Acquisto all’asta e pagamento del saldo: come fare?

come pagare il saldo prezzo di aggiudicazione
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Una volta pagata la cauzione, e aggiudicato l’immobile, come devo pagare la parte residua del prezzo? In che tempo?

In questo articolo proveremo a chiarire la modalità ed il termine del versamento del saldo del prezzo.

Mettiamo il caso che tu abbia presentato un’offerta per l’acquisto di una casa all’asta e, fortunatamente, ti sia aggiudicato l’immobile.

Fin qui tutto semplice.

Hai presentato l’offerta in busta chiusa (o l’hai firmata digitalmente in caso di gara telematica), hai partecipato all’asta e sei diventato aggiudicatario della casa che vuoi acquistare.

Fino a questo momento avrai pagato, generalmente, solo un 1/10 del prezzo dell’immobile, corrispondente all’assegno che hai accompagnato all’offerta di acquisto a titolo di cauzione (o al bonifico in caso di gara telematica).

Resta da comprendere come versare i restanti 9/10 ossia la parte residua del prezzo più spese (circa il 20 percento).

La parte residua del prezzo da pagare in gergo tecnico viene definito “saldo prezzo dell’aggiudicazione“.

Pertanto, pagare il saldo prezzo dell’aggiudicazione significa nient’altro che pagare i residui 9/10 del prezzo di aggiudicazione.

Partiamo dal modo:

Come si paga il saldo prezzo dell’aggiudicazione?

La parte residua del saldo prezzo deve essere pagata seguendo le istruzioni dell’ordinanza di vendita.

All’interno di questo documento troverai dettagliatamente riportate tutte le informazioni utili per versare quanto resta per l’acquisto dell’immobile.

Tali istruzioni potrai trovarle anche nell’avviso di vendita che potrai comodamente scaricare dalla pagina dove hai visualizzato l’immobile che vuoi acquistare (astegiudiziarie.it /pvp.giustizia.it etc).

Ciò premesso, generalmente, ti verrà richiesto di effettuare un bonifico alle coordinate bancarie presenti nell’ordinanza e nell’avviso di vendita dell’importo pari al restante 90 percento del prezzo.

In verità, ti verrà anche chiesto di anticipare le spese di trasferimento che la procedura pagherà per te indicate, sommariamente, nella quantità del 20% del prezzo, somma che, detratte le spese, ti verrà poi restituita.

Due dunque gli adempimenti:

  1. Pagamento del saldo del prezzo nella misura del 90 percento del residuo prezzo di aggiudicazione.
  2. Pagamento del fondo spese di misura variabile (dal 5 al 20% del valore di aggiudicazione)

Per fare un esempio poniamo il caso tu sia risultato aggiudicatario di un immobile al prezzo di euro 100.000,00.

Una parte, pari a € 10.000,00, l’avrai già versata come cauzione al momento della presentazione dell’offerta di acquisto.

La parte residua, pari a € 90.000,00, dovrai versarla tramite bonifico bancario alle coordinate bancarie presenti nell’ordinanza/avviso di vendita.

Oltre a questa somma dovrai bonificare un ulteriore importo, variabile, ma nella maggior parte dei casi pari al 20% del totale a titolo di spese del trasferimento ed imposte.

Ti riporterò, ad ogni modo, una comoda check list che ti aiuterà a non sbagliare il versamento del saldo del prezzo di aggiudicazione.

La check list: Cosa fare per non sbagliare il versamento del saldo prezzo di aggiudicazione

Di seguito ti elenco una serie di azioni da compiere per versare in maniera corretta il saldo del prezzo di aggiudicazione.

E’ molto importante essere precisissimi e super-attenti.

Ogni minima disattenzione potrebbe costarti carissimo come vedremo trattando delle “sanzioni” per l’aggiudicatario che abbia mancato o tardato il pagamento del saldo prezzo.

Vediamo insieme come fare per non sbagliare il versamento del saldo prezzo di aggiudicazione.

