Cosa sono gli NPL immobiliari e conviene comprarli?

Gli NPL immobiliari sono uno strumento straordinario per guadagnare soldi in modo etico e acquistare immobili all’asta senza partecipare all’asta. Tuttavia si tratta di operazioni complesse che sconsigliamo a chiunque di compiere in maniera amatoriale sia per i rischi giuridici (valutazione credito, duo diligence, rischi procedurali) sia per i costi dell’operazione nient’affatto contenuti.

Cosa sono gli NPL immobiliari?

Si tratta di debiti bancari (Non Performing Loans) che derivano da mutui non pagati garantiti da ipoteca.  In sostanza, quando una persona non paga il mutuo, il suo debito viene “passato a sofferenza” da parte della banca, la quale, a quel punto, non chiederà più il pagamento delle rate, ma il pagamento di tutta la somma prestata.

Quindi quando si parla di NPL immobiliari si parla proprio di questi debiti qui:  i debiti relativi a mutui ipotecari non pagati.

Questi debiti possono essere comprati da privati e investitori e possono essere utilizzati sia per partecipare all’asta sia per guadagnarci qualcosa.

Come avvocati specializzati in aste immobiliari cerchiamo di comprendere come funzionano gli NPL immobiliari, dove si comprano e se sono davvero convenienti!

Cosa sono davvero gli NPL immobiliari?

Prima di spiegarvi dove si comprano e come si utilizzano fermiamoci un secondo per capire cosa sono davvero.

Come saprete molte persone purtroppo, al giorno d’oggi, non riescono a far fronte allo stato di indebitamento e questo sia per la precarietà del lavoro sia per la semplicità con cui ci si può esporre economicamente. La conseguenza è che le banche hanno centinaia di migliaia di debiti da gestire. Ora, anche se non lo sapete, gestire un credito non è estremamente semplice: bisogna avviare delle procedure esecutive, avviarle bene, proseguirle e seguire tutto quanto la legge dispone per la loro corretta prosecuzione.

In questa situazione di “stress” accade spesso che le banche siano disponibili a vendere questi debiti (anche chiamati NPL) a società di recupero crediti o anche a privati.

Ecco come nasce – detto banalmente – il mercato degli NPL immobiliari ed ecco perché è possibile comprare direttamente dalle banche o dalle società di recupero crediti questi debiti sia singolarmente che a pacchetti.

Gli NPL Immobiliari riguardano debiti bancari, dunque, coperti da ipoteca e per cui sono spesso già presenti pignoramenti immobiliari.

Se vuoi sapere come si utilizzano gli NPL Immobiliari, come usarli per comprare case all’asta o per chiedere l’assegnazione leggi anche “Cessione del credito come funziona e cosa fare?”

Dove si comprano gli NPL Immobiliari?

Come abbiamo visto gli NPL immobiliari possono essere acquistati da:

• Istituti di credito
• Società di recupero crediti
• Intermediari abilitati
• Società Veicolo
• anche da privati volendo

Acquistare direttamente singoli crediti va più che bene se si vuole guadagnare tramite la differenza tra il valore di acquisto e l’eventuale guadagno.

Caso contrario è quello in cui si vuole acquistare l’NPL Immobiliare per comprare un determinato immobile che abbiamo visto all’asta

Infatti il problema sostanziale non è dove comprare il credito immobiliare quanto piuttosto a quale immobile sono interessato.

In sostanza il punto da cui partirei non è “DOVE COMPRO GLI NPL IMMOBILIARI” ma l’immobile all’asta che mi interessa a chi appartiene il credito?

Come funziona l’acquisto degli NPL per le operazioni immobiliari?

Facciamo un esempio.

Marco vuole acquistare un immobile all’asta ma sa che all’asta parteciperanno tantissime persone. Il prezzo base è interessante, ma il rischio è che la competizione faccia salire rapidamente l’offerta, rendendo l’operazione meno conveniente o addirittura antieconomica.

Marco, però, decide di seguire un’altra strada. Invece di concentrarsi esclusivamente sull’asta, analizza la perizia e la documentazione della procedura esecutiva. Da lì individua un elemento fondamentale: chi è il creditore procedente, cioè il soggetto titolare del credito garantito da quell’immobile.

Scopre, ad esempio, che il credito non appartiene più alla banca originaria, ma è stato ceduto a una società veicolo o a una società specializzata nel recupero crediti. Questo è un passaggio decisivo, perché significa che quel credito potrebbe essere acquistato.

