Cessione del credito e acquisto all’asta: come si diventa creditori nel pignoramento

cessione del credito
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

La nuova frontiera dell’acquisto all’asta è certamente quella della cessione del credito.

Con la cessione del credito, l’interessato acquista, direttamente dal creditore pignorante, il credito per poi

A) chiedere l’assegnazione dell’immobile in qualità di creditore procedente

B) partecipare all’asta utilizzando il credito acquistato come fiches ♤♥♢

L’acquisto tramite cessione avviene senza il consenso del debitore a differenza dell’acquisto in pre-asta.

Nell’acquisto in pre-asta, infatti, il debitore vende l’immobile al terzo, di sua spontanea volontà, prima dell’asta.

Per saperne di più sull’acquisto in pre-asta a saldo e stralcio leggi “Come acquistare in pre-asta“, “Saldo e stralcio come fare un’offerta efficace” e anche “Saldo e Stralcio: i vantaggi per il debitore“. Inoltre, troverai un’intera categoria sul tema sulla tua destra.

Possiamo dire, per “capirci”, che la cessione del credito è un metodo di acquisto in pre- asta (perché si scongiura l’ipotesi di rilanci) che prescinde dalla volontà del debitore.

L’operazione è, e sembra, tendenzialmente complessa.

Proverò, in questo articolo, a spiegarti come funziona l’acquisto all’asta con la cessione del credito e quelle che ritengo essere le principali criticità e i maggiori vantaggi di questa operazione.

Se ti interessa l’argomento pre-asta ti consiglio assolutamente la lettura della Guida all’acquisto in pre-asta dove approfondiamo la convenienza di questo particolare affare immobiliare, il modo in cui viene, generalmente, concluso, e un elenco di consigli per non commettere errori!

Se ti interessa l’argomento delle aste immobiliari, ti consiglio il nostro super manuale I segreti delle aste immobiliari dove scoprirai tutto, anche quello che non ti aspetti, sulle aste giudiziarie.

Cessione del credito e acquisto all’asta: come funziona il pignoramento immobiliare?

Mi sento di spiegarti, in poche righe, come funziona il pignoramento immobiliare prima di “addentrarci” nel più ampio tema della cessione del credito.

Devi sapere che chiunque abbia un credito nei confronti di una persona può intraprendere la strada del pignoramento immobiliare.

Sempre che il credito sia accertato giudizialmente o che, come nel caso del contratto di mutuo, perfezionato per atto pubblico limitatamente alle somme in esso contenute (cfr. art. 474 c.p.c.).

Egli potrà chiedere, dunque, al Tribunale competente di vincolare il bene immobile di proprietà del proprio debitore, venderlo e farsi consegnare tutto o parte del ricavato.

Il creditore che introduce il pignoramento immobiliare si chiama creditore pignorante.

Perfetto.

Nel 90 percento dei casi (che sono quelli che ci interessano) i creditori pignoranti sono le Banche. Funziona più o meno così.

La banca che ha erogato il mutuo, iscrivendo ipoteca, successivamente al mancato pagamento delle rate del mutuo, introduce il pignoramento immobiliare sulla scorta del contratto di mutuo inadempiuto.

Introdotto il pignoramento immobiliare, la Banca, devi sapere, non ha soltanto diritto a ricevere parte dei soldi recuperati con la vendita all’asta dell’immobile. La Banca ha infatti anche il diritto all’assegnazione del bene immobile per cui si sta procedendo (art. 589 c.p.c. e ss.).

Permettimi di semplificare al massimo il concetto. La Banca può:

  1. Chiedere che l’immobile venga venduto all’asta e soddisfarsi sul ricavato della vendita;
  2. Partecipare all’asta e aggiudicarsi l’immobile;
  3. Chiedere che l’immobile gli venga assegnato.

Generalmente le banche optano per la prima strada.

Vogliono soldi, non immobili (come dargli torto? 😉)

La situazione cambia, invece, se “dovessi diventare tu la banca“.

Se ti stai chiedendo “come posso diventare io la banca?”.

La risposta è acquistandone il credito.

E’ questa l’operazione di acquisto all’asta tramite la cessione del credito.

Cessione del credito e acquisto all’asta: come funziona la cessione del credito?

Samo arrivati al nodo della questione.

Si definisce acquisto all’asta tramite cessione del credito quell’operazione tramite la quale un terzo, estraneo al pignoramento, acquista il credito dal creditore procedente (generalmente ipotecario) per chiedere l’assegnazione del bene o per partecipare all’asta.