1. Rispetta il termine ultimo per il versamento del saldo prezzo

Il pagamento del saldo prezzo deve avvenire in un tempo preciso che potrai trovare all’interno dell’ordinanza di vendita e dell’avviso di vendita.

Entro quanto pagare il resto del saldo prezzo?!

Il termine per il versamento del saldo prezzo indica il tempo che l’aggiudicatario ha a sua disposizione per versare tutto quanto dovuto.

Detto termine varia generalmente da 60 giorni a 120 giorni.

Vediamo insieme come fare il calcolo del termine per il pagamento del saldo prezzo.

Per fare un esempio poniamo il caso che tu sia risultato aggiudicatario di un immobile in data 1 gennaio 2021.

L’ordinanza di vendita dispone che il saldo prezzo dell’aggiudicazione deve essere versato entro 120 giorni dall’aggiudicazione.

Pertanto, entro il 2 maggio 2021 (1 gennaio 2021 + 120 giorni ) dovrai, a pena di decadenza dall’aggiudicazione (come vedremo), pagare tutto quanto dovuto.

Posso chiedere di prorogare il termine?

Il termine per il versamento del saldo del prezzo è fisso e improrogabile.

Pertanto, anche se dovessi avere problemi con la tua banca, il Giudice non potrà, in alcun modo, consentirti un tempo maggiore per bonificare la restante parte del prezzo.

Ecco perché ti consiglio di prestare la massima attenzione al termine per il saldo prezzo di aggiudicazione.

Ridursi all’ultimo per effettuare il pagamento non è né intelligente né una prassi consigliabile tenuto conto che più tardi pagherai, più tardi verrà emesso il decreto di trasferimento, più tardi avrai le chiavi dell’immobile, più tardi potrai accedervi.

Senza considerare l’enorme rischio di non pagare in tempo per un qualsiasi imprevisto.

In passato mi è capitato di vedere accettate alcune istanze per la proroga del saldo prezzo di aggiudicazione.

Ad, oggi, invece, la Cassazione sembra abbastanza granitica nel ritenere tale termine assolutamente insuscettibile di proroga.

Si veda, a tal proposito, la sentenza del 29 maggio 2015, n. 11171 Cass. Civ per cui “…nell’espropriazione immobiliare il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte di chi si è già reso aggiudicatario del bene staggito va reputato perentorio e non prorogabile, tanto ricavandosi dalla necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, quale appunto il termine di versamento dei prezzo: immutabilità di decisiva importanza nelle determinazioni dei potenziali offerenti e quindi del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere – per tutto lo sviluppo della vendita forzata – l’uguaglianza e la parità di condizioni iniziali tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, nonché l’affidamento di ognuno di loro sull’una e sull’altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte…”

2. Presta attenzione all’importo da bonificare

Come anticipato, una volta aggiudicato un immobile dovrai pagare sia la parte residua del prezzo di aggiudicazione sia le spese accessorie.

Generalmente ti verrà chiesto di effettuare due bonifici con due diverse causali

Un bonifico per il versamento del saldo del prezzo di aggiudicazione ed un altro per le spese accessorie.

Il calcolo è questo:

Parte Residua del Prezzo di Aggiudicazione quindi Valore dell’offerta di Acquisto meno il Valore della Cauzione versata

+

Spese accessorie (che comprendono le imposte di trasferimento, gli onorari del professionista delegato alla vendita e gli eventuali accessori).

Tale somma viene anticipata per pagare, per te, le imposte del trasferimento (imposta di registro, catastale, ipotecaria nonché parte del compenso del delegato).

Buonissima parte del “fondo spese” sarà restituita, detratta di quanto necessario per il trasferimento ed il pagamento delle imposte (per approfondire i tempi della restituzione leggi “Restituzione eccedenza fondo spese“)

3 Chiedi al professionista delegato a chi indirizzare le somme per il versamento del saldo del prezzo

Tornando al modo in cui versare il saldo prezzo va’ detto che, in alcune circostanze, ti potrà essere richiesto di effettuare il pagamento ex art. 41 T.U.B direttamente al creditore fondiario.

