Come funziona un’asta giudiziaria

Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Oggi vogliamo parlarti di come funziona un’ asta giudiziaria in modo molto semplice e dettagliato.

Quante aste giudiziarie esistono?

Partiamo con una premessa, non tutte le aste giudiziarie che troverai in giro riguardano unicamente immobili pignorati.

Alcune volte ti capiterà di trovare aste giudiziarie promosse da un fallimento, da una procedura di composizione della crisi, da una liquidazione del patrimonio.

Per ora ti basterà sapere che lo schema con il quale viene venduto un immobile all’asta ripercorre sempre il medesimo meccanismo: offerta, eventuale gara tra gli offerenti, aggiudicazione, trasferimento

Visto che il 90 percento delle aste giudiziarie che ti capiterà di seguire e vedere riguarderanno esecuzioni immobiliari, è proprio da qui che partiremo. 

Potrai distinguere le aste giudiziarie promosse da esecuzioni immobiliari tramite il numero di Ruolo Generale.

La dicitura dirà EI oppure Es.Imm (acronomi di esecuzioni immobiliari) e sarà accompagnata dal numero della procedura (per saperne di più sul numero di ruolo generale clicca qui)

Come funziona un’ asta giudiziaria?

Tutto inizia con un atto che viene emesso dal professionista delegato della procedura esecutiva immobiliare, una sorta di venditore (in realtà un avvocato o un notaio) nominato dal giudice dell’esecuzione che ha il compito di vendere l’immobile pignorato. 

Questo atto si chiama “Avviso di Vendita e contiene la data della vendita, la composizione del lotto (una casa e un garage, un fabbricato, un negozio etc), il prezzo di vendita, la modalità della vendita e tutte le altre informazioni relative a quell’esperimento di vendita

Con la pubblicazione dell’avviso di vendita, viene inserito l’annuncio relativo a quella vendita sui maggiori portali di aste giudiziarie tra cui ricordiamo, per importanza, astegiudiziarie.it e portaledellevenditepubbliche.giustizia.it.  (Vuoi sapere come cercare la tua casa all’asta.. leggi qui)

Bene, l’avviso di vendita è pubblicato e la vendita viene “caricata” sulla piattaforma web. 

Sulla piattaforma vengono inserite tutte le informazioni chiave della vendita senza che sia necessario, alcune volte, aprire l’avviso di vendita per leggerle integralmente.

Così ad esempio viene riportata, sempre, la data della vendita, il lotto, il prezzo di vendita e l’offerta minima ed i recapiti del delegato e del custode

E’ sempre consigliatissimo spulciare l’avviso di vendita e non fidarsi ciecamente delle sole informazioni presenti sulla piattaforma web.

Infatti, eventuali irregolarità verranno riprodotte unicamente nell’avviso di vendita e non anche sulla pagina web.

Così, ad esempio, se sul bene posto in vendita gravano domande giudiziali, se sono presenti abusi gravi e insanabili etc. 

Per tutte queste ragioni è altamente consigliato leggere, magari insieme ad un professionista, la perizia estimativa anche se dell’importanza di tale incombente parleremo attentamente in altro articolo. 

Letto l’avviso di vendita e la perizia estimativa (che troveremo sempre in allegato) e visitato l’immobile, possiamo procedere alla presentazione dell’offerta di acquisto nei termini e nei modi fissati dall’avviso di vendita.

Come si presenta l’offerta di acquisto?

L’offerta di acquisto deve essere accompagnata sempre da un assegno o da un bonifico pari, generalmente, al 10 percento di quanto offerto (l’importo potrebbe anche essere maggiore per disposizione del giudice dell’esecuzione).

Sull’offerta dobbiamo operare una distinzione tra aste analogiche e aste telematiche.

Devi sapere, infatti, che ancora oggi coesistono esperimenti di vendita che vengono celebrati in presenza ed esperimenti di vendita che vengono celebrati on-line.

A seconda della modalità della vendita bisognerà presentare l’offerta.

Se la vendita è celebrata online, l’offerta d’acquisto andrà depositata telematicamente.

Se la vendita è celebrata in presenza, l’offerta d’acquisto andrà depositata in modalità cartacea in busta chiusa presso lo studio del professionista delegato alla vendita.

Cosa succede una volta depositata l’offerta di acquisto?

Una volta depositata l’offerta di acquisto, occorre presentarsi all’esperimento di vendita fisicamente se l’asta è “in presenza”, collegandosi al “monitor” se l’asta è telematica.

All’esperimento di vendita fissato sono 2 le possibilità che si presentano:

  1. Sei l’unico offerente. Oltre a te nessuno ha presentato offerte di acquisto.

In questo caso ti sarai aggiudicato l’immobile. Il professionista delegato alla vendita redigerà il verbale di aggiudicazione e, per te, decorreranno i termini per il pagamento del saldo del prezzo.

2. Ci sono più offerenti.

In questo caso, per espressa previsione codicistica, viene indetta una GARA TRA GLI OFFERENTI.

Tutti quelli che hanno presentato una valida offerta di acquisto potranno partecipare ad una competizione, a base di rilanci, che consentirà di scegliere la migliore offerta.

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Come acquistare all’asta online? E’ semplice ne parliamo qui. Per scoprire di più sulle visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?” Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto. Se hai intenzione di comprendere come funziona il mutuo per l’acquisto all’asta potrebbe interessarti “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta”. Hai acquistato un immobile all’asta con dentro un inquilino che non sta pagando? C’è un terzo occupante senza titolo? leggi l’articolo qui per saperne di più.

A breve, tra giugno e settembre, moltissimi immobili andranno all’asta ne parliamo nell’articolo “Una opportunità da non perdere

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