Saldo e stralcio e agenzia delle entrate: un matrimonio possibile

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Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

L’ agenzia delle entrate è un creditore anomalo: di solito compare nelle procedure esecutive immobiliari senza l’assistenza di un avvocato, gestisce un credito non negoziabile e ha precisi limiti posti dalla legge.

Obiettivo di questo articolo non è dire tutto ciò che ci sarebbe da dire sull’agenzia delle entrate quale creditore in una procedura esecutiva immobiliare, quanto, piuttosto, ciò che basta per darti un’ idea della sua particolarità.

Ritegno che la lettura possa essere utile se, quale addetto ai lavori, hai necessità di conoscere maggiormente le armi del tuo “nemico”.

Partiamo da un dato normativo.

Se ti interessa l’argomento pre-asta ti consiglio assolutamente la lettura della Guida all’acquisto in pre-asta dove approfondiamo la convenienza di questo particolare affare immobiliare, il modo in cui viene, generalmente, concluso, e un elenco di consigli per non commettere errori!

L’ agenzia delle entrate non può pignorare l’unico immobile del debitore esecutato

L’ Agenzia delle Entrate- Riscossione (ex equitalia) non può pignorare l’unico immobile del debitore esecutato.

La materia è stata regolata, di recente, dal d.l. 69/2013 conv. in L.n. 98 del 2013 che ha modificato la precedente normativa regolata dal D.p.r. 602 del 1973.
Alla luce delle modifiche, l’art. 76 del D.p.r. predetto dispone:

Ferma la facoltà di intervento ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile, l’agente della riscossione:

a) non dà corso all’espropriazione se l’unico immobile di proprietà del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, è adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente;

a-bis) non dà corso all’espropriazione per uno specifico paniere di beni definiti «beni essenziali» e individuato con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze d’intesa con l’Agenzia delle entrate e con l’Istituto nazionale di statistica;

b) nei casi diversi da quello di cui alla lettera a), può procedere all’espropriazione immobiliare se l’importo complessivo del credito per cui procede supera centoventimila euro. L’espropriazione può essere avviata se è stata iscritta l’ipoteca di cui all’articolo 77 e sono decorsi almeno sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato estinto.

Il concessionario non procede all’espropriazione immobiliare se il valore dei beni, determinato a norma dell’articolo 79 e diminuito delle passività ipotecarie aventi priorità sul credito per il quale si procede, è inferiore all’importo indicato nel comma 1.”

Dalla lettura della norma si comprende che l’agenzia di riscossione non può procedere al pignoramento immobiliare nel caso in cui il debitore abbia un solo immobile, non di lusso, in cui vi abita e vi risiede anagraficamente.

Negli altri casi (debitore che non risiede nell’immobile, immobile di lusso, più immobili) il fisco potrà procedere all’esecuzione immobiliare se l’importo complessivo del credito per cui procede supera i 120.000 euro e sempre che il valore dei beni del debitore sia superiore a tale cifra.

Altresì potrà farlo se, dopo aver iscritto ipoteca, non riceva il pagamento del debito decorsi 6 mesi [sempre limitatamente agli immobili non prima casa].

L’agenzia delle entrate può intervenire nella procedura esecutiva introdotta da altri

In ultimo, i limiti imposti all’attività esecutiva dell’agenzia dell’entrate non impediscono alla stessa, ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile, di intervenire in una procedura già iniziata, chiedendo in quella sede di soddisfarsi sul ricavato della vendita dell’immobile propiziata da altri, anche qualora l’immobile fosse l’unico immobile del debitore in cui risiede con la sua famiglia!

Facciamo un esempio

Marco ha un unico immobile dove abita con la sua famiglia. Essendo la sua unica abitazione, pur avendo debiti con l’erario, l’agenzia delle entrate non può pignorare l’immobile di Marco.

La Banca Alfa, visto che Marco non paga il mutuo da tempo, introduce la procedura esecutiva immobiliare.

L’agenzia dell’entrate, che non poteva pignorare direttamente il bene, potrà intervenire nella procedura esecutiva introdotta dalla Banca Alfa ed aspettare di ricevere i soldi della vendita. La legge, infatti, gli consente la facoltà di intervento ex art. 499 c.p.c.

il rapporto tra l’intervento dell’Agenzia delle entrate e il saldo e stralcio

Molto spesso, chi si trova ad operare attivamente in questo settore, incontra questo problema: l’intervento dell’agenzia delle entrate.

L’ intervento dell’agenzia delle entrate, quando oggetto di pignoramento sia l’unico immobile del debitore esecutato, può diventare preclusivo ad ogni soluzione in termini di Saldo e Stralcio.

Potresti sì trovare un accordo con la Banca Alfa ma, in assenza di accordo con l’agenzia delle entrate, il giudice dell’esecuzione potrebbe comunque decidere di far proseguire la procedura esecutiva immobiliare.

In effetti, è pur vero che, sia per la sospensione ex art. 624 bis c.p.c., sia per l’estinzione della procedura esecutiva, occorre il consenso di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo (del cui genus sicuramente fa parte l’A.D.E.) e, pertanto, il giudice potrebbe non errare nel considerare preclusivo il mancato consenso (o, più, spesso la mancata risposta) dell’agenzia delle entrate.

Quali possibili soluzioni?

Chi scrive ritiene che ove mai si dovesse trovare un accordo con la banca creditrice procedente, sia quanto alla sospensione concordata ex art. 624 bis c.p.c. che relativamente alla rinuncia agli atti, con pedissequa richiesta di estinzione, il Giudice dell’Esecuzione, presto atto dell’incapacità di impulso dell’erario, nell’ambito delle procedure “protette”, dovrebbe acconsentire, nel primo caso, a concedere la sospensione e, nel secondo caso, ad estinguere la procedura.

In questo senso si è espresso il Tribunale di Alessandria in persona del giudice dell’esecuzione dott.ssa Bertolotto secondo cui essendo l’Agenzia Delle Entrate “legittimata all’intervento ma non a dare impulso all’azione esecutiva” e altresì rilevato che la norma, di cui all’art. 624 bis c.p.c., espressamente richiede il consenso di quanti abbiano un titolo esecutivo (idoneo a dare impulso alla proc. es. imm) nel presente caso non risulterebbe necessario il suo consenso alla sospensione.

(*Per leggere un altro provvedimento con il quale, questa volta, il giudice dell’esecuzione presso il Tribunale di Cassino dott. Lorenzo Sandulli sospende, sette giorni prima dell’asta, la procedura esecutiva immobiliare malgrado l’intervento dell’agenzia delle entrate leggi l’articolo “Saldo e stralcio: revocata asta sette giorni prima della vendita“)

Per approfondire leggi anche “Saldo e stralcio: come avviene la rinuncia al pignoramento immobiliare?“)

Tradotto in termini semplici: l’Agenzia delle Entrate, quando oggetto di pignoramento sia l’unico immobile del debitore, può intervenire ma non può impedire nè la sospensione ex art. 624 bis cpc nè l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare, quando vi sia il consenso degli altri creditori titolati.

Ad ogni modo, è ben vero che il “problema” dell’intervento dell’agenzia delle entrate potrebbe essere anche risolto tramite il rateizzo delle somme iscritte a ruolo. Generalmente, infatti, gli accordi di rateizzo prevedono, o possono prevedere, già al pagamento della prima rata, la revoca dell’intervento.

Avv. Daniele Giordano

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