Non è sempre semplice comprendere se l’immobile che vuoi acquistare all’asta è abitato da qualcuno anche se tale circostanza fa una grande differenza.
Infatti se l’immobile che vuoi acquistare è libero, una volta acquistato dovrai solamente ricevere le chiavi e goderti il tuo nuovo acquisto.
Al contrario, se l’appartamento/villa/casa che vuoi acquistare è occupata da qualcuno, una volta “aggiudicato” il bene, dovrai intraprendere un azione di sfratto (anche se un po’ diversa, alcune volte, dalle ordinarie azioni di rilascio) per liberarlo, a meno che l’occupante non vada via di sua iniziativa.
Insomma conoscere lo stato di occupazione di un immobile è fondamentale per fare una scelta consapevole.
Come capire lo stato di occupazione di una casa all’asta?
Magari se hai intenzione di sposarti e sei alla ricerca di una casa da abitare in breve tempo, l’immobile migliore per le tue esigenze sarà un immobile libero e subito disponibile.
Viceversa, qualora tu abbia intenzione di creare una rendita immobiliare saresti ben disponibile ad attendere anche svariati anni prima di prendere materiale possesso dell’immobile qualora questo comporti un risparmio di migliaia di euro.
Oggi parleremo di come scoprire se l’immobile che vuoi acquistare è abitato/occupato da qualcuno cosicché potrai subito comprendere, in piena autonomia, se approfondire la conoscenza e lo studio di quell’affare oppure virare immediatamente su altri immobili.
Capire se l’immobile è abitato: come si fa?
Primo passo: scaricare la perizia
La prima cosa da fare è scaricare la perizia dell’immobile. La perizia è il rapporto, la scheda dettagliata di ogni informazione relativa all’immobile redatta da un tecnico incaricato dal Giudice. Prendendo ad esempio, come piattaforma, astegiudiziarie.it potrai trovare la perizia dell’immobile cliccando sulla destra sul nome “Perizia”.
Una volta scaricata la Perizia (di solito il file è in .pdf) occorrerà aprire il file e cercare al suo interno la voce “Stato di occupazione”.
Secondo step: Consultare la perizia
Sotto la rubrica “Stato di occupazione” l’Esperto nominato dal tribunale riporta le notizie circa l’attuale stato abitativo dell’immobile. Così, ad esempio, potresti trovare scritto:
-L’immobile è libero;
(Ciò significa che l’immobile è libero e vuoto di persone e cose);
-L’immobile risulta occupato dal debitore esecutato e dai suoi familiari
(Ciò significa che l’immobile è abitato dal suo attuale proprietario);
-L’immobile è occupato da terzi senza titolo opponibile alla procedura;
(Ciò significa che l’immobile è occupato da terze persone, la cui occupazione avviene in virtù di un titolo che non prevale rispetto agli interessi della procedura [contratto di locazione terminato, disdetto, recesso, vile] o senza alcun titolo). In questo caso, insomma, non dovresti preoccuparti troppo in quanto, successivamente all’aggiudicazione, potrai azionare uno sfratto “particolare” e più snello per liberare l’immobile.
-L’immobile è occupato da terzi con titolo opponibile alla procedura;
In questo caso, la persona che abita ed occupa l’immobile lo fa in conseguenza di un titolo (contratto di locazione, decreto di assegnazione della casa coniugale etc..) ritenuto opponibile alla procedura (per saperne di più leggi qui).
Opponibile significa che sia la procedura esecutiva e sia il successivo acquirente (che potresti essere o diventare tu) sono tenuti a rispettare il contenuto del titolo. Pertanto, se il contratto di affitto scade nel 2024 dovrai rispettare tale contratto e tutte le clausole in esso contenute.
Immobile abitato all’asta: Conclusioni
Queste sono più o meno le situazioni in cui potresti trovarti. Alcune più difficili, altre più semplici.
Sicuramente in talune circostanze l’aiuto di un avvocato esperto in diritto immobiliare può diventare addirittura indispensabile.
Si pensi al caso in cui chi ha redatto la perizia abbia sbagliato a valutare la situazione oppure al caso in cui, a distanza di anni, la stessa sia completamente mutata.
Comprendere lo stato di occupazione, l’opponibilità dei titoli verso la procedura e quindi, in futuro, verso l’aggiudicatario è di fondamentale importanza a meno che tu non voglia trovarti con “un pugno di mosche” in mano. Il consiglio è sempre quello di affidarsi a mani esperte anche per una sola consulenza per comprendere il grado di difficoltà dell’acquisto.
Avv. Daniele Giordano
Per saperne di più sui ribassi d’asta ossia su quel meccanismo per il quale il valore dell’immobile viene progressivamente ridotto, successivamente ad ogni asta deserta, leggi l’articolo “Ribassi d’asta: cosa sono?”
Vuoi sapere cosa il debitore può portare via dalla casa all’asta dopo l’aggiudicazione? Leggi il nostro contenuto “Cosa può portare via il debitore dalla casa all’asta?”
Se hai deciso di acquistare all’asta e non sai come visitare un immobile puoi leggere l’articolo “Come visitare un immobile all’asta?“ . Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per saperne di più sul come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria”. Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto“.
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