Le aste online occupano oramai un settore importantissimo delle aste immobiliari.
In questo articolo spiegheremo come partecipare ad un’asta online, come funziona un’asta telematica e cosa allegare per partecipare ad un’asta immobiliare online.
Prima di tutto sappi due cose.
Ti servono una firma digitale e una p.e.c. per le aste telematiche
Per quanto riguarda la prima ti invito a leggere il nostro articolo su come comprare una firma digitale per un’asta per la seconda, beh, credo che tu sappia cosa sia una pec.
Raccolti i nostri ingredienti e trovato l’immobile all’asta (se non sai come fare clicca qui 😉) possiamo procedere a spiegare come partecipare ad un’asta telematica e come funziona un’asta telematica.
Come partecipare asta immobiliare online
Non tutti sono a conoscenza del fatto che per realizzare l’affare dei propri sogni basta un computer, infatti oggi le aste giudiziarie si svolgono prevalentemente on-line.
I vantaggi delle aste on-line sono numerosi:
- Puoi comprare in totale anonimato
- Puoi comprare anche a grandi distanze da casa tua (o tramite noi se non te la senti o non vuoi sbagliare 😊)
- sono ridotti i fenomeni criminali
- si evita il rischio di eventuali turbative d’asta
Passiamo adesso a come si partecipa ad un’asta immobiliare online.
Asta telematica: come funziona?
Prima di iniziare devi sapere che la vendita forzata di un immobile mediante lo strumento telematico può avvenire secondo due modalità:
- ASTA SINCRONA TELEMATICA = le parti presentano le offerte in busta chiusa, dopo l’apertura di queste viene indetta la gara. Le offerte vengono presentante mediante l’utilizzo della Posta Elettronica Certificata (PEC), durante la gara i rilanci vengono effettuati simultaneamente siccome tutti i partecipanti devono connettersi alla stessa ora sul portale dove si svolge la procedura.
- ASTA ASINCRONA TELEMATICA = il giudice ritiene preferibile che la gara si svolga, generalmente, dopo una settimana dall’apertura delle buste. In questo modo le parti hanno maggior tempo per effettuare i rilanci (Asta asincrona telematica: significato e come funziona)
- Asta sincrona mista (in cui è consentito partecipare in presenza – Se vuoi un modello di offerta per l’asta in presenza – non telematica – ti invito a leggere l’articolo fac simile offerta asta senza incanto)
Ecco per partecipare ad un’asta immobiliare online devi capire come funziona l’asta telematica, ma soprattutto QUELLA SINGOLA asta telematica!
Ti invito a leggere gli articoli che ho appena citato per capirci qualcosa ma, in buona sostanza, ti anticipo che la differenza sta nel fatto che mentre nelle aste asincrone la gara tra gli offerenti si svolge in un periodo più lungo, nel caso delle aste sincrone la gara si svolge lo stesso giorno.
Ad ogni modo, se non sei il solo a partecipare all’asta (nel qual caso ti aggiudicherai l’immobile senza grossi problemi nel 99 percento dei casi), se ci sono anche altre persone sappi che dovrai partecipare alla gara tra gli offerenti a colpi di rilanci.
Asta telematica: quali documenti allegare?
Per assicurarsi la partecipazione alle aste giudiziarie che si svolgono secondo modalità telematiche è necessario guardare alle prescrizioni contenute all’interno dell’ordinanza di vendita (Ordinanza di vendita: cos’è e dove trovarla?) ed all’avviso di vendita redatto dal professionista delegato (Avviso di vendita: cos’è e dove trovarlo).
L’ordinanza di vendita costituisce la lex specialis del procedimento di vendita dell’immobile staggito, essa recepisce le prescrizioni di legge contenute nel codice di procedura civile e nel D.M.n.32/2015 (regole tecniche ed operative per lo svolgimento delle aste in modalità telematica).
Cerchiamo di mettere ordine ed indicare con precisione quali documenti vanno allegati all’offerta:
- Copia del documento d’identità e del codice fiscale dell’offerente;
- Copia della contabile di pagamento che attesti l’avvenuto versamento della cauzione sul conto della procedura;
- Espressa dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima e di essere edotto delle condizioni di fatto e di diritto dei beni immobili oggetto del bando di vendita (per sapere di cosa si tratta clicca qui).
- Eventuale richiesta di agevolazioni fiscali (Ex.Bonus prima casa under 36, pagamento delle imposte tramite prezzo valore, anche se va detto che queste agevolazioni possono essere chieste anche successivamente);
- Pagamento dell’imposta di bollo con modalità telematiche (il mancato pagamento del bollo, si ricorda, non comporta inammissibilità dell’offerta);
- Stato civile dell’offerente (se coniugato indicazione del regime patrimoniale dei coniugi ed in presenza di una comunione legale va allegata la copia del documento del coniuge) (puoi approfondire la questione su Acquisto all’asta e comunione dei beni in cui viene anche spiegato come, nelle aste immobiliari, escludere il coniuge in comunione dall’acquisto all’asta).