La Banca (generalmente, ma potrebbe farlo anche qualsiasi altro creditore) cede il credito al terzo che, pertanto, subentra nel pignoramento in luogo della banca cedente, nei suoi diritti e nei suoi doveri.

Uno dei diritti del creditore in cui subentra il terzo è il diritto all’assegnazione che gli consente di diventare proprietario dell’immobile utilizzando il credito in sofferenza.

Uno dei doveri del creditore in cui subentra il terzo è quello di anticipare le spese della procedura.

Soprattutto tenuto conto che l’operazione viene per la maggior parte svolta acquistando crediti di creditori procedenti ipotecari di primo grado (ossia quelli che “stanno portando avanti” il pignoramento anticipandone anche le spese”).

Una volta diventato il creditore principale il terzo potrà chiedere l’assegnazione del bene immobile.

Le verifiche da fare in caso di acquisto all’asta con cessione del credito

Prima di concludere questo paragrafo voglio dirti che l’acquisto del credito non è né un operazione semplice, né un operazione sempre fattibile.

Prima di acquistare il credito, infatti, è d’obbligo verificare:

  • sia se siano presenti altri creditori che abbiano titoli preferenziali rispetto al credito oggetto di acquisto (ipoteca di grado anteriore, ad esempio)
  • se vi siano problemi nella procedura esecutiva immobiliare (opposizioni agli atti esecutivi e/o all’esecuzione, ricorsi per l’estinzione ex art. 630 c.p.c., problemi circa la provenienza del bene, problemi circa la regolarità della procedura esecutiva immobiliare)
  • se vi siano problemi all’immobile (devi sapere che, ad esempio, il creditore procedente è tenuto anche ad anticipare i costi dell’eventuale necessaria messa in sicurezza del bene in caso di pericolo di crollo * Cass. civ. Sez. III, 22/06/2016, n. 12877  secondo cui “Nel processo esecutivo rientrano, tra le spese che il creditore procedente deve anticipare, ai sensi dell’art. 8 del D.P.R. n. 115 del 2002, non solo quelle giudiziarie in senso stretto ma anche le spese immanenti alla realizzazione dello scopo proprio del processo esecutivo in quanto destinate ad evitarne la chiusura anticipata, come le spese necessarie per il mantenimento in esistenza del bene pignorato, quelle destinate ad evitarne il crollo ovvero, in generale, il perimento“.
  • il credito deve essere almeno pari al prezzo base asta o superiore ad esso. Sarà questo il parametro per l’assegnazione del bene.

Insomma prima di acquistare un credito occorre verificare in maniera approfondita la documentazione esistente.

Occorre comprendere se la procedura è a rischio, se vi possano essere spese impreviste o insidie nascoste. Un lavoro…non da tutti!

Per saperne di più su Astafox puoi consultare le pagine Chi siamo e Cosa Facciamo. Per conoscere il nostro team consulta la pagina Avvocati.

Cessione del credito e acquisto all’asta: come funziona l’assegnazione?

La normativa di riferimento

Art. 588.
(Termine per l’istanza di assegnazione).
Ogni creditore, nel termine di dieci giorni prima della data dell’udienza fissata per la vendita, puo’ presentare istanza di assegnazione , per se’ o a favore di un terzo, a norma dell’articolo 589 per il caso in cui la vendita non abbia luogo.

Art. 589.
(Istanza di assegnazione).
L’istanza di assegnazione deve contenere l’offerta di pagamento di una somma non inferiore a quella prevista nell’articolo 506 ed al prezzo base stabilito per l’esperimento di vendita per cui e’ presentata. Fermo quanto previsto al primo comma, se nella procedura non risulta che vi sia alcuno dei creditori di cui all’articolo 498 e se non sono intervenuti altri creditori oltre al procedente, questi puo’ presentare offerta di pagamento di una somma pari alla differenza fra il suo credito in linea capitale e il prezzo che intende offrire, oltre le spese.

Art. 590.
(Provvedimento di assegnazione).
Se la vendita … non ha luogo per mancanza di offerte e vi sono domande di assegnazione, il giudice provvede su di esse fissando il termine entro il quale l’assegnatario deve versare l’eventuale conguaglio. Avvenuto il versamento, il giudice pronuncia il decreto di trasferimento a norma dell’articolo 586.

