista la casa di Tizio e paga i 100, subito, alla banca a fronte dell’impegno dell’ istituto di credito di rinunciare al pignoramento.

Come fare una buona offerta Saldo & Stralcio

Abbiamo sin qui spiegato cosa è e a cosa serve l’offerta a saldo e stralcio.
È un’offerta importantissima nel senso che potrebbe veramente determinare, o meno, la riuscita dell’ affare immobiliare.
È dunque importantissimo che l’offerta sia efficace anche considerando che, alcune volte, i tempi stretti delle aste potrebbero non consentirti di presentare un’ altra.

Eccoti dunque una lista di consigli per scrivere una straordinaria offerta di saldo & stralcio

1. Modalità di pagamento brevi e lineari

Proponi pagamenti semplici e brevi.
Il massimo sarebbe offrire l’intera cifra in un’ unica soluzione entro 30 giorni dell’accettazione della proposta.
In alternativa, se la disponibilità economica non te lo consente, potresti proporre un rateizzo.
Più nel dettaglio, tenendo presente che la procedura esecutiva immobiliare non può essere sospesa per oltre 24 mesi, potresti proporre un pagamento in 24 mensilità.
Una buona proposta temporale per l’esempio visto prima potrebbe essere:
20.000 entro 30 giorni dalla sottoscrizione.
80.000 entro i successivi 90 giorni.
Oppure
30.000 entro 30 giorni e la residua parte in 24 mesi.

Poco tempo, pagamenti lineari, mai piu di 24 mesi.

2. Offri il giusto

Se il debito è superiore al valore dell’immobile, come stimato in perizia o divenuto in conseguenza dei ribassi, dovresti offrire almeno il valore del medesimo.
Del resto, la Banca non potrebbe prendere di più di quanto ricavato dalla vendita. Pertanto, se l’immobile è aggiudicabile a 30.000 euro è questa la cifra cui dovrai fare riferimento.

Se il debito è inferiore al valore dell’immobile la situazione si complica.
La banca pignorante, infatti, a buona ragione, ritiene di riprendersi tutto quanto le è dovuto tramite la vendita dell’immobile.
In questi casi, la cosa più saggia da fare sarebbe offrire l’intero debito.
Al contrario, “tagliare” le pretese della Banca, in questo tipo di situazioni ove la stessa, ripeto, ritiene di riprendersi tutto quanto le è dovuto, richiede una buonissima competenza tecnica.

In alcuni casi, infatti, siamo riusciti a versare meno di quanto la banca avrebbe certamente ricevuto dalla procedura esecutiva immobiliare producendo:
-analisi di mercato per far comprendere la scarsa appetibilità del bene;
-Problemi relativi alla perizia non rilevati;
-Problemi relativi alla procedura non rilevati;

Sedurre il creditore tramite la rappresentazione dei problemi elencati richiede un’ altissima competenza tecnica per la quale, se ritieni, saremo sicuramente in grado di aiutarti.

3. Offri nel momento giusto

Mai Mai Mai poco prima di un’ asta.

Il pericolo di chiudere accordi nei giorni prima di un’ asta consiste nella possibile aggiudicazione da parte di un terzo nonché nello scarso interesse da parte del creditore.

Il timing è fondamentale e, visto che questa potrebbe essere l’unica freccia a tua disposizione, ti consiglio di non scoccarla troppo presto ma nemmeno troppo tardi.
Il massimo sarebbe condurre le trattative prima che sia fissata la successiva udienza di vendita.

Qualora ti trovassi, per mille non augurate ragioni, a ridosso di un’ asta ti consiglio la lettura dell’articolo “Si può rinviare l’asta già fissata?” dove affronteremo i rimedi per far sì che l’asta già fissata venga rinviata ad una successiva data.

Avv. Daniele Giordano

Per saperne di più su Astafox puoi consultare le pagine Chi siamo e Cosa Facciamo. Per conoscere il nostro team consulta la pagina Avvocati.

Uno dei metodi tramite i quali avviene l’acquisto in pre-asta è quello della vendita contestuale. Con la vendita contestuale il creditore, il debitore e il terzo acquirente, insieme al suo notaio, si incontrano davanti al giudice per completare la compravendita immobiliare ed ottenere in quella sede il provvedimento che dichiara estinto il pignoramento immobiliare. Per maggiori informazioni leggi “Vendita contestuale e saldo e stralcio

L’operazione Saldo&Stralcio è bene sia seguita da un professionista del settore, se vuoi saperne di più qui parliamo di “Saldo e stralcio: attenzione alle truffe!”

Per una buona operazione di acquisto in pre-asta è fondamentale avere le giuste informazioni: nell’articolo Saldo e stralcio: come scoprire quanti creditori ci sono ti spiego come verificare quanti creditori sono intervenuti nell’esecuzione immobiliare: è molto importante! Del resto, più creditori ci sono più accordi dovrai concludere.

Per approfondire leggi anche “Saldo e stralcio: come avviene la rinuncia al pignoramento immobiliare?

Astafox.com, grazie al suo team di avvocati altamente specializzati, rende un servizio estremamente qualificato per chi ha intenzione di acquistare a saldo e stralcio, a tal proposito puoi leggere l’articolo “Saldo e stralcio: revocata asta sette giorni prima della vendita

Se sei un debitore esecutato e vuoi sapere quali vantaggi ci sarebbero per te in caso di Saldo e Stralcio e Acquisto pre asta leggi questo articolo, approfondiamo i vari vantaggi con alcune precisazioni importanti.

Ho scoperto alcuni “trucchi” per agevolare le operazioni di Saldo&Stralcio ne parliamo qui “La nuova rinegoziazione dei mutui prima casa e il Saldo&Stralcio”

Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto

Per cancellare materialmente la trascrizione dell’atto di pignoramento occorre ottenere il certificato di mancata opposizione dell’ordinanza con cui il giudice dell’esecuzione estingue il pignoramento (successivamente al deposito della rinuncia al pignoramento). Ne parliamo nell’articolo “Certificato di mancato reclamo: costi e come richiederlo“.

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria 

Oggi comprare al libero mercato (fuori asta) è folle.
Non solo per le decine di migliaia di euro che rendono l’affare all’asta molto più conveniente ma anche per gli innumerevoli rischi cui ti esponi nel comprare una casa da un altro privato.
Nel tempo, occupandomi esclusivamente di diritto immobiliare, mi sono imbattuto in moltissime persone che hanno speso soldi, energie e tempo a rincorrere costruttori inefficienti e inaffidabili, agenzie poco serie e venditori di fumo. Spesso sento storie di persone che hanno pagato sostanziose caparre per costruire immobili che non hanno mai ricevuto o di persone obbligate a pagare provvigioni agli agenti immobiliari per affari che non sono stati conclusi.
Ogni giorno mi trovo ad ascoltare storie di venditori privati che guadagnano tempo, che prendono accordi sottobanco con 2, 3 o addirittura 4 acquirenti contemporaneamente e che si danno malati un giorno prima del rogito.
E’ bene che tu sappia che la legge tutela estremamente di più l’aggiudicatario di una casa all’asta che un normale acquirente privato.
Oggi voglio spiegarti le 10 ragioni tecniche per cui trovo impensabile acquistare una casa che non sia una casa all’asta.
E te le voglio spiegare bene perché, indipendentemente dal nostro percorso insieme, tu sappia VERAMENTE quali vantaggi la legge ti riconosce quando decidi di acquistare un immobile all’asta.

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