Ci sono delle ipotesi particolari che bisogna menzionare:
Nel caso in cui l’offerente è minorenne va allegata all’offerta la copia del documento d’identità del rappresentante legale e la copia del provvedimento di autorizzazione (per approfondire leggi “Acquisto all’asta del minorenne“).
Se l’offerente è un incapace legale (Ex. interdetto, inabilitato, amministrato di sostegno) va allegata una copia del documento d’identità e del codice fiscale del soggetto che presenta l’offerta e di colui che la sottoscrive, oltre al provvedimento di nomina e l’autorizzazione del giudice tutelare;
Se a presentare l’offerta è una persona giuridica/società va presentata una copia del documento da cui risulta la procura o l’atto di nomina che giustifica i poteri del rappresentante (Ex. certificato del registro delle imprese) (relativamente al tema delle persone giuridiche leggi di più su Visura camerale per asta immobiliare: come si fa).
Quando l’offerta è presentata da più persone è necessaria una copia della procura rilasciata dagli altri offerenti con atto pubblico o mediante scrittura privata in favore del titolare della casella di posta elettronica certificata usata per l’asta telematica oppure del soggetto che sottoscrive l’offerta (in questi casi riteniamo sia saggio servirsi di una procura speciale notarile).
Se l’offerente è straniero la situazione si fa un’ attimo piu complicata, ne parliamo nell’articolo sull’acquisto all’asta dello straniero.
Asta Telematica: procedimento di presentazione dell’offerta
Gli interessati dovranno presentare l’offerta di acquisto dell’immobile sottoscritta digitalmente, in regola con il bollo assolto con modalità telematica.
L’offerta andrà trasmessa esclusivamente con modalità telematica utilizzando il modulo web “Offerta Telematica” predisposto dal Ministero della Giustizia.
Il file criptato in formato zip.p7m contenente l’offerta e gli allegati alla medesima andrà inviato all’indirizzo di posta elettronica certificata del Ministero della Giustizia “offertapvp.dgsia@giustiziacert.it“
Ovviamente ricordiamo che l’offerta può essere sottoscritta con firma digitale trasmessa a mezzo di posta elettronica certificata o semplicemente trasmessa con casella di posta elettronica certificata a cui va aggiunta la precisazione che la trasmissione sostituisce la firma.
Decorso il termine per la presentazione delle offerte, il referente procede all’esame per stabilirne l’ammissibilità.
Dopodiché, all’esito della gara tra offerenti, si procede ad aggiudicare provvisoriamente il bene a colui che ha presentato l’offerta più alta.
L’aggiudicazione definitiva è decretata successivamente al versamento del saldo prezzo (solitamente nei 120 giorni dall’aggiudicazione) e degli ulteriori oneri previsti dalla legge (Ex. tasse,imposte, quota parte compenso delegato ecc.), in assenza vi sarà la decadenza dell’aggiudicatario con la cauzione che verrà trattenuta a titolo di penale.
Partecipare asta immobiliare online: cosa può andare storto?
Per capire l’asta telematica come funziona dobbiamo anche comprendere cosa può succedere in sede d’asta.
Relativamente al tema dei documenti da allegare all’offerta, non sempre le indicazioni della legge combaciano con quanto stabilito nell’ordinanza di vendita della procedura.
Infatti è possibile che vengano richiesti documenti ulteriori o diversi rispetto a quelli precedentemente menzionati, ciò è possibile proprio in virtù del fatto che ogni asta è diversa dall’altra.
Pensiamo ad un esempio pratico:
Una società (persona giuridica) presenta un’offerta telematica allegando ad essa il certificato camerale e non la visura camerale richiesta dall’ordinanza di vendita e per questo motivo l’offerta è giudicata invalida da parte del delegato.
Oppure per quella data asta viene chiesta la dichiarazione di presa visione invece non richiesta in altre vendite.
In questi casi, secondo il nostro parere, è possibile agire per ottenere l’ammissione della propria offerta mediante l’utilizzo del ricorso ai sensi dell’Articolo 591 ter cpc, sempre che si abbia ragione!
Attraverso il rimedio giurisdizionale sarà possibile ottenere il riconoscimento dell’illegittimità della propria esclusione, l’ammissione della propria offerta e la ripetizione della procedura di vendita dell’immobile pignorato.
In questo modo è stato possibile spiegare il motivo per il quale l’ordinanza di vendita assurge a paradigma della singola vendita forzata, definendone i connotati.
Le indicazioni contenute al suo interno sono ulteriori rispetto a quelle codicistiche ma assumono un rango equivalente ai precetti di legge, assumendo il medesimo valore primario a livello sistemico.
Asta telematica: illegittimità dell’esclusione automatica
Nell’ambito delle aste giudiziarie che si svolgono secondo modalità telematica, potrebbe verificarsi ai danni dell’offerente una esclusione automatica ad opera del server ricevente.
Ossia un banale errore tecnico determina l’estromissione dell’offerente dalla procedura telematica di aggiudicazione dell’immobile.