Art. 590-bis.
(Assegnazione a favore di un terzo).
Il creditore che e’ rimasto assegnatario a favore di un terzo deve dichiarare in cancelleria, nei cinque giorni dalla pronuncia in udienza del provvedimento di assegnazione ovvero dalla comunicazione, il nome del terzo a favore del quale deve essere trasferito l’immobile, depositando la dichiarazione del terzo di volerne profittare. In mancanza, il trasferimento e’ fatto a favore del creditore. In ogni caso, gli obblighi derivanti dalla presentazione dell’istanza di assegnazione a norma del presente articolo sono esclusivamente a carico del creditore

L’assegnazione: come funziona

Con la richiesta di assegnazione il creditore chiede, almeno 10 giorni prima della vendita, che l’immobile gli venga assegnato.
Peculiare l’ ipotesi del 590 bis per cui il creditore che chiede l’assegnazione può nominare un terzo nel cui caso sarà il terzo a ricevere la priorità dell’ immobile (una sorta di assegnazione per persona da nominare).
Questa particolare possibilità potrebbe rendere l’ operazione di acquisto per cessione molto più semplice.

Il creditore piuttosto che vendere il credito potrebbe far diventare il terzo direttamente proprietario.

Per farsi assegnare l’immobile, il creditore deve pagare il valore dello stesso.

L’offerta di assegnazione, a tal proposito, non può essere inferiore al prezzo base asta della singola vendita (attenzione.. non all’ offerta minima ma al prezzo base asta) e, comunque, alle spese di esecuzione.

Nell’ operazione di acquisto all’ asta con la cessione del credito il terzo utilizza il credito acquistato dalla banca per pagare l’assegnazione.

Da notare che il credito acquistato dalla banca probabilmente sarà stato acquistato ad un prezzo inferiore al suo valore nominale e questo potrebbe aumentare di molto la convenienza dell’affare.

Una volta fatta l’istanza, in quali casi il bene viene assegnato?

Il Giudice dell’Esecuzione, ricevuta l’istanza di assegnazione, assegnerà il bene nei seguenti casi:

  1. La vendita va deserta: nessuna ha presentato offerta di acquisto ai sensi dell’art. 590 c.p.c.
  2. Sono state presentate delle offerte di acquisto ma queste sono inferiori al PREZZO BASE ASTA ai sensi degli art. 572 e 573 c.p.c.

L’assegnazione invece non avrà luogo nel caso in cui venga presentata anche una sola offerta superiore al prezzo base asta.

Facciamo un esempio delle operazioni realizzabili con la cessione del credito

Marco è interessato all’immobile posto in vendita all’asta nel comune di Roma al prezzo di €100.000,00 (offerta minima 75.000).

E’ a conoscenza del fatto che all’ asta parteciperanno sicuramente altre 30 persone e teme di non uscirne vittorioso, a causa della probabili rilanci.

Marco contatta la Banca creditrice procedente per acquistarne il credito.

La Banca vende a Marco un credito ipotecario di primo grado di €250.000 a € 80.000 euro, ritenendo che l’appartamento non verrà mai aggiudicato ad un prezzo maggiore.

Marco accetta.

Con 80.000 euro ha acquistato il diritto della banca di esigere 250.000 euro.

Perfetto.

Marco potrà:

A) Farsi assegnare l’immobile facendo istanza di assegnazione almeno 10 giorni prima della vendita impegnando 100.000 euro (prezzo base asta);

In questo caso se la vendita non avrà luogo, o se, pur avendo luogo, le offerte pervenute non superino il prezzo base asta l’immobile verrà assegnato al Creditore Marco.

Marco diventerà il proprietario dell’immobile e come ogni proprietario potrà rivenderlo, affittarlo, donarlo.

B) Partecipare all’asta e rilanciare fino a 250.000 euro;

In questo caso Marco, Creditore, partecipa all’asta e utilizza il credito acquistato come delle fiches da Poker.

Devi infatti sapere che anche i creditori possono partecipare all’asta e aggiudicarsi l’immobile!

Marco, quindi, potrà partecipare all’asta e rilanciare, se vuole o se la situazione lo richiede, fino a 250.000 euro, cifra coperta dal credito che ha acquistato!

cessione del credito e acquisto all'asta

Sia nel primo caso che nel secondo, Marco utilizzerà il credito acquistato. Non pagherà 1 € in più rispetto agli 80.000 euro pagati per acquistare il grosso credito della Banca.

Vi è anche una terza possibilità.

C) Marco rilancia fino a 250.000 ma Caio, uno dei partecipanti alla gara tra gli offerenti, rilancia fino a 500.000 euro e si aggiudica l’immobile.

Quella che sembra una brutta notizia è in realtà un mega affare per Marco, l’acquirente del credito.

È vero che, purtroppo, non diventerà proprietario dell’ immobile.

Ma è pur vero che incasserà 250.000 euro, malgrado abbia speso solo 80.000 euro!

Un’ affare che frutterà a Marco 170.000 euro!

