Ribassi d’asta: cosa sono e come si calcolano?

ribassi asta
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Uno dei motivi per i quali l’acquisto all’asta è conveniente consiste nel fatto che il valore dell’immobile subisce ribassi d’asta di circa 1/4 ad ogni vendita deserta.

Una vendita deserta è una vendita per la quale non è stata presentata nessuna offerta di acquisto.

Addirittura, successivamente alla terza asta, il giudice ha il poter di dimezzare (ridurre di 1/2) il valore del precedente prezzo base asta!

In buona sostanza, grazie al meccanismo dei ribassi, un immobile dall’altissimo valore potrebbe arrivare ad essere aggiudicato ad un prezzo ridicolo.

Cosa che, nella prassi, è molto frequente

Ecco, pertanto, il principale motivo per il quale acquistare all’asta è tendenzialmente sempre più conveniente di acquistare al libero mercato (senza considerare l’assenza di costi notarili e costi di agenzia).

Per leggere un elenco di motivi per cui riteniamo l’acquisto all’asta conveniente ti consiglio la lettura dell’articolo Acquistare all’asta è conveniente.

Andiamo per gradi.

Vediamo come funziona il meccanismo dei ribassi.

Chi decide i ribassi d’asta?

I ribassi d’asta vengono decisi dal giudice dell’esecuzione e resi noti tramite l‘ordinanza di vendita.

Per legge, il Giudice dell’esecuzione può ordinare il ribasso del valore dell’immobile per un massimo del 25 percento (ad ogni asta) sino alla quarta asta e, fino alla metà, dalla quarta in poi.

Infatti, ai sensi dell’art. 591, secondo comma, c.p.c., il giudice può disporre, per ogni tentativo di vendita del bene, un ribasso del prezzo fino al limite di 1/4 rispetto a quello precedente, e, di poi, fissarne un ulteriore, in aggiunta ai tre precedenti, in cui il predetto prezzo è diminuito fino alla metà.

Ribassi d’asta: Esempi

Per comprendere meglio come operi il meccanismo dei ribassi d’asta sarà utile fare un esempio.

Ti prometto che, alla fine, ti sembrerà tutto molto lineare 😉

Poniamo il caso che un immobile venga posto in vendita, per la prima volta:

al prezzo base asta di € 1.000.000 ed offerta minima € 750.000,00.

Purtroppo, la vendita va deserta con ciò intendendosi che nessuno ha presentato offerte di acquisto.

Si rende necessario, pertanto, fissare una nuova vendita (la seconda).

Il professionista delegato alla vendita (persona che si occupa di preparare e pubblicare gli avvisi di vendita) consulterà, allora, l’ordinanza di vendita per sapere la misura del ribasso.

Non è detto, infatti, che il Giudice abbia disposto il massimo ribasso possibile (25%) essendo, al contrario, assolutamente possibile che la riduzione ordinata sia del 15 o del 20%.

Tenuto conto che il Giudice ha ordinato il ribasso del 20% fino alla quarta vendita, il professionista delegato emetterà un nuovo avviso di vendita (secondo tentativo di vendita) in cui il nuovo prezzo base asta sarà così composto:

1.000.000 (prezzo base aste precedente vendita)

meno

20% (misura della riduzione disposta dal giudice, visibile sull’ordinanza di vendita)

uguale a 800.000.

Il nuovo avviso di vendita disporrà: Prezzo base asta € 800.000,00 offerta minima 600.000 euro

Alla successiva vendita (la terza) nuovamente deserta il calcolo sarà nuovamente:

Prezzo base asta precedente vendita (800.000) meno ribasso d’asta ordinato dal giudice (20%) uguale a Prezzo base asta € 640.000 offerta minima 480.000

Siamo giunti alla quarta vendita, momento a partire dal quale la legge consente al giudice di applicare una riduzione fino al 50 percento del valore della precedente asta.

Del resto se una casa è andata all’asta a prezzo ribassato per 3 volte forse probabilmente è il caso di abbassare il prezzo in maniera più drastica 👇

Poniamo il caso che il giudice abbia, in questo caso, ordinato la massima riduzione ossia il 50 percento!

Il calcolo sarà:

Prezzo base precedente vendita (640.000) meno riduzione ordinata dal giudice per la quarta e successiva vendita (50%) uguale a:

Prezzo base asta 320.000 euro, offerta minima 240.000,00.

Come hai visto siamo arrivati da un valore di 1.000.000 di euro a 240.000 mila euro!!!

Riepilogo calcolo ribasso asta

In estrema sintesi possiamo così riassumere il funzionamento dei ribassi d’asta.

Quando un esperimento di vendita all’asta fallisce per mancanza di offerte di acquisto vi è la necessità di fissare una nuova asta.