A questo punto Marco non compra l’immobile. Compra il credito.

Contattando il titolare del credito, Marco può verificare la disponibilità alla cessione e negoziare il prezzo. Spesso questi crediti vengono ceduti a un valore inferiore rispetto al valore nominale, perché il creditore ha interesse a recuperare liquidità immediata e a ridurre i tempi e i costi della procedura esecutiva. Una volta acquistato il credito, Marco assume una posizione completamente diversa: diventa lui stesso il creditore.

Questo comporta vantaggi enormi. Innanzitutto, Marco può partecipare all’asta non più come semplice offerente, ma come creditore, con la possibilità di compensare il proprio credito con il prezzo di aggiudicazione. In secondo luogo, se l’asta dovesse andare deserta, Marco avrebbe il controllo della procedura e potrebbe indirizzarne l’esito. In molti casi, questo consente di acquisire l’immobile a un costo complessivo inferiore rispetto a quello che si sarebbe sostenuto partecipando all’asta come normale concorrente.

Ed è proprio questo il punto chiave: gli NPL immobiliari non si cercano partendo dal credito, ma partendo dall’immobile.

Prima si individua l’immobile interessante.
Poi si individua chi è il titolare del credito.
Infine si valuta se quel credito è acquistabile e a quali condizioni.

Per questo motivo, la vera domanda non è “dove comprare gli NPL immobiliari”, ma piuttosto:

“Chi è il titolare del credito sull’immobile che mi interessa, ed è disposto a venderlo?”

È da qui che nascono le operazioni più vantaggiose.

Quali sono i rischi di comprare NPL Immobiliari?

Acquistare un NPL immobiliare può essere estremamente redditizio, ma è un’operazione che presenta rischi concreti, soprattutto per chi non ha esperienza specifica nelle procedure esecutive e nella gestione dei crediti deteriorati.

Il primo rischio riguarda il valore reale del credito. Non sempre il credito è facilmente recuperabile. Potrebbero esserci opposizioni del debitore, sospensioni della procedura, o problematiche giuridiche che rallentano o impediscono il recupero. Un credito apparentemente conveniente potrebbe trasformarsi in un investimento bloccato per anni.

Un secondo rischio fondamentale riguarda la situazione giuridica dell’immobile. L’immobile potrebbe presentare abusi edilizi, occupazioni, diritti di terzi opponibili, o vincoli che ne riducono significativamente il valore o rendono più complessa la liberazione. Chi acquista il credito deve conoscere perfettamente la procedura e le possibili criticità.

C’è poi il rischio legato alla struttura del credito stesso. Non tutti i crediti hanno la stessa forza. È essenziale verificare:

• se il credito è ipotecario e con quale grado
• se esistono altri creditori privilegiati
• qual è l’importo reale recuperabile
• in quale fase si trova la procedura esecutiva

Senza un’analisi tecnica e legale approfondita, si rischia di acquistare un credito con scarse possibilità di recupero o con margini molto inferiori a quelli previsti.

Un ulteriore aspetto critico è la negoziazione con il titolare del credito. Le banche e le società veicolo non vendono i crediti a chiunque e, soprattutto, non li vendono a qualsiasi prezzo. È necessario sapere come presentarsi, come negoziare e come valutare correttamente l’operazione. Ed è proprio qui che entra in gioco l’importanza di affidarsi a un professionista esperto.

Un avvocato specializzato in aste immobiliari e NPL è in grado di analizzare la procedura, verificare la solidità del credito, individuare i rischi nascosti e valutare la reale convenienza dell’operazione. Non si tratta solo di un supporto legale, ma di una vera e propria attività di strategia e protezione dell’investimento.

Con Astafox, questo processo viene gestito in modo professionale e sicuro. Ogni operazione viene analizzata partendo dalla procedura esecutiva, dalla documentazione del tribunale e dalla struttura del credito, per individuare solo opportunità realmente vantaggiose. L’obiettivo non è semplicemente acquistare un credito, ma farlo nelle condizioni corrette, riducendo al minimo i rischi e massimizzando il risultato.

Perché negli NPL immobiliari, più che in qualsiasi altro settore, la differenza tra un ottimo affare e un pessimo investimento dipende quasi sempre da un dettaglio che solo un esperto sa individuare.

Avvocato Daniele Giordano