La situazione è questa.

Al termine dell’asta, per farla semplice, il ricavato va devoluto, detratte le spese, ai creditori.

Visto che Marco è creditore per 250.000,00 ed il ricavato è molto cospicuo (circa 500.000 euro), Marco riceverà tutto quello che deve.

Insomma, Marco ha comprato il diritto di avere 250 mila euro ad 80 mila euro perché la banca venditrice pensava che la casa non sarebbe stata mai venduta ad un prezzo maggiore e poi la vendita, miracolosamente, si chiude ad un prezzo totalmente inaspettato!

La partecipazione all’asta del creditore ipotecario

Non è raro che chi acquisti il credito decida di partecipare all’asta.

Questo perché, come anticipato, una volta “diventaticreditori possiamo sia decidere di chiedere l’assegnazione del bene sia partecipare direttamente all’asta ed aggiudicarcelo.

La partecipazione all’asta per il neo-creditore è sicuramente una scelta interessante.

Questo innanzitutto perché il creditore potrà utilizzare il suo credito per la partecipazione e per l’eventuale fase dei rilanci.

In secondo luogo la partecipazione all’asta è tendenzialmente un’ attività più semplice.

Il problema che si pone in caso di partecipazione all’asta del creditore è il pagamento del saldo prezzo dell’asta.

Mi spiego.

Sembrerebbe banale affermare che il creditore può pagare il saldo con il suo credito compensando quanto dovuto e quanto deve ricevere.

E invece non è così scontato.

Alcuni Tribunali chiedono il pagamento del totale del saldo prezzo anche al creditore che si sia aggiudicato l’immobile all’asta.

In questo caso il Creditore dovrà pagare il saldo prezzo, per non essere dichiarato decaduto e perdere la cauzione, e non potrà chiedere la compensazione.

Sinceramente, anche nel silenzio della legge (che nulla dispone sul punto salvo, riferimento, all’art. 585 c.p.c. comma primo), riteniamo che la soluzione per cui il creditore possa compensare il suo credito, se aggiudicatario, vada preferita.

Questo perché non avrebbe senso “prendere” i soldi da qualcuno per poi “restituirglieli” mesi dopo all’esito del riparto.

Conclusioni

Abbiamo cercato di esemplificare un’ operazione immobiliare realmente complessa.

Acquistare il credito e “diventare creditori” non è cosa da tutti.

Il rischio di acquistare un credito che si rilevi di difficile realizzo è più concreto di quanto si possa pensare.

Altri problemi, di natura squisitamente tecnica, che non sono stati trattati nel presente articolo potrebbero complicare ancora di più le cose (si pensi al cosiddetto “doppio esborso”).

Insomma le enormi potenzialità dell’acquisto all’asta con cessione del credito si scontrano con l’esigenza che tale operazione venga seguita, dall’inizio, da un team di avvocati esperti in diritto dell’esecuzione forzata e delle aste giudiziarie.

Un gruppo di professionisti che possa contenere al massimo i rischi, interfacciarsi con il giudice dell’esecuzione, curare “il passaggio delle consegne”.

Astafox.com, grazie al suo team di avvocati specializzati in diritto del pignoramento immobiliare, è in grado di seguire con successo un’operazione di acquisto all’asta con cessione del credito. Per approfondire i tempi, i costi e le modalità di questa straordinaria opportunità di investimento contattaci, saremo lieti di risponderti.

Avv. Daniele Giordano

Il D.lgs. 149 del 10 ottobre 2022 di attuazione della legge delega di riforma del processo civile ha introdotto nel nostro ordinamento la Vendita diretta della casa all’asta la cosiddetta “Venté Privée“. In buona sostanza viene concesso al debitore esecutato di chiedere al Giudice dell’Esecuzione di vendere “privatamente” la propria casa pignorata senza, eventualmente, passare dall’asta e dai relativi rilanci ne parliamo nell’articolo “Vendita diretta della casa all’asta: cosa è e come funzionerà”

Per sapere come avviene nel concreto un’operazione di saldo e stralcio immobiliare leggi “Acquisto a saldo e stralcio: Come avviene (nel concreto)?

Dopo una cessione del credito si pone il problema, per il nuovo creditore, di decidere se chiedere l’assegnazione o acquistare la casa all’asta, se ti interessa l’interrogativo ne parliamo qui.

Se vuoi approfondire la materia del Saldo e Stralcio ed in particolare come evitare – processualmente – i rischi di questa operazione ti consiglio la lettura dell’articolo: “Saldo e Stralcio: Intervento Successivo alla Rinuncia, cosa fare?”

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