La nuova asta viene fissata dal professionista delegato alla vendita all’incirca dopo 3/6 mesi dalla precedente.

La nuova vendita subirà una riduzione del prezzo, ai sensi dell’art. 591 c.p.c., che potrà essere:

  • massimo del 25 % fino al quarto esperimento di vendita deserto;
  • massimo del 50% per le vendite successive;

Oltre alla riduzione dovuta al ribasso, l’immobile posto in vendita è sempre aggiudicabile all’offerta minima.

Quindi il nuovo prezzo base, calcolato secondo la riduzione, potrà essere “scontato” di un ulteriore 15% previsto dalla legge per ogni incanto.

Il calcolo dell’offerta minima

Proviamo adesso ad andare oltre.

Fin qui abbiamo capito come funziona il meccanismo dei ribassi.

Abbiamo scoperto che il prezzo base subisce delle riduzioni in conseguenza delle aste deserte.

Ora voglio spiegarti cosa significa offerta minima.

Occhio a non confonderti 👀

Nel nostro ordinamento giuridico esiste una regola, prevista dall’articolo 571 c.p.c., che prevede la possibilità di comprare un immobile all’asta con uno sconto “del tutto legale”.

Detto banalmente: lo Stato ti dà la possibilità di offrire, per una casa all’asta, meno di quanto vale.

Ovviamente non quanto vuoi tu. Ma fino al 25 percento in meno.

Il discorso è questo: l’immobile viene venduto al prezzo base asta, determinato come spiegato nel paragrafo precedente.

Tuttavia, l’offerente può offrire anche una somma inferiore a detto prezzo base a patto che non sia inferiore del 25 percento.

Facciamo un esempio.

Una villetta viene messa all’asta a 100.000 euro.

Come calcolo l’offerta minima?

Semplice devi semplicemente sottrarre dal prezzo base il 25 percento. Stop.

La misura dell’offerta minima è corrispondente ai sensi dell’articolo 571 c.p.c. al prezzo base decurtato di un quinto.

Il calcolo è 100.000 meno 25 percento.

Quindi, nel nostro caso, l’offerta minima sarà pari a 75.000 euro.

Calcolo della nuova offerta minima in caso di vendita deserta

Ora mettiamo caso che questa bellissima villetta non piaccia a nessuno.

L’asta va deserta.

Come abbiamo visto al precedente paragrafo, trattandosi di prima vendita deserta, la massima riduzione per il ribasso può essere del 25 percento.

Poniamo il caso che il Giudice abbia disposto proprio la massima riduzione, ossia il 25 percento.

Prendiamo il precedente prezzo base asta (quello della vendita deserta), sottraiamo la riduzione per il ribasso ex art. 591 c.p.c., e avremo il nuovo prezzo base asta: pari ad € 75.000,00.

Ora sappiamo che la seconda vendita (o meglio il secondo esperimento di vendita) sarà celebrato ad un prezzo base asta di 75.000 euro.

Quale sarà la nuova offerta minima?

Applicando il calcolo che abbiamo imparato (nuovo prezzo base asta meno 25 percento) scopriremo che la nuova offerta minima

sarà pari ad € 56.250,00.

Conclusione

In conclusione, in queste poche righe, abbiamo provato a spiegare il meccanismo dei ribassi d’asta.

Certamente, come abbiamo spiegato in questo altro articolo, questo è solo uno dei tantissimi motivi per cui generalmente si ritiene molto più conveniente acquistare all’asta rispetto alle altre alternative possibili.

Si pensi all’assenza di costi notarili, all’assenza di costi dell’agenzia immobiliare, alla particolare tutela che la legge riconosce a questo tipo di acquisto.

Capisco che il funzionamento delle aste possa sembrare, almeno inizialmente, complesso.

Ma vi assicuro che chiariti i punti essenziali di questa particolare procedura, tutto vi sembrerà estremamente lineare.

Avv. Daniele Giordano

Abbiamo redatto una Guida alle aste immobiliari per principianti (e non solo) dove troverai l’elenco di (quasi) tutto quello che devi sapere per acquistare all’asta.

Se vuoi cercare le case all’asta ma non sai da dove iniziare potresti leggere Trovare case all’asta”. Vuoi scoprire se un immobile è abitato? Ne parliamo qui. Il passo successivo è visitare l’immobile prima di presentare un’offerta di acquisto: in questo articolo ti spieghiamo come visitare un immobile all’asta.

Cauzione: cosa è e di quale importo? Ne parliamo qui.

Se vuoi capire e scoprire come, e perché, un immobile finisca all’asta leggi questo articolo in cui approfondiamo la procedura tramite cui un creditore introduce il pignoramento immobiliare ai danni del suo debitore.

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