Quando partecipi ad un’asta giudiziaria dovrai presentare un’offerta per aggiudicarti l’immobile.
A fissare il prezzo base ci pensa il Giudice dell’Esecuzione con l’ausilio del perito.
Il delegato professionista addetto alla vendita si occuperà di predisporre l’avviso di vendita in cui indicherà:
- Modalità di partecipazione all’asta
- Prezzo dell’immobile
- Eventuali vendite precedenti
I singoli partecipanti all’asta dovranno presentare un’offerta e contestualmente versare un deposito cauzionale nei giorni che precedono l’asta.
La cauzione viene versata nei tempi e secondo le modalità indicate dal provvedimento del giudice, il quale farà anche menzione del rialzo minimo che potrà essere fatto dai partecipanti alla gara.
Oggi proveremo a spiegare cos’è il rilancio minimo.
Ti anticipo che trattasi della misura minima prevista dalla legge per rilanciare l’offerta di altri.
Detto in termini semplici, se vuoi superare l’offerta di un tuo concorrente dovrai rilanciare almeno della misura del rilancio minimo.
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Rilancio minimo: facciamo un esempio
Tizio e Caio partecipano all’asta per l’immobile nel Comune di Cagliari.
Tizio offre 80.000 euro. Caio offre 81.000 euro.
Il professionista delegato alla vendita Mevio, viste le offerte pervenute, dispone che abbia inizio la gara tra gli offerenti: Tizio e Caio devono gareggiare per decidere chi diventerà il nuovo proprietario dell’immobile.
Il prezzo di partenza è l’offerta più alta.
Si parte da 81.000 euro.
La gara è semplice: vince chi offre di più 👨⚖️
Perfetto.
Se si consentisse di offrire, al rialzo, anche solo 1 € comprenderai che la gara potrebbe durare anche 1 anno: Tizio offre 81.001, Caio ribatte con 81.002 e cosi via all’infinito 🐢 (ogni vendita potrebbe durare moltissimo)
La legge però non consente di decidere arbitrariamente la misura del rialzo minimo.
Non puoi rilanciare offrendo un importo inferiore al rilancio minimo previsto dall’ordinanza di vendita e dall’avviso di vendita.
Ponendo il caso di Tizio e Caio, entrambi dovranno leggere l’avviso di vendita e l’ordinanza di vendita e leggere la misura minima dei rilanci.
Una volta letta la misura minima del rilancio, Tizio e Caio potranno rilanciare.
Se, ad esempio, il rilancio minimo consentito è di 5.000 euro, Tizio potrà offrire 86.000,00, Caio potrà ribattere con 91.000 e così via.
Sia Tizio che Caio potranno anche fare rilanci superiori a 5.000 euro ma non inferiori!
Se Tizio dovesse, ad esempio, fare un rilancio di 4.000 euro, il professionista delegato alla vendita sarebbe tenuto ad informarlo che tale rilancio è inammissibile e che pertanto non potrà produrre effetto.
Dove trovare la misura dei rilanci d’asta?
La misura minima del rilancio all’asta senza incanto puoi trovarla all’interno dell’avviso di vendita e dell’ordinanza di vendita.
Di solito questa informazione viene riportata, nei predetti documenti, nella parte relativa al prezzo base ed all’offerta minima.
La frase che di solito troverai è “il rilancio minimo consentito è pari all’importo di euro ——“.
oppure “RILANCIO IN CASO DI GARA: EURO 1.500,00 (millecinquecento/00)“
Rilancio in caso di gara: una volta aperta l’asta cosa può succedere ?
Osserviamo alcune ipotesi:
- OFFERTA UNICA
Quando un solo partecipante ha presentato un’offerta valida per quell’immobile, di regola dovrebbe riuscire ad aggiudicarsi l’immobile, a meno che il creditore procedente (banca che ha iniziato il pignoramento) non chieda che l’immobile gli venga assegnato in proprietà, oppure il Giudice dell’Esecuzione e il Delegato professionista addetto alla vendita ritengono che possa essere venduto ad una cifra superiore rispetto a quella offerta e dispongano una nuovo tentativo di vendita (ipotesi molto remota…).
- OFFERTE MULTIPLE
Quando non c’è un unico offerente, si instaura una gara tra i partecipanti per stabilire chi voglia offrire di più (prezzo di partenza è dato dall’offerta più alta presentata).
Le offerte al rialzo vengono definite rilanci e la misura minima di essi viene fissata nell’avviso di vendita (solitamente il rilancio minimo va dal 2% al 5% del prezzo base fissato nell’ordinanza di vendita).
Esempio
Nell’avviso di vendita il delegato ha fissato una cifra pari a 5000 Euro per il rilancio minimo, gli offerenti – ovviamente – non potranno rilanciare con 2000 Euro (gli sarà consentito effettuare un rilancio superiore a quello indicato nel provvedimento redatto dal professionista addetto alla vendita ma non inferiore!).
Bisogna precisare che non sono in alcun modo previsti dei limiti al numero di rilanci che gli offerenti potranno effettuare, l’ultimo in ordine cronologico sarà quello vincitore e si aggiudicherà l’immobile.
L’ipotesi dell’asta senza incanto
Precedentemente abbiamo avuto modo di parlare delle aste senza incanto che sono le procedure utilizzate nella maggior parte delle ipotesi per aggiudicare l’immobile. I partecipanti presentano la propria offerta in busta chiusa, nel caso di più offerte valide, il bene non viene assegnato a chi ha presentano l’offerta più alta ma verrà indetta una gara tra tutti i partecipanti alla procedura. Tutti i partecipanti alla gara provvederanno ad effettuare dei rilanci, pari o superiori alla misura del rilancio minimo secondo quanto indicato nell’avviso di vendita. Una volta stabilità quella che è l’offerta migliore, l’aggiudicazione è definitiva ed irrevocabile, quindi il vincitore dovrà versare il saldo prezzo.
L’ipotesi dell’asta con incanto
Gli interessati a prendere parte alla procedura dovranno presentare una domanda in busta chiusa; nel caso in cui vi dovessero prendere parte più soggetti avverrà una gara con dei rilanci minimi dove chi arriverà a presentare l’offerta più alta si aggiudicherà l’immobile. A differenza dell’ipotesi della vendita senza incanto, l’aggiudicatario è sempre provvisorio, siccome nei 10 giorni dall’aggiudicazione sarà possibile presentare nuove offerte d’acquisto superiori di un quinto al prezzo raggiunto nell’incanto.
CONCLUSIONI
Il sistema dei rilanci fissato dalla legge può risultare abbastanza complesso ma con questo breve approfondimento spero di aver facilitato la comprensione di una vicenda che è utile conoscere se si intende partecipare ad un’asta. Nelle ipotesi descritte poc’anzi, è utile fissare il limite oltre il quale non si intende andare oltre per aggiudicarsi l’immobile, evitando di farsi coinvolgere eccessivamente nella spirale delle offerte al rilancio, cercando di individuare il prezzo giusto per aggiudicarsi l’immobile.
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Andrea Parascandolo
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