Ad esempio può capitare che vengano riscontrati dei problemi nella fase di preparazione della cosiddetta “Busta Offerta Telematica” e nella sua ricezione e trasmissione ad opera del server preposto.
Un altro esempio che di sovente appare nella prassi è l’esclusione automatica da parte del server del Ministero della Giustizia che non riconosce la validità di un’offerta che presenta una duplice sottoscrizione con firma digitale.
La conseguenza di questo errore determina il rigetto dell’offerta di acquisto in modo automatico ed anticipato, senza il vaglio del giudice dell’esecuzione o del professionista delegato addetto alla vendita.
Data la nostra esperienza nel settore delle aste telematiche riteniamo che tale evento configuri una fattispecie illegittima di esclusione, assolutamente rimediabile in sede processuale attraverso il reclamo ex 591 ter cpc che consente di ottenere la riammissione al procedimento di vendita forzata e la conseguente invalidazione dell’aggiudicazione che nel frattempo è avvenuta a favore di un terzo offerente (consulta il nostro approfondimento in materia su Esclusione automatica dalle aste giudiziarie è illegittima).
Dott. Andrea Parascandolo
Vuoi sapere come pagare il bollo telematicamente? Scoprilo nell’articolo “Pagamento bollo asta telematica: come fare?“
Sulla revoca dell’aggiudicazione si legga “Revoca dell’aggiudicazione motivi + 1 caso di studio“
Se vuoi invece approfondire la possibilità per l’aggiudicatario di chiedere il risarcimento dei danni per la casa acquistata all’asta siano essi derivanti dalla diversità dell’immobile acquistato rispetto a quello posto in vendita siano essi derivanti da danni successivi da parte dell’occupante leggi il nostro approfondimento giuridico “Risarcimento danni casa all’asta: cosa fare?”
Per saperne di più sul ruolo del professionista delegato alla vendita si legga anche l’articolo “professionista delegato alla vendita chi è e cosa fa?”
Nelle aste telematiche dovrai allegare all’offerta anche la dichiarazione di presa visione della perizia di stima. Per sapere come compilarla leggi “dichiarazione di presa visione della perizia di stima + modello“.
Per una panoramica sulla partecipazione all’asta ti consiglio “Come partecipare ad un’asta immobiliare, cosa sapere nel 2024“
Se paghi la cauzione in misura insufficiente, la tua offerta sarà invalida e non sarà possibile completare il pagamento della cauzione in un momento successivo. Tratto da una storia vera, ne parliamo nell’articolo “Cauzione insufficiente: il Tribunale di Bergamo da ragione ad Astafox.com“
Hai intenzione di capirci qualcosa delle aste ma trovi solo articoli lunghi e difficili? Leggi il nostro articolo su come funzionano le aste immobiliari in cui troverai esempi e concetti molto semplici per capirci qualcosa in piu!
Se vuoi approfondire i principali rimedi avverso l’indebita esclusione di un offerente puoi leggere “Opposizione asta giudiziaria: come si fa“.
Se invece vuoi approfondire il caso dell’esclusione automatica dalla vendita “telematica” del partecipante all’asta puoi leggere “Illegittima l’esclusione automatica alle vendite telematiche” o anche l’articolo sulla mancata ammissione alla gara tra gli offerenti.
Altro motivo ricorrente di esclusione è il versamento della cauzione a mezzo vaglia postale circolare. In merito puoi leggere “Cauzione vaglia postale: indebita l’esclusione“” oppure l’articolo “Vaglia postale per cauzione: il Tribunale da ragione all’offerente escluso” in cui raccontiamo la vicenda, accaduta ad una nostra assistita, che si è vista esclusa da un’ asta immobiliare per aver partecipato versando cauzione con vaglia postale circolare. Il Tribunale di Parma, all’esito del ricorso proposto da Astafox.com, ha annullato l’asta e revocato l’aggiudicazione nel frattempo intervenuta, ordinando la celebrazione di una vendita e ritenendo la precedente viziata dalla mancata partecipazione dell’offerente – ingiustamente – esclusa.
Per avere maggiori informazioni sulle motivazioni per le quali un’ offerta potrebbe essere dichiarata invalida potresti leggere “offerta nulla: come quando e perché” o anche “offerta invalida: come opporsi?”
La perizia estimativa è corredata da numerosi allegati (ispezioni, rendiconti, visure, risposte del comune circa lo stato urbanistico etc..etc..) di cui riteniamo indispensabile la lettura. Alcune volte questi allegati non sono scaricabili come la perizia. Noi riteniamo che l’offerente possa, a buon diritto, chiederne copia. Ne parliamo nell’articolo “L’offerente ha diritto a chiedere gli allegati della perizia?“
Tema controverso è il rapporto tra l’acquisto all’asta e la confisca penale, per sapere chi “vince” tra l’aggiudicatario e lo stato leggi “Acquisto all’asta e confisca penale“.
Per saperne di più su Astafox puoi consultare le pagine Chi siamo e Cosa Facciamo.