E’ la legge che, ricorrendo alcuni presupposti, consente alla banca di ricevere direttamente i soldi dall’aggiudicatario.

Mi spiego, in alcune procedure è del tutto legittimo che ti venga chiesto di pagare l’80 percento del prezzo ad un istituto di credito.

In questo caso non dovrai assolutamente preoccuparti.

Ti invito piuttosto a leggere l’articolo “E’ lecito pagare parte del saldo prezzo alla banca?” dove approfondiamo i motivi per cui ti potrebbero chiedere di pagare direttamente al creditore fondiario.

Sintesi delle cose da fare per pagare correttamente il prezzo dell’aggiudicazione

In sintesi, dovresti:

  1. Leggere il termine sull’ordinanza di vendita e prenderne nota
  2. Calcolare quanto dovuto a titolo di saldo prezzo di aggiudicazione
  3. Chiedere al professionista delegato alla vendita di quantificare le spese accessorie
  4. Chiedere al professionista delegato alla vendita le modalità di versamento (un bonifico, due bonifici, a chi)
  5. Procedere al versamento del saldo del prezzo nel termine di cui al punto 1
  6. Procedere al versamento delle spese accessorie nel termine di cui al punto 1
  7. Inviare copia delle contabili dei bonifici disposti al professionista delegato alla vendita (magari a mezzo p.e.c.).
  8. Se l’immobile è occupato, contestualmente all’invio delle contabili, chiedere espressamente la liberazione a cura del custode giudiziario (secondo molti Tribunali, infatti, è questo il termine ultimo per l’istanza dell’aggiudicatario per la liberazione a cura del custode).
  9. Attendere, a cuor sereno, il decreto di trasferimento (sempre che tu non voglia, nel mentre, chiedere di essere nominato Custode per iniziare ad accedere all’immobile, anche prima del decreto di trasferimento...)

Cosa succede se qualcuno si aggiudica l’asta, ma non paga il saldo prezzo?

In caso di ritardato o mancato pagamento del saldo prezzo di aggiudicazione le conseguenze sono tristemente molto gravi.

La prima conseguenza è la decadenza dall’aggiudicazione.

Chi non paga, o paga in ritardo, non potrà conseguire la proprietà del bene.

La decadenza, però, non impedisce all’aggiudicatario di fare una nuova offerta, per il medesimo immobile, all’asta, parola della Suprema Corte!

La seconda conseguenza è la perdita della cauzione.

Che viene incamerata dalla procedura esecutiva immobiliare.

La terza conseguenza è solo “eventuale” e riguarda la possibilità per il Giudice dell’Esecuzione di condannarti a pagare la differenza tra il prezzo della tua aggiudicazione e quella successiva se inferiore.

Conclusione

In conclusione, conoscere quanto tempo avrai e come dovrai versare la parte residua del prezzo è fondamentale. Fondamentale non solo per pianificare bene il tuo affare immobiliare ma anche per calcolare i tempi necessari per la sua corretta definizione.

Un minimo errore potrebbe essere, come già accennato, fatale e precluderti la possibilità di conseguire la proprietà del bene.

Capisco che alcune volte le ordinanze di vendita possano dare istruzioni incerte e apparentemente contraddittorie.

Mi è capitato molte volte di dover ri-leggere una decina di volte il medesimo paragrafo per comprenderne il significato.

Spero di averti reso le idee più chiare su questo fondamentale adempimento.

Se, ad ogni modo, hai timore di sbagliare e intendi essere seguito per questa delicata attività, puoi affidarti ad un tutor di Astafox.com.

Una figura che ti guiderà durante una o più attività a tua scelta relative all’asta.

Avv. Daniele Giordano

Per saperne di più sull’avviso di vendita leggi l’articolo Avviso di vendita cosa è e dove trovarlo

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per saperne di più sul come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria.

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